2019_CBS_01665 - Omgevingsvergunning - OMV_2018152302. Franckenstraat 8. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/02/1884: vergunning (1884#85) voor uitstalraam;

-          18/10/1946: vergunning (18#21863) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          10/11/1950: vergunning (18#27524) voor schuin dak vervangen door plat dak.

Laatst vergunde toestand - Bestaande toestand

-          handelshuis van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          links op straatniveau bevindt zich een rolpoort, waarachter een servitudeweg ligt;

-          de voorgevel is afgewerkt met een lichtgrijze pleister en heeft witte PVC ramen;

-          de totale diepte van het perceel bedraagt 14,68 meter;

-          het hoofdgebouw heeft een bouwdiepte van 7,8 meter;

-          achter het hoofdgebouw is er rechts een kleine uitbouw op de gelijkvloerse;

-          achteraan op het perceel bevindt zich een bijgebouw van twee bouwlagen.

Geacht vergunde toestand

-          op basis van de oude woonkaarten is de opdeling van het pand in 4 woonentiteiten geacht vergund.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een appartementsgebouw met 4 appartementen naar een gebouw met 5 appartementen;

-          er worden twee bouwlagen toegevoegd waarvan de bovenste als mansardedak wordt uitgevoerd;

-          de bovenste bouwlaag van het bijgebouw achteraan wordt afgebroken en het nieuwe platte dak van de gelijkvloerse verdieping wordt afgewerkt als groendak;

-          het pand wordt opgedeeld in vijf appartementen, één appartement per bouwlaag op het gelijkvloers, de eerste, tweede en derde en duplex-appartement op de vierde en vijfde verdieping;

-          het bijkomende appartementen beschikt over 2 slaapkamers, een dakterras (6,95 m²) en heeft een netto-vloeroppervlakte van 105 m²;

-          de bestaande appartementen op gelijkvloers,  +1, +2 en +3 worden heringericht en voorzien van een private buitenruimte;

-          de gevelopeningen in de voorgevel worden verplaatst en gewijzigd in oppervlakte;

-          de blinde ramen in de tweede travee van links worden weer opengemaakt;

-          de voorgevel wordt afgewerkt in grijze, geborstelde pleister en combinatie met donkergrijs aluminium schrijnwerk. De gelijkvloerse gevelpui wordt bekleed in aluminium (kleur donkergrijs).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

voor het bijkomende appartement is geen inpandige parkeerplaats voorzien;

• Artikel 43: Septische putten:

volume van bestaande beerput is niet opgegeven, 10 GE te voorzien: 3,500 liter.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is laatst vergund als een handelshuis met een café op het gelijkvloers en een woonfunctie op de bovenliggende verdiepingen. Volgens de bewonerskaarten is het pand gekend en geacht vergund als een meergezinswoning met 4 appartementen.

De aanvraag tot het uitbreiden van het pand en de inrichting met 5 appartementen heeft geen storende impact op de functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand is initieel geconcipieerd als een handelshuis van 3 bouwlagen onder een zadeldak. In het midden van de 20ste eeuw werd de dakverdieping verbouwd tot een volwaardige bouwlaag en verkreeg het pand zijn huidige verschijningsvorm. Voorliggende aanvraag beoogt een uitbreiding van het pand met een bijkomende bouwlaag en een mansardedak. Het nieuwe volume, sluit qua hoogte en aantal bouwlagen aan op het linker aanpalende pand. Het nieuwe volume is in harmonie met het referentiekader in de omgeving en is dan ook aanvaardbaar vanuit ruimtelijk oogpunt.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Het pand zelf heeft geen vastgesteld erfgoedstatuut. De aanwezigheid muurankers en een tongewelfde kelder doen een oudere kern vermoeden. Het huidige pand is beeld ondersteunend in deze omgeving

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg is gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

Op basis van de aangeleverde informatie is het niet duidelijk welke impact het ontwerpvoorstel heeft op de nog aanwezige erfgoedelementen in het pand en de mogelijks nog aanwezige oudere kern.

In 1950 wordt er een bouwvergunning afgeleverd voor het vervangen van het zadeldak door een volwaardige bouwlaag met plat dak. Hierdoor wijzigde de gevelordonnantie reeds, maar werd wel de logica gerespecteerd van grotere vensteropeningen op de gelijkvloerse verdieping verkleinend naar de boven gelegen verdiepingen waardoor de gevel zich blijft inpassen in het straatbeeld dat gekenmerkt wordt door hoofdzakelijk 19e eeuwse lijstgevels.

Het pand wordt verbouwd door toevoeging van een extra bouwlaag en een dak. De voorgevelopeningen op de verdiepingen worden gewijzigd naar uniforme openingen en afgewerkt met een geborstelde grijze bepleistering. Door het supprimeren van de bestaande raamomlijsitngen en de bestaande dorpels, wordt de gevel omgevormd tot een vlakke voorgevel.

In 2018 werd reeds een aanvraag ingediend met betrekking op onder meer een gevelwijziging. Deze aanvraag werd ongunstig geadviseerd. De verticale uitwerking van de voorgevel in voorliggende aanvraag houdt meer rekening met de kenmerkende gevelgeleding in de omgeving en werkt minder beeldverstorend.

Door de raamopeningen op de verdiepingen te verhogen, vergroot de lichtinval in de verblijfsruimtes en wordt sterker gerefereerd naar de raamverhoudingen van de 19de eeuwse gevelordonnantie die vaak voorkomen in het straatbeeld.

De aanvrager opteert om de gevel te voorzien van een geschilderde gevelbepleistering, kleur grijs. Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde wordt opgelegd om een lichte kleurstelling te bewaren. Als voorwaarde wordt daarom opgelegd om de bovengevel te schilderen in een witte kleur (of variante van wit). 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om de woonkwaliteit van de bestaande en de nieuwe woonentiteiten te verhogen, worden buitenruimtes voorzien per verdiepingen in de vorm van uitkragende terrassen tegen de achtergevel. De uitkragende terrassen op +1, +2 en +3 worden geplaatst binnen het gabarit van de rechter aanpalende. De balkonconstructie ter hoogte van de 4de verdieping bevindt zich op een korte afstand ten opzichte van de perceelsgrens, waar geen scheidsmuur aanwezig is. De constructie is noodzakelijk om de brandladder te kunnen gebruiken en kan dus niet uitgesloten worden van vergunning. Om de privacy van de rechter aanpalenden te garanderen, wordt het gebruik of de inrichting van de balkonconstructie als dakterras wel uitgesloten van vergunning. Het gebruik is slechts mogelijk in noodgevallen.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een septische put te voorzien, conform artikel 43 van de bouwcode;

3.      de bovengevel (straatzijde) te schilderen en een witte kleur (of variante van wit);

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

5.      Geen vergunning wordt verleend voor het gebruik of de inrichting van de balkonconstructie op +4 als dakterras. Het gebruik is slechts mogelijk in noodgevallen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten