2019_CBS_09512 - Omgevingsvergunning - OMV_2019054566. Koningin Astridplein 12-13. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Koningin Astridplein 12:

• 17/10/983: vergunning (18#63407) voor het verbouwen van een cinema;

-          Koningin Astridplein 13:

• 25/11/2005: vergunning (86#30695) samenvoegen van 2 winkelpanden;
• 08/11/2013: weigering (20134027) voor het bouwen van een congreshal;
• 14/10/2016: weigering (20161345) voor het bouwen van 5 appartementen en een gelijkvloerse commerciële ruimte;
• 30/06/2017: vergunning (2017751) voor het bouwen van 5 appartementen en een commerciële ruimte en het restaureren van de voorgevel (de werken werden aangevat op 01/11/2017. Door het instorten van de voorgevel werden de werken stilgelegd. Het pand met huisnummer 12 werd bijkomend verworven).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Koningin Astridplein 12:

• pand met 5 bouwlagen in een gesloten bebouwing;
• cinema op het gelijkvloers en tussenverdieping;
• appartementen op bovenliggende verdiepingen.

-          Koningin Astridplein 13:

• afbraak van het bestaand gebouw met behoud van de voorgevel;
• nieuwbouw van 7 bouwlagen;
• op het gelijkvloers en 1e verdieping een handelsruimte met voor- en achteraan een vide;
• de bovenliggende verdiepingen worden ingericht als appartementen;
• het gelijkvloers wordt volledig dichtgebouwd;
• bouwlaag 3 tot 7 krijgt telkens een appartement met een bouwdiepte van 17,54m;
• men voorziet een fietsenberging in de kelder;
• men voorziet de platte daken van een groendak;
• de achtergevel wordt voorzien van een witte gevelbepleistering, grijs buitenschrijnwerk en de terrassen voert men uit met glazen balustrade.

Huidige toestand

-          Koningin Astridplein 12:

• idem als laatst vergunde toestand.

-          Koningin Astridplein 13:

• braakliggend perceel.

Gewenste toestand

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          nieuwbouw bestaande uit 1 ondergrondse bouwlaag en 7 bovengrondse bouwlagen onder een plat dak;

-          het gelijkvloers wordt voorzien van een winkelruimte van circa 331m²;

-          verdieping +1 tot verdieping +4 worden voorzien als kantoorruimtes;

-          de 5de verdieping wordt voorzien als een woonentiteit met 3 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 217m²;

-          de 6de verdieping wordt voorzien als een woonentiteit met 3 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa  223m²;

-          de voorgevel wordt afgewerkt met grijs/beige Franse steen en grijs/beige schrijnwerk;

-          de kroonlijsthoogte van het gebouw bedraagt 23,82m;

-          de verdiepingen worden voorzien van Franse balkons met borstwering in spijlenwerk;

-          men voorziet een fietsenberging in de kelder;

-          men voorziet de platte daken van een groendak.

Inhoud van de aanvraag

-          Koningin Astridplein 12:

• slopen van bestaande bioscoop met bovenliggende appartementen;

-          Koningin Astridplein 13:

• wijzigen van vergunning AN3/B/digitaal/2017751;
• slopen van de voorgevel;

-          Algemeen:

• bouwen van een gemengd gebouw met een commercieel gelijkvloers, kantoren op verdieping 1 tot 4, en appartementen op verdieping 5 en 6.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid .

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 open ruimte:
  er wordt minder dan 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld als open ruimte voorzien;
• artikel 43 septische putten:

er wordt een septische put voorzien van 11.000 liter, waar deze minstens 34.550 liter zou moeten zijn.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van zowel detailhandel, kantoren als wonen is functioneel inpasbaar in de stationsomgeving aangezien deze bestaat uit een mix van functies.

Het pand ligt op de grens van het afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen en het kernwinkelgebied Antwerpen-Noord, zodat het voorzien van een commercieel gelijkvloers van 331 m² dan ook aanvaardbaar is.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het perceel wordt op de gelijkvloerse verdieping bijna volledig bebouwd, er wordt slechts 5% open ruimte voorzien. Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode. Gelet op de verleende vergunning AN3/B/digitaal/2017751, gelet op het ontbreken van een verblijfsfunctie op het gelijkvloers en gezien het pand gelegen is in het afgebakende kernwinkelgebied, aangezien de vereiste infiltratie volgens de hemelwaterverordening wordt voorzien en gelet op de aanleg van alle platte daken als groendak, kan een afwijking worden toegestaan.

Het hoofdgebouw wordt voorzien van 7 bouwlagen. Deze hoogte sluit aan op de kroonlijst van het rechts aangrenzende gebouw en vormt de overgang naar het linkse gebouw met vijf bouwlagen. Voorgestelde bouwhoogte is aanvaardbaar langs het Koningin Astridplein.

Op de eerste verdieping wordt een achterbouw voorzien tot tegen de rechter scheimuur en het achterliggende gebouw van de Koningin Elisabethzaal.

Op de bovenliggende verdiepingen wordt een bouwdiepte voorzien van 16,30 meter. Deze bouwdiepte is ruimtelijk aanvaardbaar in de omgeving en valt binnen de bestaande en vergunde bouwprofielen van de aanpalende gebouwen.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe voorgevel wordt opgetrokken in Franse Steen en ingevuld met aluminium schrijnwerk. De balustrades worden voorzien in stalen spijlenwerk.

Het voorstel werd voorgelegd aan de welstandscommissie op 17/08/2018 en 21/09/2018.

Variant 2 in het voorstel van 21/09/2019 werd gunstig geadviseerd. De geveluitwerking in voorliggende aanvraag stemt hiermee grotendeels overeen. Enkel het Frans balkon op de 1ste verdieping wordt breder voorzien en de verticale penanten in het gevelvlak op de 5de verdieping worden achter de rooilijn geplaatst.

De wijziging aan de eerste verdieping is beperkt en doet geen afbreuk aan het straatbeeld. Deze wijziging is dan ook aanvaardbaar.

Om geen afbreuk te doen aan de verticaliteit van de gevel en een solide onderbouw te voorzien onder de dakverdieping, zal wel in voorwaarden worden opgelegd de gevelpenanten ook op de 5de verdieping door te trekken in het gevelvlak, zoals in het rood aangeduid op de plannen bij de vergunning.

De nieuwe achtergevel wordt afgewerkt in lichte gevelpleister met grijs aluminium schrijnwerk. De lichte kleurstelling van de gevel is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming.

Bij het bepleisteren van gevels dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan het gebruik van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalplaatsen

Er worden voldoende stalplaatsen voorzien de kelder voor de verschillende functies, die vlot bereikbaar zijn via een trap met fietsgoot.

Laden en lossen

In het advies van de verkeerspolitie is opgenomen dat het laden en lossen in geen geval de doorstroming van het openbaar vervoer en het verkeer mag hinderen. Het laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen aan het Koningin Astridplein. Op dit plein bevinden zich enkele monumenten waaronder het centraal station en de zoo. Tot 1 januari 2015 werd de stedelijke dienst monumentenzorg om advies gevraagd wanneer panden in een straal van 50 meter rond een monument werden verbouwd. Dit dossier werd toen opgestart en begeleid door de dienst. Sinds de wijziging van de wetgeving terzake dient de stedelijke dienst monumentenzorg enkel nog advies te verlenen voor panden palend aan een monument maar omwille van het voortraject wordt de stedelijke dienst monumentenzorg vandaag alsnog om advies gevraagd.

Het advies laat zich als volgt samenvatten:

“De aanvraag heeft betrekking op het in 2017 ingestorte appartementsgebouw in (semi) natuursteen met commercieel gelijkvloers dat samen met het buurpand (nr. 12) in het begin van de 20ste eeuw werd opgetrokken in beaux-artsstijl. Het pand werd geteisterd door vliegende bommen in W.O II en dan gerestaureerd in een meer sobere stijl. Sindsdien werd het balkon tussen 0 en 1 verwijderd, de borstweringen en het schrijnwerk vervangen en de winkelpui meerdere malen aangepast. Het interieur van het pand was dusdanig getroffen door leegstand en verwaarlozing dat er geen te behouden interieurelementen waren.

Na de instorting is ook het linkerpand, in oorsprong een tweelingpand met nummer 13, bij het project betrokken. Ook hier werd de oorspronkelijke bebouwing gewijzigd. Het pand werd ingericht als cinema, hiervoor werden de twee onderste bouwlagen en de inrichting compleet verbouwd.

Men wenst een nieuwbouwproject te realiseren. Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. Verbouwingen hadden de architecturale waarde van beide panden al aangetast. Door de instorting van nummer 13 is ook de ensemblewaarde verdwenen. De cinema is door de jaren heen ook enkele keren intern verbouwd geweest. Vervanging door een kwalitatief nieuwbouwproject is dan ook bespreekbaar. Het ontwerp moet dan ook beoordeeld worden op welstand. De sloop van het nummer 12 moet gedocumenteerd worden in woord en beeld. Het slooprapport dient overhandigd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.”

Bij het verlenen van de vergunning zal in voorwaarden worden opgelegd dat de sloop van cinema Royal moet gedocumenteerd worden in woord en beeld (bouwhistoriek + fotoreportage) en dat het slooprapport dient overgemaakt te worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet in 2 ruime appartementen op de hoogste verdiepingen.

Deze voldoen aan alle moderne wooncomfort.

Er wordt vastgesteld dat er enkele ramen worden voorzien op de achterste perceelgrens, met het pand Carnotstraat 2. Het betreft de ramen in de kitchenette op verdieping 4, het raam van de slaapkamer op verdieping 5 en het raam in de achtergevel in de slaapkamer op verdieping 6.

Deze ramen kunnen enkel voorzien worden mits het vestigen van een erfdienstbaarheid. Aangezien dit een burgerrechtelijke overeenkomst betreft, die niet kan worden afgedwongen door het verkrijgen van een omgevingsvergunning, zal het voorzien van deze ramen worden uitgesloten uit de vergunning. Aangezien de slaapkamer op verdieping 5 dan over geen raam beschikt zal ook deze slaapkamer worden uitgesloten uit de vergunning.

Het terras op de achterbouw, bij de kantoren op de 1ste verdieping, en het terras, achteraan op het plat dak van de 2de verdieping, schenden, door hun beperkte afstand tot de perceelgrens en door hun grote diepte, de privacy op de aanpalende percelen. Bijgevolg zal de oppervlakte van deze 2 terrassen worden beperkt, zoals in rood aangeduid op de plannen bij de vergunning.

Deze zones moeten worden aangelegd als groendak.

Gezien de mogelijke gelijktijdige publieke toegankelijkheid in de winkel het criterium van 150 personen ruim overschrijdt, heeft de ASTRID-veiligheidscommissie besloten dat er indoordekking dient aanwezig te zijn in de winkel. Dit zal worden opgelegd als voorwaarden in de vergunning.

Volgens de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode moet de septische put een inhoud hebben van 34 550 liter. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de gevelpenanten op de 5de verdieping door te trekken in het gevelvlak, zoals in het rood aangeduid op de tekeningen;

3.      de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk van de achtergevel, onzichtbaar uit te voeren;

4.      de sloop van cinema Royal te documenteren in woord en beeld (bouwhistoriek + fotoreportage) en het slooprapport over te maken aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

5.      het achterste deel van het terras op de eerste verdieping aan te leggen als groendak zoals aangeduid op de plannen;

6.      het achterste deel van het terras op de tweede verdieping aan te leggen als groendak zoals aangeduid op de plannen;

7.      het laden en lossen te voorzien op de bestaande laad- en loszones in de omgeving;

8.      indoordekking te voorzien in de winkel conform het advies van de ASTRID-veiligheidscommissie;

9.      een septische put te voorzien met een inhoud van 34.550 liter conform artikel 43 van de bouwcode;

10.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

1.      het voorzien van ramen in de achterste perceelgrens met het pand Carnotstraat 2;

2.      het voorzien van een 3de slaapkamer op verdieping 5 door het ontbreken van een raamopening, zoals aangeduid op de plannen;

3.      het voorzien van een terras op het achterste gedeelte van de platte daken op verdieping 1 en 2 zoals aangeduid op de plannen.

Stedenbouwkundige lasten 

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2018_CBS_02203). 

Het college besliste op 31 oktober 2019 (Jaarnummer 2019_CBS_08960) dat er voor het project ‘Koningin Astridplein 12-13, district Antwerpen’ geen stedenbouwkundige lasten verschuldigd zijn. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten