2019_CBS_03510 - Omgevingsvergunning - OMV_2019016702. Sint-Paulusplaats 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/01/1981: vergunning (86#880840) voor voorgevel verbouwing;

-          01/01/1990: vergunning (86#900368) voor verbouwings- en onderhoudswerken;

-          01/01/1992: vergunning (86#920515) voor verbouwing winkelhuis;

-          05/10/2018: weigering (20182186) voor verbouwing historisch pand.

Laatst vergunde toestand

-          straatvolume van 3 bouwlagen onder een hellend dak, het volume achteraan heeft 2 bouwlagen onder een hellend dak;

-          2 open ruimtes op het perceel;

-          winkelruimte en kantoren op gelijkvloers;

-          verdiepingen opgedeeld in 2 woningen.

Bestaande toestand

-          conform laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          het verbouwen van een historisch pand met winkelruimte op gelijkvloers en 2 appartementen op de verdiepingen tot 1 studio en 3 appartementen;

-          het gelijkvloers wordt opgedeeld in een studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 35 m² en een éénslaapkamer-appartement van circa 58 m² (NVO);

-          het herinrichten van het bestaande appartement op de 1steverdieping tot een drieslaapkamer-appartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 113 m²;

-          de tweede en de derde verdieping wordt ingericht als een duplexappartement met 2 slaapkamers (netto-vloeroppervlakte van circa 153 m²) en een aansluitend dakterras;

-          de open ruimten naast en achter de woning blijven ongewijzigd;

-          de gevels, de vloeren en het dak worden geïsoleerd, de vorm van het volume blijft ongewijzigd maar de hoogte van de kroonlijst en de nok van het dak zal 40 cm stijgen ten opzichten van de bestaande toestand;

-          de voorgevel wordt voorzien van een gladde cementering, wit geschilderd en er wordt een plint geplaatst in blauwe hardsteen, het buitenschrijnwerk in PVC wordt vervangen door houten buitenschrijnwerk, donkergrijs geschilderd;

-          de ramen in de voorgevel op de tweede verdieping worden verplaatst;

-          de gelijkvloerse voorgevelpui wordt gewijzigd: de bestaande gebogen deuromlijsting wordt recht getrokken en de raamopeningen worden verkleind;

-          het metselwerk van de gevels, die niet zichtbaar zijn vanuit de publieke ruimte, zal bekleed worden met witte cementering. De ramen van deze gevels worden licht gewijzigd en vervangen door nieuwe ramen in grijs aluminium;

-          het nieuwe dak krijgt een dakbedekking met keramische dakpannen, antraciet grijs;

-          de bestaande scheimuur met achtergelegen perceel krijgt een grijze cementafwerking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgende punt:

• artikel 28 minimale oppervlakte buitenruimte:§1 Bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. Appartement 3 met 3 slaapkamers heeft geen buitenruimte: 4 + 4= 8 m² en koer 1 voor studio 1 wordt gebruikt als gemeenschappelijke toegang, waardoor deze niet als buitenruimte bij een woning wordt beoordeeld.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het aantal woningen in het pand wordt gewijzigd van 2 naar 4. Conform de bouwcode dient elke woning voorzien te worden van een buitenruimte. De gelijkvloerse studio en het appartement op de 1ste verdieping hebben geen buitenruimte, waardoor de aanvraag in strijd is met de voorschriften.

Op de eerste verdieping is reeds een appartement voorzien zonder buitenruimte. De studio op het gelijkvloers is gelegen aan een grote publieke open ruimte. De toevoeging van een inpandig dakterras, zou een storende impact hebben op de erfgoedwaarde van het pand. Een uitkragend balkon zou dan weer leiden tot een verlies van lichtinval in de onderliggende woningen. Gezien de ligging van het pand aan een publiek plein (grote open ruimte) en gezien het gebrek aan een private buitenruimte niet resulteert in een tekort aan woonkwaliteit, wordt een afwijking toegestaan op basis van artikel 3 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat onder meer de functiewijziging van de voormalige gelijkvloerse commerciële ruimte naar wonen. Vanuit oogpunt ondernemen en stadsmarketing, wordt dit gunstig geadviseerd. In de omgeving zijn reeds meerdere panden met gelijkvloerse woonfuncties en op deze manier wordt langdurige leegstand weggewerkt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aangevraagde werken betreffen voornamelijk de functiewijziging en herinrichting van een meergezinswoning. De bestaande open ruimte op het perceel blijft ongewijzigd. De impact op het ruimtegebruik en de schaal is eerder beperkt.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

Het straatbeeld wordt gekenmerkt door een overwicht van bepleisterde en witgeschilderde 19de-eeuwse lijstgevels in diverse stijlen, enkele met oude kern (zie ankers, nokrichting).

Het pand waarover de aanvraag handelt, bezit een oudere kern (moerbalken en muurankers) en werd ontpleisterd. In de huidige staat is het pand beeldondersteunend door de schaal, korrel en architectuur.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en palend aan een beschermd monument, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Artikel 5 van de bouwcode schrijft voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Het project werd bezocht en voorbesproken met de dienst en de aanvraag bevat voldoende informatie om een beoordeling te maken.

Het voorwaardelijk gunstig advies van de stedelijke dienst monumentenzorg laat zich als volgt samenvatten:

Men wenst het pand om te vormen tot meergezinswoning.

De bestaande draagstructuur blijft behouden. De dakstructuur wordt volledig vervangen, de dakvorm blijft wel behouden. Er wordt een geprofileerde kroonlijst in hout voorzien. Een detaillering ontbreekt op plan.

De voorgevel wordt beperkt verhoogd (40 cm) en opnieuw wit bepleisterd. Er wordt nieuw houten schrijnwerk voorzien met een T-verdeling op de gelijkvloerse en eerste verdieping en met twee opendraaiende vleugels op de tweede verdieping. Op de gevelplannen staan ontlastingsbogen getekend boven de vensteropeningen. Het is niet de bedoeling dat deze zichtbaar blijven in de bepleistering. De gevel moet voorzien worden van gladde bepleistering zonder zichtbare ontlastingsbogen boven de vensteropeningen.

De voorgestelde werken hebben een positieve impact op het straatbeeld, aangezien de voorgevel opnieuw bepleisterd zal worden en voorzien zal worden van houten buitenschrijnwerk met correcte profilering.

Wegens het ontbreken van bijkomende informatie wordt opgelegd dat de detaillering van de kroonlijst wordt voorgelegd (vóór plaatsing) aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Archeologie

Het geplande bouwproject valt buiten de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: de perceelsoppervlakte bedraagt minder dan 300m² (ca. 150 m2) en de ingreep in de bodem minder dan 100m² (ca. 70 m2). Er is geen archeologienota verplicht.

Het projectgebied situeert zich wel in het historische stadscentrum van Antwerpen. Bovendien zullen de werkzaamheden een deel van een kelder bestaande uit een tongewelf afbreken. Bij deze werken zullen er archeologische muurrestanten van oudere bewoningsfases aangesneden kunnen worden, deze kunnen vanuit muurarcheologisch standpunt interessant zijn en dienen volgens de meldingsplicht van toevalsvondsten gemeld worden.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio zonder aparte slaapkamer herbergen. Dit zal als voorwaarde bij de vergunning worden opgenomen.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag verder aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de detaillering van de kroonlijst dient voorgelegd te worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor plaatsing.

3.      de gevel moet voorzien worden van gladde bepleistering zonder zichtbare ontlastingsbogen boven de vensteropeningen;

4.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

5.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

6.      toevalsvondsten dienen gemeld te worden volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4.;

7.      woonunit 2 dient ingericht en gebruikt te worden als studio zonder aparte slaapkamer;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert evenwel in voorwaarde 7 om het eenslaapkamerappartement – op de plannen aangeduid als woonunit 2 - te voorzien als een studio. Deze voorwaarde is ingegeven vanuit de idee dat deze woning qua oppervlakte (in NVO) te klein is voor het gebruik van een eenslaapkamerappartement. De oppervlakte is 58,23 m² waar een minimum oppervlakte voor eenslaapkamerappartementen van 60 m² als regel wordt gehanteerd om voldoende ruimtecomfort te verkrijgen en de vereiste woonkwaliteit te realiseren.
De afwijking is echter zeer beperkt. Bovendien beschikt de woonunit over een eigen, voldoende grote buitenruimte die bijdraagt aan de kwaliteit van de woning. Verder maakt de specifieke configuratie van het perceel en de wooneenheid dat het omvormen van het appartement tot een studio, gelet op de ruimte-indeling, niet bijdraagt aan de kwaliteit van de woning.
In het licht hiervan is het college van mening dat woonunit 2 behouden kan blijven als een eenslaapkamerappartement. Om die reden wordt de desbetreffende voorwaarde niet weerhouden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten