2019_CBS_04671 - Omgevingsvergunning - OMV_2019024708. Kapelsesteenweg 501. District Ekeren - Goedkeuring

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden tijdens de looptijd van de bevraging 2 digitale bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Ongeoorloofde afbraak gemeenschappelijke muurdelen: zowel aan de linker- als aan de rechterzijde worden in de tuinzone bijgebouwen (waarvan er één bovendien niet op de plannen werd opgetekend) afgebroken, waarbij in de nieuwe toestand geen optekening meer voorzien is van de gemeenschappelijke scheidsmuur op die locaties. De indruk ontstaat hierdoor dat gebouwen of voorzieningen aan de andere zijde van deze muur (op de aanpalende percelen) bijgevolg ook dienen verwijderd te worden of zullen beschadigd worden tijdens de werken en dat er geen zichtscheiding meer zal zijn tussen de aangrenzende tuinen.

Beoordeling:

Betreffende is voornamelijk van burgerrechtelijke aard (en heeft geen uitstaans met een stedenbouwkundige beoordeling van het dossier) en dient tussen de eigenaars onderling geregeld te worden; er wordt bijkomend vanuit gegaan dat het niet meer vermelden van vermelde scheidsmuur een vormfout op de plannen betreft. Dit laatste aangezien het slopen van vermelde muren daarenboven eveneens niet expliciet vermeld wordt in het dossier.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Foutieve informatie: de huisnummers van de belendende panden werden op de geveltekeningen omgewisseld.

Beoordeling:

Er kan van worden uitgegaan dat vermelde omwisseling louter een vormfout betreft op de tekeningen, dit aangezien op de grondplannen de huisnummers wel correct werden weergegeven. Bijkomend is deze verruiling van generlei invloed op de ruimtelijke beoordeling van de geplande werken en zorgt zij wat dat laatste betreft in geen enkel opzicht voor mogelijke verwarring. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Inbreuk op de privacy:doordat ongeveer 90 centimeter dieper wordt gebouwd dan het aanpalende gebouw zal er meer inbreuk optreden op de privacy van de buren.

Beoordeling:

De gehanteerde bouwdiepte van het nieuwbouwproject bedraagt op de 1ste verdieping 15 m, hetgeen een veelvuldig gehanteerde maatvoering is voor dit type van bebouwing, in dergelijke context. Bovendien wordt een correcte aansluiting verzorgt ter hoogte van beide buurpanden, waarbij de bouwdiepte deels wordt gereduceerd naar respectievelijk 13 m (links) en 14,50 m (rechts). De ramen op deze bouwlaag bevinden zich op een voldoende grote afstand van de perceelsgrens om te voldoen aan de wetgeving inzake privacy. Er dient wel expliciet vermeld te worden dat de terrassen achteraan aan de rechterzijde, zowel op de eerste als op de tweede verdieping, niet voldoen aan vermelde wetgeving en dat in geval van een gunstig eindadvies een beperking van de oppervlakte en een minimale verwijdering ten opzichte van de perceelsgrens van deze terrassen in de voorwaarden zal moeten worden opgenomen. Het bezwaar is ten dele gegrond.

4.      Negatieve impact rooien bomen:betreffende bomen staan dicht bij een omheining die precies door de groei van deze bomen schuin is komen te staan en de vrees is dat ze door het verwijderen van de bomen in haar geheel zal omvallen, mede ook de vraag of er een nieuw exemplaar zal geplaatst worden.

Beoordeling:

Betreffend aspect is louter van burgerrechtelijke aard en dient tussen de eigenaars onderling geregeld te worden. Er komt hier geen ruimtelijk of stedenbouwkundig facet bij kijken. Bovendien is het oprichten van een tuinafsluiting tot een hoogte van 2 m in deze zone vrijgesteld van vergunning. Het bezwaar is ongegrond.

5.      Bedenkelijke esthetiek van de voorgevel:de gevel vertoont veel kleine raampartijen en een ruim aantal verschillende afwerkingsmaterialen die het geheel heel druk maken, dit in tegenstelling tot een aantal recente en gelijkaardige projecten die een meer eenvoudige en strakkere architectuur hanteren.

