2019_CBS_01656 - Omgevingsvergunning - OMV_2018152254. Luitenant Lippenslaan 66. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/07/1973: vergunning (179#7076) voor het bouwen van een hotel met aanverwante diensten, zoals restaurant, vergaderzalen, enz. (hoek Joe Englishstraat);

-          25/02/1974: vergunning (179#7181) voor het bouwen van een zuil, in aansluiting met de bouwvergunning C/73/183 (het bouwen van hotel);

-          14/05/2004: vergunning (180#3224) voor regulariseren verbouwen hotel;

-          29/04/2016: weigering (2016239) voor vernieuwen van de lichtreclame;

-          01/07/2016: vergunning (2016712) voor uitbreiding van een terras;

-          19/01/2017: vergunning (20161401) voor vernieuwen van lichtreclame.

Laatst vergunde toestand

-          vrijstaand hotelgebouw van 9 bouwlagen onder platte daken op een hoek;

Bestaande toestand

-          conform de laatst vergunde toestand, uitgezonderd de inrichting van het terrein waar wijzigingen worden vastgesteld op het inplantingsplan.

Inhoud van de aanvraag

-          renoveren van de gevels

• de gevelwijzing beperkt zich tot de verdiepingen van de voor- en achtergevel;
• alle balustrades en technische installaties op de smalle balkons worden verwijderd;
• al het buitenschrijnwerk wordt integraal vervangen door vaste glaspartijen in antraciet aluminium;

-          het uitbreiden van het aantal hotelkamers;

• op de eerste verdieping worden 10 bestaande kamers heringericht in functie van rolstoelgebruikers met aangepast sanitair;
• de vergaderzalen op de achtste verdieping worden gesupprimeerd, de volledige bouwlaag wordt heringericht met kamers volgens dezelfde indeling als de onderliggende verdiepingen;
• het aantal kamers verhoogd op die manier van 207 naar 237;

-          terreininrichting:

• er worden er geen wijzigingen aan het terrein aangevraagd.

De nieuwe toestand omvat een hotel met 237 kamers waardoor de aanvraag onder het kaderbesluit Stedenbouwkundige lasten van 9 maart 2018 valt. De aanvraag betreft echter louter interne verbouwingswerken zonder functiewijziging of uitbreiding in oppervlakte. Hierdoor zou het theoretische normbedrag bijgevolg op 0,00 euro uitkomen waardoor het project niet SOK-plichtig is. Er werd dan ook geen procedure SOK opgestart.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een groengebied. De groengebieden zijn bestemd voor het behoud, de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu. In de groengebieden geldt een principieel bouwverbod. In principe worden enkel de werken toegelaten die gericht zijn op of verenigbaar zijn met het behoud, de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 22 Algemene bepalingen:
  de toegangsdeuren tot de nieuwe kamers op de achtste verdieping dienen na afwerking een vrije en vlakke doorgang te hebben van minstens 90cm breed waar deze nu soms slechts 85 cm breed zijn;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de nieuwe kamers op de achtste verdiepingen hebben een vrije hoogte van 2,47 m, terwijl deze minimaal 2,60 m dient te zijn;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden 30 bijkomende kamers voorzien en er is geen mogelijkheid tot het stallen van fietsen voorzien;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode betreffende de minimale hoogte van ruimten. Omdat in een hotelkamer slechts gedurende korte tijd verbleven wordt en omdat de voorgestelde hoogte minimaal afwijkt van de hoogte van de andere kamers, kan een afwijking toegestaan worden met toepassing van artikel 3 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De hotelfunctie is al bestaand en aanvaardbaar op deze locatie.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag worden renovatiewerken  behandeld. De bestaande bouwhoogte blijft ongewijzigd. De vloeroppervlakte van de balkons wordt toegevoegd aan die van de kamers waardoor ze ruimer worden. Met het omvormen van vergaderruimten tot 30 hotelkamers blijft de schaal en het ruimtegebruik gerespecteerd.

Visueel-vormelijke elementen

Omdat het bestaande schrijnwerk van het hotel beeldbepalend is voor dit gebouw werd advies gevraagd aan de welstandscommissie. Ze gaat akkoord met het vervangen van de raampartijen in functie van akoestiek en ventilatie. De borstweringen worden weggenomen en niet vervangen waardoor een abstracte gevel met volledig beglaasde openingen ontstaat binnen een betonnen grid. De geveluitwerking is bijgevolg verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien het verwijderen van de bestaande airco toestellen is een actualisatie noodzakelijk van de milieuvergunning.

Tevens moet worden opgemerkt dat het verkrijgen van een omgevingsvergunning een exploitant niet bevrijdt van de plicht om elke bijkomende logieseenheid aan te melden of te laten erkennen volgens het Vlaamse logiesdecreet. Ook dient voldaan te worden aan de vereiste brandveiligheidsnormen waarnaar het betreffende decreet verwijst.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project minstens 30 fietsenstallingen voorzien te worden en minstens 1 elektrisch laadpunt voor fietsen geplaatst te worden. Als voorwaarde bij deze vergunning wordt het voorzien van een afsluitbare fietsenberging en fietsenstallingen, zoals werd opgetekend op een toegevoegd inplantingsplan, opgelegd op voorwaarde het verloren groen te compenseren op eigen terrein.

Gezien de ligging langs het ringfietspad en de goed uitgebouwde fietsinfrastructuur in de buurt lijkt het aangeraden voor de hoteleigenaars om klanten te wijzen op de mogelijkheden om zich “Slim naar Antwerpen” te verplaatsen (via tram, fiets, …).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      te voldoen aan artikel 22 en 25 van de verordening toegankelijkheid;

3.      een elektrisch laadpunt voor wagens te voorzien;

4.      een afsluitbare fietsenberging en fietsenstallingen te voorzien, zoals opgetekend op het toegevoegd inplantingsplan, met een elektrisch laadpunt voor fietsen en het verloren groen hierdoor te compenseren op eigen terrein.

Uitsluitingen

Alle handelingen, werken en wijzigingen aan de terreininrichting buiten de afsluitbare fietsenberging en fietsenstallingen.