2019_CBS_01675 - Omgevingsvergunning - OMV_2018134894. Trapstraat 13. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/05/1997:  vergunning (86#970040) voor het uitvoeren van verbouwingswerken aan een logementshuis en bejaardenwoningen;

-          01/01/1992: vergunning (86#920563) voor serviceflats art. 48;

-          4/09/2009: vastgesteld als bouwkundig erfgoed wooncomplex Joostens-Lemmé (ID 6673). 

Laatst vergunde toestand

-          vleugel aan Trapstraat van elf traveeën en drie bouwlagen, gedateerd 1904 in gevelsteen;

-          vlakke lijstgevel in bak- en natuursteen met kenmerkende speklagen voornamelijk op de begane grond, kordonvormende lekdrempels op de tweede bouwlaag en gevelbeëindiging met vlakke architraaf, kordon, mozaïekversiering in het fries en houten kroonlijst op klossen, tandlijst en consoles. Deels bewaarde inscriptie "Ouderlingengesticht L(emmé)";

-          spiegelboogvensters in volledige of deels omlopende omlijsting van natuursteen, op eerste en tweede bouwlaag geaccentueerd door hoekblokken; 

-          twee poorten met houten vleugeldeuren met beglaasde en betraliede bovenhelft en bovenlicht.

-          binnenblokbebouwing volgens oorspronkelijk bouwplan: beschilderde bakstenen lijstgevels van drie bouwlagen met segmentbogige muuropeningen, op tweede en derde bouwlaag voorzien van een breed terras en op de derde afgeschermd met een afdak van golfplaten;

-          de woningen die over de drie bouwlagen verspreid zijn tellen elk twee traveeën en één bouwlaag en zijn in spiegelbeeld opgetrokken;

-          functie ouderlingentehuis en logementshuis.

Bestaande toestand

-          fase 1 rond westelijke binnenkoer “de biekorf” aan zijde Dambruggestraat is voorzien voor de tijdelijke nachtopvang van daklozen;

-          fase 2 het gedeelte aan de zijde van de trapstraat wordt momenteel gebruikt als nachtopvang voor daklozen, crisisopvang, vluchthuis voor vrouwen en tijdelijk verblijf voor acute dak- of thuislozen;

-          het schrijnwerk aan de Trapstraat werd gewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          Intern verbouwen van de rechter vleugel (fase 2) tot ‘zorghostel’ (functie van gemeenschapsvoorziening blijft ongewijzigd):

• voorzien op het gelijkvloers van kantoor- en gespreksruimtes, keuken, afvalberging en fietsenberging;
• de verdiepingen worden heringericht tot 16 verblijven in functie van een ‘zorghostel’.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 4 zone voor maatschappelijke functies - (ma1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 3 Publiek toegankelijke gebouwen:

besluit van toepassing bij handelingen waarbij de totale publiek toegankelijke oppervlakte groter is dan 400m², op alle nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden publiek toegankelijke delen van een of meerdere constructies.

Alle nieuwe ingrepen van het gebouw dienen te voldoen aan de verordening toegankelijkheid, in de aanvraag werd hiermee geen rekening gehouden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed §3: Het schrijnwerk in de voorgevel werd veranderd. Het is onduidelijk of dit deel uitmaakt van de vergunningsaanvraag.

Het is onduidelijk of dit heeft plaatsgevonden voor de opname van het pand in de inventaris van het bouwkundig erfgoed of voor de inwerkingtreding van dit artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

-          artikel 3 Publiek toegankelijke gebouwen:

besluit van toepassing bij handelingen waarbij de totale publiek toegankelijke oppervlakte groter is dan 400m², op alle nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden publiek toegankelijke delen van een of meerdere constructies.

Alle nieuwe ingrepen van het gebouw dienen te voldoen aan de verordening toegankelijkheid, in de aanvraag werd hiermee geen rekening gehouden.
De aanvraag betreft echter geen functiewijziging, de laatst vergunde functie van gemeenschapsvoorziening wordt bestendigd. Hoewel het pand steeds een publieke functie heeft gehad, heeft het onder meer door het historisch karakter nooit voldaan aan de verordening toegankelijkheid. Ook de bovenliggende verdiepingen, waar nu de nieuwe verblijven voor opvang worden gepland, werden in het verleden ingericht met kamers voor bejaarden.
Hoewel het gebouw niet als monument is beschermd, werd het sinds 2009 wel opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. De stedelijke dienst monumentenzorg acht het pand beeldbepalend omdat de stedenbouwkundige, architecturale en esthetische waarden hoog zijn. Dit wordt verder beschreven in onderstaande paragraaf ‘Cultuurhistorische aspecten’. Indien de nieuwe ingrepen zouden moeten voldoen aan de van toepassing zijnde normen, kunnen ze niet geïntegreerd worden in de karakteristieke gevelritmering en doen ze intern afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand.

In toepassing van artikel 33 kan bijgevolg een afwijking worden toegestaan op het toepassingsgebied van het besluit.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van gemeenschapsvoorziening blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de Trapstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden 2 fietsenstallingen voor 5 + 6 fietsen ingericht op het gelijkvloers, dit aantal is toereikend.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen een beperkte aanpassing van het aantal verblijfsgelegenheden in het zorgtehuis waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe deuren in de gevels rond de binnenkoer zijn in overeenstemming met de specifieke vormentaal, materialiteit en gevelgeleding van het inventarispand.

De gevels blijven in hun bestaande toestand verder ongewijzigd.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand in de Dambruggestraat 304 is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014 (zie https://inventaris.onroerenderfgoed.be/dibe/relict/6673). De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed van 28 november 2014 zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Om bovenstaande redenen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt samenvatten:

De aanvraag heeft betrekking op het zogenaamd "Wooncomplex Joostens-Lemmé", voortkomend uit twee godshuizen opgericht eind 19de begin 20ste eeuw voor de huisvesting van bejaarde echtparen.

De vleugel aan de Dambruggestraat van negen traveeën en drie bouwlagen is naar ontwerp van L. Van Opstal en zoon gebouwd in 1897-99 ter nagedachtenis van en dankzij het legaat Robert Joostens. De lijstgevel van bak- en natuursteen is afgewerkt met een gekorniste houten kroonlijst op klossen. De gevel heeft een risalietvormende middentravee met onregelmatige ordonnantie van gekoppelde benedenvensters en een groot rondbogig bovenvenster. Links en rechts bevinden zich brede houten vleugeldeuren met beglaasde en betraliede bovenhelft in hardstenen entablement. De bovenbouw wordt gemarkeerd door een kordonvormende lekdrempels en pilasters. De segmentboogvensters zitten in een verdiept muurvlak.

De vleugel aan de Trapstraat van elf traveeën en drie bouwlagen is gedateerd met het jaartal 1904 in de gevelsteen en gebouwd naar ontwerp van E. Thielens ter nagedachtenis van en met de gelden van de familie Lemmé. Deze vleugel heeft een vlakke lijstgevel van bak- en natuursteen met markerende speklagen voornamelijk op de begane grond, kordonvormende lekdrempels op de tweede bouwlaag en een gevelbeëindiging met vlakke architraaf, kordon, mozaïekversiering in het fries en houten kroonlijst op klossen, tandlijst en consoles. De spiegelboogvensters bevinden zich in een volledige of deels omlopende omlijsting van natuursteen, op de eerste en tweede bouwlaag geaccentueerd door hoekblokken. De twee poorten bevinden zich in een dito omlijsting, de houten vleugeldeuren hebben beglaasde en betraliede bovenhelft en bovenlicht.

De binnenblokbebouwing bestaat volgens het oorspronkelijk bouwplan uit beschilderde bakstenen lijstgevels van drie bouwlagen met segmentbogige muuropeningen, op de tweede en derde bouwlaag voorzien van een breed terras en op de derde afgeschermd met een afdak van golfplaten; de woningen die over de drie bouwlagen verspreid zijn tellen elk twee traveeën en één bouwlaag en zijn in spiegelbeeld opgetrokken.

Het object / complex is beeldbepalend omdat voor het exterieur de stedenbouwkundige, architecturale en/of esthetische waarde hoog zijn. Het complex bepaalt de uitstraling van het plangebied. Vanuit architecturaal oogpunt kan het als beeldbepalend beschouwd worden voor de omgeving en vertoont ze een stedenbouwkundige samenhang met de ontstaansgeschiedenis van de wijken en verkavelingen. De architectuur wordt gekenmerkt door een hoge contextwaarde en architecturale waarde.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar voor de interne werkzaamheden en de wijzigingen thv de binnengevels. De bestaande structuur blijft afleesbaar en de nieuwe openingen in de binnengevels worden hermaakt naar de bestaande en ingevuld met gelijkaardig houten geschilderd schrijnwerk.

Het is jammer dat het vervangen van het schrijnwerk in de voorgevel geen deel uitmaakt van de aanvraag. Het oorspronkelijk geschilderd houten schrijnwerk werd hier vervangen door aluminium schrijnwerk. Dit doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van het complex. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning of om het schrijnwerk te vervangen naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. Dit laat 19de-eeuwse pand was oorspronkelijk voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van de bouwstijl ondersteunt. De keuze voor hedendaags schrijnwerk doet afbreuk aan de erfgoedwaarde.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag beoogt met de herinrichting een verbetering van de verblijfskwaliteit en het gebruiksgenot, wat positief wordt beoordeeld.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het zorghostel aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

3.    Het veranderen van het schrijnwerk in de voorgevel.