2019_CBS_02884 - Omgevingsvergunning - OMV_2018149422. Italiëlei 189. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/03/1959: vergunning (18#39169) voor het afbreken van een woning en oprichten van een studentenhome;

-          06/11/1959: vergunning (18#40291) voor binnenveranderingen;

-          20/08/2004: vergunning (197#20040320) voor het wijzigen van de voorgevel van het gelijkvloers;

-          20/10/2015: proces verbaal (AN/2015/VPV/0716) voor werken en wijzigingen uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          26/10/2018: weigering (20182363) voor regulariseren en aanpassen van een pand met zelfstandige wooneenheden, studentkamers en burelen. 

Laatst vergunde toestand

-          volume:

• acht bouwlagen en een teruggesprongen dakvolume onder een plat dak;
• het gelijkvloers is volledig bebouwd;
• bovenliggende verdiepingen hebben een bouwdiepte van 18m tegen de rechter perceelsgrens en 12 m tegen de linker perceelsgrens;

-          gevel:

• de voorgevel werd opgetrokken in witte natuursteen met aan de twee zijkanten een strook in rode gevelsteen;
• de verdiepingen zijn telkens voorzien van 4 traveeën (4 ramen);
• de gelijkvloerse pui voorziet een brede inkomdeur in staal en een brede vitrine met aparte inkomdeur (volledig in glas).  De gevel is afgewerkt met beschilderd beton en voorzien van een arduinen plint; 
• het buitenschrijnwerk is voorzien in staal;

-          inrichting:  

• het gebouw is ingericht met studentenkamers, burelen en ruimtes voor medisch onderzoek;
• kelder: technische ruimtes en sanitair;
• gelijkvloers: inkomhal, traphal en lift. Vooraan werd een winkelruimte met aparte toegang voorzien (niet duidelijk wat de diepte van de winkelruimte is).  Op voorgaande vergunning is het volledige gelijkvloers ingericht met een zaal;
• 1ste verdieping: bureauruimte en vergaderzaal (kantoor);
• 2de verdieping: aan de straatzijde een studentenzaal, aan de achterzijde een appartement met 2 slaapkamers;
• 3de en 4de verdieping: allerlei ruimtes voor medisch onderzoek;
• 5de, 6de en 7de verdieping: telkens 5 studentenkamers met één gemeenschappelijk sanitair blok;
• 8ste verdieping: 3 studentenkamers (1 toilet). 

Bestaande toestand

-          de voordeur werd vervangen door een antracietkleurig model;

-          de ramen van de bovenverdiepingen werden vervangen in aluminium antraciet;

-          het volledige gelijkvloers is ingericht als winkelruimte;

-          de 2de verdieping is volledig omgevormd naar appartement met 2 slaapkamers;

-          op de 3de en 4de verdieping zijn telkens 2 één-slaapkamerappartementen (benoemd als studio)  ingericht;

-          op verdiepingen 5 en 6 zijn telkens 4 studentenkamers ingericht.  Er werd tov de laatst vergunde toestand telkens één kamer omgevormd tot keuken;

-          de 7de verdieping bleef ongewijzigd;

-          de 8ste verdieping is voorzien van 2 studentenkamers en een keuken. 

Inhoud van de aanvraag

-          de voorgevel wijzigt enkel op de benedenverdieping, het raam wordt voorzien op borsthoogte met schrijnwerk in donkergrijs pvc;

-          het gelijkvloers wordt ingericht met een gezamenlijke keuken, een fietsenstalling (16 fietsen) en voorzien van een gecompartimenteerde trappenhal;

-          achteraan wordt een nieuwe vluchttrap gemaakt die uitkomt op het bovengelegen platte dak;

-          de lichtkoepels boven de fietsenstalling worden verwijderd;

-          de indeling van de eerste verdieping met een bureau en vergaderzaal blijft ongewijzigd;

-          er wordt een nieuwe noodladder geplaatst;

-          op de tweede verdieping blijft het bestaande appartement behouden, de ruimte vooraan wijzigt van functie naar wonen (living bij bestaand appartement) en de trappenhal wordt aangepast qua compartimentering;

-          de derde verdieping wordt ingericht met een studentenkamer aan de straatzijde en een studio achteraan;

-          de vierde verdieping wordt voorzien van twee studio’s (gezamenlijke wc);

-          de vijfde, zesde en zevende verdieping blijven vijf studentenkamers behouden;

-          de achtste teruggetrokken verdieping wordt ingericht met twee studentenkamers en een gemeenschappelijke ruimte;

-          in totaal worden er 22 woonentiteiten voorzien;

-          aan de achtergevel wordt een stalen noodladder voorzien;

-          op het platte dak vooraan wordt een gemeenschappelijke buitenruimte voorzien, deze wordt omrand met een glazen borstwering.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 3 zone voor centrumfuncties - (ce).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 3.2.1. Bouwdiepte: het gelijkvloers mag volledig bebouwd worden indien deze volledig wordt ingenomen door de functie gemeenschapsvoorziening, detailhandel, reca of vrijetijdsvoorziening.  Voor andere functies (zoals wonen, dewelke nu wordt aangevraagd) gelden de algemene voorschriften zoals beschreven in 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen. De nieuwe functie van het gelijkvloers wijzigt in wonen (gemeenschappelijke keuken en fietsenberging voor studentenkamers), waardoor het niet toegestaan is het gelijkvloers volledig bebouwd te laten.  De aanvraag wijkt dus af op dit artikel. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  de functie van verschillende verdiepingen wordt gewijzigd, hierbij moet rekening gehouden worden met de optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw. Het gelijkvloers is volledig bebouwd en wordt heringericht.  Er wordt achteraan een verblijfsruimte voorzien waarbij quasi geen contact naar buiten toe is, noch voldoende toetreding van daglicht;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De gemeenschappelijke leefruimte en keuken op het gelijkvloers hebben een totale oppervlakte van 49 m². Alleen aan de zijde van de leefruimte worden er raamopeningen met een lichtdoorlatende oppervlakte van 3,90 m² voorzien. Dit is onvoldoende voor de grootte van de ruimte;
• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:
  binnen een meergezinsgebouw of gemengd gebouw met meer dan 2 woningen dienen alle ruimten die onderdeel vormen van een woning één aaneengesloten geheel te vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten zoals traphallen. Op de 2de verdieping werd een appartement ingericht waarbij de leefruimte geen aaneengesloten geheel vormt met de rest van het appartement.  Via de lifthal werd een deur voorzien naar de inkom van het appartement en aparte deur naar de living, waardoor geen aaneengesloten geheel ontstaat;

• artikel 26 Afvalverzameling:
  er is geen gemeenschappelijke en verluchte afvalberging voorzien. Voor 22 woonentiteiten is er echter 8m² afvalberging nodig. Functies anders dan wonen (vergaderzaal/bureau) dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben van minimaal 4m². In totaal is er dus een afvalberging van 12m² nodig;
• artikel 27 Open ruimte:
  bij functiewijzigingen moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Verschillende verdiepingen werden gewijzigd van functie. Het volume bleef behouden;
  • artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
    scheidingsmuren dienen steeds een opstand van 30cm te hebben ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. De opstand aan het nieuwe volume voor de vluchttrap is geen 30cm.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk  zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Om een goede mix van bewoners en studenten in de stad na te streven is het aangewezen een mix van functies te voorzien. Zo kan worden aangeraden dat jeugdwerk, een praktijk voor zelfstandige, een handelszaak, een dienstencentrum of andere functies bij voorkeur geïntegreerd worden in het project. De mix aan functies op projectniveau kan ook bestaan uit bijkomende zelfstandige woningen voor pas afgestudeerden. Het is echter van groot belang dat deze woningen en/of extra functies kunnen beschikken over voldoende woon- en gebruiksgenot.

Vermits de gemeenschappelijke keuken op de benedenverdieping geen licht doorlatende oppervlakte van minimaal 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte heeft, beschikt deze ruimte echter over onvoldoende gebruiksgenot. Dit impliceert dat de gemeenschappelijke ruimte op de 2de verdieping behouden dient te blijven en aldus niet omgevormd kan worden tot appartement.

Verder zijn eenzijdige georiënteerde studio’s (ingericht als één-slaapkamerappartement) niet wenselijk. De nieuwe studio’s beschikken over onvoldoende woonkwaliteit door de eenzijdig gerichte oriëntatie. Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving.

Daarenboven kan op een oppervlakte tot 60m² onvoldoende woonkwaliteit worden gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio zonder aparte slaapkamer herbergen.

Ook het ontbreken aan individuele buitenruimtes fysiek verbonden met de woonentiteiten is nefast voor de woonkwaliteit van deze woningen. Tenslotte is de gemeenschappelijke buitenruimte op het dak voor iedereen toegankelijk, waardoor deze heel klein wordt voor het totaal aantal gebruikers van het gebouw.

De geplande wijzigingen van voorliggende aanvraag zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume in functie van de vluchttrap. De geplande uitbreidingswerken ten behoeve van deze vluchttrap zijn storend in functie van aansluiting met de tuinzone van het achterliggend perceel. Op deze plek hoort een tuinmuur in plaats van een blinde muur van meer dan 6 meter hoogte.

Dit volume hindert ook het uitzicht vanuit de verblijfsruimten op de eerste verdieping.

Visueel-vormelijke elementen

Het aluminium sandwichpaneel dat als plint gebruikt wordt op de begane grond is geen duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord materiaal. De kleur en het materiaal van een gevel van een gebouw heeft een grote impact op de uiteindelijke beeldwaarde van het gebouw en de kwaliteit van de gevelafwerking.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet, gezien de gemeenschappelijke ruimte op de begane grond en de nieuwe studio’s niet over onvoldoende woon- en gebruiksgenot beschikken, niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 3 bijkomende studio’s moeten 6 (3x2) fietsenstallingen voorzien worden.

Op het gelijkvloers wordt een fietsenberging voor 16 fietsen ingericht.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 3.2.1. Bouwdiepte: De nieuwe functie van het gelijkvloers wijzigt in wonen (gemeenschappelijke keuken en fietsenberging voor studentenkamers), waardoor het niet toegestaan is het gelijkvloers volledig bebouwd te laten. Bovendien is er vanuit de gemeenschappelijke keuken quasi geen contact naar buiten toe, noch voldoende toetreding van daglicht. Dit is nefast voor de verblijfskwaliteit van de keuken, het zou beter zijn een gemeenschappelijke buitenruimte op het gelijkvloers te voorzien. Bijgevolg kan geen afwijking op dit artikel worden toegestaan, de aanvraag dient te worden geweigerd.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
het gelijkvloers blijft volledig bebouwd en wijzigt achteraan van functie naar een gemeenschappelijke keuken. Deze verblijfsruimte heeft geen bezonning, noch voldoende daglichttoetreding. Hierop kan geen afwijking worden toegestaan, rekening houdend met het bieden van voldoende woonkwaliteit. De aanvraag dient te worden geweigerd;

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
de gemeenschappelijke leefruimte en keuken op het gelijkvloers hebben een totale oppervlakte van 49 m². Alleen aan de zijde van de leefruimte worden er raamopeningen met een lichtdoorlatende oppervlakte van 3,90 m² voorzien. Dit is onvoldoende voor de grootte van de ruimte. Voldoende licht en lucht zijn immers basiskwaliteiten voor een verblijfsruimte. Bovendien zijn beide ruimtes slechts verbonden via een smalle doorgang waardoor de keuken over nog minder licht en lucht beschikt. Er kan geen afwijking worden toegestaan, de aanvraag dient te worden geweigerd;

-          artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:
het appartement op de 2de verdieping vormt geen aaneengesloten geheel. Het bereikbaar maken van de leefruimte van het appartement via de gemeenschappelijke lifthal is schadelijk voor de privacy van de bewoners en nadelig voor de leefkwaliteit. Hierop kan bijgevolg geen afwijking worden toegestaan, de aanvraag dient te worden geweigerd;

-          artikel 26 Afvalverzameling:
er is geen gemeenschappelijke en verluchte afvalberging van minimaal 12 m² voorzien. Deze kan ingericht worden in de kelderverdieping. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning dient dit opgenomen te worden als voorwaarde;

-          artikel 27 Open ruimte:
bij functiewijzigingen met minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Het gelijkvloers blijft volledig bebouwd, wat nadelig is voor de verblijfskwaliteit voor de gemeenschappelijke keuken op vlak van bezonning en voldoende daglichttoetreding. Bijgevolg kan geen afwijking worden toegestaan, de aanvraag dient te worden geweigerd;

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
scheidingsmuren dienen steeds een opstand van 30cm te hebben ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. De opstand aan het nieuwe volume voor de vluchttrap is geen 30cm. Deze opstand is echter niet vereist indien de dakbekleding onder brandreactie klasse BROOF (t1) valt of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.) Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning dient aan één van bovenstaande mogelijkheden te worden voldaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten