2019_CBS_01662 - Omgevingsvergunning - OMV_2018133304. Turnhoutsebaan 152. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/12/2016: vergunning (20162185) voor regularisatie wijzigen van de inkom in de voorgevel van een handelsgelijkvloers;

-          29/12/1973: vergunning (179#7152) voor het verbouwen van winkelpui (na brand) en het uitvoeren van herstellingswerken;

-          8/5/1930: vergunning (1399#12080) voor vergrotings-en veranderingswerken;

-          6/3/1930: vergunning  (1399#11953)  voor vergrotings-en veranderingswerken.

Vergunde / vergund geachte toestand

-          Volume:

• 4 bouwlagen en een plat dak aan de straatzijde;
• achterbouw van 2 bouwlagen;

-          Inrichting:

• handel en twee zelfstandige woningen.

Bestaande toestand

-          Volume:

• 4 bouwlagen en een plat dak aan de straatzijde;
• achterbouw van 2 bouwlagen;
• de openruimte op de eerste verdieping tussen volume aan de straatzijde en de achterbouw werd dichtgebouwd.

-          Inrichting:

• handel op het gelijkvloers
• drie één-slaapkamerappartementen van circa 61m², 61 m² en 66 m² op de verdiepingen aan de straatzijde
• een studio van circa 42 m² op de eerste verdieping in de achterbouw met circa 17m² netto-vloeroppervlakte beschikbaar voor de verblijfruimte;

Inhoud van de aanvraag

-          Volume:

• regulariseren van het dichtbouwen  van de open ruimte op de eerste verdieping;
• uitbreiden van het hoofdvolume met drie bouwlagen

-          Inrichting:

• regulariseren van de inrichting van het bestaande volume
  • drie één-slaapkamerappartementen van circa 61m², 61 m² en 66 m² op de verdiepingen aan de straatzijde
  • een studio van circa 42 m² op de eerste verdieping in de achterbouw met circa 17m² netto-vloeroppervlakte beschikbaar voor de verblijfruimte;
• voorzien van 3 zelfstandige woningen in de uitbreiding:
  • 2 nieuwe twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 53,99 m²;
  • 1 nieuw twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 52,99 m²;
• de aparte toegang tot de bestaande studio in de achterbouw wordt gesupprimeerd naar een toegang via de winkel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: §2 Inrichtingsprincipe: de maatlijnen van de fietsstalplaatsen en het voorziene aantal is niet gegeven;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: voor de nieuwe woningen zijn er geen inpandige parkeerplaatsen voorzien;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Turnhoutsebaan wordt - op deze locatie - gekenmerkt door meergezinswoningen in gesloten bebouwing met handelszaken op de begane grond.

De bestaande meergezinswoning, die uitgebreid wordt met extra wooneenheden, is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand wordt omgeven door meergezinswoningen van 7 tot 8 bouwlagen. Het nieuwbouwvolume sluit aan bij de gebouwentypologie van de omgeving en kan ruimtelijk aanvaard worden.

Bij het ontwerpen van woningen echter zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

4 appartementen met oppervlaktes voor een studio en 3 appartementen met oppervlaktes voor een één slaapkamer appartement vormen geen aanvaardbare mix.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 2 grote woongelegenheden naar 4 kleinere entiteiten én het uitbreiden met 3 (te) kleine appartementen de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Daarenboven is het inrichten van een studio op de verdieping van de achterbouw geen ruimtelijke wenselijke situatie. Het wonen is kenmerkend georganiseerd op de verdiepingen in de voorbouw aan de straatzijde. De studio heeft bovendien slechts een netto-oppervlakte van circa 17m²(!) beschikbaar als verblijfsruimte. Dit kan bezwaarlijk als voldoende worden genoemd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie in beige-grijs bepleistering met wit pvc buitenschrijnwerk, aansluitend met de bestaande gevel, is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project 9 fietsenstallingen voorzien te worden. Deze worden op de plannen achteraan op het gelijkvloers ingericht. Om deze te bereiken dient men 3 deuren door te gaan en een heel bochtig parcours te volgen. Dit is niet realistisch. Verder is de ruimte slechts 9 m² groot, werden de fietsstallingen niet ingetekend en is er nog een tussenmuur in deze ruimte. De fietsberging zoals nu voorzien is dus volkomen ontoereikend.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bouwhoogte is niet in harmonie met de omgeving: Het bezwaar dat in voorliggend ontwerp te hoog wordt gebouwd waardoor het niet in harmonie is met de omgeving.

Beoordeling:

De kenmerkende kroonlijsthoogte voor dit gedeelte van de Turnhoutsebaan werd vastgelegd op 21,96 m, zoals bij de links aanpalende met huisnummer 154. In voorliggende aanvraag wordt een liftkoker tot een hoogte van 22,86 m voorzien op een bouwdiepte van 3,60 m. Deze liftkoker is niet zichtbaar vanop het openbaar domein. De aangevraagde bouwhoogte is kenmerkend in de omgeving en daardoor ruimtelijk aanvaardbaar.

Het bezwaar is ongegrond. 

Zicht en licht: Het bezwaar dat door het bouwen van een liftkoker met een hoogte van 0,90 m licht en zicht zal worden ontnomen van de links aanpalende.

Beoordeling:

Een afname van het zicht en licht omwille van het voorzien van een liftkoker van 0,90 m is eerder beperkt en daardoor ruimtelijk aanvaardbaar. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, de liftkoker brengt echter hierdoor de woonkwaliteit niet in het gedrang.

Het bezwaar is ongegrond;

Uitvoeringstechnisch : Het bezwaar dat de bestaande scheidingsmuur niet voldoende draagkracht heeft voor de uitbreiding;

Beoordeling: De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de scheidingsmuur is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.

Het bezwaar is ongegrond.

Isolatie: Het bezwaar dat onoverkomelijke geluidsoverlast gecreëerd wordt door de trillingen van de verankering in de bestaande draagmuur.

Beoordeling: Het bezwaar betreffende geluidshinder door de trillingen van de verankering in de bestaande draagmuur is hypothetisch van aard. Dit kan perfect worden uitgevoerd zonder enige geluidshinder voor de aanpalende bewoner. Een bezwaar gebaseerd op vermoedens kan niet meegenomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid.

Het bezwaar is ongegrond.

Groendak: Het bezwaar dat het nieuwe dakoppervlak niet wordt uitgevoerd als groendak.

Beoordeling: Het nieuwe dakoppervlak wordt voorzien van zonnepanelen waardoor de verplichting om een groendak aan te leggen komt te vervallen. De zonnepanelen werden niet opgetekend op de plannen. Uit de beschrijvende nota kan afgeleid worden dat het volledige dakoppervlak zal worden benut.

Het bezwaar is ongegrond.

Geur- en geluidshinder: Het bezwaar dat geur- en geluidshinder moet worden voorkomen nu de beluchting van de riolering, afvoeren van ventilatoren en afvoeren van ketels uitkomen op het platte dak van nummer 152.

Beoordeling:

Elke aanvraag moet voldoen aan de bouwcode, dus ook aan artikel 35 betreffende afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen. Aangezien geen afvoerkanalen en uitlaten werden opgetekend op de plannen kan deze beoordeling niet worden gemaakt. Als voorwaarde bij deze vergunning zal worden toegevoegd dat moet worden voldaan aan artikel 35 van de bouwcode.

Het bezwaar is gegrond.