2019_CBS_02898 - Omgevingsvergunning - OMV_2018153634. Leopoldlei 79. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/06/1951: vergunning (802#5658) voor het bouwen van een bergplaats;

-          28/12/1973: vergunning (803#3898) voor een zijgevelverandering;

-          20/05/2016: weigering (2016135) voor het verbouwen van een eengezinswoning, bijbouwen van een kantoorruimte bovenop het hoofdgebouw en uitbreiden van de garage met een zadeldak.

-          08/11/2016: stilzwijgende weigering (20161502) voor het verbouwen van een eengezinswoning, bijbouwen van een kantoorruimte bovenop het hoofdgebouw en uitbreiden van de garage met een zadeldak.

-          20/04/2017: weigering door de deputatie (20162560) voor het verbouwen van een eengezinswoning, bijbouwen van een kantoorruimte bovenop het hoofdgebouw en uitbreiden van de garage met een zadeldak;

-          24/11/2017: weigering (20172029) voor het verbouwen van een eengezinswoning.

Laatst vergunde toestand

-          eengezinswoning bestaande uit 1 bouwlaag onder plat dak met achteraan een magazijn.

Bestaande toestand

-          eengezinswoning bestaande uit 1 bouwlaag met achteraan een garage en berging.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiding van een eengezinswoning met magazijn;

-          het woongedeelte wordt vooraan uitgebreid met een volume van 2 bouwlagen onder mansardedak, aansluitend op de wachtgevels van beide buren;

-          de bouwdiepte van de verdiepingen bedraagt 9 m;

-          er wordt vooraan een garage voor 2 auto’s voorzien met een doorgang via de tuin naar het achterliggende magazijn;

-          de voorgevel wordt afgewerkt met lichtgrijs gevelmetselwerk en buitenschrijnwerk in antracietkleurig pvc.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Mariaburg op volgend punt:

-          Artikel 1.1.2.3 Inrichting tuin: het is onduidelijk of zowel de voor- als achtertuin zo veel mogelijk groen en onverhard gehouden worden;

-          Artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: het verschil met de nokhoogte van het aanpalend pand bedraagt 2,24 m in plaats van het maximaal toegelaten verschil van 2 m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 27 Open ruimte: het is onduidelijk of de tuin zo veel mogelijk groen en onverhard wordt aangelegd en na de toename van de bebouwde oppervlakte blijft er slecht 91,5 m² in plaats van de minimaal vereiste 100 m² (20%) buitenruimte over op het maaiveldniveau.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag vertoont een aantal afwijkingen ten opzichte van de geldende voorschriften. Zo blijkt de tuinzone in zijn geheel onvoldoende groen en onverhard te zijn aangelegd om te voldoen aan de voorschriften van zowel het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan als artikel 27 van de Antwerpse bouwcode. Gelet echter op het feit dat de afwijking relatief beperkt is (91,50 m² in plaats van de vereiste 100 m²), dat de huidige toestand van het terrein al nagenoeg geheel verhard is, dat een afwijking kan worden toegelaten in het kader van nevenactiviteiten aan het wonen en dat de woning nog over voldoende buitenruimte beschikt op de bovengelegen verdiepingen, kan in deze gefundeerd worden afgeweken van vermelde voorschriften.

Anderzijds wijkt de voorgestelde bouwhoogte van de daklaag af van de voorschriften van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan die stellen dat deze slechts 2 m hoger mag zijn dan de aanpalende panden. De voorgestelde bouwhoogte is inderdaad hoger dan die van de aanpalende panden maar hanteert in eerste instantie alsnog de meest voorkomende typologie van 2 bouwlagen onder een daklaag en doorsnee vrije plafondhoogtes. Daardoor sluit de kroonlijst van het nieuwe project naadloos aan bij die van de bestaande en aangrenzende bebouwing. Het gebruik van een mansardedak hierboven is niet vreemd aan de bestaande omgeving en het feit dat het bovenste deel daarvan (met een helling van 30°) hoger komt dan dat van de buurgebouwen is in eerste instantie te wijten aan het feit dat bij het buurgebouw slechts een plat dak werd gehanteerd en geen typisch dubbel hellende mansarde. Wel is het zo dat doorgaans voor het bovenste deel slechts een helling van 20° wordt gehanteerd. Door dit op te leggen in voorwaarden zal een meer typische invulling van de daklaag bekomen worden en zal minder ophoging worden gecreëerd ten opzichte van de buurpanden. In dit opzicht zal de nokhoogte lager uitvallen dan beoogd en op ongeveer 1,65 m boven die van het aanpalende dak uitkomen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de uitbreiding van een eengezinswoning met een ondergeschikt magazijn voor bedrijfsactiviteiten en gelet op de overeenstemming van deze functies met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan is deze correct functioneel inpasbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde volumetrie van 2 bouwlagen onder daklaag is geheel in overeenstemming met de bestaande bebouwing in de omgeving en hanteert ook achteraan een correcte inpassing qua volumetrie. De bestaande bebouwing is in zijn geheel ingepast in zijn omgeving en wordt nagenoeg niet gewijzigd. De bouwhoogte van de daklaag is ruimer voorzien dan wat opgelegd werd in het Ruimtelijk Uitvoeringsplan en is hoger dan de aanpalende panden maar het gebruik van een mansardedak is in eerste instantie niet vreemd aan de bestaande omgeving en het feit dat het bovenste deel daarvan (met een helling van 30°) hoger komt dan dat van de buurgebouwen is in eerste instantie te wijten aan het feit dat bij het buurgebouw slechts een plat dak werd gehanteerd en geen typisch dubbel hellende mansarde. Wel is het zo dat doorgaans voor het bovenste deel slechts een helling van 20° wordt gehanteerd. Door dit op te leggen in voorwaarden zal een meer typische invulling van de daklaag bekomen worden en zal minder ophoging worden gecreëerd ten opzichte van de buurpanden. In dit opzicht zal de nokhoogte lager uitvallen dan beoogd en op ongeveer 1,65 m boven die van het aanpalende dak uitkomen.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg dan ook voorwaardelijk gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De te hanteren materialen, licht- en donkergrijs metselwerk, antracietkleurige pannen en schrijnwerk en lichtgrijze vezelcementplaten, zijn op zich veelvuldig gebruikte materialen voor dit type van bebouwing. Weliswaar zijn de geplande grijstinten niet kenmerkend aanwezig in de gebouwde omgeving en zal hierdoor een atypische kleurvlek in het straatbeeld ontstaan. Er zal dan ook worden opgelegd om met twee verschillende roodtinten te werken om een betere integratie in het gevelvlak te bekomen.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook voorwaardelijk gunstig.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      als gevelmetselwerk dient gekozen te worden voor een gevelsteen in twee roodtinten in plaats van het voorziene grijs;

2.      de bovenste twee dakvlakken van het mansardedak, aansluitend aan de nok, uit te voeren met en helling van slechts 20° zodat de nok ongeveer 75 cm lager zou gesitueerd zijn dan op het plan voorzien;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden in de loop van het openbaar onderzoek 5 bezwaarschriften ingediend, samengevat als volgt:

1.      Wegname lichtinval: door het feit dat het nieuwe dak beduidend hoger komt dan dat van de buurpanden zal zonlicht worden weggenomen in de belendende tuinen en zullen de zonnepanelen op het aanpalende dak hun rendement verliezen.

Beoordeling:

De huidige lichtinval waarvan sprake is grotendeels het gevolg van het feit dat op de plek van het nieuwe project tot op heden nog geen bouwvolume werd opgetrokken dat geheel in de lijn ligt van de belendende bebouwing, namelijk 2 bouwlagen onder een daklaag. Hierdoor ontvangen een aantal van de tuinen die zich in de oksel van het bouwblok bevinden tot op heden effectief nog meer zonlicht doch dit laatste is geen verworven recht op een onbebouwde aangrenzende kavel. Een vermindering van lichtinval is inherent aan de gebouwde en verstedelijkte omgeving en dit zeker omwille van de ligging van betreffende percelen zo dicht bij de hoek van een bouwblok. Hetzelfde geldt voor de zonnepanelen waarvan sprake; het gebruik en de situering ervan zorgen niet voor een verworven recht op een principieel onbebouwd laten van een aanpalende kavel.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Onaanvaardbare bouwhoogte:de nieuwe nokhoogte van het gebouw is tot 2,50 m hoger dan dat van de aanpalende panden.

Beoordeling:

De voorgestelde bouwhoogte is inderdaad hoger dan die van de aanpalende panden maar hanteert in eerste instantie alsnog de meest voorkomende typologie van 2 bouwlagen onder een daklaag en doorsnee vrije plafondhoogtes. Daardoor sluit de kroonlijst van het nieuwe project dan ook naadloos aan bij die van de bestaande en aangrenzende bebouwing. Het gebruik van een mansardedak hierboven is niet vreemd aan de bestaande omgeving en het feit dat het bovenste deel daarvan (met een helling van 30°) hoger komt dan dat van de buurgebouwen is in eerste instantie te wijten aan het feit dat bij het buurgebouw slechts een plat dak werd gehanteerd en geen typisch dubbel hellende mansarde. Wel is het zo dat doorgaans voor het bovenste deel slechts een helling van 20° wordt gehanteerd. Door dit op te leggen in voorwaarden zal een meer typische invulling van de daklaag bekomen worden en zal minder ophoging worden gecreëerd ten opzichte van de buurpanden.

Het bezwaar is ten dele gegrond.

3.      Verstoring harmonie:het nieuwe gebouw verstoort de harmonie van het straatbeeld omdat het ruim breder is dan de andere panden, een atypisch mansardedak hanteert voornamelijk grijze en donkere materialen.

Beoordeling:

De breedte is inderdaad ruimer dan die van de meeste woningen in de buurt maar dit beeld wordt visueel opgevangen door de gevel verticaal in twee te delen door het voorzien van een vooruitspringend element; zo ontstaan twee gevelpuien die dezelfde ritmering hanteren dan die van de bestaande bebouwing. Het mansardedak is niet per se als typisch te beschouwen maar is wel degelijk ruim voorkomend in de onmiddellijke omgeving, zelfs bij het aanpalende pand aan de rechterzijde; de dakvorm is wel degelijk in harmonie. De gehanteerde materialen zijn voornamelijk donker van aard en de kans bestaat dat dit effectief het effect van een donkere vlek in het straatbeeld zal opleveren. Er zal in deze dan ook worden opgelegd in voorwaarden een andere tint te kiezen.

Het bezwaar is ten dele gegrond.

4.      Atypische bouwlijn:het ontwerp vertoont een gebouwdeel dat 60 cm naar voren springt ten opzichte van de bouwlijn waardoor het niet in harmonie is met het straatbeeld.

Beoordeling:

Het vermelde gebouwdeel springt inderdaad naar voren ten opzichte van de algemene bouwlijn en dit in de eigen voortuinzone. Het is echter zo dat meerdere gebouwen in dezelfde bouwrij over een gelijkaardig of zelfs identiek accent in hun voorgevel beschikken, zoals de huisnummers 69, 71 en 81. In dat opzicht is vermeld gebouwdeel geheel in harmonie met het aanwezige straatbeeld.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      Misleidende informatie:dit aangezien er sprake is van de “verbouwing” van een eengezinswoning terwijl de plannen doen vermoeden dat het om het optrekken van een nieuwbouw meergezinswoning met 3 eenheden gaat. Het omvormen van een eengezinszwoning naar meergezinswoning is bijkomend in strijd met artikel 23 van de Antwerpse bouwcode. Bovendien wordt op de plannen een maatvoering (voornamelijk qua hoogtes van bestaande volumes en scheidsmuren) gehanteerd die niet overeenstemt met de werkelijkheid.

Beoordeling:

De vergunningverlenende overheid dient uit te gaan van de in het dossier aangeleverde informatie dewelke in dit geval effectief spreekt van de verbouwing van een eengezinswoning. Er is dan ook geen sprake van een inbreuk ten aanzien van artikel 23 van de bouwcode. De rest is louter speculatie; bovendien laten de bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan expliciet de bouw van meergezinswoningen op deze locatie toe. Aangezien er echter in het kader van de huidige procedure geen advies werd ingewonnen bij de brandweer (aangezien het een eengezinswoning betreft), zal bij een eventuele omvorming naar meergezinswoning een nieuwe aanvraag en bijgevolg ook een nieuwe beoordeling vereist zijn. Ook de vermelde hoogtes van bouwvolumes dienen te worden beoordeeld op basis van de aangeleverde informatie; indien alsnog sprake zou zijn van vermelde afwijking dan blijkt deze relatief gering te zijn en is deze ook in de aangegeven maatvoering ruimtelijk aanvaardbaar in de huidige gebouwde context.

Het bezwaar is ongegrond.

6.      Waardevermindering:door vermelde nadelen zal de waarde van de aanpalende woningen dalen.

Beoordeling:

Vermelde vermindering is louter hypothetisch en in deze niet bewezen; bovendien betreft dit geen ruimtelijk of stedenbouwkundig aspect dat deel uitmaakt van de huidige beoordelingsprocedure.

Het bezwaar is ongegrond.

7.      Inbreuk op de privacy:de ramen op de verdiepingen aan de achterzijde creëren ontoelaatbare inkijk naar de buurpercelen toe.

Beoordeling:

De raamopeningen waarvan sprake respecteren zonder uitzondering de minimaal vereiste afstanden om te voldoen aan de principes van het Burgerlijk Wetboek inzake privacy en hanteren zelfs een maatvoering die veel ruimer is dan minimaal voorgeschreven waardoor geoordeeld wordt dat geen onaanvaardbare inkijk zal plaatsvinden.

Het bezwaar is ongegrond.

8.      Onwenselijke bestemming: het Ruimtelijk Uitvoeringsplan staat als nevenfunctie slechts een aantal bestemmingen toe en het elektro-bedrijf van de bouwheer past hier niet in.

Beoordeling:

Uit de aangeleverde informatie van bezwaarindiener blijkt dat vermelde activiteit heden reeds aanwezig is en beschikt over de vereiste vergunningen dienaangaande. Een herbeoordeling van deze activiteit in het kader van deze procedure is dus niet van toepassing. Bovendien laten de bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan deze activiteiten expliciet toe.

Het bezwaar is ongegrond.

9.      Verdwijnen groen: door het voorzien van de nieuwe inrit zal een boom op het openbaar domein dienen te worden gerooid, hetgeen voor het straatbeeld onaanvaardbaar is.

Beoordeling:

De inrit naar het gebouw werd licht aangepast en bovendien schuin voorzien ten opzichte van de straat waardoor vermelde boom behouden kan blijven en er nog steeds naast wordt gecirculeerd. Bovendien wordt ook de boomspiegel gerespecteerd. De boom in kwestie kan dus behouden blijven.

Het bezwaar is ongegrond.