2019_CBS_01684 - Omgevingsvergunning - OMV_2018132380. Stadswaag 6. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/12/2017: vergunning (20172293) voor het verbouwen van kantoren tot een detailhandel en 32 appartementen. 

Laatst vergunde toestand

-          verbouwen van kantoorruimtes naar een gelijkvloerse detailhandel en 32 appartementen.

Bestaande toestand

-          momenteel leegstaand;

-          gebouw A

• bestaat uit drie bouwlagen onder zadeldak en is opgebouwd uit bruin-rood metselwerk met grijs houten buitenschrijnwerk;
• het gebouw staat op de hoek met de Lansstraat en de Hoornstraat;
• gevel zuid - Stadswaag bestaat uit vier trapgevels in natuursteen gecombineerd met metselwerk;
• op het gelijkvloers in de hoek (rechts) is er een doorgang naar het binnenplein;

-          gebouw B

• bestaat uit twee bouwlagen onder zadeldak met wolfseind en is opgebouwd uit oranje-rood en grijs metselwerk met grijs houten buitenschrijnwerk;
• het gebouw staat op de hoek van de Lansstraat en de Korte Brilstraat;
• langs de zijde van de korte brilstraat is er een toegangspoort naar het binnenplein; 

-          gebouw C

• bestaat deels uit 2 en 3 bouwlagen onder zadeldak;
• enkel het gelijkvloers maakt deel uit van dit project;
• de gevel is opgebouwd uit oranje-rood en rood-bruin metselwerk;
• voorzien van 1 poort, 5 ramen op gelijkvloers, een deur en poortdoorgang naar Stadswaag;

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van voorgaande vergunning:

• verplaatsen van twee inpandige terrassen naar de zijde van de Lansstraat;
• de twee resterende dakkapellen aan de zijde van het binnengebied, worden verschoven naar de hoeken van het dak;

-          op het gelijkvloers wordt de toegang tot appartement B0.1 verschoven naar de gemeenschappelijke inkomhal, de toegangsdeur in de achtergevel wordt vervangen door een vast raam.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:

er zijn geen terrassen in schuine daken toegelaten palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein. De terrassen aan de zijde van de Lansstraat zijn dus niet toegelaten.

Aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1m van het midden van de scheidsmuur. De terrassen aan de zijde van het binnenplein, worden verschoven naar de hoeken. Ze voldoen dus niet aan dit artikel.

Bovendien zijn terrassen nergens toegelaten indien het dak of de dakstructuur een culturele, historische en/of esthetische waarde heeft, zoals bepaald in punt 2.1.1. Het gebouw is gelegen binnen CHE-gebied en wordt dus gekenmerkt door CHE-waarden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen geveldeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De toegangsdeur tot appartement B0.1 in de achtergevel wordt vervangen door een vast raam, waardoor de leefruimte van het appartement niet meer natuurlijk geventileerd kan worden.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:
er zijn geen terrassen in schuine daken toegelaten palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein. De terrassen aan de zijde van de Lansstraat betekenen en verstoring van het dakvlak en zijn dus niet toegelaten.
Aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1m van het midden van de scheidsmuur. De terrassen aan de zijde van het binnenplein, worden verschoven naar de hoeken. Ze voldoen dus niet aan dit artikel. Het terras op de hoek van de Korte Brilstraat doorsnijdt het schilddak waardoor een onzuivere dakvorm ontstaat. Bovendien is dit zichtbaar in de straatgevel, waardoor het straatbeeld verstoord wordt. Dit is onaanvaardbaar.
Bovendien zijn terrassen nergens toegelaten indien het dak of de dakstructuur een culturele, historische en/of esthetische waarde heeft, zoals bepaald in punt 2.1.1. Het gebouw is gelegen binnen CHE-gebied en wordt dus gekenmerkt door CHE-waarden.
 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen geveldeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De toegangsdeur tot appartement B0.1 in de achtergevel wordt vervangen door een vast raam, waardoor de leefruimte van het appartement niet meer natuurlijk geventileerd kan worden. Dit is onaanvaardbaar, licht en lucht zijn basiskwaliteiten van verblijfsruimtes. Hierop kan geen afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De vergunde functie van gelijkvloerse detailhandel en meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de Hoornstraat, Lansstraat en Korte Brilstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beogen een kleine aanpassing van het bestaande en vergunde volume en het aantal woongelegenheden blijft ongewijzigd, waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

In voorliggende aanvraag worden dakterrassen aan de straatzijde voorzien in een inventarispand. De dakterrassen doorbreken en verstoren het oorspronkelijke dakvolume. Bovendien zijn ze storend in het historische straatbeeld.
De aanvraag getuigd bijgevolg niet van een goede ruimtelijke ordening.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed.
Om bovenstaande redenen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is ongunstig en laat zich als volgt samenvatten:

Het betreft een kantoorgebouw met gekoppelde, neotraditionele trapgevels op de hoek van Stadswaag, Hoornstraat en Lansstraat, in twee fasen opgetrokken door de Noord Natie.

Nagenoeg identieke trapgevels van acht treden met overhoeks topstuk, drie traveeën breed en twee bouwlagen hoog onder een zadeldak (nok loodrecht op de straat, pannen). In het gevelontwerp van het rechter pand vormen jaarankers het bouwjaar 1931, maar tijdens de uitvoering werd gekozen voor de fictieve datering 1631. Parement uit bak- en natuursteen met speklagen, kwartholle negblokken en een geprofileerde plint in het rechter pand. Rechthoekige muuropeningen op de begane grond, register van kruiskozijnen met druiplijsten op de bovenverdieping. In de tweeledige geveltoppen, drielichten met een centraal rondboogluik, waarboven een rechthoekig venstertje. Kantoorgebouw met afgeschuinde hoek en een eenvoudige, regelmatig geordonneerde opstand in bak- en natuursteen aan Hoornstraat en Lansstraat, in totaal twintig traveeën breed en drie bouwlagen hoog onder een zadeldak.

Men wenst de plaats van de vergunde terrassen te wijzigen. Enerzijds worden twee gekoppelde inpandige terrassen voorzien in het voorste dakvlak van de Lansstraat. Anderzijds worden twee terrassen voorzien inpandig op de uiterste hoeken van het achterste dakvlak van het pand gelegen aan de Lansstraat.

Het voorzien van insnedes in het voorste dakvlak is niet aanvaardbaar aangezien dit een verstoring van het dakvlak betekent.

Het voorzien van insnedes ter hoogte van uiterst linkse en rechtse hoek van het achterste dakvlak zorgt voor een onzuivere dakvorm (schilddak met hoek uit) ter hoogte van de straat en anderzijds moet aan de linkerzijde hiervoor een dakspant worden aangepast, wat eveneens niet aanvaardbaar is aangezien dit een wezenlijk erfgoedkenmerk is.

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend.

Het ongunstige advies van het stedelijke dienst monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig standpunt gevolgd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel rechtstreekse inkijk in dergelijke smalle stegen vanuit tegenovergelegen woongelegenheden en buitenruimten moeilijk kan voorkomen worden, wordt dit negatieve effect door de hoogte van de terrassen exponentieel versterkt. De inkijk reikt hierdoor veel verder in de straat en dieper in tegenovergelegen woongelegenheden en buitenruimtes. Bijgevolg kan worden gesteld dat de aanvraag het recht op privacy aantast.
Binnen deze context is het veel logischer de inpandige terrassen uit te voeren op de oorspronkelijk voorziene plaatsen in het middelste gedeelte van de achterzijde van hetzelfde dakvolume, omwille van onderstaande redenen:

• de terrassen geven uit op het binnengebied tussen twee vleugels van hetzelfde gebouwencomplex;
• in de tegenoverliggende vleugel zijn eveneens appartementen en een uitpandig terras aanwezig;
• het binnengebied is gemiddeld 7,50 m breed wat ruim voldoende is voor een binnenstedelijke context;
• gelet op deze afstand zal de hinder met betrekking tot rechtstreekse inkijk hier veel minder zijn dan aan de straatzijde, waar de afstand tot de tegenoverliggende panden slechts 3 m bedraagt;
• de terrassen zijn hier volledig zuidgericht, wat omwille van de woonkwaliteit te verkiezen valt ten opzichte van een noordelijke en oostelijke oriëntatie, zoals nu aangevraagd;
• de erfgoedwaarde van het pand en het straatbeeld wordt door de terrassen hier te voorzien veel minder aangetast.

Het verplaatsen van de toegang tot het gelijkvloers appartement B0.1 naar de gemeenschappelijke inkomhal kan op zich positief beoordeeld worden. De oorspronkelijke beglaasde deur in de achtergevel wordt echter vervangen door een vast raam waardoor de leefruimte van het appartement niet meer natuurlijk geventileerd kan worden en er vanuit het appartement geen rechtstreekse toegang meer is tot de privatieve buitenruimte in het binnengebied. Het appartement beschikt hierdoor niet meer over voldoende woonkwaliteit, wat onaanvaardbaar is.

De aanvraag voldoet niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De aanvraag dient te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          de gegronde bezwaren met betrekking tot schending van de privacy en aantasting van de erfgoedwaarde.

-          de terrassen aan de straatzijde verstoren het dakvlak, de zuivere dakvorm en het straatbeeld en zijn in strijd met de voorschriften van het RUP Binnenstad;

-          er dient een dakspant met wezenlijke erfgoedwaarde te worden aangepast;

-          de leefruimte van het gelijkvloers appartement kan niet meer natuurlijk geventileerd worden;

-          de privatieve buitenruimte van het gelijkvloers appartement is niet meer rechtstreeks toegankelijk;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 7 bezwaarschriften en/of petitielijsten ingediend, voornamelijk handelend over:

1.      Schenden van de privacy: De terrassen aan de straatzijde maken, gelet op de beperkte breedte van 3 à 5 m van de straten en de bouwhoogte van de terrassen, rechtstreekse inkijk mogelijk in vele woongelegenheden en buitenruimtes aan de overzijde van de straat.
Beoordeling:
Hoewel rechtstreekse inkijk in stegen vanuit tegenovergelegen woongelegenheden en buitenruimten moeilijk kan voorkomen worden, wordt dit negatieve effect door de hoogte van de terrassen exponentieel versterkt. De inkijk reikt hierdoor veel verder in de straat en dieper in tegenovergelegen woongelegenheden en buitenruimtes. Bijgevolg kan worden gesteld dat de aanvraag het recht op privacy aantast, waardoor de aanvraag dient te worden geweigerd.
Het bezwaar is gegrond.

2.      Aantasting van de erfgoedwaarde: De terrassen zullen een grote impact hebben op het uitzicht van de originele dakstructuur.
Beoordeling:
Dakterrassen worden niet toegestaan in gebieden met een culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien verstoren de terrassen het dakvlak, de zuivere dakvorm en het straatbeeld en dient er een dakspant met wezenlijke erfgoedwaarde te worden aangepast. De aanvraag komt bijgevolg niet voor vergunning in aanmerking.
Het bezwaar is gegrond, de aanvraag dient te worden geweigerd.

3.      Geluidsoverlast: Door de smalte van de straten wordt omgevingsgeluid versterkt. Het voorzien van dakterrassen en twee toegangsdeuren in de Lansstraat zullen bijdragen tot deze geluidsoverlast.
Beoordeling:
De dakterrassen zijn buitenruimtes bij privatieve woongelegenheden waarvan weinig tot geen geluidshinder kan worden verwacht. De twee toegangsdeuren werden reeds vergund in de vergunning van 2017, hiertegen kan dus geen bezwaar worden ingediend. Bovendien zijn stegen een veel voorkomende vorm van openbaar domein in een historische binnenstedelijke context. Het voorkomen en versterken van omgevingsgeluid is eigen aan een dergelijke context en is onvermijdelijk.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

4.      Burgerlijk wetboek: De aanvraag voldoet ten opzichte van de tegenovergelegen woongelegenheden niet aan de artikels van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot erfdienstbaarheid van lichten en zichten, uitzichten op het eigendom van de nabuur, recht op privacy en aan het artikel 544.
Beoordeling:
De voorschriften waarnaar wordt verwezen zijn van toepassing op aangrenzende percelen en gelden niet voor percelen die gescheiden worden door openbaar domein, zoals hier het geval is.
Artikel 544 luidt als volgt: “Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen.” Het aangevraagde wijkt inderdaad af van verschillende voorschriften van het RUP en dient onder meer hierdoor te worden geweigerd.
Het bezwaar is deels gegrond.