Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019108804 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
de heer Eliezer Sternlicht met als adres Van Den Nestlei 23 te 2018 Antwerpen (Antwerpen) |
|
Ligging van het project: |
Markgravestraat 19 te 2000 Antwerpen (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 2sectie B nr. 2084A |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
wijzigen van de functie van een kantoorgebouw tot een eengezinswoning met B&B |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 10/08/1973: vergunning (18#55862) verbouwing;
- 11/04/2018: proces-verbaal (11002_2018_6331_VPV) wijzigen van de hoofdfunctie van kantoor naar wonen;
- 29/03/2019: aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed (ID 5490) Gekoppelde neoclassicistische burgerhuizen.
Vergunde/vergund geachte toestand
- kantoorgebouw bestaande uit 2 gekoppelde, neoclassicistische burgerhuizen;
- het pand heeft een gevelbreedte van elk vier traveeën, bestaande uit drie bouwlagen onder een zadeldak;
- op het gelijkvloers bevinden zich 2 garages en een inkomhal;
- de eerste verdieping is volledig ingericht als kantoorruimtes met toegang tot 2 terrassen;
- de tweede verdieping (dakverdieping) is volledig voorzien van kantoorruimtes;
- aan de voorgevel zijn er 2 garagepoorten en 2 inkomdeuren aanwezig.
Huidige toestand
- het kantoorgebouw werd omgevormd tot een woning met gelijkvloers bureel en garages, leefruimtes op de eerste verdieping en slaapkamers op de tweede verdieping;
- de garagepoorten werden voorzien in pvc groene poorten;
- de voorgevel is voorzien in beige sierbepleistering;
- er is slechts 1 inkomdeur aanwezig.
Gewenste toestand
- voorzien van een woning met 4 gastenkamers;
- behoud van het bestaande en vergunde volume.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van een kantoorgebouw naar een eengezinswoning met gastenkamers;
- voorzien van beperkte interne verbouwingswerken;
- voorzien van beperkte gevelwijzigingen.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
2 oktober 2019 |
30 oktober 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
1 oktober 2019 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
ondernemen en stadsmarketing/ visit Antwerpen |
1 oktober 2019 |
2 oktober 2019 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
1 oktober 2019 |
8 oktober 2019 |
|
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg |
1 oktober 2019 |
13 november 2019 |
|
stadsontwikkeling/ vergunningen/ stedenbouwkundige vergunningen/ geacht vergund |
1 oktober 2019 |
15 oktober 2019 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
ondanks er een functiewijziging wordt voorzien, voorziet de plannen geen 20% open ruimte op maaiveldniveau.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt
.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag voldoet aan de BGO Wonen.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het omvormen van kantoren naar een woning met gastenkamers is principieel in overeenstemming met toelaatbare bestemmingen volgens het RUP Binnenstad.
Bovendien zijn deze functies inpasbaar in de omgeving die hoofdzakelijk bestaat uit woningen.
In het advies van de dienst ondernemen en stadsmarketing/visit Antwerpen werd opgenomen dat een het verkrijgen van een omgevingsvergunning de exploitant niet bevrijdt van de plicht om elke logieseenheid te registreren volgens het Vlaamse logiesdecreet. Ook dient voldaan te worden aan de vereiste brandveiligheidsnormen waarnaar het betreffende decreet verwijst.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag voorziet een functiewijziging van kantoren naar wonen met gastenkamers binnen het vergunde en bestaande volume. Ondanks de functiewijziging wordt er geen open ruimte voorzien op maaiveldniveau conform artikel 27 van de bouwcode.
Aangezien het pand beschikt over 2 kwalitatieve buitenruimten op de verdieping, grenzend aan de leefruimten van de woning wordt geoordeeld dat, onder voorwaarde, een kan worden toegestaan.
Er zal wel in voorwaarden worden opgenomen dat de helft van de dakterrassen zal moeten worden aangelegd als groendak, zodat het regenwater vertraagd afgevoerd wordt naar de riolering en dat er alsnog groene ruimte wordt voorzien op het perceel.
Op basis van de tekeningen wordt vastgesteld dat de ruimte onder het schuin dak van gastenkamer 1 niet voldoet aan de bepalingen van artikel 21 van de bouwcode. De ruimte is onvoldoende hoog voor het voorzien van een verblijfsruimte. In voorwaarden zal worden opgelegd dat deze ruimte enkel kan worden gebruikt als bergruimte.
Op de plannen is het niet duidelijk of deze gastenkamer en de zithoek beschikken over voldoende grote raamopeningen voor het voorzien van rechtstreeks daglicht en luchttoevoer.
In voorwaarden zal worden opgenomen dat deze ruimten moeten voldoen aan artikel 24 van de bouwcode.
Cultuurhistorische aspecten
De werken zijn gesitueerd zijn in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er voor het eerst een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.
De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Een dergelijke nota is niet toegevoegd.
Men wil de functie wijzigen van kantoorgebouw naar eengezinswoning met gastenkamers. De voorgestelde plannen hebben geen impact op de erfgoedwaarden van het pand. De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert dan ook gunstig.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet een beperkte wijziging van de invulling van de gevelopeningen in de voorgevel. Gelet op het gunstig advies van de dienst monumentenzorg zijn deze wijzigingen aanvaardbaar en niet storend voor de erfgoedwaarde van het pand.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Op het 1ste verdiep wordt een eengezinswoning ingericht. Op het gelijkvloers en 2de verdieping komen in totaal 4 gastenkamers. Voor de gastenkamers wordt de parkeernorm van 0.32/kamer uit crow voor een hotel met 4 sterren gehanteerd. Eengezinswoning ? 1 4 gastenkamers ? 4 x 0.32 = 1.28 ? 1 De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
|
De plannen voorzien in 3 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3.
Dit aantal is toereikend. Het behoud van de vergunde garages is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar aangezien de leefruimten worden voorzien op de 1ste verdieping en op de daken van de garages, grenzend aan de leefruimten terrassen zijn voorzien.
|
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de woning met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.
Er wordt een fietsenberging ingericht voor 6 fietsen op het gelijkvloers.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de helft van de dakterrassen aan te leggen als groendak;
3. de ruimte onder het schuine dak van gastenkamer 1 enkel te gebruiken als bergruimte, conform de in rood aangepaste plannen ROOD_BA_1_P_N_4_TWEEDEVERDIEP.pdf en ROOD_BA_1_SB_N_1_SNEDE.pdf;;
4. gastenkamer 1 en de zitruimte op verdieping 2 te voorzien van raamopeningen conform artikel 24 van de bouwcode;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
3 september 2019 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
4 oktober 2019 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
1 december 2019 |
|
Verslag GOA |
14 november 2019 |
|
naam GOA |
Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de helft van de dakterrassen aan te leggen als groendak;
3. de ruimte onder het schuine dak van gastenkamer 1 enkel te gebruiken als bergruimte , conform de in rood aangepaste plannen ROOD_BA_1_P_N_4_TWEEDEVERDIEP.pdf en ROOD_BA_1_SB_N_1_SNEDE.pdf;;
4. gastenkamer 1 en de zitruimte op verdieping 2 te voorzien van raamopeningen conform artikel 24 van de bouwcode;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.