2019_CBS_01661 - Omgevingsvergunning - OMV_2018150098. Bordeauxstraat 7. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/09/1996: vergunning (86#950405) voor het verbouwen van een pakhuis en het inrichten tot jeugdrecreatie;

-          22/01/1998: vergunning (86#970421) voor het bouwen van een terras en creëren van een woonentiteit binnen de dakvlakken;

-          17/06/1999: vergunning (86#980129) voor veranderingswerken (kelder/bergruimte naar recreatieruimte) en inrichten van het gelijkvloers;

-          07/03/2001: vergunning (20003219) voor het inrichten van een dakterras bij een loft;

-          29/02/2008: weigering (3152#932) voor het herinrichten van een pakhuis;

-          14/09/2009: vaststelling als bouwkundig erfgoed (ID:7237);

-          30/03/2018: vergunning (20173421) voor het herinrichten van een recreatieruimte met horeca. 

-          07/12/2018: vergunning (20182797) voor het regulariseren van een wooneenheid onder het dakvolume zijde Kribbestraat (loft 4.02).

Laatst vergunde toestand

-          de laatst vergunde toestand van loft 4.03 betreft het verbouwen pakhuis tot inrichting voor jeugdrecreatie-26.3.96 (dossiernummer 19952474, referentie stadsarchief: 86#950405)

Bestaande toestand

-          er is geen vergunning voor het omvormen van loft 4.03 naar woonfunctie vandaar dat men deze wil regulariseren.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van een duplex appartement (4.03) met terras op de vijfde verdieping aan de zijde van de Kribbestraat;

-          op de vijfde verdieping zijn er een eethoek met keuken, zithoek, bureau, berging, badkamer, inkomhal en toilet ingericht;

-          via een interne trap bereikt men op de zolderverdieping twee slaapkamers, badkamer en terras;

-          tussen de vijfde en zolderverdieping is een vide voorzien boven de zit- en eetkamer;

-          er werd een terras voorzien in het dak en de muur van het terras werd opgetrokken;

-          de kelderverdieping, het gelijkvloers en de verdiepingen 1,2 en 3 maken geen deel uit van deze aanvraag;

-          momenteel is er echter een vergunning bekomen door de eigenaars van de onderliggende verdiepingen om de gemeenschappelijke circulatie uit het binnengebied te verwijderen en te verschuiven in het bestaande bouwvolume. Omdat deze werken volop in uitvoering zijn staan beide circulaties op het overzichtsplan vermeld.  

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel en zone voor publiek domein-art. 7.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:        

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de oppervlakte van de daglichtopeningen is kleiner dan 10% van de oppervlakte van de verblijfsruimte.
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er is geen fietsenberging voorzien voor de bijkomende wooneenheid;
• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er is geen autostalplaats voorzien voor de bijkomende wooneenheid.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren beargumenteerd af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomend appartement met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Dit zal als voorwaarde worden gekoppeld aan de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Aangezien de aanvraag hoofdzakelijk betrekking heeft op een functiewijziging, de wijzigingen voornamelijk intern en achteraan plaatsvinden, blijft de voorgevel ongewijzigd.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Er werd de dienst monumentenzorg om advies gevraagd.

Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed van 28 november 2014 zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De aanvraag heeft betrekking op een deel van de voormalige gebouwen van "The Antwerp Grain Work Company", een natie die is ontstaan in 1904 door samenvoeging van vijf oudere naties.   Het kantoorgebouw van de natie werd opgericht in 1880 (zie gevelsteen).  Bij de samenvoeging van de naties in 1904 werd de site uitgebreid in de Kribbe –en Bordeauxstraat met bijhorende magazijnen, stallingen en dienstwoningen in 1904.

Aan de zijde van de Kribbestraat bevinden zich art-nouveau-geïnspireerde gevels. Een lijstgevel van respectievelijk negen en tien traveeën en drie en een halve of vier en een halve bouwlaag onder zadeldak. Baksteenbouw met kleurige baksteenbanden, boven de puilijst gemarkeerd door lisenen onderling verbonden door segmentbogen, hogerop aflijnend geprofileerd kordon en houten kroonlijst. Markante, hoger opgaande gevelbekroningen met natuurstenen art-nouveau-ornamenten en panelen met opschrift "1904 The Antwerp Grain Work Company". Rechthoekig en segmentboogvensters, eerstgenoemde voor dienstwoningen en mezzanineverdieping. Begane grond met segmentboog- en rechthoekige poorten.

Het object/ complex is beeldbepalend omdat de stedenbouwkundig, architecturale en esthetische waarde hoog is.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Aan de beschrijvende nota werd geen cultuurhistorische motivering toegevoegd.

Gezien de aard en de omvang van de werken kon er geen correct advies gegeven worden.  Het is onduidelijk in welke mate de ingrepen in verhouding staan tot de erfgoedwaarde van het geheel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode wordt opgemerkt dat de verblijfsruimten (zithoek, eethoek en keuken) van de loft op de 4de verdieping onvoldoende raamopeningen hebben voor de toetreding van licht en lucht. De gezamenlijke oppervlakte van deze ruimten bedraagt ongeveer 80 m2. Deze hebben enkel drie kleine ramen in de voorgevel. Elk raam heeft een lichtdoorlatende oppervlakte van minder dan 1 m2. Dit is strijdig met de bouwcode: de ramen zijn te klein om in rekening te kunnen brengen. Verder werden er boven deze ruimte in het dakvlak drie dakvlakramen voorzien. Ook hier dient opgemerkt dat deze in strijdig met de bouwcode te hoog bevinden boven het loopvlak om in rekening te kunnen brengen.

Het bureau, eveneens gelegen op de 4de verdieping, heeft in strijd met ditzelfde artikel uit de bouwcode geen daglicht.

De slaapkamer boven het bureau op de 5de verdieping heeft eveneens in strijd met dit artikel enkel een dakvlakraam waarvan de onderzijde zich op ongeveer 280 cm bevindt boven het loopvlak.

Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Hier kan dan ook geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient op deze reden te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het tekort aan lichtinval en luchttoevoer in de verblijfsruimten.