2019_CBS_01686 - Omgevingsvergunning - OMV_2018152927. Minderbroedersrui 9. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/12/1946: vergunning (18#22409) voor het bouwen van een appartementsgebouw;

-          11/02/1949: vergunning (18#25138) voor wijzigingen en het maken van een overdekte koer als garage;

-          28/05/1948: vergunning (18#24271) voor wijzigingswerken.

Laatst vergunde toestand

-          het appartementsgebouw bestaat uit vier bouwlagen onder een plat dak;

-          op de benedenverdieping zijn twee handelsruimtes, een inkom en een poort naar de garages voorzien;

-          de parkeergarage bestaat uit een bouwlaag onder een zadeldak;

-          10 appartementen in de voorbouw.

Bestaande toestand

-          conform de laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een parking met 43 parkeerplaatsen bestaande uit een grote hal en een volume tussen de twee appartementenvleugels;

-          wegbreken van de scheidingsmuur met Minderbroedersrui 11;

-          bouwen van 5 grondgebonden woningen in het binnengebied;

-          woning 1 heeft een oppervlakte van 141 m² over 1 bouwlaag en wordt ingericht met drie slaapkamers;

-          woning 2 en 3 hebben elk een oppervlakte van 122 m² over 3 bouwlagen en zijn voorzien van 2 slaapkamers;

-          woning 4 heeft een oppervlakte van 114 m² over 3 bouwlagen en is ingericht met 2 slaapkamers;

-          woning 5 heeft een oppervlakte van 108 m² over 2 bouwlagen en is ingericht met 2 slaapkamers;

-          bouwen van een parking met drie ondergrondse lagen, er worden 58 parkeerplaatsen ingericht;

-          er wordt een fietsenstalling voorzien voor 27 fietsen;

-          de bestaande appartementen blijven behouden, de terrassen die uitgeven op het binnengebied zullen worden vernieuwd;

-          de bestaande handelsruimtes aan de straatzijde blijven behouden en worden gerenoveerd;

-          alle nieuwe daken worden voorzien van een groendak;

-          het nieuwe binnengebied wordt groen aangelegd als gemeenschappelijke buitenruimte met nr.11.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, zone voor overdruk - detailhandel - dh en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• het goed is groter dan 250 m² en er wordt geen infiltratievoorziening aangelegd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 38 Groendaken:
  ondergrondse bouwlagen onder het maaiveld dienen voorzien te worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 m, in de aanvraag wordt alleen het middelste gedeelte van de daktuin op de ondergrondse parking met een grondlaag van 1 m dik aangelegd;
• artikel 43 Septische putten:
  alle nieuwe woongelegenheden worden aangesloten op de bestaande septische put waarvan de inhoud niet wordt vermeld.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd
De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 30 december2018.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

-          het goed is groter dan 250 m² en er wordt geen infiltratievoorziening aangelegd. Er wordt 44 m² nieuwe verharde grondoppervlakte aangelegd ter hoogte van de inrit naar de ondergrondse parking. Het dak van de ondergrondse parking wordt aangelegd als binnentuin en kan dus, samen met de daken van de nieuwe eengezinswoningen, worden beschouwd als een groendak. Dit komt overeen met een afwaterde oppervlakte van 332 m² voor de groendaken. Het nieuwe dakterras is 41 m² groot. Er wordt ook gebouwd tegen de bestaande meergezinswoning, deze heeft echter een grotere dakoppervlakte dan de nieuwbouw waardoor opnieuw een afwaterende oppervlakte van 332 m² in rekening dient te worden gebracht. Het totaal van deze afwaterende oppervlaktes komt op 790 m². Hiervan mag 60 m² in mindering worden gebracht door de aanwezigheid van een hemelwaterput.
Voor een afwaterende oppervlakte van 730 m² dient een infiltratievoorziening met een minimale inhoud van 18.250 l en een minimale oppervlakte van 29,20 m² te worden aangelegd. Deze infiltratievoorziening kan geplaatst worden in de zone met volle grond naast de inrit van de ondergrondse parking, zoals in rood aangeduid op de plannen. Zowel de overloop van de nieuwe hemelwaterput als alle regenwaterafvoeren van de bestaande meergezinswoning dienen te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Dit wordt opgelegd als voorwaarden bij de vergunning.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 38 Groendaken:
ondergrondse bouwlagen onder het maaiveld dienen voorzien te worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 m, in de aanvraag wordt alleen het middelste gedeelte van de daktuin op de ondergrondse parking met een grondlaag van 1 m dik aangelegd. De verhoogde zone is echter 11,75 m diep en 8,80 m breed waardoor het mogelijk is voldoende hogere beplanting te voorzien. De omliggende zones hebben een gronddekking van 0,50 m waardoor hier lagere beplanting mogelijk is. Er is dus een voldoende kwalitatieve aanleg van de binnentuin mogelijk. In toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking worden toegestaan op het voorschrift met betrekking tot de minimale gronddekking van 1 m;

-          artikel 43 Septische putten:
alle nieuwe woongelegenheden worden aangesloten op de bestaande septische put waarvan de inhoud niet wordt vermeld. Eén woongelegenheid heeft drie slaapkamers, de ander vier hebben er twee. Dit komt overeen met een gebruikersequivalent van 16 en een septische put met een minimale inhoud van 3.950 l. Indien de bestaande septische put niet voldoende groot is gedimensioneerd voor de bestaande meergezinswoning en de nieuwbouw samen, dienen de nieuwe woongelegenheden te worden aangesloten op een nieuwe septische put. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande gelijkvloerse parking wordt ondergronds voorzien, het bestaande woonproject wordt uitgebreid en de gelijkvloerse handelsfuncties blijven behouden en worden gerenoveerd. De Minderbroedersrui is een as waar gemengd residentiële en commerciële ruimte gelijkvloers gevestigd is. Het betreft kleinschalige winkelruimten die niet verstorend zijn voor het detailhandelsapparaat. De aanvraag is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de Minderbroedersrui.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via de Minderbroedersrui. De helling is te smal om auto’s te laten kruisen. Er moet gewerkt worden met een verkeerslicht zodat niet tegelijk in- en uitgereden kan worden. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Fietsvoorzieningen

Voor de 5 nieuwe woningen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

4 woningen met 2 slaapkamers ? 4 x 3 = 12

1 woning met 3 slaapkamers ? 1 x 4 = 4

Er moeten 16 fietsenstallingen voorzien worden voor de nieuwe woningen.

Er worden 2 fietsenstallingen ingericht op het gelijkvloers, voor 13 en 14 fietsen. (= 27 fietsenstallingen).

Het overschot aan fietsenstallingen kan gebruikt worden door de bewoners van de bestaande appartementen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Minderbroedersrui gekenmerkt wordt door panden van 3 à 4 bouwlagen onder zowel platte als hellende dak. De hoofdbouwen zijn er aan de achterzijde bijna altijd uitgebreid met achterbouwen. Het binnengebied is, afgezien van enkele stadstuinen, dens bebouwd.

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande hal in het binnengebied gesloopt en blijft de bestaande vierbouwlagen hoge hoofdbouw behouden. Op de linker perceelgrens wordt in het verlengde van het hoofdvolume een nieuwbouw van maximaal 3 bouwlagen gerealiseerd over de volledige perceeldiepte. Hierin worden 5 nieuwe woongelegenheden onder gebracht.
De voorgestelde bouwdiepte en bouwhoogte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na de nieuwbouw blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve gemeenschappelijke binnentuin in te richten. De linker scheidingsmuur dient slechts 1,35 m opgehoogd te worden over een diepte van 9 m waardoor er geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de links naastgelegen percelen ontstaan. De rechter scheidingsmuur wordt volledig weggebroken zodat er een gedeelde binnentuin ontstaat met een gelijkaardig project op het rechts aanpalende perceel.

Voorliggende aanvraag betekent een vermindering van de bebouwde oppervlakte, past binnen de bestaande morfologie van het bouwblok en draagt bij tot de ontpitting en vergroening van het binnengebied.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Daarom werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

De aanvraag heeft betrekking op het slopen van de achterliggende garage.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar. De erfgoedwaarde van de garage is zeer beperkt. Door het slopen van de constructie kan er een kwalitatief woonproject in het binnengebied gerealiseerd worden.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (1 300m²) en ingreep in de bodem groter dan 100 m² (718 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door Lares op 30/12/2018 en door het agentschap Onroerend Erfgoed tijdig bekrachtigd. Het bijhorende programma van maatregelen beveelt onder meer een proefsleuvenonderzoek in het projectgebied.

De bouwheer dient het programma van maatregelen adequaat uit te voeren (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/9798), 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be) te melden en werfcontroles toe te laten door stadsarcheologen.

Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het nieuwe dakterras wordt ingericht bij een appartement op de eerste verdieping in de bestaande meergezinswoning. Er worden echter twee raamopeningen voorzien in de zijgevel van de aangrenzende nieuwe eengezinswoning. Dit zorgt voor wederzijdse inkijk en druist in tegen de voorschriften met betrekking tot privacy. Als voorwaarde bij de vergunning wordt bijgevolg opgelegd dat de raamopeningen in de zijgevel van de aangrenzende nieuwbouw niet worden uitgevoerd, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het woonproject aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden in het advies van De Lijn dienen strikt te worden opgevolgd;

3.      er dient een infiltratievoorziening met een minimale inhoud van 18.250 l en een minimale oppervlakte van 29,20 m² te worden aangelegd in de zone met volle grond naast de inrit van de ondergrondse parking, zoals in rood aangeduid op de plannen;

4.      zowel de overloop van de nieuwe hemelwaterput als alle regenwaterafvoeren van de bestaande meergezinswoning dienen te worden aangesloten op de infiltratievoorziening;

5.      indien de bestaande septische put niet voldoende groot is gedimensioneerd voor de bestaande meergezinswoning en de nieuwbouw samen, dienen de nieuwe woongelegenheden te worden aangesloten op een nieuwe septische put met een minimale inhoud van 3.950 l;

6.      een verkeerslicht voorzien aan de inrit van de parking zodat niet tegelijk in- en uit gereden kan worden;

7.      de raamopeningen in de zijgevel tussen de eengezinswoning en het dakterras mogen niet worden uitgevoerd, zoals in rood aangeduid op de plannen;

8.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

9.      de bouwheer voert het programma van maatregelen van de bekrachtigde archeologienota adequaat uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/9798);

10.  de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

11.  de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.