2019_CBS_01666 - Omgevingsvergunning - OMV_2018153746. Korte Lobroekstraat 7-9. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          7/5/1930: vergunning  (1930#36565) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          14/11/2018: weigering (20181445) voor het slopen van twee eengezinswoningen en bouwen van een meergezinswoning.

Laatst vergunde toestand

-          de scheidingsmuur tussen 2 eengezinswoningen wordt opengemaakt op de gelijkvloerse verdieping;

-          aan de linkerkant ligt achter de toegangsdeur een lange gang naar de keuken met daarachter een wc op een overdekte koer;

-          aan de rechterkant van de gelijkvloerse verdieping wordt een grote eetkamer en zitruimte gecreëerd met daarachter een veranda;

-          naast de veranda rechts ligt de keuken met daarachter een open koer met wc;

-          op de eerste verdieping is de scheidingsmuur bewaard en vinden we een symmetrische indeling van kamers en wc;

-          enkel aan de rechterkant is de entresol met een kamer extra uitgebouwd;

-          aan de linkerkant bevindt zich in de voorgevel een erker;

-          over de indeling van de verdiepingen erboven zijn geen gegevens;

-          de bebouwing bestaat uit 3 bouwlagen onder schuin dak;

-          de hoofdgebouwen zijn 8,35 meter diep;

-          de kroonlijsthoogte is 11,50 meter;

-          het linkerperceel is 16,93 meter diep, het rechter 19,03 meter diep en samen zijn ze 8,18 meter breed.

Bestaande toestand

-          aan de rechterkant op de gelijkvloerse verdieping is de keuken vervangen door een berging;

-          de hele koer werd dichtgebouwd als bergingsruimte en biedt nog plaats aan de wc op dezelfde plaats;

-          de veranda van het linkergedeelte is opgenomen als eetruimte bij de keuken;

-          de open koer achter de keuken werd grotendeels overdekt met een golfplaten dak;

-          op de eerste verdieping is de gemeenschappelijke muur en daarmee de symmetrie opgeheven om voor de rechterkant een grotere leefruimte te creëren;

-          de linkerkant heeft enkel nog een slaapkamer voor en achter de traphal;

-          op de tweede verdieping is de entresol aan de rechterkant met dezelfde bouwdiepte uitgebouwd;

-          er zijn daar 3 slaapkamers en een badkamer;

-          aan de linkerkant bevindt zich een slaapkamer en een badkamer, de entresol heeft slechts 2 bouwlagen op deze zijde.

Inhoud van de aanvraag

-          het integraal slopen van de twee te beschermen ééngezinswoningen;

-          het bouwen van een meergezinswoning met 4 woonentiteiten < 100 m2;

-          het nieuwe gebouw heeft 3 bouwlagen onder hellend dak in gesloten bebouwing;

-          de kroonlijsthoogte is 11,60 meter en het dak sluit aan op dat van de rechts aanpalende woning;

-          het hoofdvolume blijft beperkt tot een bouwdiepte van 8,35 meter;

-          over de volledige perceelbreedte van 8,18 meter worden achter het hoofdvolume over de eerste twee bouwlagen aanbouwen onder platte daken voorzien;

-          de totale bouwdiepte op het gelijkvloers is 14,10 meter, die op de eerste verdieping 11,24 meter;

-          achter het gebouw rest er een L-vormige tuinzone met een oppervlakte van circa 27,20 vierkante meter;

-          op het gelijkvloers en de eerste verdieping is er telkens een appartement met twee slaapkamers en op de tweede en derde verdieping telkens een appartement met één slaapkamer;

-          elk appartement beschikt over een buitenruimte aan de achterzijde van de meergezinswoning;

-          er is een halfondergrondse kelder met een fietsenberging voor 10 fietsen;

-          de gevels zijn uit rood gevelmetselwerk, het schrijnwerk uit grijs aluminium en de dakbedekking uit antraciet dakpannen, in de voorgevel is het gelijkvloers uit grijze betonsteen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 10: Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte De bouwdiepte op het gelijkvloers sluit niet aan op deze van de gebuur rechts en is hiermee niet in harmonie met de kenmerkende bouwdiepte van de aanpalende woningen
• Artikel 27: Open ruimte: de netto oppervlakte van de open ruimte is kleiner dan 20% van de oppervlakte van het perceel
• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenstalling is moeilijk bereikbaar

• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er dienen autostalplaatsen voorzien te worden, terwijl de aanvraag er geen voorziet.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Deze aanvraag is een nieuwe aanvraag n.a.v. een recent geweigerde aanvraag. Aan het ontwerp werden enkele kleine aanpassingen gedaan. Gezien deze aanpassingen zeer beperkt zijn wordt het vorige verslag behouden, daar waar nodig werd aangevuld in functie van de doorgevoerde aanpassingen. 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.             

Functionele inpasbaarheid

De woonfunctie blijft behouden en komt overeen met de geldende bestemmingsvoorschriften en de kenmerkende woonfunctie in de straat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen, de hoogte van de kroonlijst en de dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Het nieuwbouwvolume sluit aan bij de gebouwentypologie van de omgeving.

Strijdig met art 10 van de bouwcode en afwijkend ten opzichte de vorige aanvraag werd het gelijkvloers 57 cm dieper gebouwd waardoor de achtergevel dieper komt dan deze van de gebuur rechts. Hiermee wordt de kenmerkende bouwdiepte van de woningen overschreden. Hier werd geen argumentatie voor aangeleverd, deze kan bijgevolg ook niet beoordeeld worden. De aanvraag dient om deze reden te worden geweigerd.

Doordat het gelijkvloers dieper werd voorzien verkleint de tuin. De aanvrager verduidelijkt in zijn beschrijvende nota dat het perceel 141,78 m2 is. Dat de oppervlakte van de buitenruimte 28,26 m2 bedraagt, wat exact overeenkomt met de minimaal vereiste 20% open ruimte. Bij een controlemeting dient vastgesteld dat de oppervlakte gemeten tussen de scheidsmuren en of tuinmuren slechts 27,1 m2 bedraagt en dus slecht 19,11 % bedraagt van de oppervlakte van het perceel. De oppervlakte van de open ruimte is een netto oppervlakte en dient bijgevolg gemeten te worden binnen de buitenmuren. Aangezien de bouwcode deze 20% als een absoluut minimum ziet kan er geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan bovendien niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Het verdwijnen van ruime eengezinswoningen is niet aanvaardbaar op deze locatie.

Om de woon- en leefkwaliteit van het stedelijk weefsel te garanderen is een aangepaste mix van woningtypes noodzakelijk. Deze tekortkomingen zijn van die aard dat ze noemenswaardige aanpassingen van de plannen betekenen. Ze kunnen derhalve niet als voorwaarde bij de vergunning opgenomen worden. De aanvraag dient ongunstig geadviseerd te worden.

De aard en grootte van de functie en typologie van een project moet worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. Door de twee bestaande eengezinswoningen om te vormen naar een meergezinswoning met meer en kleinere wooneenheden wordt de omgeving onder druk gezet. Een bijkomende parkeerbehoefte zal worden afgewenteld op de straat. Het aantal woningen voor grotere gezinnen daalt. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel overschreden wordt en dat de aanvraag zodoende strijdig is met artikel 6 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies Mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

-          2 appartementen met 1 slaapkamer ? 2 x 2 = 4

-          2 appartementen met 2 slaapkamers ? 2 x 3 = 6

In totaal moeten 10 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de kelder en zijn bereikbaar via een trap met fietsgoot.”

Hierbij dient opgemerkt dat er onvoldoende plaats is tussen de inkomdeur en de zelfsluitende deur naar de kelder om met een fiets aan de hand de fietsenstalling te bereiken of te verlaten. Bovendien bevindt deze zelfsluitende deur zich bovenaan de trap wat het openen ervan met de fiets aan de hand onmogelijk maakt. Verder dient opgemerkt dat de fietsgoot zich in geopende toestand onder de deur bevindt.

Bij een eventuele vergunning dient in voorwaarde te worden opgelegd een automatische deur te voorzien naar de kelder, de fietsgoot te voorzien aan de andere zijde van de trap.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie met een plint in betonsteen en de bovenliggende verdiepingen in een rode genuanceerde baksteen lichtgrijze aluminium buitenschrijnwerk is aanvaardbaar gezien de lokale context van het gebouw: de vermenging van ruwere bedrijvigheid en kleinschalige woonfuncties in deze wijk.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en private buitenruimten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van overschrijden van de draagkracht. Bijkomend dient de aanvraag geweigerd omwille van het overschrijden van de kenmerkende bouwdiepte op het gelijkvloers en de hiermee verband houdende te kleine open ruimte op het gelijkvloers.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten