2019_CBS_01698 - Omgevingsvergunning. Stedenbouwkundige lasten - OMV_2018119593. Jos Smolderenstraat 55. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis.

Laatst vergunde toestand

-          geen relevante laatst vergunde toestand.

Bestaande toestand

-          het terrein is momenteel onbebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          het project bestaat uit een toren met een balk (blok 24), een balk (blok 21) en 3 ondergrondse verdiepingen;

-          blok 21:

• bestaat uit een U-vormig volume van 6 bouwlagen en een bouwhoogte van 21,79 meter;
• het niveau van de benedenverdieping (entresol) bevindt zich op -1,96 meter, de eerste verdieping bevindt zich op +1,40 meter;
• op de benedenverdieping is er in de noordoost hoek een winkelruimte voorzien;
• in totaal zijn er 95 appartementen voorzien in blok 21;
• alle wooneenheden beschikken over een private buitenruimte.

-          blok 24:

• de toren telt 25 bouwlagen en heeft een bouwhoogte van 79,75 meter;
• de balk telt 6 bouwlagen en heeft een bouwhoogte van 21,79 meter;
• het niveau van de benedenverdieping (entresol) bevindt zich op -1,96 meter, de eerste verdieping bevindt zich op +1,40 meter;
• er zijn;
• de toren zal bestaan uit een café en fietsenstalling op de benedenverdieping en 169 appartementen over 24 verdiepingen;
• de bijhorende balk zal bestaan uit 42 appartementen over 5 verdiepingen;
• alle wooneenheden beschikken over een private buitenruimte;
• in totaal zijn er 211 appartementen voorzien in blok 24.

-          in de entresolverdieping worden kantoren ingericht;

-          er worden 850 fietsparkeerplaatsen voorzien;

-          ondergronds worden er 633 parkeerplaatsen voorzien;

-          de gevels zullen afgewerkt worden in lichtgrijze beton en houten bekleding, het buitenschrijnwerk wordt voorzien in aluminium.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Externe adviezen wijzigingslus

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor centrumfuncties (ce1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• plaatsen van een hemelwaterput van 30.000 liter in plaats van de gevraagde 10.000 liter. De aanvrager motiveert deze keuze zodat er voldoende hemelwater beschikbaar is voor het gebruik van een ondergronds bevloeiingssysteem voor het irrigeren van het groendak.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bouwcode artikel 22 “minimale oppervlakte van een zelfstandige woning”.

• Studio B 1ste verdiep A3 is kleiner dan de minimaal gestelde 35m².

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd
De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 07/12/2017.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is afwijkend van artikel 22 van de bouwcode. Studio B 1ste verdiep A3 heeft bij nazicht een beperkte oppervlakte van circa 33.8m² en is dus kleiner dan de minimaal vereiste 35m². Er kan evenwel een afwijking worden toegestaan met toepassing van art. 3, gelet op het feit dat:

• deze studio door het verdiepingshoge en nagenoeg kamerbrede raam een ruimtelijke verbinding heeft met de loggia;
• de loggia in tussenseizoenen en zomer bruikbaar is als uitbreiding van de leefruimte;
• de constructieve gevolgen van een grotere oppervlakte aanzienlijk zijn (dragende wanden, geïsoleerde schil).

Echter wordt verwezen naar hieronder ‘Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot’, waarbij verder ingegaan wordt op de mix van woningtypes en –groottes.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater voor het plaatsen van een hemelwaterput van 30.000 liter in plaats van de gevraagde 10.000 liter. De aanvrager motiveert deze keuze zodat er voldoende hemelwater beschikbaar is voor het gebruik van een ondergronds bevloeiingssysteem voor het irrigeren van het groendak. Een afwijking kan worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voor een twee vrijstaande gebouwen maakt deel uit van de ontwikkeling van het stadsontwikkelingsgebied Nieuw Zuid. Het programma omvat detailhandel op het gelijkvloers, kantoorruimte op de entresol en 306 appartementen op 25 verdiepingen. De aangevraagde functies zijn conform de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP nieuw zuid en zijn verenigbaar met de aanwezige functies in het in-ontwikkeling-zijnde stadsweefsel. Dit wordt aangehaald in het gunstig advies gegeven door de stedelijke dienst Business en innovatie: “De aanvraag betreft de nieuwbouw van een residentieel project op Nieuw-Zuid. De commerciële ruimtes op het gelijkvloers van de gebouwen bevatten 465 m² handel & horeca in totaal. Dit is een café-restaurant van 357 m² en een winkel van 107 m². De functies & oppervlaktes zijn in verhouding tot wat er aan bijkomende functies binnen het stadsontwikkelingsproject gerealiseerd wordt. Ze zorgen voor levendigheid in deze zone en ondersteunen de woonkwaliteit.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De dienst Mobiliteit merkt op dat er voor de 306 appartementen 863 fietsstalplaatsen nodig zijn:

-          97 appartementen/studio’s met 1 slaapkamer = 97 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 194

-          167 appartementen met 2 slaapkamers = 167 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) 501

-          42 appartementen met 3 slaapkamers = 42 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 168

Voor de kantoren moeten er voor het personeel 15 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.25/100m2) en voor de handelsfunctie moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden (0.60/100m2).

In het totaal moeten er 881 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Er worden op het gelijkvloers 44 fietsstalplaatsen en 786 fietsstalplaatsen op niv. -1 voorzien. Hierdoor zijn er 51 fietsstalplaatsen te weinig, maar een afwijking van art. 29 van de BC wordt gunstig beoordeeld door de stedelijke dienst mobiliteit. In de buitenruimte worden er immers nog eens 54 fietsparkeerplaatsen voorzien voor bezoekers.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het volledige bouwblok wordt voorzien van 2 volumes, namelijk een L-vormig volume ( blok 24) en een U-vormig volume ( blok 21) rond een binnentuin. In het L-vormige bouwvolume wordt de woontoren voorzien, de ‘Bigger and cheapers’ vormen de schil van deze woontoren.

Het volume is conform de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP Nieuw Zuid en stemt overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Deze omgeving wordt gekenmerkt door enerzijds grootschalige bedrijvigheid en wonen, waardoor gesteld kan worden dat de draagkracht naar de omliggende omgeving niet wordt overschreden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met de volumes en het programma.

Visueel-vormelijke elementen

Het gebouw wordt opgebouwd uit een sokkel welke staat op een souterrain ( kantoren) met een ‘Engelse koer’ zodat een verhoogd gelijkvloers ontstaat. De materialisatie van de gevel bestaat uit een combinatie van hout (constructie) met beton. Deze wordt aangevuld met een gevelomvattende binnenzonwering van witte gordijnen die de wintertuinen ook afsluitbaar maken.

Het project werd voorafgaand ter advies voorgelegd aan de welstandscommissie op 23 februari 2018. De commissie formuleerde een gunstig advies, waarbij werd opgemerkt dat de witte gordijnen onlosmakelijk verbonden zijn met het gevelconcept. Dit is evenwel een burgerrechtelijke kwestie, te regelen onder de mede-eigenaars.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone, nl. de Antwerpse binnenstad. Omdat het projectgebied is groter is dan 3000 m² en de ingreep in de bodem groter dan 1000 m², dient volgens het Onroerenderfgoeddecreet hiervoor een archeologienota verplicht.

Er werd hiervoor voorwaardelijk gunstig advies gegeven door de stedelijke dienst onroerend erfgoed, waarbij de gegeven voorwaarden mee worden overgenomen bij het afleveren van vergunning.

Bodemreliëf

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst milieuvergunningen.

“Op de site werden bodemsaneringswerken uitgevoerd (OVAM dossiernummer: 5236). In de eindevaluatie wordt gesteld dat er geen ernstige verontreiniging meer aanwezig is volgens de bodemsaneringsnormen. Voor de aanleg van de ondergrondse parking dient er echter een bemaling uitgevoerd te worden. Het is belangrijk dat er rekening wordt gehouden met nog aanwezige verontreiniging bij de lozing van het bemalingswater.

Werken voor het onttrekken van grondwater zijn opgenomen in bijlage III van het Mer-besluit. Er dient bij de meldings- of vergunningsaanvraag dan ook een m.e.r.-screeningsnota toegevoegd te worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient gemeld te worden bij aanvang. Deze meldingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).”

De aanvrager dient zich in overeenstemming te brengen met de geldende regelgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien het onderwerp van de aanvraag werd er advies gevraagd aan brandweerzone Antwerpen. Het advies werd ongunstig geadviseerd.

Na indienen van aangepaste plannen werd een 2de, voorwaardelijk gunstig advies bekomen.

De voorwaardelijk gunstig adviezen van Fluvius, De ASTRID-veiligheidscommissie, Agentschap voor Wegen en Verkeer en Proximus worden bij aflevering van vergunning integraal aan de vergunning gekoppeld.

Er werd voorwaardelijk gunstig advies geleverd door de stedelijke dienst stadsontwikkeling Energie & Milieu met betrekking tot de hoogbouw, waarbij de voorwaarden mee kunnen worden overgenomen bij het afleveren van een vergunning.

Lucht en geluid:

gunstig advies.

Zomercomfort (licht)

Uit de EPB voorafberekening blijkt dat type-appartement 4 een oververhittingsindicator van 6845 heeft. Het is voor dit appartement niet mogelijk om een goed zomercomfort te realiseren zonder actieve koeling. Dit specifieke appartement werd ook niet opgenomen in de dynamische simulatie, zodat bijkomend onderzoek het EPB-resultaat niet weerlegt. De gunstige bevindingen van de dynamische simulatie zijn dus niet relevant voor dit type van appartement (eenzijdige oriëntatie / enkele gevel).

De bouw kan enkel volgens dit plan gerealiseerd worden, als ook voor dit appartement met een dynamische simulatie wordt aangetoond dat het zomercomfort onder controle is (volgens dezelfde parameters als de eerder uitgevoerde studie). Indien het resultaat ongunstig blijkt, moet voor dit type appartementen passieve koeling voorzien worden dmv intensieve (nacht-)ventilatie en/of het voorzien van een afdoende (buiten)zonwering.

Wind

De voorwaarden ivm beplanting uit de HB-nota worden terug opgelegd. De plannen zijn immers onvoldoende gedetailleerd inzake de beplanting en inrichting van de tuin. 
i.v.m. het windcomfort van de buitenruimten werden alle loggia’s en terrassen herbekeken. Het ontwerp is nog gewijzigd t.o.v. de windstudie uit de hoogbouwnota.

(Zie ook expert judgement windexpert (19 sept 2018))

 In het huidige ontwerp is er steeds - grenzend aan de leefruimte - ofwel een terras met matig tot goede windkwaliteit, ofwel een loggia in geval het terras een slechtere windkwaliteit heeft of indien het terras niet grenst aan de leefruimte, dan wel aan de slaapvertrekken. (zie analyse hieronder met beeldmateriaal)

Indien zich echter nog wijzigingen zouden voordoen aan de planindeling t.g.v.eventueel ander ongunstig advies, blijft het windcomfort in de buitenruimten een aandachtspunt voor het ontwerp. Daarom wordt deze voorwaarde terug meegenomen.

Voorwaarden:

-          Dat de beplanting in de binnentuin wordt gemaximaliseerd (voorkeur windbestendige hoogstammige bomen);

-          Dat de verdere inrichting van de binnentuin consequent omgaat met de windhinder in het centrale gedeelte, zoals nu ingetekend. (geen vast zitmeubilair, noch hoofdtoegangspaden in de zone van slecht windcomfort);

-          Dat er hoogstammige bomen worden aangeplant langs het hoofdpad ten zuiden van de fietsenparking aan de parkzijde om de valwinden aldaar te neutraliseren;

-          Dat er voldoende hoogstammige bomen en beplanting worden aangeplant in de wadi-strook van de striga ter hoogte de fietsenparking aldaar;

-          Dat bij eventuele wijzigingen aan de planindeling en de buitenruimten er aandacht blijft uitgaan naar het windcomfort van de private terrassen, zeker bij de hoekappartementen aan de zuidzijde van de toren. Elk appartement moet worden uitgerust met een buitenruimte en semi-buitenruimte. In geval van een terras met verminderd windklimaat volgens de windanalyse van de hoogbouwnota, is het een eis dat er ook een semi-buitenruimte (of loggia) gesitueerd wordt grenzend aan de leefruimte. Deze kan dan dienst doen als beschutte buitenruimte in dagen met minder windcomfort.  De loggia’s mogen geenszins gezien worden als een extra oppervlakte aan binnenruimte, ze moeten voldoende groot zijn om equivalent te zijn met een comfortabel terras. 

-          Tenslotte mogen de open terrassen van de hoekappartementen zich niet louter concentreren in de hoeken, maar moeten ze voldoende groot zijn zodat ze ook een deel grenzen aan laterale delen van gevels met een betere windklimaat.

Het advies gegeven door de stedelijke dienst Ontwerp & Uitvoering is voorwaardelijk gunstig en wordt gevolgd vanuit stedenbouwkundig oogpunt, waarbij de gegeven voorwaarden worden overgenomen bij het afleveren van vergunning.

Oppervlakte woongelegenheden:

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet zo in het voorliggend project, waardoor een groot deel van de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60, resp. 80m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-, respectievelijk tweeslaapkamer-appartement. Op een oppervlakte kleiner dan 110m² wordt dan weer onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamer-appartement.

Om een maatschappelijke mix op vlak van meergezinswoningen te garanderen, is het noodzakelijk de juiste verhouding te zoeken tussen verschillende woninggroottes. Om de kwaliteit van een appartementsblok, en in uitbreiding een woonwijk te garanderen, dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Een goede mix resulteert bijvoorbeeld in een gemiddelde opp. per wooneenheid van minimum 80m², in het huidige project wordt dit minimum niet gehaald.

