2019_CBS_01659 - Omgevingsvergunning - OMV_2018124303. Turnhoutsebaan 288, 290 en 292 . District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/05/2014: vergunning (2014401) voor het regulariseren van enkele constructieve werken in een winkelruimte.

Laatst vergunde toestand

-          3 gebouwen in gesloten bebouwing, bestaande uit 4 bouwlagen met zadeldak;

-          gevels opgebouwd in natuursteen voorzien van buitenschrijnwerk in pvc;

-          gelijkvloerse handelsruimte, waarbij het gelijkvloers van 3 panden nr.288, nr. 290 en het achterste deel van nr.292 werd samengevoegd;

-          op bovenliggende verdiepingen werden appartementen ingericht (maken geen deel uit van deze vergunning). 

Bestaande toestand

-          conform laatst vergunde toestand;

-          panden nr. 288 en 290: de handelruimte op het gelijkvloers is momenteel leegstaand;

-          de gelijkvloerse plint is voorzien van blauwe hardstenen bekleding met twee grote vitrines (de vitrines werden dichtgemaakt met houten panelen);

-          pand nr. 292 is vooraan ingericht als handelszaak (slagerij).   

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van handel naar horeca, horende bij zaal De Roma;

-          wijzigen van de voorgevel op het gelijkvloers:  

• de inkomdeuren van nr. 288 worden op 1,20m achter de gevellijn geplaatst waardoor een portiek ontstaat.  De nieuwe inkom zal bestaan uit een apart opendraaiende deur en een groot accordeonraam; 
• nr. 290 zal voorzien worden van één vast raam zonder opdeling;

-          maken van een opening achteraan in de scheimuren van pand 290 voor nooduitgang via concertzaal ‘De Roma’;

-          aanpassen van de sanitaire voorzieningen en plaatsen van een wand voor de inrichting van een keuken;

-          afscheiden van de riolering van de horecazaak en voorzien van een aparte riolering voor  appartementen en horecazaak;

-          er worden geen constructieve werken uitgevoerd;

-          bovenliggende verdiepingen en handelszaak in pand nr. 292 vooraan behoren niet tot deze aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling: 

functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is. Er werd geen aparte afvalberging voorzien;

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

alle gassen moeten afgevoerd worden via aparte daartoe bestemde kanalen. De kanalen moeten uitmonden in de open lucht.  Geen info over uitlaten van dampkappen;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

men wenst de afvoeren te scheiden van die van de appartementen.  Toch wordt er niets weergegeven op de plannen; 

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Dit werd niet aangeduid op de plannen. 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De reca-functie wordt gelinkt aan het cultuurcentrum De Roma. De momenteel leegstaande panden vormen een onderbreking in het winkellint van dit afgebakende kernwinkelgebied Turnhoutsebaan Borgerhout. De omvorming en vernieuwing van de ruimte wordt gunstig beoordeeld omdat hierdoor de leegstand weggewerkt wordt en kwalitatief reca-aanbod wordt toegevoegd aan de commerciële mix van deze kern.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen uitsluitend de functiewijziging van handel naar reca waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project 12 fietsenstallingen voorzien te worden. Deze kunnen beschouwd worden als gedeeld gebruik met bezoekers van de theaterzaal. Voor deze functie wordt een aparte fietsparking voorzien op dagen van voorstellingen. Verder zijn er ook meerdere fietsbeugels aangebracht net voor de theaterzaal en in de onmiddellijke omgeving.

Het Agentschap Wegen en Verkeer werd om advies gevraagd gezien de ligging aan een gewestweg. Zij geven een gunstig advies onder voorwaarde dat voldoende parkeerplaatsen worden voorzien.

Uit dit advies is het niet af te leiden hoeveel parkeerplaatsen voldoende is.

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van detailhandel naar reca.Er wordt door de functiewijziging geen extra parkeerbehoefte gecreëerd. De reca-functie hangt vast aan de theaterzaal. Het publiek van deze recafunctie zal dus voornamelijk bestaan uit bezoekers van de theaterzaal. Het is niet de bedoeling van de uitbater om de capaciteit van het gehele complex te vergroten of extra bezoekers aan te trekken bovenop de concertgangers.

De werkelijke parkeerbehoefte is 0.

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

Dit is bijgevolg toereikend.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      alle afvoerenkanalen en uitlaten te voorzien conform artikel 35 van de bouwcode;

4.      een rioolstelsel te voorzien conform artikel 40 van de bouwcode;

5.      een vetafscheider te voorzien conform artikel 44 van de bouwcode. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten