2019_CBS_09289 - Omgevingsvergunning - OMV_2019091762. Fotografielaan 45. District Wilrijk - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Fotografielaan, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 29 april 2005. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor industrie.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          artikel 5.2.1. Bestemming:

UNIT 9 betreft een unit met enkel kantoren. Kantoren kunnen enkel als nevenbestemming voorzien worden en niet als hoofdbestemming.

-          artikel 5.2.3. Onbebouwde ruimte:

De achteruitbouwzone met circa 41% groen wordt verder verhard. De oppervlakte groen in gewenste toestand wordt circa 4% groot.

-          artikel 5.2.5. Toegangen en circulatieruimten:

Naast de bestaande 3 toegangen wordt een bijkomende 4de toegang voorzien..

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

verschillende ruimtes van de kantoren en refter hebben wel een raam, maar het is onduidelijk of dit ook open kan en dus op natuurlijke wijze geventileerd wordt; 

• artikel 26 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimum 4m² groot is. 

Er werd in geen enkele unit een afvalberging voorzien;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  door de functiewijziging van industrie naar KMO moeten er fietsenstallingen voorzien worden bij elk van de units. Per 100m² BVO moeten er 0,6 fietsenstallingen voorzien worden. Voor kantoor is de norm 1,25 per 100m² BVO. Deze plaatsen moeten afsluitbaar en overdekt voorzien worden.

Unit 1: 1535m² x 9,21   = 9 fietsenstallingen

Unit 2: 320m² x 1,92   = 2 fietsenstallingen

Unit 3: 457m² x 2,74   = 3 fietsenstallingen

Unit 4: 320m² x 1,92   = 2 fietsenstallingen

Unit 5: 320m² x 1,92   = 2 fietsenstallingen

Unit 6: 457m² x 2,74   = 3 fietsenstallingen

Unit 7: 320m² x 1,92   = 2 fietsenstallingen

Unit 8: 1895m² x 11,37  = 11 fietsenstallingen

Unit 9: 450m² x 5,63   = 6 fietsenstallingen

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden onvoldoende parkeerplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in de opsplitsing van een bestaand industrieel gebouw in kleinere units. Deze variëren in oppervlakte van +/- 300 m² tot 1900 m². Omwille van deze reden is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie.

Dit advies luidt alsvolgt: ‘De opsplitsing in kleinere units is een trend maar de motivatie is niet altijd correct. Er is vraag naar kleinere units maar deze moeten in de eerste plaats in woongebied liggen maar hier wil men ze niet voorzien want brengt te weinig op of ze worden veel te duur in de markt gezet. Bovendien wordt er door deze opdeling ook geen antwoord geboden op vragen vanaf 5.000m² en groter op industrieterrein. Want ook deze vragen zijn er nog steeds maar een locatie vinden op Antwerps grondgebied buiten haven, wordt steeds problematischer. De bijkomende opdeling van grote panden is daarom niet aangewezen zonder oplossing voor de grote vragen.

De voorgestelde opdeling is ook in tegenstrijd met de ruimtelijke invulling van industriegebieden: hier moeten net activiteiten ondergebracht worden die niet in andere bestemmingszones kunnen zitten. De opdeling biedt daarom ook veel te kleine units aan : een eventuele 4-deling met unit 1, units 2+3+4, units 4+6+7 en unit 8 zou daarom al meer logisch zijn binnen de bestemming.

Daarnaast is er ook een technisch probleem vergelijkbaar met een dossier uit de Tweemonstraat in Deurne waarvoor al een hele tijd een beroepsprocedure loopt. Links van de aanvraag is namelijk een laagdrempelig SEVESO bedrijf gelegen. In de aanvraag is echter nergens een evaluatie van het project gemaakt over een eventuele wederzijdse impact in het kader van de SEVESO richtlijn. Door een eventuele opdeling, zijn er ook meer mensen aanwezig waardoor de risico's ook wijzigen.

Tot slot is het ook onduidelijk hoe de parkeervoorzieningen zullen opgelost worden. Er is vandaag al een grote parkeerdruk in het gebied. Door de opdeling zullen mogelijk meer voertuigen een plek moeten zoeken op het openbaar domein daar dit niet wordt voorzien op eigen terrein.’

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Wat betreft de oppervlakte en bouwhoogte van het totale volume is het voorstel aanvaardbaar in het industriegebied waar het perceel is gelegen.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden aangepast in functie van de herindeling van het gebouw. De afwerking van de voorgevel met lichtgrijze sandwich-panelen, zwart metselwerk en een middengrijze aluminium kolombekleding is kenmerkend in industriegebied. Het voorgestelde materiaalgebruik past zich in in de omgeving en is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg dan ook gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het bedrijventerrein Ter Beke heeft momenteel een enorm hoge verhardingsgraad (90%). Daardoor ontstaan bij hevige regenval grote hoeveelheden water die een weg naar de Benedenvliet moeten vinden. Daarom dient er in elke ontwikkeling daar waar mogelijk waterdoorlatende verharding te voorzien worden. De ‘inrijstrook loskade’ wordt echter in beton voorzien.

Bijkomend zullen de vrachtwagens achteruit over het openbaar domein moeten rijden om de kade te kunnen bereiken. Dit is niet wenselijk. Op- en afrijden dient vooruit plaats te vinden.

Voor het gebouw bestaat een milieuvergunning uit 2010 (AN2010150) voor het onderhoud en herstellen van vorkliften.

Er is geen principieel bezwaar tegen de voorgenomen opsplitsing.

De creatie van 8 kleinere units en een kantoorruimte heeft ook op het vlak van ingedeelde activiteiten uiteraard gevolgen voor de vergunningssituatie. Het is duidelijk dat de huidige vergunning geen correcte weergave is van de toekomstige situatie. Dat nu nog niet kan worden ingeschat welke activiteiten zullen worden uitgevoerd is aannemelijk maar dat ontslaat de eigenaar/verhuurder niet van de opdracht de huurders erop te wijzen dat moet worden nagegaan of de geplande activiteiten ingedeeld zijn of niet. Indien de activiteiten ingedeeld zijn volgens de Vlarem-indelingslijst moet er alvorens de activiteiten kunnen worden gestart een vergunning klasse 2 of 1 afgeleverd zijn of een melding klasse 3 geakteerd. Ook gemeenschappelijke voorzieningen kunnen mogelijk ingedeelde activiteiten omvatten (denk aan het lozen van afvalwater, verwarming van de kantoren of airco-installaties) ook hier geldt hetzelfde principe dat voor dergelijke activiteiten een omgevingsvergunning of melding moet worden gevraagd of gemeld.

Bij de beoordeling van de eventuele (opslag)activiteiten in het gebouw zullen de verschillende units als een milieutechnische eenheid worden gekeken.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.