2019_CBS_09520 - Omgevingsvergunning - OMV_2019112920. Herentalsebaan 281. District Deurne - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 24 Draairuimte: voor en achter elke toegang of deur moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur: er werd geen 0,50 cm voorzien naast de krukzijde van de deuropening.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: het aantal woonentiteiten dat gecreëerd wordt in een pand dat geacht vergund is voor 4 woonentiteiten overschrijdt de draagkracht;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de voorgevel wordt in een grijze en zwarte bepleistering afgewerkt;
• artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: er is geen natuurlijk licht en geen lucht in de slaapkamer van appartementen 0.3; 1.1; 2.1 en 3.2;
• artikel 26 Afvalverzameling: bij het vermeerderen van het aantal woonentiteiten en vanaf 4 woonentiteiten dient een gescheiden afvalberging voorzien van verluchting en van minimaal 4 m² te worden voorzien;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: het twee-slaapkamerappartement 2.3 heeft maar een buitenruimte van 7,8 m² in plaats van de vereiste 8 m²;
• artikel 43 Septische putten: de septische put werd niet opgetekend. Deze dient te voldoen aan dit artikel wat betreft de dimensionering en het gebruikersequivalent.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De voorliggende aanvraag omvat volgens de begeleidende nota het regulariseren van 9 woongelegenheden.

Op basis van het kadaster en de woonkaarten kan worden geconcludeerd dat het pand bestond uit 4 wooneenheden met diensten op het gelijkvloers. De dienst op de gelijkvloerse verdieping kan als complementaire functie worden beschouwd bij de gelijkvloerse wooneenheid. Dus 4 wooneenheden zijn geacht vergund. Er kan worden aangenomen dat deze 4 wooneenheden zich in de voor-/hoofdbouw bevinden van het pand.

De overige 5 bijkomende wooneenheden, die zich in de twee achterliggende stapelruimten of bergplaatsen bevinden, kunnen niet als geacht vergund worden beschouwd.

Door bovenliggende motivering omvat de aanvraag in feite het vermeerderen van 4 naar 9 woongelegenheden in een meergezinswoning. De bestaande functie blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de Herentalsebaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 5 bijkomende wooneenheden met 2 slaapkamers moeten 15 fietsenstallingen voorzien worden (5 x 3 = 15). Deze worden ingericht in de doorgang op het gelijkvloers verdieping.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing, bestaande uit 3 bouwlagen afwisselend met een plat of hellend dak. De aanvraag bestaat uit 4 bouwlagen met een plat dak en vormt daardoor samen met 2 andere panden de uitzondering in de omgeving.

Er kan aangenomen worden dat de achterbouwen in gebruik waren als stapelplaatsen of bergplaatsen en niet als woningen. De impact van het gebruik als woning is totaal verschillend. De bijkomende woongelegenheden hierin overschrijden de draagkracht van het perceel en de onmiddellijke omgeving.

De aanpalende percelen zijn op de gelijkvloerse verdieping volledig volgebouwd. Maar nergens in de omgeving komen achteraan op de percelen een tweede bouwlaag (of eerste verdieping) voor. De aanvraag vormt de uitzondering in de omgeving. De aanvraag past niet in de bestaande bebouwing uit de omgeving.

Het is wenselijk om in dit binnengebied te ontpitten en groene ruimte aan de woningen terug te geven. Echter betreft de aanvraag interne werken en blijven de bestaande volumes behouden. Dit dient aangepast te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag wijkt af van artikel 11 van de bouwcode. De gevel wordt afgewerkt met grijze en zwarte bepleistering. Omwille van de stedelijke opwarming en de beeldkwaliteit moet de gevel in lichte kleur worden afgewerkt. In dit geval wit pleisterwerk. Dit dient aangepast te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode. De slaapkamers van appartement 0.3, 1.1, 2.1 en 3.2 hebben onvoldoende licht- en luchttoevoer.

De slaapkamer van appartement 0.3 heeft een raamopening in een vide en langs de inkom van 2 wooneenheden. Deze koker is onvoldoende groot om lichttoetreding toe te laten. In elke bijkomende wooneenheid moet voldoende woonkwaliteit aangeboden worden. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Daarom is voor dit appartement de afwijking niet aanvaardbaar.

Voor de appartementen 2.1 en 3.2, die als geacht vergund kunnen worden beschouwd maar toch worden verbouwd, is het eveneens van belang om voldoende kwaliteit aan te bieden.

Doordat de slaapkamers zich achter de buitenruimten (welke als inpandig kunnen worden beschouwd) bevinden, moeten de oppervlakte (van de buitenruimte) voor de daglichtberekening opgeteld worden bij de netto-vloeroppervlakte van de slaapkamers. Hierdoor hebben deze slaapkamers onvoldoende licht- en luchttoetreding.

Enkel het buitenschrijnwerk verwijderen om deze ruimten te beschouwen als buitenruimten, is onvoldoende. Het is wenselijk om deze raamopening te verbreden en te verlagen tot de vloerpas zodat deze als volwaardige kwaliteitsvolle buitenruimte kan dienen.

De aanvraag voldoet niet aan artikel 26 van de bouwcode. Vanaf 4 wooneenheden en bij het vermeerderen van het aantal wooneenheden moet een gescheiden afvalberging van minimaal 4 m² met verluchting worden voorzien. Er word in de aanvraag geen afvalberging voorzien, dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Dit kan in geval van vergunning in voorwaarden worden opgelegd.

De aanvraag voldoet niet aan artikel 28 van de bouwcode. Het twee-slaapkamerappartement 2.3 heeft maar een buitenruimte van 7,8 m² in plaats van de vereiste 8 m². Buitenruimte verbetert de woonkwaliteit van een wooneenheid. Deze dienen wel voldoende groot te zijn om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden. De afwijking is niet aanvaardbaar. Aangezien het een bijkomende wooneenheid betreft (niet als geacht vergund beschouwd), dient ineens voor deze wooneenheid voldoende woonkwaliteit aangeboden te worden. Daarom is voor dit appartement de afwijking niet aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af van artikel 43 van de bouwcode. De septische put werd niet opgetekend. Aangezien het een vermeerdering van het aantal wooneenheden betreft, moet deze voldoen aan dit artikel wat betreft de dimensionering en het gebruikersequivalent.

De aanvraag voldoet niet aan artikel 24 en 25 van de verordening van toegankelijkheid. Aangezien de aanvraag het vermeerderen van 4 naar 9 wooneenheden omvat, moet de aanvraag hieraan voldoen. Voor geen enkele toegang of deur wordt een vrije en vlakke draairuimte voorzien. Tevens wordt er naast geen enkele deur een 0,50 cm voorzien naast de krukzijde van de deuropening. Dit moet worden voorzien bij een nieuwe aanvraag.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. De woonentiteiten 0.1 (ca. 55,6 m²) en 0.3 (ca. 39,6 m²) zijn alle twee kleiner, maar enkel woonentiteit 0.1 kan als geacht vergund worden beschouwd. Woonentiteit 0.3, dat niet als geacht vergund beschouwd wordt, kan dus hoogstens als een studio worden gebruikt.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. De woonentiteiten 0.2 (54.3 m²), 1.1 (60 m²), 1.2 (60,9 m²), 1.3 (61,2m²), 2.1 (60 m²), 2.3 ( 53,1 m²) en 3.2 (60 m²) zijn alle zeven kleiner en voldoen bijgevolg niet. Enkel woonentiteiten 1.1, 2.1 en 3.2 kunnen als geacht vergund worden beschouwd. Echter de woonentiteiten 0.2, 1.2, 1.3 en 2.3, die niet als geacht vergund worden beschouwd, kunnen hoogstens als een een-slaapkamerappartement worden gebruikt.

Bovendien is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

2 een-slaapkamerappartementen, die qua grootte in feite studio’s zijn (<60m²), en 7 twee- slaapkamerappartementen, die qua grootte in feite een-slaapkamerappartementen zijn (<80m²), vormen absoluut geen aanvaardbare mix.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het vermeerderen van 4 wooneenheden naar 9 wooneenheden de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Een ander programma met voldoende mix en grotere woongelegenheden, en met de vereiste woonkwaliteit conform de bouwcode, naast een ontpitting van het binnengebied, dringt zich op.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het overschrijden van de draagkracht van het perceel waarop maar 4 woongelegenheden geacht vergund zijn op een totaal van 9, inclusief in de bergplaatsen achteraan waar de impact door het gebruik als woning te hoog is, te kleine appartementen en geen mix, onvoldoende licht- en luchttoetreding, buitenruimte en woonkwaliteit.