2019_CBS_04940 - Omgevingsvergunning - OMV_2019015284. IJzerlaan 66-67. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11 augustus 1967: vergunning (18#50240) verbouwing;

-          11 december 1958: vergunning (18#39014) veranderingswerken pompstation;

-          26 november 1945: vergunning: (18#19023) magazijn heropbouwen.

Laatst vergunde toestand

-          11 augustus 1967: vergunning (18#50240) verbouwing.

Bestaande toestand

-          detailhandel met toonzalen van 1 tot 2 bouwlagen op een hoekperceel met achterliggend het inventarispand  “Magazijn van distillerie De Sleutel” van 2 bouwlagen onder een zadeldak. 

Inhoud van de aanvraag

-          sloop van de bestaande detailhandel en toonzaal ;

-          nieuwbouw van een meergezinsgebouw met 46 wooneenheden, 3 commerciële ruimtes en 2 kantoorruimtes;

-          op het hoekperceel wordt een volume voorzien van 5 tot 6 bouwlagen onder plat dak;

-          er wordt een ondergrondse parking ingericht met een inrit via de Maasstraat;

-          een gelijkvloerse doorgang langs de IJzerlaan geeft toegang tot een groen binnengebied waar het bestaand  inventarispand behouden blijft en wordt omgevormd tot 2 kantoorruimtes;

-          de straatgevels worden afgewerkt met bruin metselwerk in halfsteens verband en buitenschrijnwerk in antracietkleurig aluminium.

-          Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 25 studio’s met een netto-oppervlakte van circa 40m²;
• 12 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 60m²;
• 7 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 100m²;
• 2 drie-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 140 m².

-          de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle woningen is 60,3m². 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• de inkomdeuren van sommige appartementen liggen zo diep in de wand dat het onduidelijk is of ze nog voldoen aan artikels 24 en 25 van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: 80% of 37 van de 46 wooneenheden zijn studio’s of 1-slaapkamerappartementen waardoor het woonaanbod eenzijdig bestaat uit kleine woonentiteiten. Hierdoor wordt de draagkracht van het project overschreden;
• Artikel 30 Autostaplaatsen: er worden slechts 48 van de 86 parkeerplaatsen voorzien;
• Artikel 31 Laden en lossen: de 3 commerciële ruimtes bezitten samen een bruto vloeroppervlakte van meer dan 500m², zonder dat hiervoor een laad- en loszone op eigen terrein voor voorzien is.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

 Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een meergezinswoning met 46 wooneenheden, 3 commerciële ruimtes en 2 kantoorruimtes. Gezien de aanvraag volgens het gewestplan gelegen is in woongebied, is de woonfunctie inpasbaar op deze locatie. Voor de andere functie werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst business en innovatie:

“In het historisch pand worden 2 kantoren ondergebracht. Op het gelijkvloers van de woonblokken worden 3 commerciële ruimtes voorzien. Aan de zijde van de IJzerlaan is een toegang tot de binnentuin en via de Maasstraat is er toegang tot de ondergrondse parking.

De winkelpanden zijn niet gelegen binnen een strategisch kernwinkelgebied of horecazone. Er zijn weinig andere commerciële units in de nabije omgeving en bovendien is er weinig passage waarop de handelszaken zich kunnen richten. Verder wordt ook gewezen op de kleinschaligheid van de ruimten, de beperkte woondensiteit in de omgeving en de solitaire ligging van de handelszaken. Het is daarnaast ook onduidelijk hoe en langs waar deze panden zullen beleverd worden.

De site is gelegen binnen de 20ste-eeuwes gordel maar bij de analyse is er geen rekening gehouden met Labo XX werk noch werd er een uitgebreider onderzoek gedaan naar een economische herbestemming. In deze zone is er echter heel wat vraag naar kleine atelierruimte en magazijn / opslag veel meer dan naar kleine commerciële ruimten. Dit sluit ook veel beter aan bij de principes van het beleidsplan ruimte Vlaanderen rond het verweven van economische functies binnen de woonfuncties.

Gelet op bovenstaande argumenten, wordt er voor het dossier een ongunstig advies gegeven.“

Het ongunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De IJzerlaan kenmerkt zich enerzijds door bebouwing van 3 à 4 bouwlagen en anderzijds hogere gebouwen tot 6 bouwlagen. Het voorgestelde project voorziet 6 bouwlagen als kopgebouw met een trapsgewijze overgang naar 4 bouwlagen aan de randen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. De schaalgrootte van de te realiseren constructie stemt dan ook overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing binnen de te onderscheiden zones.

De draagkracht van de omgeving wordt echter wel overschreden door het voorgestelde (woon)programma en ruimtegebruik. Wat verder behandeld wordt onder de sectie ‘hinderaspecten’.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd voorafgaand ter advies voorgelegd aan de welstandscommissie op 10 juli 2018. De commissie formuleerde een voorwaardelijk gunstig advies met volgende opmerkingen:

-          In het binnengebied moet er voldoende aandacht voor kwalitatieve en royale beplanting aanwezig zijn

-          De uitwerking van de hoek dient de verticale banden in metselwerkt weggelaten te worden

-          De horizontale boord in metselwerk moet weggelaten worden boven de ramen op het hoogste verdiep

-          Het dak dient voorzien te worden van een dubbele kroonlijst in beton ipv in metselwerk.

Voorliggende aanvraag komt tegemoet aan deze opmerkingen.

De gevel wordt uitgewerkt als een raster van wit beklede beton in combinatie met bruin metselwerk in halfsteensverband, met een afwerking van aluminium buitenschrijnwerk. De voorgestelde materialisatie is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien het pand is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst monumentenzorg.

“Cultuurhistorische waardestelling:

De aanvraag heeft betrekking op het bouwblok op de hoek van de IJzerlaan en de Maasstraat waarin onder meer het magazijn van de voormalige distillerie De Sleutel van Louis Meeùs bewaard is. Het relatief goed bewaarde pand is momenteel ingekapseld in lage, tegen het pand aangebouwde toonzalen, waardoor van op afstand enkel de bovengevel en het dak zichtbaar zijn.

Distillerie "De Sleutel" was een industriële jeneverstokerij en mouterij die in 1869 werd opgericht door Louis Meeùs junior. In 1887 vroeg Louis Meeùs de toelating voor het oprichten van een huis met afsluitmuur aan het toenmalige Kempisch Kanaal, de huidige IJzerlaan. Het ontwerp was van de Antwerpse architect Antoine Feyt. Wellicht ging het hier om een pand met bureel en woning voor de conciërge. Het jaar daarop diende Meeùs een bouwdossier in voor een magazijn, eveneens ontworpen door Antoine Feyt. Het huis is niet bewaard, het magazijn wel. Beide gebouwen werden opgetrokken in neo-Vlaamserenaissancestijl, waarbij de geveltoppen identiek waren.

Vanaf de jaren 1920 neemt reder en industrieel Eugène Herbosch de magazijnen in gebruik. Het huis met afsluitmuur werd wellicht in de Tweede Wereldoorlog vernield en door nieuwbouw vervangen. In 1957 nam Frans Hol de firma Louis Meeùs over. In 1959 voegden zij er de firma Bal aan toe en zo ontstond de huidige firma Bal & Louis Meeùs.

Het magazijn is een gebouw van vier traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak (momenteel bitumen). Rode baksteenbouw met gebruik van wit natuursteen voor ornamentiek, boven- en onderdorpels van de vensteropeningen, aflijning van de topgevels. De lijstgevel wordt in de uiterste traveeën met grote tuitgevels bekroond, typisch voor de neo-Vlaamserenaissance, met schouderstukken en topstuk met overhoekse pinakel, (verdwenen) bolornament en vleugelstukken. Per travee is er beneden een rechthoekige poortopening onder gebogen rollaag en boven een even brede vensteropening met dezelfde afwerking. Al deze muuropeningen zijn momenteel dichtgemetseld. De zoldervensters in beide tuitgevels hebben een natuurstenen sluitsteen met daarin de afbeelding van een sleutel, het symbool van de gelijknamige distillerie. De gevel wordt verder versierd door smeedijzeren sierankers.

Op elke bouwlaag is een open rechthoekige ruimte voorzien, bestaande uit een stalen balkstructuur gedragen door telkens negen gietijzeren pijlers. Aan de oostzijde bevindt zich een bakstenen schouw. Een opmerkelijk element is de fraaie gietijzeren trap, met in elk stootbord in uitgeponste letters de naam Louis Meeùs. Op de zolder is een restant van het takelmechanisme bewaard.

Het pand is waardevol en een vrijmaking uit de aangebouwde toonzalen zal de erfgoedwaarden ervan fors versterken.

Afweging:

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Aan de beschrijvende nota werd de cultuurhistorische nota toegevoegd en het project werd voorgesproken.

Het magazijn van De Sleutel wordt vrijgemaakt uit de omringende bebouwing en de buitengevel wordt gerestaureerd. De structuur van het historische gebouw wordt gerespecteerd en bepalende elementen zoals de gietijzeren kolommen, de trap en de takel worden bewaard.

Het dak, dat momenteel is bedekt met bitumen, zal volgens de plannen afgewerkt worden met pannen. Een bedaking met dakpannen is kenmerkend, maar er kunnen oorspronkelijk ook leien op gelegen hebben. Bij de ontmanteling van de dakbedekking in bitumen kunnen sporen op de dakstructuur uitsluitsel geven over de oorspronkelijke dakbedekking. Het resultaat van deze steekproef moet worden teruggekoppeld met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Het oorspronkelijke schrijnwerk is enkel in de dakkapellen bewaard en is uitgevoerd in hout. Voor de ramen in de momenteel dichtgemetselde openingen wordt ook houten schrijnwerk voorzien, wat kenmerkend is voor pakhuisarchitectuur, net zoals staal. De detailplannen van het schrijnwerk moeten ook voorgelegd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Op basis van de voorbespreking en de aangeleverde documentatie adviseert de stedelijke dienst Monumentenzorg voorwaardelijk gunstig. Voorwaarde hierbij is dat de resultaten van het onderzoek naar de oorspronkelijke dakbedekking en de detailtekeningen van het schrijnwerk worden teruggekoppeld met de dienst Monumentenzorg.”

Het voorwaardelijke gunstig advies wordt gevolgd. De gestelde voorwaarde wordt bij toekenning van de vergunning als voorwaarde hieraan gekoppeld.

Mobiliteitsimpact

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening:

Voor de verschillende functies moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden. In totaal moeten 132 fietsenstallingen voorzien worden:

­          37 appartementen met 1 slaapkamer: 37 x 2 = 74

­          7 appartementen met 2 slaapkamers: 7 x 3 = 21

­          2 appartementen met 3 slaapkamers: 2 x 4 = 8

­          969m² kantoren: 969m² x 1.25/100m² = 12 (afgerond)

­          Commerciële ruimte voor de bezoekers: 661m² x 2/100m² = 13.22 (afgerond)

­          Commerciële ruimtes voor personeel: 661m² x 0.6/100m² = 4

Er worden verschillende fietsenbergingen ingericht voor in totaal 170 fietsen:

­          Op het gelijkvloers zijn 2 kleine bergingen voor 14 en 7 fietsen voorzien.

­          In de ondergrondse parking is een fietsenberging voorzien op -1 voor 59 fietsen, en op -2 voor 90 fietsen.

Fietsenbergingen worden bij voorkeur ingericht op het gelijkvloers. Indien dit niet mogelijk is, kunnen er ook voorzien worden op verdiep -1. Fietsenbergingen op verdiep -2 zijn niet gewenst.

De toegang naar de ondergrondse fietsenstallingen is via een trap in het midden van de helling voor auto’s. Dit is niet toegelaten tot -2, omwille van veiligheidsredenen en toegankelijkheid. De toegang tot alle fietsenstallingen moet vlot, snel en veilig kunnen geburen.

Laden en lossen:

De laden en lossen is in strijd met artikel 31 van de bouwcode.

Er werd hiervoor advies ingewonnen bij de stedelijke dienst mobiliteit:

“De totale oppervlakte voor de commerciële ruimte is 661m². Laden en lossen moet op eigen terrein georganiseerd worden. Achteruit in- of uitrijden via IJzerlaan is niet toegelaten.”

Dit ongunstig advies werd tevens vanuit de verkeerspolitie aangehaald.

Deze ongunstig adviezen worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorwaarden met betrekking op de voorwaardelijk gunstige adviezen van FOD Mobiliteit en vervoer - dienst luchtvaart, FOD Binnenlandse zaken – ASTRID veiligheidscommissie, Fluvius en brandweer zouden bij toekenning van een vergunning, integraal gekoppeld worden als voorwaarden bij vergunning.

Er werd voorwaardelijk gunstig advies gegeven door de stedelijke dienst milieu. Er werd wel opgemerkt dat voor het uitvoeren van de werkzaamheden (grondbemaling en exploitatie van de gebouwen) een milieuvergunning dient bekomen te worden. De aanvrager moet zich in regel stellen met de geldende wetgeving, wat als voorwaarden wordt opgenomen indien een vergunning wordt verleend.

Woninggrootte

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te vinden tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een meergezinsgebouw te garanderen, dient er een mix te worden voorzien van verschillende type appartementen, variërend in aantal slaapkamers. Een goede mix resulteert in een gemiddelde oppervlakte per wooneenheid van minimum 80m². In het huidige project is dat slechts 60m². Gezien de onevenwichtige mix en het hoge aantal studio’s en 1-slaapkamerappartementen wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het niet correct uitvoeren van het openbaar onderzoek het overschrijden van de draagkracht en strijdigheden met de bouwcode.