Gezien de afwijking van de netto oppervlakte van woongelegenheden en de gemiddelde grootte van een woongelegenheid kleiner is dan 80m², wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren.

Om voor vergunning in aanmerking te komen dient verder ook voldaan te worden aan volgende voorwaarden:

1.      het advies van Fluvius strikt na te leven;

2.      het advies van de ASTRID-veiligheidscommissie strikt na te leven;

3.      het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer strikt na te leven;

4.      het advies van Proximus dient na te leven;

5.      Voorwaarden opgelegd vanuit de stedelijke dienst energie en milieu:

5.1.  De gunstige bevindingen van de dynamische simulatie zijn niet relevant voor het type van appartement met eenzijdige oriëntatie. De bouw kan enkel volgens aangevraagd plan gerealiseerd worden, als ook voor dit type appartementen met een dynamische simulatie wordt aangetoond dat het zomercomfort onder controle is (volgens dezelfde parameters als de eerder uitgevoerde studie). Indien het resultaat ongunstig blijkt, moet voor dit type appartementen passieve koeling voorzien worden dmv intensieve (nacht-)ventilatie en/of het voorzien van een afdoende (buiten)zonwering.

5.2.  Dat de beplanting in de binnentuin wordt gemaximaliseerd (voorkeur windbestendige hoogstammige bomen);

5.3.  Dat de verdere inrichting van de binnentuin consequent omgaat met de windhinder in het centrale gedeelte, zoals nu ingetekend. (geen vast zitmeubilair, noch hoofdtoegangspaden in de zone van slecht windcomfort);

5.4.  Dat er hoogstammige bomen worden aangeplant langs het hoofdpad ten zuiden van de fietsenparking aan de parkzijde om de valwinden aldaar te neutraliseren;

5.5.  Dat er voldoende hoogstammige bomen en beplanting worden aangeplant in de wadi-strook van de striga ter hoogte de fietsenparking aldaar;

5.6.  Dat bij eventuele wijzigingen aan de planindeling en de buitenruimten er aandacht blijft uitgaan naar het windcomfort van de private terrassen, zeker bij de hoekappartementen aan de zuidzijde van de toren. Elk appartement moet worden uitgerust met een buitenruimte en semi-buitenruimte. In geval van een terras met verminderd windklimaat volgens de windanalyse van de hoogbouwnota, is het een eis dat er ook een semi-buitenruimte (of loggia) gesitueerd wordt grenzend aan de leefruimte. Deze kan dan dienst doen als beschutte buitenruimte in dagen met minder windcomfort.  De loggia’s mogen geenszins gezien worden als een extra oppervlakte aan binnenruimte, ze moeten voldoende groot zijn om equivalent te zijn met een comfortabel terras. 

5.7.  Tenslotte mogen de open terrassen van de hoekappartementen zich niet louter concentreren in de hoeken, maar moeten ze voldoende groot zijn zodat ze ook een deel grenzen aan laterale delen van gevels met een betere windklimaat.

6.      De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).

7.      De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

8.      De bouwheer meldt vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

9.      Er dient rekening gehouden te worden met de al klaarliggende nutsleidingen – er is enkel in de straten en woonerven nutsvoorziening aanwezig, in de groene wadizones dient er aangesloten te worden op het klaar zittende warmtenet. Er worden geen ondergrondse constructies toegelaten op openbaar domein. Putten, uitvoering (funderingswanden), private leidingen dienen steeds op eigen terrein voorzien te worden;

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

      -          onvoldoende wooncomfort in de wooneenheden door de geringe verblijfsoppervlakte in relatie tot het aantal slaapkamers;

-          een onevenwichtige mix aan woninggroottes door het grote aantal éénslaapkamerappartementen en studio’s. 

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener lasten kan verbinden aan omgevingsvergunningen. 

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. 

Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. 

Met toepassing van de principes uit het kaderbesluit van 9 maart 2018 inzake stedenbouwkundige ontwikkelingskosten (jaarnummer 2203) wordt het maximale bedrag voor de stedenbouwkundige last vastgesteld op 493.950,00 euro. 

De stedenbouwkundige lasten voor het volledige projectgebied Nieuw-Zuid werden vastgelegd in een overeenkomst stedenbouwkundige lasten voorgelegd aan de gemeenteraad op 26 mei 2014 (jaarnummer 455), gewijzigd en/of aangevuld in een eerste en tweede addendum op deze overeenkomst, respectievelijk voorgelegd aan de gemeenteraad op 30 maart 2015 (jaarnummer 164) en op 24 april 2017 (jaarnummer 239). Het normbedrag kan bijgevolg beschouwd worden als voldaan.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Artikel 4.2.20 §1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordering van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.