2019_CBS_09488 - Omgevingsvergunning - OMV_2019110214. Patriottenstraat 3. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/05/1947: vergunning (961#5559) voor verbouwingswerken;

-          15/03/1950: vergunning (957#2112) voor binnenveranderingswerken;

-          21/09/1955: vergunning (957#4003) voor het vergroten.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          woning met handelsgelijkvloers en twee woonentiteiten:

• winkel met aaneengesloten achterliggende woonkamer voor bedienden (zie vergunning 1947);
• een 1-slaapkamerappartement op de eerste verdieping van circa 53 m²;
• een woonentiteit op de tweede verdieping;

-          volume:  

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak;
• op het gelijkvloers en 1ste verdieping is het perceel volledig bebouwd uitgezonderd van een open koer aan de linkerzijde achteraan;
• op de 2de verdieping is de bouwdiepte 8,3m aan de linkerzijde en 12,5m aan de rechterzijde;

-          gevel:

• de gelijkvloerse pui is voorzien van een grote vitrine omlijst met blauwe steen;
• de inkomdeur van de handelszaak is dieper gelegen in een portaal, waar zich ook de inkomdeur naar het woongedeelte bevindt; 
• de gevel is op de verdiepingen opgetrokken in rode baksteen;
• rondom de ramen is een omlijsting met blauwe steen.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met handelszaak: 

• de gelijkvloerse verdieping is ingericht met vooraan een fysiek gescheiden handelszaak en achteraan een woongedeelte (keuken en woonkamer);
• op de 1ste en 2de verdieping telkens een eenslaapkamerappartement; 
• vanuit de keuken op de 2de verdieping is een deur naar het onderliggend plat dak;

-          volume: ongewijzigd;

-          gevel:

• de gelijkvloerse pui werd wit geschilderd. 

Gewenste toestand

-          omvormen van de handelszaak naar wonen;

-          het hoofdvolume voorzien van een extra daklaag met dakterras;

-          inrichten van een meergezinswoning met 3 appartementen:

• een studio op de gelijkvloerse verdieping;
• vergund geacht 1-slaapkamerappartement van circa 53 m² op de eerste verdieping;
• duplex 1-slaapkamerappartement van circa 58m² op de tweede en derde verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          het opdelen van een woning (met handelsgelijkvloers) met een bruto-oppervlakte van ca. 223,5m²;

-          het pand wordt opgesplitst in 3 appartementen.  Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• een studio met een netto-oppervlakte van ca.39,5m² met buitenruimte van ca.8m²;
• een een-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 53m², met buitenruimte van ca.2m²;
• een een-slaapkamerappartement (duplex) met een netto-oppervlakte van circa 58m², met buitenruimte van ca.3,5m²; 

-          volume:

• er wordt een nieuw dakvolume (mansarde) voorzien met bouwdiepte 8,2m;
• achteraan wordt een terras voorzien in het dak;

-          gevel:

• in de gelijkvloerse gevelpui wordt de vitrine verwijderd en vervangen door 2 ramen;
• het portaal wordt verwijderd en voorzien van centrale inkomdeur naar alle appartementen;
• de gelijkvloerse plint wordt bekleed met arduin, het schrijnwerk is voorzien in aluminium. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: 

het nieuwe dakvolume wordt voorzien van een rood materiaal.  Er werd niet verder verduidelijkt welk materiaal voorzien is waardoor dit niet te beoordelen is;  

• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:

insprongen aan hellende daken dienen op ten minste 60cm van de perceelsgrens te worden ingeplant.  De insprong in het dak, voor het dakterras van het duplex-appartement, is aan beide zijden ingetekend op 50cm van de perceelsgrens;  

• artikel 27  Open ruimte:

bij wijzigen van functie dient minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel, op niveau van het maaiveld, ongebouwd te zijn.  De functie van het gelijkvloers wijzigt van handel naar wonen.  De open ruimte blijft ca.8m² op een perceel van ca.74m². 

Dit is slechts net meer dan 10% open ruimte. 

De open ruimte moet ook zoveel mogelijk groen en onverhard ingericht worden.  Deze is nu volledig verhard;  

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

een eenslaapkamerappartement moet een minimale buitenruimte hebben van 4m².  De 2 eenslaapkamerappartementen hebben een te kleine buitenruimte (circa 2m² en 3,5m²);

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er wordt slechts1 fietsstalplaats voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de BGO Wonen op volgende punten:

• artikel 1 Minimale netto vloeroppervlakte van een woongelegenheid:

bij het opdelen van een woning dient rekening gehouden te worden met een minimaal vereiste oppervlakte voor een bepaald woningtype. 

Er werden twee appartementen aangevraagd met één slaapkamer van 53m² en 58m². Een eenslaapkamerappartement dient minimaal 60m² groot te zijn. Het eenslaapkamerappartement op de eerste verdieping is vergund geacht.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. In de patriottenstraat bevindt zich een mix van eengezinswoningen en meergezinswoningen al dan niet met gelijkvloerse handelsfunctie. Een meergezinswoning met 3 wooneenheden is hier aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De patriottenstraat wordt gekenmerkt door gebouwen met twee tot drie bouwlagen met eventueel bijkomende daklaag.

Er wordt een mansardedak toegevoegd met een bouwdiepte van 8,74 meter, de nokhoogte wordt voorzien tot 12,84 meter. In de daklaag wordt achteraan een terras voorzien. De overige delen van het bouwvolume wordt niet gewijzigd. Gelet op de bebouwing in de omgeving is dit aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De gelijkvloerse voorgevel wordt gewijzigd naar een woongevel in natuursteen met pvc schrijnwerk. De voorgevel wordt ter hoogte van de bovenliggende verdiepingen niet gewijzigd. De kleurstelling van het nieuwe schrijnwerk werd niet verduidelijkt, dit dient voorzien te worden conform de bovenliggende verdiepingen.

In de achtergevel wordt ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping een nieuwe gevelopening voorzien, deze is in harmonie met de ramen van de bovenliggende verdiepingen. De ramen in de achtergevel worden opnieuw voorzien in aluminium schrijnwerk met gewijzigde indeling. Dit is aanvaardbaar.

Het nieuwe dak wordt voorzien als een mansardedak dat achteraan is uitgesneden om een dakterras te voorzien. Het nieuwe dak overschrijd het maximaal aanvaardbare bouwvolume niet.

Echter is de typologie van een mansardedak eerder kenmerkend op een laat 19de*- of vroeg 20ste eeuws pand dan op een verbouwd jaren 40 of jaren 50 pand.

Daarenboven is een opstaande muur tussen de kroonlijst en het begin van het dak niet kenmerkend voor een mansardedak.

De materialisatie van de daklaag werd bovendien onvoldoende verduidelijkt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Het duplex één slaapkamerappartement is kleiner dan 60m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstig advies van de brandweer en de onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.