2019_CBS_03518 - Omgevingsvergunning - OMV_2018158079. Marnixstraat 6. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/08/1948: vergunning (18#24371) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          20/01/2012: overtreding (2012163) voor voorgevelwijzigingen, het vermeerderen van het aantal woongelegenheden en uitbating op de gelijkvloerse verdieping van een winkel met lichtreclames aan de voorgevel;

-          01/02/2013: vergunning (20127689) voor het verbouwen naar drie appartementen (vervallen door het niet water- en winddicht zijn binnen de termijn);

-          19/03/2018: overtreding (20154571) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke Omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit drie bouwlagen onder een zadeldak;

-          het perceel is volledig bebouwd;

-          achter het hoofdgebouw is er links op de eerste verdieping een entresol en achteraan op het perceel is er een gebouw van 2 bouwlagen, allen onder platte daken;

-          het gebouw is ingericht met een magazijn, kantoren en een woongelegenheid;

-          op de benedenverdieping is een magazijn ingericht dat doorloopt over de twee bouwlagen van het gebouw achteraan;

-          op de eerste verdieping zijn kantoren voorzien;

-          op de tweede verdieping bevindt zich een wooneenheid;

-          de daklaag is ingericht als zolder;

-          de voorgevel is afgewerkt met bezetting met op de benedenverdieping een toegangsdeur en een stalen rolluik;

-          het dak is bekleed met pannen.

Bestaande toestand

-          op de benedenverdieping is een winkel ingericht met achterliggend magazijn in het gebouw van twee bouwlagen achteraan het perceel;

-          de entresol werd gesloopt en vervangen door een dakterras met dezelfde afmetingen;

-          op de eerste -en tweede verdieping is telkens een appartement met twee slaapkamers en een buitenruimte voorzien;

-          onder het dak bevinden zich twee studio’s;

-          de voorgevel is afgewerkt met witte gevelpleister met op de benedenverdieping een toegangsdeur en vitrine met toegang tot de winkel;

-          het dak is bekleed met pannen.

Inhoud van de aanvraag

-          gelijkvloers: functiewijziging van een deel van het magazijn naar een winkel en een fietsenberging;

-          eerste verdieping: functiewijziging van de burelen naar een zelfstandige woongelegenheid van circa 50m² met twee slaapkamers;

-          tweede verdieping: herinrichten van het twee slaapkamerappartement;

-          zolder: functiewijziging van de zolder naar een zelfstandige woongelegenheid van circa 37m² met één slaapkamer.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 1 Zone voor wonen:
Het gelijkvloers magazijn wijzigt van functie naar detailhandel. Het perceel betreft geen hoekperceel;

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Het aantal woongelegenheden vermeerdert en er wordt niet voorzien in autoparkeerplaatsen op eigen terrein;
• artikel 40: Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  Het pand is onderkelderd en het rioolstelsel wordt tijdens de verbouwing niet volledig gescheiden aangelegd en aangeboden aan de straat;
• artikel 41: Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Er is alleen een DWA aansluiting met het openbaar rioolstelsel die ook niet over een toezichtsmogelijkheid beschikt.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functiewijziging van magazijn naar winkelruimte is strijdig met de bestemmingsvoorschriften en komt daardoor niet voor vergunning in aanmerking.

Het omvormen van de bovenbouw tot meergezinswoning kan principieel gunstig beoordeeld worden. De woonfunctie is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Marnixstraat. Echter wordt geoordeeld dat door het onderbrengen van 3 woongelegenheden in het hoofdgebouw de draagkracht van het pand wordt overschreden.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee of een éénslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Enkel 3 studio’s vormen geen aanvaardbare mix.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van de burelen en de zolder naar 2 kleine entiteiten, samen met de bestaande kleine entiteit, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich grotendeels binnen het bestaande en vergunde volume. Alleen werd de entresol op de eerste verdieping gesloopt en vervangen door een dakterras met dezelfde afmetingen. Dit is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.

Uit het bijgevoegde fotomateriaal (BA_18-13_F_B_5_foto5) blijkt dat ter hoogte van de trappenhal de nok volledig wordt doorbroken, vermoedelijk met een rookkoepel. Dit gegeven werd niet mee opgetekend op de plannen. Het doorbreken van de nok tast de leesbaarheid van de dakvorm aan en is bovendien storend in het straatbeeld. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning moet als voorwaarde worden opgelegd dat de nok dient door te lopen. De (rook)koepel mag voorzien worden in het achterste dakvlak.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Laden en lossen voor het handelsgelijkvloers moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning dient dit te worden opgenomen in de voorwaarden. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de onverenigbaarheden met de geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.