2019_CBS_01674 - Omgevingsvergunning - OMV_2018152659. Lombardenvest 40. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/04/1933: toelating (1933#43643) voor het afbreken en herbouwen van een huis;

-          28/07/1933: toelating (1933#44401) voor gevelveranderingen;

-          17/07/1989: vergunning (86#890379) voor een verbouwing.

Laatst vergunde toestand

-          pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen en kelderverdieping onder plat dak;

-          meergezinswoning met vier wooneenheden (twee per verdieping) en commercieel gelijkvloers (handel en kantoren);

-          bouwhoogte van 11,24 m;

-          het perceel werd over de volledige diepte dicht gebouwd met uitzondering van een open koer ter hoogte van de verticale circulatie achteraan;

-          gevelafwerking:

• bakstenen gevel op een verdiepingshoge natuurstenen plint;
• stalen buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          verminderen van het aantal wooneenheden van vier naar twee;

-          de eerste verdieping werd aan de straatzijde ingericht als atelierruimte;

-          de koer op de benedenverdieping werd volledig dicht gebouwd;

-          de patio op de eerste en tweede verdieping (vooraan) werd verkleind;

-          gevelafwerking:

• de volledige gevel (inclusief dorpels) werd in een donkergrijze kleur geschilderd;
• schrijnwerk in donkergrijs gemoffeld aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de dicht gebouwde koer op de benedenverdieping en de uitgevoerde voorgevelwijzigingen;

-          uitbreiden van de bestaande bebouwing met twee bouwlagen (waarvan één teruggetrokken);

-          nieuwe kroonlijst en totale bouwhoogte (teruggetrokken bouwlaag) van respectievelijk 14,50 en 17,30 m;

-          interne wijzigingen:

• uitbreiden van het handelsgelijkvloers naar de eerste verdieping;
• de bovenliggende verdiepingen worden ingericht als twee wooneenheden;
• wonen en handel worden voorzien van een eigen inkom;
• aanpassen van de verticale circulatie;
• voorzien van een nooduitgang welke uitgeeft op een aanpalende binnengebied;
• doorvoeren van interne constructieve werken;

-          gevelafwerking:

• afwerking van de derde verdieping idem onderliggende verdiepingen;
• doortrekken detaillering conform bestaande structuur;
• afwerking dakverdieping in aluminium beplating, donkergrijs.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
De plannen van de laatst vergunde toestand geven 2 kleine patio’s weer op het gelijkvloers. In de nieuwe toestand is het gelijkvloers volledig dichtgebouwd, waar het aandeel onbebouwde ruimte bewaard moet worden volgens dit artikel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18:
  Het niveauverschil tussen de straat en de handelsruimte bedraagt 7 cm en wordt niet met een helling overbrugd.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  De voorgevel is initieel opgetrokken in baksteenmetselwerk. De gevel werd geschilderd in een donkere kleur, waar dit niet toegelaten is op een gevelafwerking die niet bedoeld was om te beschilderen. Omwille van de stedelijke opwarming enerzijds en de historische waarde anderzijds is het niet toegelaten om een donkere kleurstelling te hanteren;
• artikel 14 Insprongen en openingen aan gevels:
  De insprong ter hoogte van de inkom tot de appartementen verbreedt naar achter toe en kan is niet voorzien van een afsluiting.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Omwille van de locatie van het pand in een kernwinkelgebied, opteerde de aanvrager om het gelijkvloers volledig te bebouwen en de commerciële oppervlakte te maximaliseren. De vergunde gelijkvloerse koer wordt dus dichtgebouwd, wat in strijd is met de voorschriften. Door de ligging van deze koer (achter het gebouw) en de beperkte oppervlakte ervan, droeg de buitenruimte niet bij tot een ruimtelijke meerwaarde.

Door de creatie van een aantal patio’s en dakterrassen op de verdiepingen, wordt de lichtinval en woonkwaliteit van de bovenliggende appartementen geoptimaliseerd. Het gebrek van gelijkvloerse buitenruimte resulteert dus niet in een tekort aan ruimtelijke kwaliteit. Om bovenstaande redenen wordt een afwijking van de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan toegelaten

Het niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt 7 cm en wordt niet overbrugd met een helling. Dit maakt de aanvraag strijdig met artikel 18 van de verordening Toegankelijkheid. De vloerplaat van het gelijkvloers blijft bewaard en ook ter hoogte van de gelijkvloerse gevelpui worden geen constructieve ingrepen gepland. Aangezien de normen alleen kunnen gehaald worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing, kan een afwijking worden toegelaten op basis van artikel 3 van de verordening Toegankelijkheid.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het herinrichten van een voormalige gelijkvloerse handelsruimte (traiteur) naar een gelijkvloers met eerste verdieping handelsruimte. De totale netto handelsruimte vergroot tot ongeveer 300m². Dit versterkt de handel in de afgebakende kern Centrum Antwerpen (Lombardenvest). De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing verleent een gunstig advies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande pand van 3 bouwlagen onder plat dak wordt opgetrokken tot 4 lagen en een teruggetrokken dakverdieping. Na uitbreiding bereikt het pand een bouwhoogte die kenmerkend is in de Lombardenvest. De bouwdiepte van het bestaande gebouw is aanzienlijk. Door de creatie van een patio op +2 wordt de lichtinval centraal in het pand gegarandeerd. De bouwdiepte van de nieuwe verdiepingen beperkt zich hoofdzakelijk tot de diepe van het hoofdvolume. Ter hoogte van de derde verdieping wordt de  scheidsmuur met het linkerpand opgetrokken met 2,50m.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

In dat kader werd een advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Het advies laat zich als volgt samenvatten:

Het project werd niet voorbesproken. Een cultuurhistorische verantwoordingsnota ontbreekt. Op basis van het bouwplan kunnen we stellen dat de erfgoedwaarden doorheen de tijd zijn uitgehold door enkele ingrijpende verbouwingscampagnes die een grote invloed hebben gehad op de beeldwaarde van het pand (aanpassing oorspronkelijke pui en het overschilderen van de gevel in een a-typische grijze kleur).

Bovendien werd het pand niet weerhouden tijdens de recente herinventarisatiecampagne met focus op interbellum- en modernistische architectuur.

Desalniettemin heeft het pand een ondersteunende stadslandschappelijke waarde in de Lombardenvest. Verbeteringen en aanpassingen zijn mogelijk mits de nodige aandacht wordt besteed aan schaal, volume, korrel en materialisatie. Het ontwerp dient dan ook welstand beoordeeld.

De voorgevel van het pand werd initieel opgetrokken in baksteenmetselwerk. De gevel werd beschilderd in een donkergrijze kleur. Voor deze gevelwijziging werd geen vergunning aangevraagd. Een donkergrijze gevelafwerking is niet kenmerkend in de Lombardenvest en dus in strijd met de ‘harmonieregel’. Het decaperen van de gevel resulteert vermoedelijk in een beschadiging van het metselwerk en zou daarom meer afbreuk doen aan de beeldwaarde van het pand dan het behoud van de bestaande gevelafwerking. Rekening houden met het bovenstaande wordt een gunstig advies verleend voor het schilderen van de voorgevel. In harmonie met de kenmerkende gevels en omwille van de stedelijke opwarming, wordt opgelegd de gevel te schilderen in een lichte tint.De uitbreiding op +3 wordt in het gevelvlak opgebouwd in dezelfde stijl als onderliggend pand met een afwerking in baksteenmetselwerk. De uitbreiding mag leesbaar zijn als een nieuwe gevel en wordt bij voorkeur opgebouwd in een niet-historiserende vormentaal. Om die reden worden de bakstenen decoraties (consoles) in het nieuwe geveldeel uitgesloten van vergunning. Als voorwaarde wordt opgelegd om de rollaag boven de gevelopeningen door te trekken over de volledige gevelbreedte.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (ca. 224 m²) en ingreep in de bodem groter dan 100 m² (ca 150 m²). Het niveau van de kelderverdiepingen zal over een oppervlakte van ca 150 m² voor 30 cm verlaagd worden. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht aangezien aan één parameter, nl. de totale oppervlakte, niet wordt voldaan.

De locatie van het projectgebied in de historische binnenstad en specifiek net naast de stadsuitbreiding van 1250 maakt deze zone archeologisch relevant. Gezien er een ingreep van 30 cm diep over een oppervlakte van 150 m² plaatsvindt (nl. in de kelders), dient de bouwheer archeologische vondsten of restanten te melden (Onroerenderfgoeddecreet 12 juli 2013, art. 5.1.4). De voorwaarden van de stedelijke dienst bij deze vergunning dienen strikt opgevolgd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De insprong ter hoogte van de inkom tot de appartementen verbreedt naar achter toe. Om de sociale veiligheid te garanderen en de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikel 14 van de bouwcode, wordt als voorwaarde opgelegd om de insprong ’s nachts af te sluiten.

De dakverdieping is teruggetrokken vanaf de voorgevellijn. Het plat dak vooraan wordt ingericht als dakterras. De hoogte van de scheidsmuren vanop het niveau van het dakterras bedraagt slechts 1,65m. Om inkijk in de voorgevel van de rechteraanpalende te vermijden, dient het terras beperkt te worden onder een hoek van 45° ten opzichte van de rechter perceelsgrens. Deze voorwaarde wordt mee opgenomen in de vergunning en in rood aangeduid op het grondplan van niveau +4.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het baksteenmetselwerk vande bestaande straatgevel te schilderen in een lichte tint;

3.      de rollaag boven de gevelopeningen ter hoogte van niveau +3door te trekken over de volledige gevelbreedte

4.    de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

5.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

6.      de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

7.      de insprong tussen het openbaar domein en de inkom ’s nachts af te sluiten;

8.      het dakterras vooraan te beperken onder een hoek van 45° ten opzichte van de rechter perceelsgrens zoals in rood aangeduid op het grondplan van niveau +4. Het overige deel moet als ontoegankelijk plat dak worden ingericht;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten