2019_CBS_03506 - Omgevingsvergunning - OMV_2018126631. Schuttershofstraat 48. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r) en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

          De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

voorliggend ontwerp voldoet niet aan dit artikel, waarin het behoud van de erfgoedwaarde wordt opgelegd. Het bijgevoegde CHE-rapport vermeldt: ‘een zeldzaam en intact bewaard burgerlijk woonensemble uit de vroege 19de eeuw’. Het wijzigen van de typerende waardevolle indeling met als gevolg ook het verdwijnen van de trap, een heel aantal binnendeuren en aanpassingen aan de stucwerkplafonds heeft een onaanvaardbare impact op de erfgoedwaarde van het pand. Het toevoegen van een nieuwe toegang verstoort de gevelgeleding. Het huidige voorstel in de vorm van een teruggetrokken daklaag houdt onvoldoende rekening met de bestaande voorgevel en de hoge erfgoedwaarde van het pand waardoor het een storende toevoeging wordt op een zeer zichtbare locatie;

-          2.1.2 Harmonie en referentiebeeld:
het kenmerkende dakenlandschap in en rond de Schuttershofstraat wordt gevormd door een opbouw van zadeldaken en mansardedaken. Een teruggetrokken daklaag is niet in harmonie met het referentiebeeld;

-          2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:
door toevoeging van een nieuwe toegangsdeur wordt de rechtse penant gesupprimeerd, waar beide gelijkvloerse penanten behouden moeten blijven;

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
de set-back van de teruggetrokken daklaag betreft 1,74 m van de voorgevel en 1,50 m van de achtergevel, waar een set-back van minstens 3 m wordt vooropgesteld (in het geval teruggetrokken daklagen mogelijk zijn).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening overwelven waterlopen.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

voorliggend ontwerp voldoet niet aan dit artikel, waarin het behoud van de erfgoedwaarde wordt opgelegd. Het bijgevoegde CHE-rapport vermeldt: ‘een zeldzaam en intact bewaard burgerlijk woonensemble uit de vroege 19de eeuw’. Het wijzigen van de typerende waardevolle indeling met als gevolg ook het verdwijnen van de trap, een heel aantal binnendeuren en aanpassingen aan de stucwerkplafonds heeft een onaanvaardbare impact op de erfgoedwaarde van het pand. Het toevoegen van een nieuwe toegang verstoort de gevelgeleding. Het huidige voorstel in de vorm van een teruggetrokken daklaag houdt onvoldoende rekening met de bestaande voorgevel en de hoge erfgoedwaarde van het pand waardoor het een storende toevoeging wordt op een zeer zichtbare locatie;

-          artikel 6 Harmonie en draagkracht:
het kenmerkende dakenlandschap in en rond de Schuttershofstraat wordt gevormd door een opbouw van zadeldaken en mansardedaken. Een teruggetrokken daklaag is niet in harmonie met het referentiebeeld;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de gelijkvloerse fietsenberging is uitsluitend toegankelijk via de commerciële ruimte en is dus niet bereikbaar voor de bewoners;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
de gevel is breder dan 8 m en er wordt geen garagepoort voorzien;

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
het nieuwe dak heeft een opstand van 0,18 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak, waar dit minstens 0,30 m moet zijn;

-          artikel 38 Groendaken:
het nieuwe dak heeft een oppervlakte van 100 m2 en werd niet als groendak aangelegd;

-          artikel 43 Septische putten:
de aanvraag bevat onvoldoende gegevens om de wijziging af te toetsen aan dit voorschrift.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het uitbreiden van het handelsgelijkvloers en het verbouwen van een eengezinswoning tot meergezinswoning met 3 woongelegenheden.

Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen en op deze locaties zijn investeringen die de commerciële aantrekkingskracht van de handelszaken vergroten, positief te beoordelen.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. Gezien de ruime oppervlakte van de bestaande woning is er geen principieel bezwaar tegen een opdeling van voorliggende woning in meerdere entiteiten. Dit op voorwaarde dat de woningen onder meer voldoende groot zijn. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 105 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Door het supprimeren van de kwalitatieve ontsluiting van de verdiepingen, de goed bereikbare gelijkvloerse fietsenstalling en een toegang tot de ruime ondergrondse bergruimtes, verliest het pand bovendien een groot deel van zijn troeven als kwalitatieve woning in de binnenstad.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid Visueel-vormelijke elementen

Het pand wordt uitgebreid met een dakverdieping. De kenmerkende bouwhoogte in de straat laat een bijkomende verdieping toe. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er dus geen principieel bezwaar tegen de ophoging van het pand. Een dakverdieping op voorliggend pand dient aan volgende voorwaarden te voldoen:

-          Type dakvorm moet in harmonie zijn met het referentiebeeld;

-          Vormentaal moet aansluiten op historische ondergevel;

-          Correcte aansluiting met aanpalenden (of alzijdige afwerking van het dak).

Een teruggetrokken daklaag is vreemd in de desbetreffende context, wat de vooropgestelde dakvorm strijdig maakt met de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Het huidige voorstel in de vorm van een teruggetrokken daklaag houdt onvoldoende rekening met de bestaande voorgevel en de hoge erfgoedwaarde van het pand, waardoor het een storende toevoeging wordt op een zeer zichtbare locatie. Door het optrekken van wachtgevels (waartegen nooit gebouwd kan worden), wordt er bovendien een zeer onlogische aansluiting bekomen met het linker buurpand.

Cultuurhistorische aspecten

Monumentenzorg:

De aanvraag heeft betrekking op een voormalig neoclassicistisch burgerhuis dat werd vastgesteld als bouwkundig erfgoed dd 14 september 2009 omwille van zijn stedenbouwkundige, historische, architecturale en esthetische waarde.  Het heeft een hoge erfgoedwaarde en is beeldbepalend.

In 1834 werd een vermoedelijk 16e (17e) eeuws pand verbouwd in opdracht van de rentenier Charles-Joseph Lereverand naar een ontwerp door de architect Louis Serrure. Het bestaande pand werd uitgebreid met een bijkomende verdieping en het poortrisaliet. Het historische achterhuis, van twee bouwlagen onder dak bleef bewaard en is via een tussenvolume verbonden met het voorhuis.

Het is een zeldzaam gekend voorbeeld van de woningarchitectuur van provinciaal architect Serrure, die kort daarna de verdwenen Passage Dehaen en de hoofdingang van het Sint-Elisabethgasthuis ontwierp.

Er werd een CHE-rapport opgemaakt door Johan Grootaers in opdracht van Abraham Konig. 

Uit dit rapport blijkt duidelijk dat een dergelijk intact woonensemble uit de vroege 19e eeuw zeldzaam is in het historisch centrum.

Het voorhuis heeft een oudere kern (kelder en draagstructuur), het interieur wordt gekenmerkt door een typische indeling met zijdelingse onderdoorgang waarin centraal tegen de scheidingsmuur de traphal  gelegen is. Op de verdiepingen wordt het voorhuis gekenmerkt door een traphal rechts met voor- en achtergelegen kamer en twee grote achtereengelegen kamers links ervan. Er bleven nog een aantal interieurelementen uit de vroeg 19e eeuwse verbouwing bewaard: het binnenschrijnwerk (deuren) is op veel plaatsen nog aanwezig, ook de trap daterend uit deze periode bleef bewaard. Het achterhuis heeft een laat-middeleeuwse kern en werd mee verbouwd in 1834.

Men wenst de trap op de gelijkvloerse verdieping te verwijderen en een aparte inkom te voorzien naar de appartementen. De onderdoorgang naar het achterhuis naast de winkelruimte wordt opengewerkt naar de winkelruimte toe met enkel behoud van twee kolommen, waardoor de structuur van het pand inclusief de waardevolle interieurelementen (dubbele vleugeldeuren en trap) verdwijnen.

In de voorgevel resulteert dit in een nieuwe toegangsdeur naast de bestaande poort in het vlak van de gevel die hier net een verspringing kent. De gesloten panelen in de poort worden voorzien van beglazing.

Op de eerste en tweede verdieping wordt telkens een appartement voorzien waarbij de oorspronkelijke indeling niet gerespecteerd blijft en waardoor de nog aanwezige stucwerkplafonds in de salons op de eerste verdieping dienen aangepast te worden en binnenschrijnwerk verdwijnt. Ook de vroeg 19e eeuwse trap verdwijnt.

Ter hoogte van de tweede verdieping achteraan wordt een terras voorzien, de vensteropeningen worden hier verlaagd. Het is niet duidelijk hoe wordt omgegaan met de muurankers ter hoogte van het nieuwe terras.

Bijkomend wordt een bouwlaag toegevoegd in de vorm van een teruggetrokken laag met zowel vooraan als achteraan een terras met afgeschuinde kanten. Het is niet duidelijk of de kroonlijst die nu uit een pvc-omkasting bestaat, wordt vrijgemaakt.

Het wijzigen van de typerende waardevolle indeling met als gevolg ook het verdwijnen van de trap, een heel aantal binnendeuren en aanpassingen aan de stucwerkplafonds heeft een onaanvaardbare impact op de erfgoedwaarde van het pand.

Het toevoegen van een nieuwe toegangsdeur verstoort de waardevolle en symmetrische gevelgeleding die, ter hoogte van deze ingreep, wordt versterkt door een terugspringend geveldeel. Het voorzien van beglazing in de vaste panelen van de poort heeft een te grote visuele impact op de beeldwaarde van de gevel.

Het is niet duidelijk hoe de aansluitingen gebeuren ter hoogte van de achtergevel, noch van de overdekte constructie, noch van het terras en hoe deze aansluitingen rekening houden met de aanwezige muurankers en vensteropeningen.

Om bovenstaande redenen wordt de aanvraag vanuit oogpunt monumentenzorg ongunstig geadviseerd.

De aanvraag bevat tenslotte onvoldoende gegevens om af te toetsten of aan alle voorwaarden uit de vorige vergunning werd voldaan:

-            het buitenschrijnwerk in alle gevels in situ behouden blijft (met uitzondering van de ramen op de gelijkvloerse verdieping van het voorhuis). Aanpassingen moeten steeds ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

-          de historische 16e eeuwse draagstructuur en schouw in het achterhuis moeten integraal in situ behouden blijven;

-          de interieurafwerking (binnenschrijnwerk, trap, lijstwerk, …) in de inkom –en traphal en in de salons op de verdiepingen uit 1834 moet in situ behouden blijven. Aanpassingen moeten steeds ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is kleiner dan 300 m² (ca. 293 m²) en de ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (het graven van enkele leidingen en ingraven van waterput van ca. 6,25 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Het projectgebied is gelegen tussen de Meir en de graanmarkt en situeert zich in het historisch centrum. In de nabije omgeving werd reeds archeologie aangetroffen. Bij het graven van leidingen naar de regenwaterput en bij het ingraven van de regenwaterput zelf kunnen vloeren of muren van oudere bewoningsfases worden aangetroffen. Deze sporen kunnen archeologisch interessant zijn. De bouwheer dient deze verplicht te melden volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een historisch waardevol pand met een handelsgelijkvloers en een bovenliggende woning. De ruime oppervlakte van de woning, de waarde van de historische interieurelementen, de majestueuze koetsgang, gelijkvloerse fietsenberging en ruime bergruimtes in de kelder, maken van dit pand een zeldzaam voorbeeld van een zeer kwalitatieve woning in een belangrijk kernwinkelgebied van de binnenstad.

Met de aangevraagde wijzigingen wenst de aanvrager de commerciële ruimte te maximaliseren en de bovenliggende woning op te delen in meerdere entiteiten. Zowel vanuit het oogpunt van de woonkwaliteit en stadsmarketing wordt deze doelstelling absoluut gewaardeerd. Daar de ingrepen, zoals ze nu voorgesteld worden, een te negatieve impact hebben op de woonkwaliteit, het straatbeeld en de erfgoedwaarde van het pand, kan voorliggend ontwerp niet gunstig geadviseerd worden.

De stad wenst graag, in dialoog met de aanvrager, een onderzoek starten naar een optimalisatie van de winkel en een opdeling van de woning en dit zonder de huidige troeven van het gebouw te verliezen. Mogelijk kan onder meer een dubbel gebruik (winkel – wonen) van de koetsingang en een afscheiding na sluitingstijd een oplossing bieden voor de ontsluiting van de verdiepingen en het gebruik van de fietsenstalling. Onder een aantal voorwaarden is ook de beoogde dakuitbreiding mogelijk, waardoor de woonoppervlakte aanzienlijk kan verhogen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren.

Standpunt college
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Gezien de ruime oppervlakte van de bestaande woning is er geen principieel bezwaar tegen een opdeling van voorliggende woning in meerdere entiteiten, op voorwaarde dat de woningen onder meer voldoende groot zijn. De grootste wongelegenheid in het project (1ste verdieping) bedraagt echter 126m² NVO, met circa 16m² aan overdekte buitenruimte, met 2 slaapkamers. Dit in tegenstelling tot wat het verslag van de GOA vermeld (105m²). De oppervlakte om een groot gezin te herbergen is doorgaans 130m² NVO of meer. Gelet op het feit dat:

• het appartement maximaal de bestaande structuur inneemt, maar deze tegelijk ook maximaal respecteert;
• een buitenruimte van 16m² wordt voorzien;
• slechts 2 slaapkamers worden voorzien;
• het appartement op de 2de verdieping ook een grote woonoppervlakte heeft (111m²) voor maar 2 slaapkamers;

kan 126m² aanvaard worden ter compensatie van de bestaande wooneenheid.
De uitbreiding op de 3de verdieping wordt integraal uitgesloten van de vergunning, gelet op de strijdigheid met het RUP.
De parkeerparagraaf is van toepassing, gelet op deze uitsluiting, voor een behoefte van slechts 1 parkeerplaats. Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze anvraag is dit dus een toepassing op 1 plaats.
Wat betreft het erfgoedkarakter:

• De onderdoorgang naar het achterhuis naast de winkelruimte wordt opengewerkt naar de winkelruimte toe met enkel behoud van twee kolommen. De structuur van het pand blijft daardoor nog gedeeltelijk leesbaar. Dit kan aanvaard worden, gelet op het belang van winkelruimte aan de straat.
• De interieurelementen (dubbele vleugeldeuren en trap) verdwijnen, dit kan aanvaard worden. Deze zijn weliswaar authentiek, maar zeker niet uitzonderlijk of zeldzaam. Het omdraaien van de stijgrichting van de trap is noodzakelijk in functie van een optimalisatie van de commerciële oppervlakte.
• Men wenst een aparte inkom te voorzien naar de appartementen. In de voorgevel resulteert dit in een nieuwe toegangsdeur naast de bestaande poort in het vlak van de gevel die hier net een verspringing kent. Dit is niet aanvaardbaar. In voorwaarden wordt opgelegd een inkomsas te voorzien achter de bestaande poort in het vlak van de gevel die hier net een verspringing kent. Dit is niet aanvaardbaar. In voorwaarden wordt opgelegd een inkomsas te voorzien achter de bestaande dubbele voordeur, waarop zowel de nieuwe trap als de toegang naar de winkel uitgeven. Ter illustratie van deze voorwaarde wordt een plan toegevoegd aan de vergunning, dit plan werd aangeleverd door de aanvrager na onderling overleg over deze voorwaarde.
• De geloten panelen in de poort worden voorzien van beglazing. Het voorzien van beglazing in de vaste panelen van de poort heeft een te grote visuele impact op de beeldwaarde van de gevel. Dit wordt uitgesloten uit de vergunning;
• Het is niet duidelijk hoe de aansluitingen gebeuren ter hoogte van de achtergevel, noch van de overdekte constructie, en hoe deze aansluitingen rekening houden met de aanwezige muurankers en vensteropeningen. Er is overleg nodig met de dienst Monumentenzorg.

De aanvraag bevat tenslotte onvoldoende gegevens om af te toetsen of aan alle voorwaarden uit de vorige vergunning werd voldaan:

• het buitenschrijnwerk in alle gevels in situ behouden blijft, met uitzondering van de ramen op de gelijkvloerse verdieping van het voorhuis. Aanpassingen moeten worden voorgelegd aan destedelijke dienst Monumentenzorg;
• de historische 16e eeuwse draagstructuur en schouw in het achterhuis moeten integraal in situ behouden blijven.