2019_CBS_09481 - Omgevingsvergunning - OMV_2019104495. Uitbreidingstraat 184. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/08/2016: vergunning (20161180) voor het maken van een nieuw raam in de voorgevel;

-          30/12/2015: vergunning (20152535) voor de regularisatie van een gevelwijziging;

-          15/11/2013: vergunning (20134793) voor het wijzigen van de gevel, reinigen en schilderen van de gevels en het vervangen van de dakbedekking;

-          13/08/1984: vergunning (961#2469) voor een bureelgebouw;

-          19/09/1979: vergunning (956#2366) voor het oprichten van een gebouwencomplex met kantoren, handelsruimten en appartementen.

Vergunde en huidige toestand

-          kantoorgebouwencomplex met 5 bouwlagen.

Gewenste toestand

-          optimaliseren van een gedeelte van een kantoorgebouwencomplex in functie van de nieuwe ingebruikname (pleegzorg).

Inhoud van de aanvraag

-          het uitvoeren van structurele werken in een kantoorruimte;

-          betreft de gelijkvloerse-, eerste- en tweede verdieping.;

• de interne indeling wordt volledig vernieuwd, als ook het sanitair;
• er wordt een nieuwe verticale circulatie toegevoegd;
• het toevoegen van 2 nieuwe uitgangen aan de noordwestzijde;

-          er wordt nieuwe gevelreclame voorzien aan de zijde van de Uitbreidingstraat;

-          deel van de buitenruimte wordt als private buitenruimte in gebruik genomen door het toevoegen van een lage wand;

-          het schrijnwerk in de zijgevel (Heilighartstraat)  wordt aangepast en vervangen door aluminium schrijnwerk, dit voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aanvraag; 

-          het verwijderen van 5 parkeerplaatsen en het realiseren van 68 fietsenstallingen en 36 elektrische fietsstallingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24  Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

er is geen direct licht of lucht in de therapiekamer op de gelijkvloerse verdieping. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Op het gelijkvloers van voorliggende aanvraag wordt een therapie kamer voorzien. Er is geen direct licht of lucht in deze kamer waardoor de kamer strijdig is met artikel 24 van de bouwcode. De kamer ontvangt wel licht via de ramen grenzend aan de eetplaats met keuken, die voorzien is van brede raamopeningen in de achtergevel. Aangezien het om een kamer gaat die geen continue gebruik kent en waar mensen niet langdurig verblijven (therapie) kan afgeweken worden van deze strijdigheid door toepassing van artikel 3 van de bouwcode. De veiligheid, leefbaarheid, beeldkwaliteit en duurzaamheid blijft gegarandeerd door toepassing van deze afwijking.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het renoveren van een bestaand kantoorgebouw met structurele werken waarbij zowel de interne indeling als het sanitair wordt vernieuwd. De aanvraag betreft geen functiewijzging. De functie van kantoorgebouw blijft behouden en is inpasbaar in de Uitbreidingstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Op -1, -2 en het gelijkvloers worden 164 fietsstalplaatsen voorzien, waarvan 36 elektrische staanplaatsen. De voorgestelde fietsenstallingen op -2 zijn volgens de dienst mobiliteit niet realistisch. Ze zijn niet bereikbaar voor fietsers vermits de helling veel te steil is. Er dient een aparte toegang voor fietsers te komen die voldoet aan de voorwaarden zoals gesteld in de bouwcode. Dit betekent een helling met fietstrap voorzien van fietsgoten of een fietslift. Dit wordt als voorwaarde gekoppeld bij een eventuele vergunning.

Op -1 kunnen er wel fietsstalplaatsen toegelaten worden. Deze zijn bij voorkeur afgescheiden van de parkeerplaatsen voor wagens. Echter zijn er 4 fietsstalplaatsen voorzien in het verlengde van de inrit. Omwille van veiligheidsredenen inzake draaicirkels van wagens kan dit voor conflicten zorgen en de veiligheid in het gedrang brengen. De 4 fietsstalplaatsen in het verlengde van de inrit op -1 kunnen bijgevolg niet worden toegelaten. Deze fietsstalplaatsen zullen worden uitgesloten van de vergunning. De andere fietsstalplaatsen op -1 kunnen wel toegelaten worden.

Om de fietsers van voldoende comfort te voorzien dienen er ook voldoende faciliteiten aanwezig te zijn in het gebouw. Momenteel wordt er enkel op de 2de verdieping een douche voorzien naast het sanitair. Dit is echter onvoldoende om werknemers te overtuigen om met de fiets te komen. In voorwaarde wordt opgelegd om voldoende douches, omkleedruimtes en lockers voor kledij te voorzien. Bij voorkeur wordt de vergaderplek rechts van het sanitair of de berging aan de private ingang op het gelijkvloers omgevormd tot een douche en omkleedruimte met lockers voor fietsers.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Tegenover de bestaande toestand wijzigt het volume van het gebouw niet in de voorliggende aanvraag. Een scherm met een hoogte van 1,30 m wordt geplaatst achteraan om zo de openbare ruimte op te splitsen en een private buitenruimte te voorzien voor het kantoorgebouw. De omgevingsaanleg rondom het gebouw wordt groen en met oog voor kwaliteit ingericht, wat vanuit stedenbouwkundig oogpunt positief kan worden beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

Het buitenschrijnwerk wordt op het gelijkvloers en de 1ste verdieping aangepast naar aluminium schrijnwerk. Verder wordt de bestaande publiciteit ‘solidariteit voor het gezin’ verplaatst en wordt nieuwe publiciteit toegevoegd met het opschrift ‘pleegzorg’. De gevelreclame is op maat van het gebouw en in verhouding.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De beschikbare ruimte in het gebouw wordt geoptimaliseerd en herverdeeld waardoor er een kwalitatieve kantoorruimte ontstaat met aandacht voor het gebruikersgenot. Voldoende vergaderzalen of belplekken worden ingericht om geluidshinder in het kantoor te beperken. Mits voldaan aan de opgestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      voorzien van een fietstrap met fietsgoten of een fietslift conform de voorwaarden van de bouwcode;

3.      voldoende douches, omkleedruimte en lockers voor kledij voorzien voor fietsers.

Uitsluitingen

Er wordt geen vergunning verleend voor de 4 fietsstalplaatsen die in het verlengde van de inrit geplaatst worden op -1 (ter hoogte van G-H op het plan).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.