2019_CBS_03501 - Omgevingsvergunning - OMV_2018128807. Groeningerplein 5. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/11/1947: vergunning (1273#789) voor het heropbouwen van een totaal vernield winkelhuis met 1 verdieping;

Laatst vergunde toestand

-          winkelhuis bestaande uit twee bouwlagen en een plat dak;

-          het gelijkvloers omvat een winkelruimte die kleiner is dan 100 m² (niet vergunningsplichtige nevenfunctie) en achterliggend een leefruimte;

-          op het gelijkvloers is er rechts achteraan een open koer van ca. 8 m²;

-          de winkel en het woongedeelte hebben dezelfde inkom;

-          de verdieping werd ingericht als woonentiteit;

-          de kroonlijsthoogte bedraagt 7,38 meter;

-          de voorgevel is op de verdieping afgewerkt met rode gevelsteen;

-          de winkelpui en het buitenschrijnwerk op de eerste verdieping is in wit metaal.

Bestaande toestand

-          idem laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een winkelhuis met 2 bouwlagen en een plat dak;

-          de aanvraag heeft betrekking op het opdelen van eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van 141 m²;

• De nieuw aangevraagde zelfstandige woning(en) bedragen netto 64,9 m² en 61,5 m²;
• Er is een aansluitende buitenruimte van 18,2 m² bij de woning van 64,9 m²;

-          inrichten van een duplexappartement van ca. 65 m² op het gelijkvloers en eerste verdieping en een duplex appartement van ca. 61 m² op de tweede en derde verdieping:

-          slopen van een deel van de gelijkvloerse achterbouw en creëren van een buitenruimte van ca. 18 m²;

-          het tweede duplexappartement krijgt een inpandig terras van ca. 6 m²;

-          de kroonlijsthoogte wordt verhoogd tot 10,40 meter en de nokhoogte wordt 13,16 m²;

-          de gevels wordt afgewerkt in witte gevelpleister en voorzien van buitenschrijnwerk in zwart aluminium en een plint in natuursteen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr) en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

• Algemene voorschriften - 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld

Na het toevoegen van 2 bouwlagen is het gebouw niet meer in harmonie met de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6: Harmonie en draagkracht

De bouwhoogte van de nieuwe constructie is niet in harmonie.

• Artikel 10: Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte

De bouwhoogte van de nieuwe constructie is niet in harmonie.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van restaurant naar kantoorruimte werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Deze dienst apprecieert de levendige invulling op de gelijkvloerse verdieping en adviseert gunstig De aanvraag omvat het omvormen van een voormalig handel/reca-gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen woonruimte. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het pand wordt omgeven door woningen van 3 en 4 bouwlagen. Met de kroonlijst wordt aangesloten met de rechts aanpalende. Een daklaag is niet kenmerkend in de omgeving maar is gezien de ligging aan een plein ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt afgewerkt in pleister. Door het bepleisteren van de voorgevel verliest de gevel zijn samenhang met de omgeving van het Groeningerplein waar bakstenen voorgevels kenmerkend zijn. In de wijk zijn bepleisterde gevels wel kenmerkend aanwezig bij de 19de eeuwse/ vroeg 20ste eeuwse  panden.

Het wordt betreurd dat deze bepleistering niet samengaat met een buitengevelisolatie in functie van energetische performantie.

Woninggrootte

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en te behouden, is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa  65 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Daarnaast zijn bij het ontwerpen van woningen een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Woonkwaliteit handelt niet enkel over de indeling en inrichting van appartementen. Een correcte, veilige en gebruiksvriendelijke fietsenstalling maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het gebruiksgenot van de woonfunctie. Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden. Er dienen in totaal 6 fietsenstallingen voorzien te worden. In de kelder wordt een fietsenberging ingericht voor 6 fietsen. Deze is moeilijk bereikbaar met de fiets. De trap met fietsgoot maakt onderaan een hoek van 90°. Het is niet mogelijk om deze bocht te nemen met de fiets in de fietsgoot. De fietsenberging moet vlot bereikbaar zijn of voorzien worden op het gelijkvloers. Binnen de huidige inrichting is geen mogelijkheid om de fietsenstalling op de gelijkvloerse verdieping te voorzien. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

* het ontbreken van een voldoende grote woonentiteit met tuinzone ter compensatie van de bestaande gezinswoning;

* het ontbreken van toegankelijke fietsenstalplaatsen.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Tijdens de controle op 30/11/2018 werd er geen affiche aangetroffen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).