De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Startdatum |
Einddatum |
Schriftelijke bezwaar-schriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften |
Petitie-lijsten |
Digitale bezwaar-schriften |
|
5 januari 2019 |
3 februari 2019 |
10 |
1 |
0 |
4 |
Bespreking van de bezwaren
Veiligheid & mobiliteit:
Mobiliteitshinder: De vergunningsaanvraag zou de parkeerdruk, die thans zeer hoog is, nog doen toenemen. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
De aanvrager vermeldt in de beschrijvende nota dat de juiste bestemming van de commerciële ruimte niet gekend is, maar gaat in zijn begeleidende mobiliteitstoets uit van een fictieve invulling wat tot een gunstigere berekening van het aantal te voorziene parkeerplaatsen leidt.
Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Indien de aanvraag vergund wordt zal er een parkeerretributie toegepast worden voor de 2 ontbrekende plaatsen, waarmee op termijn buurtparking zal worden gerealiseerd.
Deze berekening houdt rekening met het voor de aanvrager meest nadelige scenario, zijnde waarbij alle commerciële ruimten ingevuld zouden worden met kantoren. Het specifieke perceel laat niet toe meer parkeerplaatsen te voorzien, de inspanningen zijn reeds maximaal. Het bezwaar is ongegrond;
Mobiliteitshinder: Het bezwaar tegen de inplanting van de inrit via de Nassaustraat waardoor het onmogelijk wordt tot plaatsen van een ladderlift bij een verhuis, rekening houdend met de 33 gebruikers van de parking.
Beoordeling: De stedelijke dienst Mobiliteit en de verkeerspolitie die in dit dossier om advies werden gevraagd, geven beiden een gunstig advies voor deze aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;
Veiligheid: Het bezwaar tegen de onveilige situatie door de geplande inrit tot de ondergrondse parkeergarage.
De smalle Nassaustraat is nog geen 5 meter breed en doorgaand verkeer in verboden. De straat is doodlopend en ingericht als wandel- fietsstraat. (verkeersbord F45b aan zijde Nassaustraat).
Met de inrichting van een garage in en uitrit komt de veiligheid in het gedrang voor de bewoners, kinderen van de Nassaustraat en de vele passanten die nu gebruikt maken van de ‘doorsteek’ na het inrichten van de tramhalte. Met de komst van tramhalte 7, die net rechtover het Nassaustraatje ligt, is het aantal passanten aanzienlijk verhoogd aangezien dit een doorsteekstraat is naar de grote wandelboulevard in de grote Nassaustraat en een korte route naar de omliggende horecazaken, MAS, Red Star Line Museum en detailhandels in de omgeving.
De huidige bewoners stappen bij het verlaten van hun appartement rechtstreeks in de straat, zonder enig zicht op mogelijk verkeer van wagens.
Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit die in dit dossier om advies werd gevraagd, geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Deze is van mening dat de straat breed genoeg is om elkaar bij lage snelheid te kruisen, en om eventueel te wachten wanneer er auto’s de parking verlaten. Het bezwaar is ongegrond;
Veiligheid: Het bezwaar tegen de onveilige situatie die ontstaat door de inrit van de ondergrondse parking langsheen de Nassaustraat.
De toegankelijkheid van de (kleine) Nassaustraat voor een brandweerwagen of andere hulpdiensten komt in het gedrang wanneer in de toekomst minimaal 33, en hoogst waarschijnlijk meer voertuigen de straat in –en uitrijden. Ook wanneer langs beide zijden in de straat hoog wordt gebouwd kan dit mogelijks problemen geven voor het gebruik van ladderliften (brandweer en verhuiswagens).
De kans op een overslaande brand is reëel in een smalle steeg, bovendien is het in dit geval onmogelijk de overzijde te koelen met een andere autopomp. Giftige rook blijft in deze steeg hangen.
Beoordeling:
De brandweer en de verkeerspolitie die in dit dossier om advies werden gevraagd, geven een voorwaardelijk gunstig en gunstig advies voor deze aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;
Milieu & leefbaarheid :
Geluidsoverlast en luchtvervuiling: Het bezwaar tegen het grote aantal verkeersbewegingen bij het in een uitrijden van de parking en de geluidsoverlast en luchtvervuiling die dit met zich zal meebrengen.
De beperkte breedte van de straat laat vlot binnen- en buitenrijden van de parking niet toe. Omdat de draaicirkel voor de wagens beperkt is en de bestuurders nog rekening moeten houden met het obstakel van een elektriciteitskast en een lantaarnpaal, is het zeer waarschijnlijk dat de wagens meerdere bewegingen moeten uitvoeren om de garage te kunnen in-en/of uitrijden. Hierdoor zal de negatieve impact en de duur van de verkeersbewegingen groter zijn en tevens de nodige geluidsoverlast en luchtvervuiling met zich meebrengen.
Het wordt zeker zeer problematisch wanneer er op hetzelfde tijdstip meerder wagens zowel de ingang en de uitgang van de garage wensen te gebruiken of de straat wensen in of uit te rijden. 2 wagens kunnen er elkaar niet kruisen. Het zal een impact hebben op het doorgaand verkeer in de grote Nassaustraat. De wagens zullen moeten wachten op de in- en uitrijdende wagens van de parkeergarage.
Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit die in dit dossier om advies werd gevraagd, geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Deze is van mening dat de straat breed genoeg is om elkaar bij lage snelheid te kruisen, en om eventueel te wachten wanneer er auto’s de parking verlaten. Het bezwaar omtrent mogelijke geuroverlast en luchtvervuiling betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond;
Hinder voor horeca: Het bezwaar tegen het grote aantal verkeersbewegingen naast een horecazaak bij het in een uitrijden van de Nassaustraat om de parking te bereiken.
Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke hinder betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond;
Onveiligheidsgevoel: Het bezwaar tegen de locatie van inrit.
De toegang tot de parkeergarage komt pal tegenover de grote ramen van de leefruimtes van de bestaande appartementen op het gelijkvloers en de eerste verdieping en zullen hier dagelijks lichthinder van ondervinden (veroorzaakt door de koplampen van uitrijdende auto’s).
Het risico van een inrijdend voertuig doorheen de grote ramen van de leefruimte op het gelijkvloers aan de overzijde is reëel; de voertuigen komen van een helling, moeten hiervoor versnellen. Een grote auto zal sowieso problemen ondervinden bij het in en uitrijden.
Het is denkbaar dat bij een verkeerde inschatting van de bestuurders, zij het gebouw zullen raken en schade zullen toebrengen aan het gebouw en mijn grote woonkamerraam.Deze vrees zorgt voor een tot nu toe onbestaand onveiligheidsgevoel
Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke hinder en de vrees voor mogelijke schade ten gevolge van een verkeerde inschatting van bestuurders en het mogelijk hieruit vloeiende onveiligheidsgevoel betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. De stedelijke dienst Mobiliteit die in dit dossier om advies werd gevraagd, geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Deze is van mening dat de straat breed genoeg is om elkaar bij lage snelheid te kruisen, en om eventueel te wachten wanneer er auto’s de parking verlaten. Uiteraard zal de situatie voor enkele omwonenden wijzigen. Het bezwaar is ongegrond;
Luchtvervuiling: Het bezwaar tegen de ventilatiemonden van de ondergrondse parking die uitkomen in de straat wat een verslechtering van de luchtkwaliteit in de steeg tot gevolg zal hebben.
Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke hinder betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Niettegenstaande bovenstaande moet de uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen, conform de bouwcode, bovendaks gebeuren. Het bezwaar is deels gegrond.
Inplanting: het bezwaar tegen de inplanting van het gebouw in de Nassaustraat op 5 meter van de overliggende gevel.
Er is in het verleden steeds gecommuniceerd dat er een open ruimte zou zijn waar nu het appartementsgebouw Nassaustraat 30 is opgetrokken. Nu deze open ruimte is ingenomen door het appartementsgebouw Nassaustraat 30 lijkt het niet
meer opportuun om nog een gebouw op te trekken van 6 bouwlagen aan de overzijde in deze smalle straat.
In het huidige stadsplan, te vinden op Antwerpen.be, wordt geïnsinueerd dat er geen gebouw aan de zijde van de Nassaustraat wordt opgetrokken maar een achterbouw van de Sint-Laureiskaai welke meer naar achter gelegen is en niet tegen de straatzijde wordt ingepland. (huisnr 12)
Bij aankoop van de appartementen aan de overzijde en bij het voorstel van het “Eilandje” aan de omwonenden in 2008 stond enkel een appartementsblok aan de Sint-Laureiskaai, met achteraan een groene zone aangegeven. Er werd zelfs uitdrukkelijk gesteld dat er voor meer groen in de omgeving zou worden gezorgd.
Beoordeling: Het gebouw wordt voorzien op de rooilijn en bouwt hiermee op een correcte manier het bouwblok af. Het bezwaar is ongegrond;
Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht op het MAS en de dokken door de bouw van een 7 bouwlagen hoog volume langsheen de Sint-Laureiskaai.
Er werd op aangeven van het weigeringsbesluit van 8 maart 2018 van de deputatie beoordeeld dat het voorgestelde volume langsheen de Sint-Laureiskaai te hoog is.
Beoordeling: Het advies van de deputatie werd niet gevolgd. De stadsbouwmeester die in dit dossier om advies werd gevraagd is van oordeel dat, gezien de breedte van het perceel, bebouwing van 7 lagen aanvaardbaar is aan de Sint-Laureiskaai en stelt hierbij dat het Eilandje zich kenmerkt door de nevenschikking van verschillende gebouwtypes binnen een bouwblok. Deze gebouwen zijn zelfstandig afleesbaar en hebben een maximale hoogte van 6+1 terug liggende laag. Dit gebouw is onderdeel van een bouwblok, maar ook een gevel van het dok en staat als dusdanig in relatie met de overzijde of de gebouwen gelegen langsheen de Sint-Aldegondiskaai en Godefriduskaai. Op basis van bovenstaande argumentatie werd een afwijking op de harmonieregel beargumenteerd.
Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, de hoogte van het volume of het beperktere uitzicht brengt echter de woonkwaliteit niet in het gedrang. Het bezwaar is deels gegrond;
Financiële impact:
Waardevermindering eigendom: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht en de daarmee verband houdende waardevermindering.
Voor het aangrenzende pand gelegen, Nassaustraat 34-36 werd in 2015 een vergunning tot de oprichting van een dakterras. Dit dakterras werd vergund onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de balustrade uitgevoerd diende te worden in glas, dit om het zicht vanop het MAS niet te verstoren en tevens als verwijzing naar het glas en de glazen balustrade van het MAS zelf. Er mocht evenmin een bijkomende verdieping opgericht worden voor de oprichting van dit terras. Bijgevolg diende de aanvrager te voorzien in een dure oplossing met dakluik. De investering van de volledige glazen balustrade en het dakluik werden aldus geplaatst in functie van de transparantie en harmonie met de omgeving. Wanneer de voorliggende aanvraag vergund wordt, en derhalve een zeer groot appartementencomplex van zeven bouwlagen wordt gerealiseerd dat (zeker twee bouwlagen) hoger komt dan het vergunde dakterras (en hoger dan de omliggende bebouwing), dan wordt deze hele investering volstrekt nutteloos en wordt afbreuk gedaan aan de uitgangspunten die gehanteerd werden bij het verlenen van de vergunning voor het dakterras.
