2019_CBS_03511 - Omgevingsvergunning - OMV_2018156598. Gasstraat 17. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/04/1928: vergunning (1928#29777) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          01/01/1988: vergunning (86#880267) voor binnenverbouwing; 

-          07/09/2016: bouwovertreding (11002/2016/1824) voor het vermeerderen van het aantal entiteiten van 2 naar 4, functiewijziging van handel naar wonen, dichtbouwen van een koer en het wijzigen van de gevel. 

Laatst vergunde toestand

-          het hoekgebouw bestaat uit 3 bouwlagen onder mansardedak;

-          bepleisterde gevels met houten ramen in T-verdeling, mansarde afgewerkt met shingles;

-          aan de linkergevel zijn de 3 boven elkaar liggende ramen dichtgemaakt;

-          in de hoek van het pand is een open koer aanwezig;

-          het gelijkvloers is ingericht als handelsruimte met aparte toegang op de hoek;

-          de 1ste en een deel van de 2de verdieping vormen één appartement met twee slaapkamers en interne trap;

-          de 3de verdieping en een deel van de 2de verdieping vormen één appartement met twee slaapkamers, verbonden door private trap. 

Bestaande toestand

-          het buitenschrijnwerk werd vervangen in wit pvc;

-          de koer op het gelijkvloers werd dichtgebouwd;

-          het handelsgelijkvloers werd omgevormd tot appartement met 1 slaapkamer;

-          de interne trap tussen de 1ste en 2de verdieping werd verwijderd;

-          op de 1ste, de 2de en de 3de verdieping werd telkens één appartement met 1 slaapkamer ingericht. 

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van wijzigingen:

• aan de voorgevel, het vervangen van het buitenschrijnwerk door wit pvc; 
• het vermeerderen van het aantal entiteiten van 2 naar 3 (verdieping 1, 2 en 3, voorzien elk één appartement met 1 slaapkamer);
• het wijzigen van de indeling van het gelijkvloers en terug voorzien van handel; 
• het dichtbouwen van de koer op het gelijkvloers;
• het wijzigen van de interne circulatie tussen verdieping 1 en 2. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

- Artikel 1.4 Draagkracht:

door het voorzien van enkel kleine appartementen, overschrijdt het project de draagkracht van de omgeving en genereert het project overlast door middel van concentraties.

Door het voorzien van te kleine appartementen, in verhouding met het aantal slaapkamers per appartement, overschrijdt het project de draagkracht van de omgeving. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

•  artikel 6 Harmonie en draagkracht:

door het voorzien van enkel kleine appartementen, overschrijdt het project de draagkracht van de omgeving en genereert het project overlast door middel van concentraties.  Door het voorzien van te kleine appartementen, in verhouding met het aantal slaapkamers per appartement, overschrijdt het project de draagkracht van de omgeving;  

• artikel 26 Afvalverzameling:

door de herindeling van het gelijkvloers valt de bergruimte/afvalruimte voor de handelszaak weg.  Functies anders dan wonen zijn nochtans verplicht minimaal 4m² afgesloten ruimte te voorzien voor afvalberging;  

• artikel 27 Open ruimte:

de koer werd dichtgebouwd op het gelijkvloers, waardoor het volledige perceel bebouwd is;  

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

het nieuwe, extra appartement op de 2de verdieping heeft één slaapkamer en niet voorzien van buitenruimte van 4m²;  

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: 

het aantal fietsstalplaatsen werd voorzien, ze voldoen echter niet aan de verwachte inrichtingsprincipes.  De uitrijlengte achter de fiets is slechts 1,4m, waar dit 1,7m zou moeten zijn;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

advies mob => geen autostalplaats aanwezig.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van een gelijkvloers woonruimte in de bestaande toestand naar een kleine commerciële unit (handelspand).

Vanuit de dienst ondernemen en stadsmarketing is de aanvraag gunstig te beoordelen vanuit het ruimtelijk oogpunt dat de woonkwaliteit van dit hoekpand gelijkvloers beperkt is en de omvorming naar een commerciële ruimte op deze locaties logischer is. Sommige andere hoeken op dit kruispunt hebben ook een handelsruimte en het RUP Antwerpen 2060 laat detailhandel toe in hoekpercelen in zone Wo als nevenfunctie.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume wijzigt door het vernieuwen van het mansardedak tegenover de laatst vergunde toestand. Deze wijziging is echter beperkt en voltrekt zicht enkel in het minimaal ophogen van het dak. Op het gelijkvloers wordt een koer dichtbebouwd (zie beoordeling afwijkingen van de voorschriften). Verder wijzigt het bouwvolume van voorliggende aanvraag niet.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamerappartement. De één slaapkamerappartementen hebben telkens een oppervlakte van slechts 38,56 m². Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Het is niet mogelijk om in het voorgestelde bouwvolume 3 woongelegenheden en een handelspand te voorzien. De kwaliteit van de woongelegenheden is ondermaats en kan niet als gunstig beschouwd worden. Zowel de keuken, de badkamer als de slaapkamer van elk appartement zijn te klein om kwalitatief te kunnen leven zonder de gezondheid van de gebruikers in het gedrang te brengen. Voorliggende aanvraag wordt op vlak van woonkwaliteit, leefkwaliteit, gezondheid en gebruiksgenot als ongunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van het hoekgebouw wijzigen naar beige bepleistering, buitenschrijnwerk in wit PVC en een zwarte PVC gevelbekleding voor de bovenste daklaag. Enkele raamopeningen worden vergroot tegenover de laatst vergunde toestand. De toegepaste materialen zijn neutraal en zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet storende voor de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het handelspand is niet voorzien van een afgescheiden ruimte voor afvalberging van minimaal 4 m² groot. Door het herindelen van het gelijkvloers valt de afvalberging voor de handelszaak weg. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning wordt in voorwaarden opgenomen om een afvalberging voor de handelszaak te voorzien, conform artikel 26.

De nieuwe woongelegenheid op de 2de verdieping is niet voorzien van een buitenruimte, waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 28. Het artikel stelt dat bij het vermeerderen van het aantal woongelegenheden een buitenruimte voorzien dient te worden. Het verplichten van buitenruimten voor elke woongelegenheid is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. De nieuwe woongelegenheid is bovendien zeer klein waardoor een buitenruimte onmisbaar is voor de gebruikers van het appartement. Van deze strijdigheid kan bijgevolg niet worden afgeweken, waardoor de strijdigheid een grond vormt voor een ongunstig advies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Op het gelijkvloers worden twee fietsstalplaatsen voorzien voor de bijkomende woonentiteit. Het aantal fietsstalplaatsen voldoet. De inrichting van de fietsenberging voldoet echter niet aan de verwachte inrichtingsprincipes opgenomen in de bouwcode. De uitrijlengte achter de fietsen bedraagt slechts 1,40 m, waar dit 1,70 m dient te zijn. De uitrijlengte kan gerealiseerd worden door de muur achter de fietsen minstens 30 cm naar achteren, richting huisnummer 19, te schuiven.

Laden en lossen:

De aanvraag voorziet een handelspand op het gelijkvloers. Er wordt geen plaats voorzien voor het laden en lossen van goederen voor het handelsgedeelte. Om hinder voor het verkeer te beperken moet het laden en lossen voor het handelsgelijkvloers gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In de laatst vergunde toestand is het pand voorzien van een koer op het gelijkvloers. Deze koer werd in de bestaande toestand dichtbebouwd met een badkamers voor de woongelegenheid op het gelijkvloers. Volgens artikel 27 dient bij functiewijzigingen, van woongelegeheid naar winkelpand, minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel onbebouwd te zijn. Voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan. De bouwcode voorziet wel de mogelijkheid tot het afwijken van de verplichting om minimaal 20% van de oppervlakte onbebouwd te voorzien, indien de aanvraag een hoekperceel betreft. Langsheen de gasstraat heeft het perceel een diepte van 7,36 m en langsheen de tulpstraat een diepte van 6,28 m, waardoor het perceel te klein is om een in een kwalitatieve open ruimte te voorzien, zonder in te boeten op de kwaliteit van de functie op het gelijkvloers. Een afwijking op artikel 27 kan worden toegestaan bij een voorwaardelijk gunstige of gunstige vergunning door toepassing van artikel 3.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van onverenigbaarheden met de geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten