2019_CBS_04642 - Omgevingsvergunning - OMV_2019036434. Zurenborgstraat 53. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10 augustus 1951: toelating (18#28049) voor verbouwingswerken.

-          08 februari 1952: toelating (18#29081) voor verbouwingswerken en rioolaansluiting.

-          22 februari 2019: nog niet uitgevoerde vergunning (20183576) voor het uitbreiden van een eengezinswoning;

Vergunde toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          het gelijkvloers is ingericht met 4 garages en een inkomdeur voor de bovenliggende eengezinswoning;

-          de 1ste en 2de verdieping vormen samen een duplexwoning met 2 slaapkamers.

Huidige toestand

-          pand van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          het gelijkvloers is ingericht met 4 garages en een inkomdeur voor de bovenliggende eengezinswoning;

Gewenste toestand

-          pand van 4 bouwlagen onder plat dak met op het gelijkvloers;

-          het gelijkvloers ingericht met 4 garages;

-          de bovenliggende verdiepingen ingericht met 2 wooneenheden.

Inhoud van de aanvraag

-          er wordt 1 bouwlaag onder plat dak toegevoegd, ten opzichte van de vergunde toestand, tot een hoogte van 11m36;

-          op de 1ste verdieping wordt een studio voorzien van 53m² netto-vloeroppervlakte;

-          op de 2de en 3de verdieping wordt een duplex ingericht van 106m² netto-vloeroppervlakte met 2 slaapkamers;

-          één van de 4 gelijkvloerse garages wordt voorzien van een fietsenberging voor 3 fietsen;

-          de voorgevel wordt wit gekaleid en voorzien van antracietkleurig, aluminium buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: een gebouw met vier bouwlagen wijkt af van het kenmerkend beeld in de Zurenborgstraat;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de vierde bouwlaag is niet kenmerkend en zorgt voor verlies aan daglicht voor de aanpalende woning en tuin;
• artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: het bureau op de 2de verdieping ontvangt geen rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen: de noodzakelijke plaatsen voor fietsen zijn niet conform de inrichtingsprincipes van het artikel. De fietsstalplaatsen zijn niet kwalitatief bereikbaar;
• artikel 30 Autostal- en autoparkeerplaatsen: er wordt geen bijkomende parkeerplaats gecreëerd op eigen terrein;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De Zurenborgstraat wordt gekenmerkt door bebouwing met twee of drie bouwlagen onder de kroonlijst. De aangevraagde bebouwing met 4 bouwlagen wijkt dan ook af van het kenmerkende straatbeeld en is daarom in strijd met artikel 6 van de bouwcode, dat stelt dat alle bebouwing in harmonie moet gebeuren met de omgeving.

Het is tevens geen wenselijke plek om bijkomend bouwvolume toe te laten. Door de configuratie nabij de hoek met de Lange Leemstraat, sluit het gebouw aan op de achterzijde van de huizen langs de Lange Leemstraat, waar zich terrassen en tuinen bevinden. Een dermate grote uitbreiding, met een volwaardige vierde bouwlaag, heeft een grote nadelige invloed op de lichtinval en het uitzicht in de aanliggende tuin, het terras en de achtergevels van deze huizen en van de rechterbuur (het hoekgebouw) in het bijzonder. De aanvraag is daardoor ook strijdig met artikel 10 ‘inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte’ van de bouwcode.

Bovenstaande afwijkingen zijn op zich reeds voldoende grond om deze aanvraag te weigeren.

De aanvraag bevat een bureauruimte op de tweede verdieping zonder enige lichtinval. Zulke verblijfsruimte is strijdig met artikel 24 ‘minimale lichtinval en minimale luchttoevoer’ van de bouwcode en komt niet in aanmerking voor vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het aangevraagde bouwvolume houdt onvoldoende rekening met de aanpalende bebouwing. Het plaatsen van een vierde bouwlaag zorgt voor een onaanvaardbare hinder door de korte afstand van deze bijkomende bebouwing ten opzichte van de achtergevel van de rechterbuur. Door het optrekken van 4 bouwlagen tot op de achterste perceelsgrens, wordt een blinde scheidingsmuur gecreëerd van bijna 12 meter hoog die een duidelijk verlies van daglicht betekent in de aangrenzende tuin.

De zijgevel met raamopeningen bevindt zich op slechts 2,5 meter van de perceelsgrens. Dit neemt ten eerste op onredelijke wijze zicht weg van de buur. Daarnaast kan door deze korte afstand, de privacy van de buur onvoldoende gegarandeerd worden. Er wordt zelfs een terras voorzien op de 3de verdieping tot op de perceelsgrens, waardoor het uitzicht van de buur extreem verstoord wordt. Er wordt op geen enkel manier rekenschap gegeven van een goede, aanvaardbare aansluiting met de aanpalende buur, zodat deze aanvraag moet geweigerd worden. Een beperkt volume langs de linkerzijde, aansluitend op de linker buur, zou bespreekbaar kunnen zijn, mits rekening houdend met de opmerkingen betreffende licht, zicht en privacy van de omliggende woningen.

Woningtype en -grootte

Te behouden eengezinswoning
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Er zijn steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De toevoeging van een bijkomende woning op de eerste verdieping vermindert de bestaande kwaliteiten van de vergunde eengezinswoningen dermate waardoor het wijzigen van de eengezinswoning naar twee appartementen niet kan toegestaan worden. Daarenboven zijn de voorgestelde appartementen te klein om voldoende woonkwaliteit te kunnen garanderen.   

Oppervlakte t.o.v. aantal slaapkamers

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must omdat deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

De nieuwe woning heeft drie slaapkamers (de kinderliving wordt in dit oogpunt beschouwd als extra slaapkamer) en een oppervlakte van slechts 106m². Op een oppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 80 m²) kan hoogstens een tweeslaapkamerappartement herbergen.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde invulling van gelijkvloerse garages en een bovenliggende woonfunctie wordt behouden. De Zurenborgstraat is een typische woonstraat waardoor het project functioneel past binnen de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

Voor de bijkomende wooneenheid met 1 slaapkamer moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 wooneenheid met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er worden 3 fietsstalplaatsen voorzien in 1 van de 4 garages. In de laatste vergunning werd reeds één fietsenstalling in deze garage voorzien. Er is onvoldoende argumentatie om te kunnen stellen dat deze garage bij de nieuwe wooneenheid hoort. Bovendien is de zone voor fietsenstalling niet comfortabel te gebruiken. Als er een auto geparkeerd staat dan blijft er te weinig ruimte over om er met de fiets langs te gaan. Er moet minimum 1 meter vrije doorgang zijn naar de fietsstalplaatsen en achter elke fiets moet er een minimale vrije ruimte zijn van 1m70. 

De oplossing voor de fietsstalplaatsen kan daarom niet aanvaard worden. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de ontoelaatbare ruimtelijke hinder (privacy, licht, zicht) voor de aanpalende buren. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Verlies daglicht:Door de scheidingsmuur te verhogen met twee bijkomende bouwlagen op het bestaande gebouw, wordt de aanpalende tuin geconfronteerd met een blinde muur van 12 meter hoog. Dit leidt tot een belangrijke impact op het daglicht in deze tuin en de leefbaarheid van de woning met tuin. Dit is een ernstige verstoring van het evenwicht tussen de erven;

Beoordeling: Het is correct dat de verhoging van het bouwvolume en dus de scheidingsmuur met de aanpalende tuin een onevenredige last legt op het eigendom van de buren. De impact op daglicht en de algemene leefkwaliteit in de tuin is dermate groot en storend dat de aanvraag moet geweigerd worden. Het bezwaar is gegrond;

2.      Verlies van privacy:Vanuit de zijgevel, in het bijzonder vanuit de terrassen, is hinderlijke inkijk mogelijk in de aanpalende tuin en achtergevel van de buur. De voorziene schermen ten opzichte van de buur in nr. 55 zijn ontoereikend om inkijk bij de buur in nr. 371 te beletten;

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan verhinderen. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Voor de specifieke woning is de inkijk beperkt tot de gangbare situatie in een stedelijke context: de afstand tussen woning en het project is conform het Burgerlijk Wetboek. De terrassen zijn niet aanvaardbaar omwille van het onaanvaardbaar wegnemen van uitzicht en daglicht, visuele en ruimtelijke hinder, maar inzake privacy zijn zij stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het bezwaar is ongegrond;

3.      Onuitvoerbare vergunning:Volgens de bezwaarindiener is de inrichting van de terrassen strijdig met artikel 678 en volgende van het burgerlijk wetboek inzake zichten en lichten. Omdat een vergunning verleend wordt onder voorbehoud van burgerlijke rechten en deze rechten niet verleend worden door de buur, is de vergunning onuitvoerbaar en dus onwettig;

Beoordeling: In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard en bijgevolg ongegrond;

4.      Strijdigheid met de goede ruimtelijke ordening:het bezwaar tegen de aanvraag en de terrassen in het bijzonder als strijdig met de goede ruimtelijke ordening doordat  de visuele hinder dermate groot is voor de omwonenden;

Beoordeling: De inplanting van de bovenste bouwlaag houdt onvoldoende rekening met de aanpalende buren. De afstanden tot de perceelsgrenzen zijn te kort en zorgen daardoor voor een grote visuele en ruimtelijke last op de woningen van de buren, waardoor de woonkwaliteit van deze buren onaanvaardbaar geschaad wordt. Het bezwaar is gegrond.