Het uitzonderlijke zicht vanop het dakterras maakte namelijk een belangrijke factor tot aankoop van het pand uit. Dit zicht zou verdwijnen bij de bouw van een zeven bouwlagen tellende appartementsgebouw waardoord de waarde van het pand zal afnemen.
Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke waardevermindering betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten waardevermindering zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond;
Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project zal de waarde van het overliggende eigendom verminderen.Het rustige karakter van de woningen zal door het geplande project verdwijnen. De appartementen met terrassen gelegen Nassaustraat 30 worden verkocht als meerwaarde. Deze zal komen te vervallen doordat het gebruik ervan geschonden wordt omwille van gebrek aan privacy.
Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke waardevermindering betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten waardevermindering zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond;
Tegenstrijdigheden met geldende wetgeving
Harmonie: het bezwaar dat het gebouw, strijdig met het RUP, niet in harmonie is met de omgeving.
De projectsite maakt deel uit van een straatwand langsheen de Sint-Laureiskaai. De bestaande gebouwen langsheen deze straatwand bestaan telkens uit 3 bouwlagen, met een hoge gelijkvloerse bouwlaag. Aan de Sint-Laureiskaai vormen de zeven geplande bouwlagen een duidelijke breuk met de daklijn van de omgeving. Net voor de ingang van een prestigieus gebouw als het MAS kan dit zeker niet de bedoeling zijn.
Het kwestieuze gebouw zal aldus met minstens drie volledige bouwlagen uittorenen boven de bestaande aanpalende gebouwen. In die omstandigheden kan er bezwaarlijk nog sprake zijn van een harmonieuze aansluiting op de onmiddellijke omgeving
In de beschrijvende nota wordt geopperd dat nieuwbouwprojecten de bestaande schaal van de huidige omliggende bebouwing dienen te respecteren, waarbij de bestaande pakhuizen als maatgevend omschreven zouden worden, maar dat kan niet ingepast worden in de harmonieregel van het RUP ‘Eilandje’ die immers voorschrijft dat bij voorrang moet gekeken worden naar de aangrenzende gebouwen of naar de straatwand.
Beoordeling: De deputatie stelde in haar weigeringsbesluit van 8 maart 2018 het volgende: In het verlengde van de Sint-Laureiskaai bevindt zich de Napoleonkaai. Hier bevindt zich ook een gebouw van 6 bouwlagen en een inspringende bovenste bouwlaag. Bij dit gebouw wordt geen gebruik gemaakt van een verhoogd gelijkvloers, waardoor het aangevraagde ook de bouwhoogte van dit gebouw zal overstijgen. Bovendien is ook dit gebouw een uitzondering in het straatbeeld waardoor het niet op redelijke wijze als referentiebeeld voor de projectsite kan worden gehanteerd.
Bijgevolg wordt gesteld dat het project het harmonieuze geheel van de straatwand Iangsheen de Sint-Laureiskaai overstijgt.
Dit standpunt van de deputatie wordt door de omgevingsambtenaar gevolgd waardoor de aanvraag geadviseerd wordt te weigeren. Het bezwaar is gegrond.
Overschrijding maximaal toelaatbare oppervlakte: Het bezwaar tegen het overschrijden van de in het RUP vermelde maximaal toelaatbare oppervlakte voor de commerciële functies op het gelijkvloers. Dit voorschrift dient volgens de bezwaarindiener, conform artikel 0.1 van het RUP ‘Eilandje’, niet perceelsgewijs, doch projectgewijs worden toegepast. Het feit dat een bepaald project meerdere percelen omvat, kan aldus niet als vrijgeleide worden aangegrepen om de hierboven vermelde maximaal toelaatbare oppervlaktes te omzeilen door deze oppervlakte per afzonderlijk perceel te bekijken. Het voorgaande werd ook expliciet overwogen in de weigeringsbesluit van de Deputatie d.d. 8 maart 2018.
Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Deze is van mening dat er geen relatie is tussen het commercieel gelijkvloers aan de zijde van de Sint-Laureiskaai en het commercieel gelijkvloers langsheen de Nassaustraat. Het bezwaar is ongegrond.
Overschrijding bouwdiepte: Het bezwaar tegen het overschrijden van de in het RUP vermelde maximaal toegelaten bouwdiepte op het gelijkvloers
Met de voorliggende aanvraag wordt een project aangevraagd dat op het gelijkvloers een bouwdiepte van maar liefst 29,60 meter heeft. Het terrein dat wordt begrensd door de Sint-Laureiskaai enerzijds en het Nassaustraatje anderzijds wordt op het gelijkvloers over de volledige bouwdiepte bebouwd. Bovendien verwijst de bezwaarindiener dat de toegelaten bouwdiepte volgens het RUP op een welbepaalde locatie in de eerste plaats aan de hand van de harmonieregel dient te worden bepaald.
Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Deze stelt dat het terrein gelegen is tussen twee straten. De toegelaten bouwdiepte mag bijgevolg bekeken worden vanaf de rooilijn van elk van deze straten. M.b.t. de harmonieregel dient opgemerkt dat het naastliggende pand (nr 8 en 9), gekend als “de burgerij” over de volledige hoogte over de volledige diepte bebouwd is. Er bezwaarlijk kan gesteld worden dat de bouwdiepte van het pand rechts (nr 13) de kenmerkende bouwdiepte is. Het bezwaar is ongegrond.
Overschrijding bouwdiepte: Het bezwaar tegen het overschrijden van de in het RUP vermelde maximaal toegelaten bouwdiepte op de verdieping.
Bezwaarindieners stellen immers vast dat op de plannen tussen verdiepingen 0 en +1 nog steeds een buitentrap voorzien wordt die ver buiten de 14 meter bouwdiepte voor de verdiepingen valt
Het betreft bovendien duidelijk een naar gebruik en volumetrie ’volwaardige’ trappenconstructie, die bovendien toegang moet verlenen tot het dakterras en een verbintenis vormt tot de appartementen aan de Nassaustraat. Het is dus, gelet op de ruimtelijke impact als verbindend element, geen loutere brandladder, die nog buiten de voorziene 14m kan worden geplaatst. Dit betekent dus dat de vastgelegde bouwdiepte wordt overschreden en daarmee ook de vloer/terreinindex die daar onlosmakelijk mee samenhangt, wat overigens uitdrukkelijk bevestigd werd op blz. 7 van het deputatiebesluit dd. 8 maart 2018.
Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Deze verklaart zich niet akkoord met het standpunt van de deputatie. De trap is als constructie volledig gelegen binnen het toelaatbare volume van het gelijkvloers. Verder wijst niets in het dossier er op dat de verbinding met het de terrassen aan de Nassaustraat een ander gebruik zal kennen waardoor de trap wel degelijk dient gezien als vluchttrap. Verder wijst geen van bovenstaande punten aan dat de V/T zou zijn overschreden. Het bezwaar is ongegrond.
Overschrijding bouwdiepte: Het bezwaar tegen het overschrijden van de in het RUP vermelde maximaal toegelaten bouwdiepte op het verdiepingen door het voorzien van uitpandige terrassen tegen de achtergevel voorbij de 14 meter.
Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Deze stelt dat uitpandige terrassen, aangezien zij als constructie niet afsteunen op het maaiveld niet tot het bouwvolume worden beschouwd, bijgevolg niet binnen de toelaatbare bouwdiepte dienen te vallen. Het bezwaar is ongegrond.
Overschrijding bouwdiepte: Het bezwaar tegen het niet correct afbouwen naar het naastgelegen ondiepe inventarispand.
Uit de plannen in het aanvraagdossier blijkt dat het gebouw aan de zijde van de Sint-Laureiskaai verspringt ter hoogte van de achtergevel op het vlak van de bouwdiepte, maar dat deze verspringing helemaal niet gebeurt met toepassing van de 45°-regel, ofschoon zulks uitdrukkelijk als voorwaarde bij de voorbesprekingen van de vorige
aanvraag (die qua concept en omvang dezelfde is als de huidige aanvraag) werd geconcipieerd en dus ook op heden nog moet worden nageleefd.
Uit de plannen blijkt immers dat de (eerste) uitsprong van de achtergevel van het gebouw aan de zijde van de Sint-Laureiskaai ten opzichte van het rechtsaanpalende gebouw (café Batavier) een hoek maakt die veel groter is dan 45° (veeleer gaat het om ± 60°).
De Antwerpse Bouwcode bepaalt op gelijkaardige wijze dat bovengrondse geveluitsprongen moeten begrepen zijn tussen twee verticale vlakken onder een hoek van 45° ten opzichte van elke erfscheiding en de kroonlijst, en dat ze bijkomend in geen geval een negatieve invloed mogen hebben op het gebruik en de bezonning van naast-of onderliggende woongelegenheden en buitenruimte (zie artikel 13, §3).
Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Het bezwaar is gegrond.
Geen invulling gelijkvloers: Het bezwaar tegen het niet vermelden van de effectieve invulling van het gelijkvloers.
Het lijkt dat vergunningsaanvrager de bepalingen uit het RUP wenst te omzeilen door
bewust zeer vaag te blijven over de bestemming van het gelijkvloers. Het begrip ‘commerciële ruimte’ is geen ‘hoofdfunctie’ in de zin van het besluit betreffende de vergunningsplichtige functiewijzigingen. Het is dan ook niet duidelijk of het de bedoeling is om kantoren, dan wel diensten, dan wel horeca, bars, restaurants of winkels te voorzien. Dit is uiteraard wel van belang voor de beoordeling van de hinder en de parkeerdruk, waarover bezwaarindiende partijen (en de vergunning-verlenende overheid) zich thans niet kunnen uitspreken.
Beoordeling: Het bezwaar omtrent het niet specifiëren van de gewenste bestemming De aanvrager diende de bestemming duidelijk te benoemen cfr het uitvoeringsbesluit,
Het begrip ‘commerciële ruimte’ is immers geen ‘hoofdfunctie’ volgens de codex en kan bijgevolg niet vergund worden. Het is hierdoor inderdaad onmogelijk de te verwachten hinder in te schatten en te beoordelen. Hierom werd het college geadviseerd de aanvraag te weigeren. Het bezwaar is gegrond.
Woonkwaliteit
woonkwaliteit: Het bezwaar tegen het ontbreken van voldoende woonkwaliteit in de éénzijdig geöriënteerde appartementen op de 2de en 3de verdieping van het gebouw langs de Nassaustraat.
In de weigeringsbeslissing dd. 8 april 2016 werd uitdrukkelijk gevraagd om het aantal enkelzijdig gerichte woonentiteiten te beperken in aantal, waarbij werd overwogen dat doorzonwoningen doorgaans meer woonkwaliteit bieden dan enkelzijdig gerichte appartementen. Daarbij werd benadrukt dat de Naussaustraat eerder een steeg is dan een eigenlijke straat, waardoor enkelzijdige appartementen op die locatie onvoldoende leefkwaliteit bieden naar licht en bezonning. Er werd geconcludeerd dat enkelzijdig gerichte appartementen niet geschikt waren als typologie aan de zijde van de Nassaustraat binnen een nieuwe ontwikkeling met dit potentieel (bijlage 1, blz. 14/19).
Uit het aanvraagdossier blijkt echter dat de vergunningsaanvrager nog steeds dezelfde typologie van de enkelzijdig gerichte appartementen heeft geïmplementeerd aan de zijde van de Nassaustraat. Zo zijn er op het gelijkvloers weliswaar twee en op de vierde verdieping één doorzonappartement(en) voorzien, maar op de tweede en derde verdieping zijn nog steeds maar liefst acht enkelzijdig gerichte appartementen ingetekend.
Het loutere feit dat er nu acht enkelzijdig gerichte appartementen zijn in plaats van twaalf in de vorige aanvraag, doet vanzelfsprekend geen afbreuk dat de leefkwaliteit op de tweede en derde verdieping aan de zijde van de Nassaustraat nog steeds onvoldoende is naar licht en bezonning.
Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Het bezwaar is gegrond
Privacy: Het bezwaar tegen het ontbreken van privacy door het voorzien van enkelzijdig gerichte appartementen op 5 meter afstand van de woonruimten van het appartement aan de overzijde van de straat.
Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om te oordelen of de aanvraag ruimtelijk aanvaardbaar is. Zowel de verblijfsruimten als de terrassen bevinden zich hierdoor op slechts 5 meter van de terrassen en verblijfsruimten van de appartementen aan de overzijde. Het is correct dat dit naar privacy bezwaarlijk een aanvaardbare situatie kan worden genoemd. De aanvraag wordt om deze reden dan ook geadviseerd te weigeren. Het bezwaar is gegrond.
Overlast: Het bezwaar tegen de mogelijke overlast voor de bewoners ten gevolge van een mogelijke commerciële activiteit in de Nassaustraat. Commerciële
activiteiten in het Nassaustraatje zouden het rustige karakter van de woonomgeving doen verdwijnen.
Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke overlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.
Manipulatie:
Niet correcte weergave bouwhoogte: het bezwaar tegen het vermelden van foutieve hoogtematen met het oog op het maskeren van de overdreven bouwhoogte.
Om de overdreven bouwhoogte te maskeren lijkt het er sterk op dat de vergunnings-aanvraag volstrekt gemanipuleerd werd om zo de vergunning te kunnen verkrijgen. De weergegeven bestaande toestand komt niet overeen met de werkelijk bestaande toestand. Er wordt gedaan alsof het aanpalende pand gelegen, Nassaustraat 34-36, een bouwhoogte heeft van 24,41 meter terwijl deze in werkelijkheid slechts 17,19 meter bedraagt. De bouwhoogte van het voorliggende project bedraagt vooraan 31,47 meter en achteraan 24,84 meter. Op die manier doet men het voorkomen alsof het gebouwencomplex van huidige vergunningsaanvraag beperkt hoger is dan de bestaande toestand, terwijl het verschil wel degelijk aanmerkelijk is en een serieuze impact heeft op de situatie van de geburen.
Dit maakt dan ook een vorm uit van bewuste fraude, manipulatie en zelfs valsheid in
openbare geschriften met de bedoeling om de vergunningverlenende overheid te misleiden op een punt waarvan men weet dat het in deze omstandigheden van doorslaggevend belang is voor het aanliggende perceel.
Door de onduidelijke weergave van de impact van de nieuwe situatie op de bestaande
situatie, loopt de overheid ook cruciale, nuttige of noodzakelijke informatie mis zodat bezwaarlijk kan voorgehouden worden dat met de nodige kennis van zaken geoordeeld en beslist kan worden.
Beoordeling: Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. Het bezwaar omtrent het vermoeden tot manipulatie betreft niet aantoonbare elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. In de aanvraag werden de passen, omwille van het pasverschil tussen de Sint-Laureiskaai en de Nassaustraat, aangegeven ten opzichte vanaf het TAW-peil.
Het bezwaar is ongegrond.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2018143936 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
BVBA D²N sustainable projects met als adres Baillet-Latourlei 127 te 2930 Brasschaat |
|
Ligging van het project: |
Sint-Laureiskaai 10-12 te 2000 Antwerpen |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 1sectie A nr. 2435A |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
het bouwen van 2 meergezinswoningen met handelsgelijkvloers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 20171568 : weigering voor het bouwen van een appartementsgebouw met commercieel gelijkvloers en ondergrondse parkeergarage
Laatst vergunde toestand
- niet van toepassing.
Bestaande toestand
- het terrein is braakliggend;
- de gevelbreedte is 21,6 meter;
- langs de Sint-Laureiskaai staat er een muur van ongeveer 3 meter hoog met dichtgemetselde rondbogen;
- het perceel loopt over een diepte van 43,5 meter door tot aan de Nassaustraat;
- aan de Nassaustraat is het perceel afgebakend door een muur die parallel met de straat doorloopt tot aan de Bataviastraat;
- gezien vanaf de Sint-Laureiskaai springt het perceel een 3,5 meter naar links in op ongeveer 8,7 meter van de Nassaustraat.
Inhoud van de aanvraag
- het betreft het bouwen van 2 meergezinswoningen met handelsgelijkvloers aan de Nassaustraat en de Sint-Laureiskaai;
- het volledige perceel wordt over 2 niveaus onderkelderd;
- Sint-Laureiskaai:
- Nassaustraat:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
AQUAFIN NV |
27 december 2018 |
29 januari 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
27 december 2018 |
22 januari 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Fluvius System Operator |
27 december 2018 |
22 januari 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
lokale politie/ verkeerspolitie (LP/VK/SE) |
27 december 2018 |
17 januari 2019 |
Geen bezwaar |
|
PROXIMUS |
27 december 2018 |
4 januari 2019 |
Gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
autonoom gemeentebedrijf vastgoed en stadsprojecten Antwerpen |
27 december 2018 |
22 januari 2019 |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
27 december 2018 |
27 december 2018 |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
27 december 2018 |
11 januari 2019 |
|
stadsbeheer/ vastgoed/ ontwikkeling/ bouwprojecten |
27 december 2018 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
27 december 2018 |
15 januari 2019 |
|
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ archeologie |
27 december 2018 |
8 januari 2019 |
|
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg |
27 december 2018 |
29 januari 2019 |
|
stadsontwikkeling/ ontwerp en uitvoering/ ontwerpers |
27 december 2018 |
7 januari 2019 |
|
stadsontwikkeling/ team stadsbouwmeester |
27 december 2018 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel en zone voor publiek domein-art. 7.
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:
Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de directe omgeving en wijkt hierdoor strijdig met het RUP af van de harmonieregel. Deze stelt dat er bij voorrang moet gekeken worden naar de aangrenzende gebouwen of naar de straatwand.
Voorliggende aanvraag werd hierom voorafgaandelijk voorgelegd aan de welstands-commissie. Na een ongunstig advies op 18 november 2016 werden de plannen aangepast aan de opmerkingen van de welstandscommissie en opnieuw voorgelegd op 20 januari 2017 waar het gunstig beoordeeld werd.
De stadsbouwmeester is van oordeel dat, gezien de breedte van het perceel, bebouwing van 7 lagen aanvaardbaar is aan de Sint-Laureiskaai en stelt hierbij dat het Eilandje zich kenmerkt door de nevenschikking van verschillende gebouwtypes binnen een bouwblok. Deze gebouwen zijn zelfstandig afleesbaar en hebben een maximale hoogte van 6+1 terug liggende laag. Voorkomen dient te worden dat dit zich verder gaat uiten als één aaneengesloten wand van deze maximale hoogte.
Dit gebouw is onderdeel van een bouwblok, maar ook een gevel van het dok en staat als dusdanig in relatie met de overzijde of de gebouwen gelegen langsheen de Sint-Aldegondiskaai en Godefriduskaai. Op basis van bovenstaande argumentatie kan een afwijking op de harmonieregel beargumenteerd worden.
Strijdig met artikelen 24 en 25 van de verordening toegankelijkheid werd opgemerkt dat, er voor of achter elke toegang of deur waarop dit besluit van toepassing is, geen voldoende grote draairuimte aanwezig is. Bovendien is er naast deze deuren ook geen voldoende grote opstelruimte naast de deur aanwezig aan krukzijde.
In de checklist toegankelijkheid wordt een motivering tot afwijking toegevoegd.
Deze afwijking kan op basis van artikel 30 van de verordening worden toegestaan door ook de deuren naar de sassen voor de afvalbergingen te voorzien van een automatische deur. Bij een eventuele vergunning moet dit in voorwaarde worden opgelegd.
In het sas (traphal) naar het sas van de afvalberging langsheen de Sint-Laureiskaai is eveneens aanpasbaar door de deur naar het sas naar de afvalberging toegankelijk te maken vanuit de lifthal, wat bij een eventuele vergunning in voorwaarde kan worden opgelegd.
Functionele inpasbaarheid:
Het pand is gelegen in afgebakende strategische horecakern Eilandje. De ontwikkeling omvat twee gelijkvloerse commerciële ruimten (van 200 m² en 270 m²). Op deze locatie is commerciële activiteit gunstig te beoordelen, gelet op het principe van clustering. Er is echter nog geen duidelijke stedenbouwkundige functie gekozen; we gaan er vanuit dat met commerciële functie zowel detailhandel als reca bedoeld wordt. Maar ook kantoor kan in principe beschouwd worden als een commerciële ruimte. Een precieze aanduiding van de finale invulling zal daarom ook nog stedenbouwkundig moeten bepaald worden in een latere fase.
De commerciële ruimte aan de Sint-Laureiskaai ligt strategisch zeer goed en zichtbaar naast bestaande commerciële ruimten zoals De Burgerij. Ook vanaf het MAS en de stroom passanten over de Nassaustraat en Hanzenstedenplaats is er een goede zichtbaarheid. De ruimte heeft een groot commercieel potentieel. Zowel de functies detailhandel als reca zijn hier gepast.
Daarentegen is de achterliggende commerciële ruimte in de zeer weinig gebruikte zijsteeg van de Nassaustraat niet positief te beoordelen vanuit ruimtelijk-economisch oogpunt. Bijgevolg zullen de functies detailhandel en reca hier, bij een eventuele vergunning, uitgesloten worden van vergunning.
De aanvrager dient de functie van de gelijkvloerse commerciële ruimten duidelijk te benoemen. Het begrip ‘commerciële ruimte’ is geen reglementaire ‘hoofdfunctie’ volgens de geldende regelgeving en kan bijgevolg op dergelijke vage aanduiding niet gunstig beoordeeld worden. Het is hierdoor immers onmogelijk de te verwachten hinder in te schatten of te beoordelen.
Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) en de beleidsrichtlijn ’parkeren’ goedgekeurd door het college op 10 november 2016 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 33 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt volgens de bouwcode bepaald op de oppervlakte van de woningen. 4 appartementen < 60m² met parkeernorm 1.05 --> 4 x 1.05 = 4.2 5 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 --> 5 x 1.2 = 6 13 appartementen > 90m² met parkeernorm 1.35 -->13 x 1.35 = 17.55 Voor wonen is de parkeerbehoefte volgens de bouwcode 28 (4.2 + 6 + 17.55 = 27.75 -->28).
Voor de commerciële ruimte van +-300m² moet volgens de bouwcode geen bijkomende parkeerplaatsen voorzien worden. 200m² kantoren met parkeernorm 1.1/100m² -->200m² x 1.1/100m² = 2.2--> 2
In het RUP worden echter een maximum parkeernormen opgelegd.
Voor wonen is in het RUP de maximumparkeernorm 1.5 per woning. Voor wonen mogen volgens het RUP maximum 33 parkeerplaatsen voorzien worden. (22 x 1.5 = 33) Gezien de norm van de bouwcode een minder strenge norm oplegt, wordt voor wonen de parkeerbehoefte volgens de bouwcode gehanteerd.
Aangezien een commercieel gelijkvloers zowel detailhandel, reca, diensten als kantoren kan inhouden moet de maximale parkeernorm voor alle mogelijke invullingen worden berekend. Voor detailhandel en voor reca is in het RUP een maximumnorm van 0 opgenomen. Voor het gelijkvloers mogen volgens het RUP geen parkeerplaatsen voorzien worden, wanneer deze als detailhandel of reca worden ingericht. Voor kantoren en diensten is in het RUP een maximumnorm van 1 per 100 m2 opgenomen. Voor het gelijkvloers mogen volgens het RUP maximum 5 parkeerplaatsen (470m² x 1/100m² = 4,7 --> 5) voorzien worden, wanneer deze als kantoren of diensten worden ingericht.
De maximale werkelijke parkeerbehoefte is 33 (= 28 + 5). |
|
De plannen voorzien in 31 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. |
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 31. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van meer parkeerplaatsen niet toe. |
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 15 december 2014. In deze aanvraag is dit van toepassing op 2 plaatsen. |
Ontsluiting/bereikbaarheid:
De parking wordt ontsloten via de Nassaustraat.
De inrit naar de parking is te smal om 2 auto’s te laten kruisen. Er wordt een verkeerslicht voorzien zodat auto’s niet tegelijk kunnen in- en uitrijden.
Fietsvoorzieningen:
Voor wonen wordt het aantal fietsenstallingen bepaald op basis van het aantal slaapkamers.
8 appartementen met 1 slaapkamer --> 8 x 2 = 16
9 appartementen met 2 slaapkamers --> 9 x 3 = 27
5 appartementen met 3 slaapkamers -->5 x 4 = 20
Voor wonen moeten 63 fietsenstallingen voorzien worden. (16 + 27 + 20 = 63)
Voor de commerciële ruimte moeten,
indien diensten, handel of reca, moeten fietsenstallingen voorzien worden voor bezoekers en personeel.
Personeel --> 470 m² x 0.6/100m² = 2,82 --> 3
Bezoekers --> 470 m² x 2/100m² = 9,4 --> 9
Indien kantoren moeten fietsenstallingen voorzien worden voor personeel
470 m² x 1,25/100m² = 5,875 --> 6
Gezien het de functie van het gelijkvloers niet duidelijk is nemen we het slechtste scenario.
In totaal moeten 75 fietsenstallingen voorzien worden.(= 63 + 3 + 9)
Er worden 68 fietsenstallingen ingericht in de ondergrondse parking.
Deze volstaan voor de bewoners en het personeel.
Bezoekers van de commerciële ruimte kunnen hun fiets op openbaar domein stallen.
De fietsenstalling is bereikbaar via dezelfde toegangshelling als deze voor auto’s. Er is een trap voorzien in het midden van de helling.
Het verkeerslicht zal ook werken voor fietsers zodat ze niet tegelijk met auto’s de parking in- of uitrijden.
Laden en lossen:
Laden en lossen zal gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.
De dienst mobiliteit geeft voorwaardelijk gunstig advies. Indien deze aanvraag vergund zou worden waren dit de voorwaarden:
- Het verkeerslicht aan de parking moet ook werken voor fietsers zodat ze niet tegelijk met auto’s de parking in- of uitrijden.
- Laden en lossen voor de commerciële ruimte moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:
De aanvraag betreft het bouwen van een ondergrondse parking, een commercieel gelijkvloers en twee appartementsgebouwen, één langsheen de Sint-Laureiskaai en één langsheen de achtergelegen Nassaustraat. Aan de zijde van de Sint-Laureiskaai wordt een volume van 7 bouwlagen voorzien, aan de zijde van de Nassaustraat 5 bouwlagen. Op het gelijkvloers blijft een binnentuin ter grootte van 20% van de perceelgrootte onbebouwd. Op de verdiepingen is het bouwvolume aan beide zijdes maximum 14 meter diep. De uitpandige terrassen aan de appartementen kijken uit op deze binnentuin. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.
Visueel-vormelijke elementen:
Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving is heel gedifferentieerd.
De straatgevels worden uitgevoerd in rood genuanceerd metselwerk in combinatie met schrijnwerk in een bronzen koperachtige tint, die het industriële karakter verder benadrukt. De dorpels en deklijsten zullen worden uitgevoerd in
elementen in architectonisch beton, de doorvalbeveiligingen zal worden voorzien in spijlenhekwerken dewelke worden uitgevoerd in een donker bronzen kleurstelling.
De gevel is helder en rigide opgebouwd, kenmerkend voor de bestaande bebouwing op het Eilandje. Het geheel is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Cultuurhistorische apecten:
Bewaard restant van de eenheidsbebouwing in neoclassicistische stijl van het voormalige Nassauplein, naar een ontwerp door stadbouwmeester Pierre Bruno Bourla uit 1823, uitgevoerd in 1824. Het betrof een volkomen symmetrisch, stedenbouwkundig geheel met eenvormige pleinwanden in de as van de Nassaubrug, over de verbindingsgeul tussen het Bonapartedok en het Willemdok. Dit was aan de west- en oostzijde samengesteld uit twee parallelle pleinwanden met een breed middenrisaliet en afgeschuinde hoeken aan kaaizijde, en aan de noordzijde door een vrijstaand paviljoen in de as van de straat. Dit laatste verdween al in 1867-1868 voor het doortrekken van het tracé tot het nieuw gegraven Kattendijkdok, de huidige Nassaustraat. Beide pleinwanden zijn slecht gedeeltelijk bewaard, de meeste panden bovendien grondig verbouwd. Het afgeschuinde hoekcomplex Sint-Laureiskaai en Nassaustraat, een perceel aangekocht en bebouwd door de katrolmaker François Forceville, is als enige nog vrijwel intact. De rooilijn met brede afgeschuinde hoek en uitspringend pand aan beide zijden van de Nassaustraat, markeert de aanleg van het voormalige Nassauplein.
Bewaard hardstenen straatnaambordje met opschrift "Nassauplein - Place Nassau". Aan zijde Sint-Laureiskaai wordt het complex geflankeerd door de gedichte arcade van de gesloopte kaaibebouwing, die echter niet samen met het Nassauplein werd ontworpen.
Indien deze aanvraag vergund zou worden was dit de voorwaarde:
- De gedichte arcade, restanten van de gesloopte kaaibebouwing ter hoogte van het voormalige Nassauplein, dient gedocumenteerd voor sloop (historische duiding en onderzoek, optekening, fotoreportage)
Archeologische aspecten:
Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (922 m²) en ingreep in de bodem groter dan 100 m² (922 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.
De archeologienota werd ingediend door All-Archeo op 19/04/2017 en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 25/04/2017. Het bijhorende programma van maatregelen adviseert een archeologische werfbegeleiding van de uitgraving. De bouwheer dient m.a.w. verplicht een vervolgonderzoek uit te voeren. (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/2952).
De bouwheer voegde bij de aanvraag stedenbouwkundige vergunning de bekrachtigde archeologienota toe. Het Programma van maatregelen bestaat uit het uitvoeren van een archeologische begeleiding van de werken.
De dienst onroerend erfgoed geeft hierom een gunstig advies onder voorwaarde.
Indien deze aanvraag vergund zou worden waren dit de voorwaarden:
- De bouwheer voert het Programma van Maatregelen uit zoals opgenomen in de bekrachtigde archeologienota, met name een vlakopgraving (ID https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/2952).
- De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be)
- De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:
Strijdig met de verordening toegankelijkheid werd opgemerkt dat de draairuimte voor of achter de sommige deuren de zwaai van de deur overlapt. Dit is ontoelaatbaar, hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bij een vergunning moet worden opgelegd het sas te vergroten of de deur te verplaatsen zodat er geen overlap meer is. Dit moet bij een eventuele vergunning in voorwaarde worden opgelegd.
Strijdig met de bouwcode wordt opgemerkt dat de ventilatie van de parkeergarage uitkomt op straat en in het binnenhof . Dit is niet aanvaardbaar, hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook om deze reden ongunstig geadviseerd te worden.
Er dient opgemerkt dat er zowel op de tweede als op de derde verdieping langsheen de Nassaustraat twee éénzijdig georiënteerde wooneenheden worden voorzien die enkel licht en zicht kunnen nemen langsheen de straat. Hierbij dient opgemerkt dat de straat van gevel tot gevel slechts 5 meter breed is, bijgevolg zal er weinig licht en zicht zijn. Zowel de verblijfsruimten als de terrassen bevinden zich hierdoor op slechts 5 meter van de terrassen en verblijfsruimten van de appartementen aan de overzijde. Naar privacy toe kan dit bezwaarlijk een aanvaardbare situatie genoemd worden. De aanvraag dient dan ook om deze reden in tegenstelling met de weigering uit 2017 met betrekking tot de eenzijdig gerichte appartementen ongunstig beoordeeld te worden. In het kader van de visie op woonkwaliteit kunnen dergelijke eenzijdig gerichte appartementen vanuit goede ruimtelijke ordening niet meer aanvaard worden. Het lijkt aangewezen de indeling van de eerste verdieping over te nemen op de tweede en derde verdieping. Hier bevinden zich de slaapkamers aan de straatzijde en de woonruimtes zich aan de zuidgeoriënteerde patiozijde.
Bovendien dient vastgesteld te worden dat een heel aantal woonlegenheden in het voorliggend project door hun beperkte oppervlakte onvoldoende wooncomfort kunnen bieden.
Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.
Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van onderstaande punten:
- het niet definiëren van de functie op het gelijkvloers;
- het voorzien van de ventilatiemonden van de ondergrondse parking in de straat en in het binnenhof;
- het voorzien van weinig kwalitatieve éénzijdig georiënteerde wooneenheden op de tweede en derde verdieping aan de zijde van de Nassaustraat.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
29 november 2018 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
27 december 2018 |
|
Start openbaar onderzoek |
5 januari 2019 |
|
Einde openbaar onderzoek |
3 februari 2019 |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
11 april 2019 |
|
Verslag GOA |
20 maart 2019 |
|
naam GOA |
Brenda Dierckx |
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.