2019_CBS_01887 - Stedelijk bedrijfsvastgoed. Kringwinkel Antwerpen. Circulair Centrum. Jef Cassiersstraat 10, 2000 Antwerpen - Samenwerkingsovereenkomst - Goedkeuring

Artikel 41 Decreet Lokaal Bestuur: “Het decreet bepaalt in artikel 41 tweede lid, 11° dat de gemeenteraad bevoegd is voor het stellen van daden van beschikking met betrekking tot onroerende goederen, behoudens voor zover de verrichting nominatief in het vastgestelde budget is opgenomen of behoudens de bepaling van artikel 56, § 3, 8°, b).”

De stad Antwerpen en de Kringwinkel kopen een casco ambachtsruimte op plan aan in gebouw 20. De ruimte maakt bijgevolg deel uit van een mede-eigendom. De omgevingsvergunning werd afgeleverd op vrijdag 6 februari 2019.

De verkoper levert dit soort ruimte standaard op met volgende afwerkingsgraad (casco-plus):

• volledige ruwbouw met een gebouwschil die voldoet aan alle energieprestatie- en ventilatievereisten zoals wettelijk en in het masterplan Nieuw Zuid bepaald, dit wil zeggen dat de technieken HVAC inbegrepen zijn, alsook de geïsoleerde vloeren;
• een basisuitrusting elektrische en sanitaire technieken en data, van waar de klant zelf verder kan afwerken;
• afgewerkte gemene delen, met inbegrip van de volledige buitenaanleg.

Partijen kiezen voor een circulaire afwerking en inrichting en zullen hiervoor maximaal werken met recuperatie- en/of tweedehandse materialen. Dit draagt ertoe bij het budget voor afwerking te beperken. Mogelijk is het bedrag voor afwerking opgenomen in de prijszetting zoals opgenomen in de rubriek "algemene financiële opmerkingen" niet voldoende. De dienst Energie en Milieu Antwerpen van de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling stelt daarom voor dat zij het eventueel noodzakelijke sluitstuk van het budget voorziet bij de opmaak van het meerjarenbudget, met dien verstande dat het totale budget voor afwerking in de samenwerkingsovereenkomst wordt geplafonneerd tot 544.500,00 euro inclusief btw. Dit betekent dat deze dienst maximum in een bijkomend budget van 337.342,90 euro inclusief btw zal voorzien.

Overleg tussen vertegenwoordigers van de dienst Energie en Milieu Antwerpen van de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling, de Kringwinkel, AG VESPA en de dienst Contractbeheer van de bedrijfseenheid Vastgoed leidden tot een voorstel van samenwerkingsovereenkomst op basis van volgende krachtlijnen en voorwaarden.

Krachtlijnen

De krachtlijnen kunnen als volgt worden samengevat.

• De stad Antwerpen en de Kringwinkel verbinden zich om gezamenlijk een onroerend goed aan te kopen voor de huisvesting van het “Circulair Centrum” of ook “de onverdeeldheid” genoemd.
• Hoewel de stad Antwerpen de onderhandelingen over de aankoop voert, zal de Kringwinkel bekleed zijn met bepaalde rechten inzake goedkeuring die moeten garanderen dat beide partijen gezamenlijk beslissen over de essentiële voorwaarden van de aankoop.
• De stad Antwerpen verbindt zich om in te staan voor de afwerking en inrichting van het Circulair Centrum.
• Hoewel de stad Antwerpen zal instaan voor de afwerking en inrichting van het Circulair Centrum zal de Kringwinkel bekleed zijn met bepaalde rechten inzake goedkeuring en toezicht die moeten garanderen dat de afwerking en inrichting kwalitatief gebeuren conform het programma van eisen dat de partijen hiervoor in overleg opmaken.
• De stad Antwerpen verbindt zich haar onverdeeld aandeel in het Circulair Centrum in concessie te geven aan de Kringwinkel die het centrum zal uitbaten. 
• De Kringwinkel verbindt zich tot het voorzien van een sociaal-culturele en duurzame functie of bestemming ten bate van de bewoners.
• De partijen sluiten een overeenkomst van onverdeeldheid af waarin zij afspraken maken over het beheer en over de verkoop van de onverdeeldheid.

Voorwaarden

De voornaamste voorwaarden van de samenwerkingsovereenkomst zijn de volgende.

De aankoop

• De stad Antwerpen en de Kringwinkel verbinden zich om gezamenlijk in het projectgebied Nieuw Zuid een geschikte ruimte in gebouw 20, gelegen Jef Cassiersstraat 10, 2000 Antwerpen aan te kopen bestemd voor de huisvesting van het Circulair Centrum.
• De stad Antwerpen voert de onderhandelingen met de verkoper en informeert de Kringwinkel over het verloop van deze onderhandelingen. Bovendien legt de stad Antwerpen een aantal documenten en beslissingen voorafgaandelijk aan de aanvang van de onderhandelingen voor aan de Kringwinkel.
• De aankoopkosten en de kosten voor afwerking en inrichting worden in totaal geraamd op 3.065.445,00 euro. Het grondaandeel vertegenwoordigt daarin een bedrag van 157.080,00 euro, exclusief registratierechten. De stad Antwerpen neemt van dit totaalbedrag 2.625.000,00 euro ten laste. In dit bedrag is begrepen het aandeel dat aan de stad Antwerpen in natura zal toevallen. De Kringwinkel neemt 440.455,00 euro ten laste.
• Het aandeel van de stad Antwerpen ten aanzien van het totale budget bedraagt bijgevolg 85,63%, het aandeel van de Kringwinkel 14,37 %. Deze verhouding bepaalt:
• het onverdeeld aandeel dat elk van de partijen verwerft in het grondaandeel en de constructies;
• het aandeel dat elk van de partijen draagt in de kosten verbonden aan de mede-eigendom (uitgezonderd tijdens de periode van de concessie), de aktekosten van de aankoop en het ereloon van de notaris.
• De partijen betalen de aankoopprijs in schijven conform de afspraken die worden gemaakt met de verkoper en die wat de stad Antwerpen betreft verband houden met de wijze waarop de middelen worden ingeschreven in haar begroting.
• De partijen zullen de notariële akte van aankoop laten verlijden voor notaris Jan Boeykens, Van Breestraat 7, 2018 Antwerpen.

Afwerking en inrichting van de aangekochte ruimte

• De partijen beogen een circulaire afwerking en inrichting van het Circulair Centrum.
• De partijen bepalen samen de functionele vereisten en bouwtechnische voorwaarden waaraan de afwerking en inrichting van het gebouw moet voldoen, conform de subsidieovereenkomst.
• De stad Antwerpen staat in voor de volledige coördinatie van de aannemingswerken voor de afwerking en inrichting van het Circulair Centrum met inbegrip van de voorbereiding, de werfopvolging en de oplevering van deze werken.
• De stad Antwerpen informeert de Kringwinkel over de voortgang van de werken en legt de aanbestedingsformule, het bestek, de offertes, het gunningsvoorstel en de gunningsbeslissing ter goedkeuring voor aan de Kringwinkel. Partijen voeren overleg over de voorlopige en de definitieve oplevering van de werken.
• De stad Antwerpen bekostigt de afwerking geplafonneerd tot 544.500,00 euro, inclusief btw.
• In uitvoering van bovenstaande bepalingen sluiten partijen een overeenkomst af waarin zij hun afspraken verder specifiëren en onder andere concrete termijnen overeenkomen waarbinnen zij op elkaars vragen en voorstellen moeten reageren. Deze afspraken moeten de Kringwinkel garanderen dat kwaliteit en functionaliteit van de inrichting worden bewaakt. Partijen streven ernaar deze overeenkomst af te sluiten tegen eind juni 2019.

De concessieovereenkomst

Vanaf de voorlopige oplevering van de afwerking en inrichting stelt de stad Antwerpen haar aandeel in de mede-eigendom van het Circulair Centrum ter beschikking van de Kringwinkel via een concessieovereenkomst op basis van volgende principes en voorwaarden.

• De concessie kadert voor de stad Antwerpen binnen haar huursubsidie- en concessiereglement, goedgekeurd door de gemeenteraad op 22 september 2008 (jaarnummer 1590) dat de voorwaarden bepaalt voor terbeschikkingstelling van stedelijk bedrijfsvastgoed aan verenigingen, waaronder verenigingen die voor hun activiteiten gebruik maken van patrimonium dat is verworven om er een speciale bestemming aan te geven naar cultuur of sociale grondrechten.
• De Kringwinkel krijgt het goed in concessie voor de werking van de vereniging zoals beschreven in zijn statuten. Specifiek zal de Kringwinkel activiteiten opzetten rond het hergebruik van materialen en delen van werktuigen overeenkomstig het subsidiedossier.
  In het algemeen zal de Kringwinkel activiteiten organiseren die een sociaal-culturele of maatschappelijk waardevolle invulling aan het goed geven zoals vastgesteld in overleg met de stad Antwerpen.
• De concessie loopt voor een periode van 50 jaar. De Kringwinkel heeft, onder voorbehoud van het respecteren van de minimumtermijn zoals opgelegd door Europa, het recht de concessie te allen tijde te beëindigen met inachtname van een opzegtermijn van 24 maanden.  De minimumtermijn bedraagt vijf jaar na de laatste betaling van de subsidies.
• In het kader van het huursubsidie- en concessiereglement zou de stad Antwerpen in principe een jaarlijkse vergoeding aanrekenen van 3,00 euro/m² ingenomen nuttige vloeroppervlakte. Gelet op de verplichtingen opgenomen in de subsidieovereenkomst is de Kringwinkel geen vergoeding verschuldigd. Indien de stad Antwerpen vergoeding zou aanrekenen, zou Europa de subsidies terugvorderen.
• Het energieverbruik en aanverwante kosten, belastingen en taksen en het aandeel van de stad Antwerpen in de kosten verbonden aan de mede-eigendom zijn ten laste van de Kringwinkel.
• Alle onderhouds- en herstellingswerken met inbegrip van de eigenaarsherstellingen en de kosten veroorzaakt door ouderdom of slijtage zijn ten laste van de Kringwinkel. Voor de eigenaarsherstellingen in het privatief gedeelte van de concessie en het onderhoud en de herstellingen die worden verrekend in de kosten verbonden aan de mede-eigendom reserveert de Kringwinkel jaarlijks een budget van 31.304,00 euro (1,50 euro/m²), exclusief btw.
  De aanleg van de reserve moet de stad Antwerpen garanderen dat de Kringwinkel in de nodige middelen voorziet voor onderhoud en herstelling. Het bedrag wordt beperkt tot tien maal de jaarlijkse reserve. Het bedrag wordt door de Kringwinkel jaarlijks aangevuld tot dit maximumbedrag wanneer het wordt gebruikt voor de uitvoering van de verplichtingen inzake onderhoud en herstellingen. Bij het begin van de concessie en nadien vijfjaarlijks maken partijen gezamenlijk een conditiestaat op van het goed en een meerjarenonderhoudsplanning. Ze evalueren op dit tijdstip ook  het bedrag van de aanwezige reserve en het feit of bepaalde geplande werken aanleiding geven tot aanpassing van de afschrijvingstabel  zoals opgenomen in artikel 11.4.2 van de samenwerkingsovereenkomst.

• de partijen dragen bij in alle kosten die verband houden met het goed in verhouding tot hun aandeel in de onverdeeldheid;
• de partijen nemen gezamenlijk alle nuttige en noodzakelijke beslissingen in verband met het goed. 

Tijdens de concessieperiode staat de Kringwinkel in voor betaling van alle lasten, taksen en andere kosten, verbonden aan het gebruik en het genot van het goed, met inbegrip van de onroerende voorheffing en het aandeel van de stad Antwerpen in de kosten verbonden aan de mede-eigendom van het gebouw waartoe het goed behoort zoals opgenomen in de aanrekeningen van de vereniging van mede-eigenaars, niets uitgezonderd. Dit betekent dat de concessiehouder onder andere maar niet uitsluitend instaat voor de bijdragen aan het werkkapitaal én aan het reservefonds. Indien uit de basisakte zou blijken dat aan het Circulair Centrum een “buitensporig” aandeel in de kosten verbonden aan de mede-eigendom zou zijn toegekend, zullen de partijen voor de concessieperiode in overleg een andere verdeelsleutel bepalen of in andere compensaties voorzien.

2. Vervreemding en voorkooprecht:

• De stad Antwerpen en de Kringwinkel zullen hun onverdeeld aandeel in het Circulair Centrum niet overdragen of met zakelijke rechten bezwaren gedurende vijf jaar na de laatste betaling van de subsidie.
• De stad Antwerpen en de Kringwinkel zullen na de hierboven genoemde periode hun onverdeeld aandeel in het Circulair Centrum niet overdragen of bezwaren met zakelijke rechten behoudens de hierna vermelde afwijkingen:
• de stad Antwerpen en de Kringwinkel verlenen elkaar een wederzijdse optie tot aankoop van hun onverdeeld aandeel in de eigendom van het Circulair Centrum:
• de door de ene partij aan de andere partij verschuldigde vergoeding wordt vastgesteld als volgt:
• de waarde van grond wordt berekend op basis van het  aankoopbedrag (157.080,00 euro), dat wordt geïndexeerd aan de hand van de gezondheidsindex op basis van volgende formule:
  verkoopprijs =157.080,00 euro, x nieuw gezondheidsindexcijfer x aandeel  andere partij /aanvangsindexcijfer;
• de waarde van de constructies wordt vastgesteld aan de hand van de afschrijvingstabel die als bijlage aan de overeenkomst wordt gehecht en die uitgaat van een afschrijving van de investeringen over een termijn van 50 jaar;
• het aandeel wordt tenzij anders overeengekomen verkocht vrij van gebruiksrechten of andere rechten, hetzij persoonlijk, hetzij zakelijk, vaststaande of precaire, zoals opties, rechten van opstal, enzovoort;
• de prijs is betaalbaar bij het verlijden van de authentieke akte;
• de verkooprechten en alle andere heffingen in verband met de verkoop, evenals het ereloon van de notaris, zijn ten laste van de partij die aankoopt;
• het is partijen toegelaten hun onverdeeld aandeel over te dragen aan rechtspersonen die door  hen worden gecontroleerd; de wederzijdse optie tot aankoop geldt in dit geval niet. De rechtspersoon aan wie de stad Antwerpen of de Kringwinkel hun onverdeeld aandeel overdragen in toepassing van dit artikel, treedt in de rechten en plichten van de stad Antwerpen of de Kringwinkel uit deze overeenkomst.

• De partijen beslissen gezamenlijk over de verkoop van het goed aan derden. De verkoopprijs wordt vastgesteld door een extern schatter die in overleg tussen partijen wordt aangesteld. Deze beslissing impliceert de beëindiging van de concessieovereenkomst door de Kringwinkel.

• Na afloop van de concessie zijn volgende scenario’s mogelijk:

  • de partijen beslissen in onderling overleg de onverdeeldheid verder te zetten en nieuwe modaliteiten hiervoor te onderhandelen;
  • de partijen beslissen in onderling overleg tot een gezamenlijke verkoop van het goed aan derden;
  • één van beide partijen verkoopt haar aandeel aan de andere partij conform de voorwaarden opgenomen in artikel 11.3, 11.4 en artikel 11.5 van de samenwerkingsovereenkomst; indien de andere partij de optie tot aankoop niet wil lichten, is het de ene partij toegelaten haar aandeel aan derden te verkopen;
  • indien beide partijen het aandeel van de andere partij willen aankopen, geniet de stad de voorkeur gelet op het feit dat zij over het grootste aandeel in de onverdeeldheid beschikt; deze bepaling is te lezen als een wederzijdse “calloptie” met voorkeurrecht voor de stad Antwerpen.

Algemene bepalingen

• De samenwerkingsovereenkomst treedt in werking op de datum van de ondertekening door partijen en loopt voor onbepaalde duur.
• Om in verband met alle aspecten van deze samenwerkingsovereenkomst de samenwerking tussen de partijen vlot te laten verlopen wordt een overlegorgaan opgericht vanaf de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst waarin de partijen paritair zijn vertegenwoordigd.

Beheer stedelijk bedrijfsvastgoed

Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

Op 21 december 2016 (jaarnummer 752) nam het managementteam kennis van de geactualiseerde uitgangspunten voor goed beheer van de stedelijke vastgoedportefeuille.  

Op 15 december 2017 (jaarnummer 11020) besliste het college om de vastgoedcompetenties en -beheer van groep stad Antwerpen zoveel mogelijk te centraliseren bij AG VESPA. 

Samenwerking Kringwinkel

Het college nam kennis van de projectaanvragen in het kader van de achtste oproep Stadsvernieuwing en keurde op 21 februari 2014 (jaarnummer 1775) de indiening van de weerhouden voorstellen tot projectsubsidie goed, waaronder het voorstel "Antwerpen Nieuw Zuid - Smart city District" met een subsidievraag van 3.600.000,00 euro.

De Vlaamse Regering keurde op 17 december 2014 aan de stad Antwerpen een projectsubsidie van 3.223.380,00 euro goed voor het stadsvernieuwingsproject Antwerpen, Nieuw Zuid, Smart City District. De subsidieovereenkomst stelt de stad Antwerpen in de gelegenheid om innovatieve duurzaamheidsprojecten te realiseren op de site Nieuw Zuid. 

Op 31 maart 2017 (jaarnummer 2918) keurde het college de deelname aan de Europese oproep Urban Innovative Actions (UIA) met het projectvoorstel Circular South (Circulair Zuid) goed.

Op 10 oktober 2017 maakte de Europese Commissie publiekelijk bekend dat het Circulair Zuid-voorstel weerhouden is voor subsidiëring.

Op  13 oktober 2017 (jaarnummer 8877) keurde het college de deelname aan Urban Innovative Actions met het project Circulair Zuid goed.

Trekker van het project is de dienst Energie en Milieu Antwerpen van de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling. Het project wordt uitgevoerd in partnerschap met Digipolis, Vito/Energyville, Pantopicon, Imec, Ecopower, EnergieID en de vzw Kringwinkel Antwerpen, verder "de Kringwinkel". Het project heeft een doorlooptijd (implementatie) van drie jaar en loopt van 1 januari 2018 tot en met 31 december 2020.

Met dit project wil de stad Antwerpen de bewoners van Nieuw Zuid betrekken bij het in de praktijk brengen van de circulaire economie op wijkniveau. Hiervoor zal het projectconsortium acties opzetten om tot een slimmer gebruik en minder verbruik van elektriciteit, warmte, water en afval/materialen te komen. Op die manier draagt het project bij tot de stedelijke doelstelling om van Nieuw Zuid een duurzame, innovatieve wijk te maken.

De acties worden onderverdeeld in een online en een offline-luik. In het online luik zal een dashboard worden ontwikkeld waar bewoners hun verbruik van energie, water en afval kunnen aflezen. Dit biedt ook de mogelijkheid om het gebruikersgedrag van mensen positief te stimuleren en te belonen teneinde een betere afstemming te bekomen tussen bijvoorbeeld de energievraag en het energieaanbod. 

Bij het offline-luik ligt de nadruk op duurzaam materialengebruik en afval.

Met de projectsubsidie zullen stad Antwerpen en de Kringwinkel een ruimte voor een 'Circular South Community Centre' op de site Nieuw Zuid aankopen. Kringwinkel zal hier een nieuwe werking opstarten en in samenwerking met de stad Antwerpen en bewoners een reeks activiteiten opzetten rond het hergebruik van materialen en delen van werktuigen. 

Daarnaast worden er door de stad Antwerpen acties opgezet om bewoners te stimuleren tot een nog beter sorteergedrag in de sorteerstraatjes, het terugdringen van huishoudelijk afval en het lokaal composteren van groenafval. Ten slotte zal een actie worden opgezet om bewoners van Nieuw Zuid te stimuleren om collectief duurzame producten aan te kopen.

Voor de aankoop van een geschikte ruimte voor realisatie van het 'Circular South Community Centre' vroeg de dienst Energie Milieu Antwerpen van de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling ondersteuning aan de dienst Contractbeheer van de bedrijfseenheid Stadsbeheer, thans Vastgoed en aan AG VESPA. 

Op 16 februari 2018 (jaarnummer 1289) gaf het college opdracht aan de dienst Contractbeheer van de bedrijfseenheid Vastgoed om een samenwerkingsovereenkomst op te stellen tussen stad Antwerpen en de Kringwinkel waarin taken, verantwoordelijkheden en voorwaarden aangaande het Circular Community Centre worden verankerd. Het college gaf aan AG VESPA de opdracht de aankoop af te handelen. Het college besliste eveneens dat een gedeelte van de stedenbouwkundige last kan worden ingezet in de lopende onderhandelingen.

De voorwaarden van de aankoop zullen het voorwerp uitmaken van afzonderlijke besluitvorming.

De financiële gevolgen van de verschillende onderdelen van de samenwerkingsovereenkomst worden geregeld naarmate deze worden geconcretiseerd en ter goedkeuring worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

De aankoopkosten en de kosten voor afwerking en inrichting worden in totaal geraamd op 3.065.445,00 euro. Dit bedrag, inclusief het grondaandeel, is samengesteld als volgt.

• 1.121.430,40 euro: 448,80 m² GV aan 2.050 euro/m² + 201.390,40 euro (aandeel casco-plus)
•    235.500,38 euro: 21 % btw op bovenvermeld bedrag
• 1.240.799,27 euro: 827,90 m² OG  aan1.050 euro/m² + 371.504,27 euro (aandeel casco-plus)
•    260.567,85 euro: 21 % btw op bovengenoemd bedrag
•    171.204,21 euro: afwerking en inrichting door stad Antwerpen
•      35.952,89 euro:  21 % btw op bovengenoemd bedrag
• 3.065.455,00 euro: totaal (inclusief btw)

Dit bedrag wordt gefinancierd als volgt:

•  625.000,00 euro: subsidie stad Antwerpen 
•  440.455,00 euro: subsidie Kringwinkel
• 2.000.000,00 euro: stedenbouwkundige last ("SOK-middelen")
• 3.065.455,00 euro: totaal