Beoordeling:

Voor de beoordeling van het esthetische aspect van de gevel en de inpassing ervan in het straatbeeld werd aanvullend advies ingewonnen bij de stedelijke welstandscommissie. De commissie onderschrijft het bezwaar in feite en verwijst in zijn advies naar de voorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan waarin wordt gewezen op het streefdoel om het kleinschalige karakter van de buurt te behouden en dat in dat opzicht een verticale drie-deling in de gevel wenselijker is dan de huidige horizontale opbouw, dewelke bovendien wordt gekenmerkt door een te veel aan verschillende elementen waardoor elke vorm van samenhang ontbreekt. De schaalvergroting en het gebrek aan samenhang worden bovendien nog versterkt door het vreemde element van de passerelle op de eerste verdieping. Er wordt opgemerkt dat afwijkende materialen (zoals in dit geval hout) meer als ondersteunend element dienst kunnen doen en dat het overheersende hoofdmateriaal meer mineraal dient te zijn (baksteen, beton, …) om op die manier een rustiger karakter te creëren.

Het bezwaar is gegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis:

• 13 september 2018: weigering (2018379) voor de afbraak van een bestaande woning en de nieuwbouw van een appartementsgebouw;
• 15 februari 2018: weigering (20171445) voor het slopen van een eengezinswoning en het bouwen van een meergezinswoning met 8 appartementen en 10 ondergrondse autostalplaatsen.

Laatst vergunde toestand:

• er is geen laatst vergunde toestand beschikbaar.

Huidige toestand:

• op het terrein bevinden zich momenteel twee bouwvolumes: een woning en een bijgebouw;
• de vrijstaande woning heeft twee bouwlagen onder zadeldak;
• het gebouw ligt dieper op het terrein ten opzichte van beide buren;
• achter de woning situeert zich een opslagruimte onder zadeldak;
• verder kent de site een groen karakter met diverse boomsoorten;
• de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van 358 m².

Gewenste toestand

-          nieuwbouw pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing, ingevuld met 8 appartementen;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 5 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 72, 73, 80, 80 en 83 m²;
• 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 83, 98 en 98 m².

-          in de nieuwbouw van deze meergezinswoning met 5 of meer woningen is de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle woningen 83 m².

Inhoud van de aanvraag:

• sloop van de bestaande eengezinswoning en opslagruimte;
• nieuwbouw van een meergezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
• de voorgevel kenmerkt zich door een passerelle op de 1ste verdieping die toegang geeft tot de 2 appartementen aan de rechterzijde;
• ook op de benedenverdieping hebben de appartementen rechts een individuele toegangsdeur;
• aan de achterzijde van het gebouw trapt het volume af en worden terrassen voorzien;
• in de kelder worden 10 parkeerplaatsen ingericht, een fietsenstalling met 20 stalplaatsen en verder een meterlokaal, een gemeenschappelijke afvalberging en individuele bergingen. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2: zone voor wonen - woonpark (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• artikel 2.1 Bestemming Zone voor wonen – woonpark (Wo2):
  het nieuw bouwen van meergezinswoningen is expliciet niet toegelaten;
• artikel 2.2 Inrichting: Opdelen van woningen: de nieuwbouw wordt beschouwd als een uitvoerige uitbreiding van het bouwvolume en er is in dit geval geen nieuwe woonentiteit van minstens 100 m² netto-vloeroppervlakte voorzien, met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m².

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 12: ter hoogte van de inrit van de parking is de hoogte beperkt tot 2m10 in plaats van de minimaal vereiste hoogte van 2m30.
   

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 Groenbescherming bij de uitvoering van de werken:
  • bij het uitvoeren van werken dienen alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de beplanting te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade te voorkomen;
  • op bouwwerven moet de ruimte tot 2 meter van de stam van te behouden, hoogstammige, bomen vrij blijven van bouwwerfverkeer;
• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  aan het gelijkvloerse terras dat grenst aan de linkerbuur moet een voldoende hoge afsluiting geplaatst worden om de privacy te waarborgen;
• artikel 27 Open ruimte:
  • de oprit naar de garage is 50 cm breder dan de voorgeschreven maximumbreedte van 3 meter;
  • beide verharde toegangspaden in de voortuin zijn 50 cm breder dan de voorgeschreven maximumbreedte van 1,50 meter;
• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:
  de zonnepanelen zijn enkel ingetekend op het grondplan van het dak en niet op de snede en daardoor is niet te beoordelen of de hoogte beperkt is tot 1,50 meter.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er werden in de aanvraag geen te motiveren afwijkingen vastgesteld.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het optrekken van een meergezinswoning na afbraak van een bestaande eengezinswoning. Het perceel in kwestie is echter gelegen binnen de contour van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan Mariaburg en binnen een bestemmingszone (Wo2), “Woonpark”. Los van het feit dat volgens de specifieke bestemmingsvoorschriften in dit gebied het wonen een plaats heeft, is er expliciet in deze zone een verbod aangaande het optrekken van nieuwe meergezinswoningen (artikel 2.1). Betreffende conclusie wordt bovendien herhaald in het bij de dienst Standsontwikkeling, afdeling Ruimte, ingewonnen advies. Ter conclusie is de aanvraag bijgevolg eenduidig strijdig met de bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan, waardoor er geen sprake is van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De volumetrie van het nieuwe project past zich qua inplanting en bouwdiepte grotendeels in in zijn gebouwde context. Zo wordt op zowel gelijkvloers als eerste verdieping naadloos aangesloten met de aanpalende bebouwing; de bestaande bouwlijn wordt gehanteerd en de maatvoering in de diepte maakt een duidelijke overgang tussen een algemeen gebruikte diepte van 15 m en de scheidsmuren met de buurpanden. Echter wijst het Ruimtelijk Uitvoeringsplan expliciet op de kleinschaligheid van de gebouwde omgeving en de wenselijkheid van behoud daarvan. Deze omgeving kenmerkt zich nagenoeg volledig door bebouwing die bestaat uit 2 volwaardige bouwlagen, met daarbovenop in sommige gevallen een daklaag (in verschillende vormen). Het voorgestelde project vertoont echter een typologie van 3 volwaardige bouwlagen waarbij slechts zeer beperkt sprake is van een terugsprong op de bovenste bouwlaag. Dergelijke daklaag karakteriseert zich bovendien doorgaans door een beperkte bouwdiepte van zo’n 9 à 10 m, daar waar hier voor het grootste deel een maatvoering van 13 m aanwezig is. De volumetrie van de 3de bouwlaag is in deze dan ook ruim te fors en qua schaal niet ingepast in de gebouwde context; mede hierdoor is niet voldaan aan de vooropgestelde kleinschaligheid.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is in deze dan ook zonder meer ongunstig.

Visueel-vormelijke elementen

Er werd in het kader van de visuele impact en de schaal van het project advies ingewonnen bij de stedelijke welstandscommissie. De te hanteren materialen, grijswit metselwerk, houtafwerking en donkergrijs schrijnwerk, worden algemeen gebruikt en zijn principieel aanvaardbaar voor dit type van bebouwing. Door echter de bovenste bouwlaag als een volwaardig exemplaar uit te voeren, zonder noemenswaardige terugsprong en met naar boven doorlopend materiaal, is er in deze visueel sprake van 3 volwaardige bouwlagen, daar waar er in het straatbeeld overheersend 2 bouwlagen onder een daklaag aanwezig zijn; visueel is er in het aangevraagde dus duidelijk sprake van een schaalvergroting die niet overeenstemt met het beperktere karakter van de bebouwing eromheen en de uitgangspunten dienaangaande van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan. Bijkomend zorgt de horizontale uitwerking van de gevel eveneens voor een schaalvergroting die niet past binnen de gebouwde gevelrij; een verticale driedeling zou hier bijvoorbeeld meer op zijn plaats zijn. Ten slotte blijkt de gevel opgebouwd te zijn een overdaad aan verschillende elementen waardoor visueel elke samenhang ontbreekt; de passerelle op de eerste verdieping in de voorgevel benadrukt bovendien nog extra de schaalvergroting. Het is aangewezen om bijvoorbeeld hout enkel als ondersteunend element te gebruiken en het hoofdmateriaal meer mineraal te kiezen. Een deel van de wooneenheden overtuigen bovendien niet inzake kwaliteit en privacy door de specifiek gehanteerde ontsluiting.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg ongunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De terrassen van appartement 1.3 (1ste verdieping, geheel rechts) en 2.2 (2de verdieping, eveneens rechts) voldoen niet aan de wetgeving inzake privacy en creëren een onaanvaardbare inkijk naar het buurperceel aan deze zijde. Beide terrassen kunnen evenwel qua oppervlakte worden ingeperkt en zo alsnog betreffende wetgeving in acht nemen. Dit kan door een minimale zijdelingse afstand van 1,90 m tot de perceelgrens te respecteren; op deze wijze resteert er voor het terras op de eerste verdieping een netto-oppervlakte van net iets meer dan 4 m², waardoor het alsnog voldoet aan de grootte-vereiste. Bij toepassing van dezelfde werkwijze op de tweede verdieping blijft er een restruimte van ongeveer 8,50 m² over waardoor ook dit terras voldoende groot blijft.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 98 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          strijdigheid met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan;

-          het ongunstige advies van de welstandscommissie;

-          strijdigheid met de stedenbouwkundige voorschriften, voornamelijk inzake schaal en visuele inpassing in de gebouwde context.

Standpunt college
Het college sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en de beoordeling van de bezwaarschriften.
Wat betreft de overeenstemming met het RUP Mariaburg :
Volgens betreffende voorschriften is het perceel van de aanvraag bestemd voor wonen. Op basis van artikel 2.2.6, §2, tweede lid VCRO, dient elk voorschrift van een RUP te ressorteren onder een subcategorie van gebiedsaanduiding. Bij de opsomming ervan is er o.m. de gebiedsaanduiding ‘wonen’, bestaande uit de onderverdeling ‘wonen’ en ‘wonen en landbouw’. De gebiedsaanduiding ‘wonen’ is bijgevolg te aanschouwen als bestemmingsvoorschrift.
De aanvraag is hiermee in overeenstemming, aangezien het voorwerp van de aanvraag eveneens wonen betreft.
Conform artikel   2.2.5, §1, 3° VCRO behelst een RUP naast bestemmingsvoorschriften eveneens inrichtings- en beheersvoorschriften.
In het RUP is onder artikel 2 verder opgenomen dat nieuwe meergezinswoningen niet toegelaten
zouden zijn. Betreffend stedenbouwkundig voorschrift is, gelet op het voorgaande, niet te aanschouwen als een bestemmingsvoorschrift, maar als een inrichtingsvoorschrift.
Van betreffend voorschrift kan worden afgeweken, gelet op de inhoud van artikel 4.4.1. VCRO. Betreffend artikel houdt in wat volgt:
Ҥ1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft : 1° de bestemming; 2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex; 3° het aantal bouwlagen.”
De aanvraag voorziet niet in de afwijking van de bestemming, noch de maximaal mogelijke vloerterreinindex of het aantal bouwlagen.
De afwijking van voormeld inrichtingsvoorschrift, is te motiveren vanuit de bestaande toestand van de aanpalende percelen links en rechts van het perceel van de aanvraag. Op betreffende percelen is telkens een woning aanwezig tot op de perceelsgrens met het perceel van de aanvraag. Dit perceel wordt aldus langs beide zijden omgeven door 2 wachtmuren. Om betreffende wachtmuren te kunnen opvullen, is een bebouwing over de volledige breedte van het perceel wenselijk. Voor de bouw van een eengezinswoning is dit echter niet aangewezen. Gelet hierop voorziet de aanvraag alsnog in de bouw van een meergezinswoning, waarbij enerzijds de 2 bestaande wachtmuren verdwijnen en waarbij anderzijds wél een uitzicht wordt gecreëerd van een eengezinswoning.
Met betrekking tot artikel 2.2 Inrichting van het RUP. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te trekken en te houden is het nodig om eengezinswoningen te beschermen.
In deze aanvraag worden een te beschermen eengezinswoningen afgebroken. Dit is enkel aanvaardbaar indien deze gecompenseerd worden door een grote wooneenheid van minimaal 130 m². Deze wordt niet voorzien. De grootste voorziene wooneenheden zijn 98 m².
Hierover werd contact opgenomen met de aanvrager, die een oplossing naar voor bracht. Als compensatie van de eengezinswoning wordt in voorwaarde opgelegd om appartement 2.1  kleiner uit te voeren, als een éénslaapkamerappartement van ca. 79m², en appartement 2.2 als drieslaapkamerappartement van 130m², aansluitend met een terras van ca 24m² aan de achtergevel,
zodat tevens het bezwaar van de buur en het BW gerespecteerd wordt. Als illustratie van deze voorwaarde wordt het aangepaste plan van de aanvrager toegevoegd.
Met betrekking tot bezwaar 3. Inbreuk op de privacy, wordt verwezen naar bovenstaande aanpassing van het terras op de 2de verdieping. In voorwaarden zal tevens worden opgelegd het terras van appartement 1.3 te beperken tot een afstand van 2m van de rechterperceelsgrens, en het voorziene stukje groendak uit te breiden met het vrijgekomen dakoppervlak.
Met betrekking tot bezwaar nr. 5. Bedenkelijke esthetiek van de voorgevel en de beoordeling van de visueel –vormelijke elementen
Drie volwaardige bouwlagen zijn kenmerkend in de Kapelsesteenweg, dit kan aanvaard worden. De vertikale driedeling kan worden bekomen door voorwaarden op te leggen die tevens de visuele samenhang versterken door een versobering van het materiaalgebruik. Door de passerelle enkel in glas uit te voeren, wordt de achterliggende gevel en driedeling terug leesbaar, en werkt de passerellen niet meer verstorend.
Met betrekking tot de afwijkingen van de bouwcode; gelet op de breedte van het perceel kan een afwijking worden toegestaan voor de breedte van de oprit en de paden met toepassing van art. 3.