2019_CBS_04676 - Omgevingsvergunning - OMV_2019022439. Zandvlietstraat 11. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22 november 1963: vergunning (18#45734) verbouwingswerken;

-          27 juli 2012: weigering (20123674) verbouwen van een pand van een winkelruimte tot gebedsruimte en aanpassen van drie bovenliggende appartementen;

-          22 maart 2013: vergunning (201378) regulariseren en verbouwen van een handelshuis tot appartementsgebouw en grondgebonden woning;

-          22 maart 2012:  proces verbaal met stakingsbevel (AN.66.LB.041486/2012 ) werken uitvoeren en het vermeerderen van het aantal wooneenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke vergunning van het college;

-          02 juni 2017: proces verbaal van doorbreking van stakingsbevel vervat in aanvankelijk proces verbaal met nummer (AN.66.LB.041486/2012)

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning bestaande uit 6 woonunits;

-          op het gelijkvloers bevinden zich 2 woonunits met een terras aan de achterzijde;

-          het pand beschikt op het gelijkvloers over 2 aparte inkomhallen;

-          op de bovenliggende verdiepingen bevinden zich telkens 2 woonunits per verdieping;

-          het kelderniveau is voorzien van verschillende bergruimtes.

Huidige en gewenste toestand

-          idem als vergunde toestand behalve;

• een aangepaste indeling van de appartementen
• de terrassen op het gelijkvloers werden volledig verhard;
• de tuinmuur werd verhoogd;
• de achtergevel werd afgewerkt met houten grijze gevelbeplanking;
• de bouwhoogte van achterbouw werd hoger uitgevoerd dan de vergunde toestand;
• de dakkapel aan de voorgevel werd over de hele breedte van pand nummer 11 voorzien en afgewerkt met houten grijze beplanking.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van volgende wijzigen:

• een aangepaste indeling van de appartementen;
• de dakkapel aan de voorgevel werd groter uitgevoerd dan de vergunde toestand en werd afgewerkt met houten grijze beplanking;
• de bouwhoogte van achterbouw werd hoger uitgevoerd dan de vergunde toestand;
• de achtergevel werd in grijze beplanking afgewerkt in plaats van bepleistering;
• het terras op het gelijkvloers werd volledig verhard;
• de tuinmuur werd verhoogd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• bouwcode artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:Het materiaalgebruik van alle onderdelen van een gebouw moet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn. De gebruikte materialen, de textuur en de kleuren doen steeds een duidelijke uitspraak over de architectuur van een gebouw en bepalen de beeldkwaliteit ervan. De kanariegele kleur is niet harmonieus met de overige elementen van de gevel en bijgevolg strijdig met artikel 11.
• bouwcode artikel 19 Tuinafsluitingen:Indien de zij- en achtertuin worden afgesloten moet dit gebeuren door een muur, haag, draad of scherm met een hoogte van minimum 1 meter en maximum 2,60 meter. De tuinmuur die reeds vergund is tot 3.6m hoog, kan niet geregulariseerd wordt naar een hoogte van 5,3 m.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de straat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Regulariseren van een meergezinswoning zonder vermeerdering van woongelegenheden

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Bij nazicht van het voorliggend project wordt opgemerkt dat het plat dak aan de achtergevel en de achterbouw van Zandvlietstraat nummer 11 hoger is gebouwd dan opgetekend op de plannen. Er kan bijgevolg op basis van de plannen niet geoordeeld worden of de schaal en de bouwdichtheid van het te regulariseren volume stedenbouwkundig aanvaardbaar is en al dan niet storend is voor de omgeving voor wat betreft bezonning en daglichttoetreding. De aanvraag dient op dit aspect ongunstig beoordeeld te worden.

De tuinmuur (parallel met de Zandvlietstraat) die tot 5,3 meter opgetrokken is in plaats van de vergunde hoogte van 3, 6 meter komt niet in aanmerking voor een regularisatie. Deze te hoge afsluiting zorgt immers voor een beperking van een goede bezonning van de buitenruimtes van de gelijkvloerse appartementen en is strijdig met de bouwcode artikel 19. Bij een gunstig advies wordt in voorwaarde opgelegd de tuinmuur te verlagen tot minstens 3,6 meter hoog.

Visueel-vormelijke elementen

Door de vele verbouwingswerken en het samenbrengen van 2 gevels tot 1 geheel is de volledige voorgevel eerder accidenteel opgebouwd. Om de nodige harmonie te bewaren, conform de bouwcode artikel 11, is het wenselijk de kleurstelling licht te houden en overal dezelfde kleurtoon te gebruiken.  De band in glad zichtbeton geschilderd in fel kanariegeel past zich bijgevolg niet in in de gevel en is niet gunstig te beoordelen. Bij een gunstig advies wordt in voorwaarde opgelegd deze band in een zachte, lichte kleur te schilderen.

Het te regulariseren dakvolume van de Zandvlietstraat nummer 11 dat in plaats van een hellend dak met dakkapel als een soort van mansarde dak is uitgevoerd kan gunstig beoordeeld worden mits de kroonlijst van de gevel opnieuw hersteld wordt. Op die manier sluit het pand aan met de naastliggende panden Zandvlietstraat nummers 9 en 7. Deze panden zijn ook voorzien van een mansardedak met een duidelijk geprofileerde kroonlijst op dezelfde hoogte als de te herstellen kroonlijst van het pand Zandvlietstraat nummer 11. Ook zal de kroonlijst voor een logische en esthetische overgang zorgen tussen de voorgevel en de daklaag.

De materialisatie van de achtergevel (grijze beplanking in plaats van bepleistering) is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat, strijdig met artikel 679 van het Burgerlijk wetboek, het linkse raam van het mansarde dak aan de voorgevel van Zandvlietstraat 11 op een afstand van minder dan 60cm van de perceelsgrens is ingeplant. Dit zorgt voor privacy problemen met het naastliggend pand en is bijgevolg niet aanvaardbaar.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen.

Het voorzien van een afvalberging in de kelder onder de trap verhoogt de woonkwaliteit van de meergezinswoning. Op de aanvraag is het onduidelijk of de berging voldoende verlucht kan worden. Bij een gunstig advies wordt bijgevolg opgelegd voldoende verluchting te voorzien.

Tuinen moeten zoveel mogelijk groen en onverhard gehouden worden. De bouwcode (artikel 27) beschrijft de mogelijkheid om per tuin maximaal 20m² te verharden als buitenruimte. Bij een gunstig advies wordt in voorwaarde opgelegd de resterende oppervlakte (zo’n 6 m²) van elke tuinzone als groenzone aan te leggen. Dit hoeft geen grasgazon te zijn, maar kan met een klein plantsoen of ingegraven plantenbak. Zelfs een beetje groen, bijvoorbeeld een boompje, betekent een grote meerwaarde voor alle bewoners van het pand. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van onduidelijkheid over de bouwhoogte van het plat dak en de achterbouw van Zandvlietstraat 11 en het gevolg ervan voor de bezonning en daglichttoetreding van de omliggende panden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er is 1 bezwaarschrift ingediend handelend over:

1. Bouwhoogte:de bezwaarindiener is bezorgd over de bouwhoogte van het plat dak en de achterbouw van Zandvlietstraat nr. 11. De bouwhoogte zorgt er voor dat het dak van de bezwaarindiener onbereikbaar is en eventuele reparaties of onderhoud niet mogelijk zijn.

Beoordeling:

De plannen van de aanvraag tonen een bouwhoogte die niet conform is met de uitgevoerde situatie. Een regularisatie van deze werken kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.

In een volgende aanvraag zal verwacht worden dat er gezocht wordt naar een logische aansluiting tussen de twee dakvormen waarbij rekening wordt gehouden met de dakkapel van de bezwaarindiener (indien de dakkapel vergund is). Het bezwaar is deels gegrond.