Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019075774 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
NV JASIMMO met als adres Schupstraat 20 te 2018 Antwerpen |
|
Ligging van het project: |
Bredabaan 528 te 2170 Merksem (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 40sectie C nr. 190R7 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
omvormen van een winkelruimte tot een 1-slaapkamerappartement |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 03/04/2015: vergunning (201576) voor het verbouwen en uitbreiden van een handelspand met woning naar een gelijkvloerse commerciële ruimte en 4 bovenliggende appartementen;
- 08/09/2017: vergunning (20171306) voor het verbouwen van een winkel en 4 appartementen;
- 17/05/2019: weigering (2019614) omvormen van winkelruimte tot 1-slaapkamerappartement.
Vergunde/vergund geachte toestand
- de laatst vergunde toestand van het pand betreft het verbouwen en uitbreiden van een handelspand met woning naar een gelijkvloerse commerciële ruimte en 4 bovenliggende appartementen.
Huidige toestand
- pand met gelijkvloerse commerciële ruimte en 4 bovenliggende appartementen onder plat dak.
Gewenste toestand
- omvormen van de bestaande gelijkvloerse winkelruimte tot een appartement met 1 slaapkamer van circa 74,6 m²;
- de bouwdiepte van het gelijkvloers wordt teruggetrokken tot 22,50 m;
- het bebouwde volume op het gelijkvloers wordt hierdoor verkleind en de achtertuin wordt vergroot;
- de fietsenberging wordt versmald en langer gemaakt;
- het dakterras van de eerste verdieping wordt verdiept ter hoogte van de rechterbuur.
- het etalageraam op het gelijkvloers wordt vervangen door een raam, voor het overige blijft de voorgevel ongewijzigd.
Inhoud van de aanvraag
- op het gelijkvloers wordt de bestaande winkelruimte omgevormd tot 1- slaapkamerappartement;
- hiertoe wordt de gevel gewijzigd: etalageraam vervangen door raam met borstwering;
- met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woning zijn volgende gegevens beschikbaar:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
Agentschap Wegen en Verkeer |
2 oktober 2019 |
25 oktober 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
2 oktober 2019 |
30 oktober 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
1 oktober 2019 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
1 oktober 2019 |
1 oktober 2019 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit en verkeer |
1 oktober 2019 |
9 oktober 2019 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid/ ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie. De dienst geeft ongunstig advies met volgende beoordeling:
“De aanvraag omvat het omvormen van een gelijkvloerse handelsruimte naar een 1-slaapkamer-appartement. Voor dit dossier werd al een eerder negatief advies gegeven.
Het pand is gelegen binnen het afgebakende kernwinkelgebied Bredabaan Centrum. Binnen dit kernwinkelgebied is dit pand ook gelegen in het centrale, meest strategische gedeelte. Het omvormen van een gelijkvloers winkelpand naar een woonruimte betekent een onderbreking in het winkellint wat de commerciële aantrekkingskracht aantast. De Beleidsnota Detailhandel wijst op de kracht van clustering van handelsfuncties in afgebakende straatdelen. In de aan- en uitloopstraten kan er flexibeler worden omgesprongen met woningen op het gelijkvloers.
Op deze locatie, echter, is een commercieel gelijkvloers in de brede zin van het woord (handel, reca, diensten of kantoren) te behouden.
Voor het dossier wordt daarom ongunstig advies gegeven.”
De aanvraag betreft een functiewijziging van een handelsgelijkvloers naar een bijkomende wooneenheid in woongebied. Principieel is dit mogelijk. Echter ligt het pand zoals de bedrijfseenheid/ ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie aanhaalt in het kernwinkelgebied van Merksem. Het behoud van de winkel is dus wenselijk. Bijkomend wordt geoordeeld (zie verder) dat de omgevormde woongelegenheid niet de gewenste woonkwaliteit voor het pand biedt. Om deze reden wordt dit deel van de aanvraag uit de vergunning gesloten.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een bijkomende werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 per woning. De behoefte voor 1 appartement bedraagt 1 parkeerplaats.
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Door de omvorming van de winkel naar appartement uit de vergunning te sluiten, dient ook de bijkomende parkeerplaats niet opgelegd te worden.
Fietsvoorzieningen
De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Voor een één slaapkamer appartement bedraagt de fietsparkeerbehoefte 2.
Het project voorziet 10 fietsparkeerplaatsen op het gelijkvloers voor alle appartementen en de mogelijkheid om de privé berging van het nieuwe appartement in te richten als fietsenberging. De fietsenberging met etagerekken is in een ruimte geplaatst waar er niet voldoende plek is om fietsen op een comfortabele wijze van de fietsrekken te kunnen halen. Bij dergelijk systeem is er nood aan minstens 2m10 ruimte tussen de twee fietsenrekken. Er is hier maar 1m80 voorzien.
De fietsenberging is dus niet praktisch en niet bruikbaar.
Het is wenselijk om de bestaande fietsenberging te behouden. Dit kan in voorwaarden worden meegenomen aangezien de functiewijzing uit de vergunning wordt uitgesloten.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Op de gelijkvloerse verdieping wordt de bouwdiepte teruggetrokken tot 22,5 m. Dit in het kader om voldoende licht en lucht binnen te trekken in de bijkomende wooneenheid. Echter wordt de functiewijziging op de gelijkvloerse verdieping uitgesloten waardoor het terugtrekken van de bouwdiepte niet noodzakelijk is. Voor de handelszaak is het wenselijk om meer verkoopoppervlakte te hebben. Het behoud van de vergunde bouwdiepte wordt opgenomen in de voorwaarden.
Op de eerste verdieping wordt achteraan het dakterras vergroot waardoor de woongelegenheid meer buitenruimte krijgt. Dit verbetert het wooncomfort van de wooneenheid en is daardoor stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het dakterras wordt geplaatst conform de wetgeving op lichten en zichten.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag wijkt af van artikel 11 van de bouwcode. De gevel wordt afgewerkt met een grijze steen. Omwille van de stedelijke opwarming en de beeldkwaliteit moet de gevel in dezelfde lichte tint als de bovenliggende verdiepingen worden afgewerkt. In dit geval wit pleisterwerk. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.
De aanvraag omvat ook een gevelwijziging. Het bestaande etalageraam wordt gewijzigd naar een raam met stenen borstwering. Echter gezien de functiewijziging van winkel naar wonen uit de vergunning wordt uitgesloten (omwille van het niet functioneel inpassen in de omgeving, het ontbreken van een autostalplaats en geen bruikbare algemene fietsenberging aan te bieden), is het stedenbouwkundig wenselijk om het bestaande etalageraam te behouden. Een etalageraam is essentieel voor de zichtbaarheid van een handelspand. Omwille van deze reden wordt de gevraagde gevelwijziging uit de vergunning uitgesloten.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het bijgevoegde advies van AWV strikt na te leven;
3. de voorgevel afwerken in hetzelfde materiaal als de hoger gelegen verdiepingen, in wit pleisterwerk en conform artikel 11 van de bouwcode;
4. de huidige vergunde bouwdiepte behouden zodat er voldoende kwaliteitsvolle verkoopoppervlakte overblijft.
Uitsluitingen
1. de gelijkvloerse functiewijziging van handel naar wonen wordt uit de vergunning uitgesloten omwille van het niet functioneel inpassen in de omgeving, het ontbreken van een autostalplaats en geen bruikbare algemene fietsenberging aan te bieden;
2. de gevelwijziging (etalageraam vervangen door een raam met borstwering) in de voorgevel wordt uit de vergunning uitgesloten omwille van voorafgaand punt.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
16 september 2019 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
1 oktober 2019 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
30 november 2019 |
|
Verslag GOA |
12 november 2019 |
|
naam GOA |
Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het bijgevoegde advies van AWV strikt na te leven;
3. de voorgevel afwerken in hetzelfde materiaal als de hoger gelegen verdiepingen, in wit pleisterwerk en conform artikel 11 van de bouwcode;
4. de huidige vergunde bouwdiepte behouden zodat er voldoende kwaliteitsvolle verkoopoppervlakte overblijft.
Uitsluitingen
1. de gelijkvloerse functiewijziging van handel naar wonen wordt uit de vergunning uitgesloten omwille van het niet functioneel inpassen in de omgeving, het ontbreken van een autostalplaats en geen bruikbare algemene fietsenberging aan te bieden;
2. de gevelwijziging (etalageraam vervangen door een raam met borstwering) in de voorgevel wordt uit de vergunning uitgesloten omwille van voorafgaand punt.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.