2019_CBS_09489 - Omgevingsvergunning - OMV_2019108490. Tweegezusterslaan 27. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

 -          01/01/1951: vergunning (626#13485) voor het oprichten van een woning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          inrichting:

• meergezinswoning met 2 appartementen;
• halfondergrondse garage en bergruimtes;
• op beide bovenliggende verdiepingen één appartement;

-          volume:

• gesloten bebouwing met 2,5 bouwlagen onder plat dak;
• de gelijkvloerse bouwdiepte van ca. 16m aan de linkerzijde;
• aan de rechterzijde ca.12,5m;
• het appartement op het verhoogde gelijkvloers heeft een terras en buitentrap naar de tuin;

-          gevel:

• rode gevelsteen met witte natuursteen elementen;
• buitenschrijnwerk in hout.

Huidige toestand

-          op het verhoogde gelijkvloers en het eerste verdiep werden verschillende binnenmuren verwijderd, alsook de muurconsoles met dragende en constructieve functie.

Gewenste toestand

-          samenvoegen van de twee appartementen naar een eengezinswoning;

-          isoleren van de voorgevel en bekleden met steenstrips.

Inhoud van de aanvraag

-          samenvoegen van twee appartementen naar een eengezinswoning met 3 slaapkamers;  

-          isoleren en bekleden van de voorgevel met rode steenstrips;

-          wijzigingen aan de achtergevel:

• rechttrekken van de achtergevel op ca. 14m bouwdiepte;
• voorzien van een inpandig overdekt terras met een groendak met bijhorende nieuwe buitentrap op het verhoogde gelijkvloers;
• de nieuwe bouwdiepte komt over de volledige perceelsbreedte gelijk met de buren;
• maken van nieuwe gevelopeningen in de achtergevel;

-          verwijderen van de bestaande septische put en constructieve muren in de kelder en het plaatsen van een nieuwe septische put en voorzien van een badkamer.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

de voorgevel wordt voorzien van isolatie en steenstrips. Door het aanbrengen van dit nieuwe gevelpakket verdwijnen de details in beige natuursteen die de gevel accentueerden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Tweegezusterslaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag betrekking heeft op het verbouwen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning met een kleine uitbreiding en interne verbouwingen. Het aantal woongelegenheden vermindert dus.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De twee bestaande appartementen worden omgevormd naar een eengezinswoning. De daling van het aantal woongelegenheden alsook de wijziging van het ruimtegebruik is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De aanvraag voorziet daarnaast in het rechttrekken van de achtergevel tot een bouwdiepte van 14 meter. Hierbij wordt de bebouwing perceelsbreed uitgebreid volgens de bestaande bouwdiepte. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag voorziet in het isoleren van de voorgevel en deze met rode steenstrips, conform de bestaande toestand, te bekleden. Het na-isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.

Om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan, dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails bij het opnieuw bekleden van de gevel. Concreet dienen de afmetingen van de raamopeningen en de arrière-corps behouden te blijven en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel. Daarnaast moeten de bestaande decoratieve gevelreliëfs steeds evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in bestaande toestand het geval is. De vooruitspringende gevelaccentuering aan de inkomdeur en het kader rondom de ramen op de eerste verdieping dienen behouden te blijven aangezien het pand deel uitmaakt van rijbebouwing waarbij dezelfde typerende gevelelementen herhaald worden.

Rekening houdend met het rooilijndecreet enerzijds en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, wordt tevens opgelegd om het gevelpakket ter hoogte van de voorgevel (isolatie en bekleding) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14cm ten opzichte van de gevellijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het vervangen van de bestaande septische put en het verwijderen van constructieve muren om plaats te maken voor een nieuwe septische put en een nieuwe badkamer, verhoogt de woonkwaliteit van het pand. De voorziene interne werken in het kader van de omvorming naar een eengezinswoning garanderen een toename van de woonkwaliteit.

Daarnaast wordt de achtergevel uitgebreid en rechtgetrokken om een inpandig overdekt terras te voorzien met een bijhorende nieuwe buitentrap. In de achtergevel worden bestaande gevelopeneningen gewijzigd om nieuwe of grotere ramen en deuren te voorzien. Hierdoor wordt meer licht- en luchttoevoer gegarandeerd, wat de leefkwaliteit verhoogt.

De nieuwe ramen en deuren in de achtergevel werden op het gelijkvloers en op het eerste verdiep echter op minder dan 60 cm van de perceelsgrens geplaatst, in strijd met het Burgerlijk Wetboek. Dit wordt rechtgezet door het opleggen van voorwaarden.

Het volume van de achterbouw bevindt zich tussen de bestaande achterbouwen van beide buren en heeft bijgevolg geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter;

2.      de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

3.      de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen;

4.      de bestaande vooruitspringende gevelaccentuering aan de inkomdeur en als kader rondom de ramen op de eerste verdieping dienen behouden te blijven;

5.      de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

6.      in de achtergevel de ramen en deuren op het gelijkvloers en op de eerste verdieping te voorzien op een afstand van tenminste 60 cm ten opzichte van de perceelsgrens;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Standpunt college
Het college sluit zich deels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Deze stelt: "... de bestaande decoratieve gevelreliëfs moeten steeds evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in bestaande toestand het geval is. De vooruitspringende gevelaccentuering aan de inkomdeur en het kader rondom de ramen op de eerste verdieping dienen behouden te blijven aangezien het pand deel uitmaakt van rijbebouwing waarbij dezelfde typerende gevelelementen herhaald worden."
Het college sluit zich hierbij aan, maar stelt vast dat door het aanbrengen van 14cm isolatie én tegelijk het behoud van de lijsten rond ramen en voordeur, de gevelreliëfs nooit evenveel uit het vernieuwde gevelvlak kunnen springen als in bestaande toestand het geval is. Bovendien is het bouwfysisch niet aanvaardbaar deze als koudebruggen te laten bestaan; de isolatiewaarde van de gevel wordt sterk verminderd en er ontstaat risico op condensatie en schimmelvorming in de woning. De voorwaarde hierover wordt aangepast.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten