2019_CBS_04660 - Omgevingsvergunning - OMV_2018158028. Oudeleeuwenrui 35. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/12/1880: vergunning (1880#1414) voor bijkomende verdieping en veranderingen aan de gevel;

-          29/04/1913: vergunning (1913#3469) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          20/05/1913: vergunning (1913#3576) voor gevel verhogen;

-          12/08/1960: vergunning (18#41277) voor gevelverbouwing.

Laatst vergunde toestand

-          appartementsgebouw langs de straatzijde bestaande uit 4 bouwlagen onder schuin dak.

-          achterliggend paardenstallen.

Bestaande toestand

-          het bestaande appartementsgebouw langs de straatzijde betreft een pand bestaande uit 4 bouwlagen onder schuin dak;

-          de achterbouw is momenteel in gebruik als werkhuis.

Inhoud van de aanvraag

-          het project bestaat uit twee delen:

• de voorbouw: een bestaand appartementsgebouw;
• de achterbouw: bestaande werkhuizen;

-          de voorbouw wordt gesloopt en vervangen door een nieuw gebouw met 5 appartementen en dubbelhoge kantoorruimte op het gelijkvloers;

-          de voorbouw zal bestaan uit 7 bouwlagen onder plat dak;

-          de kroonlijsthoogte zal 18,11 meter bedragen;

-          de voorbouw zal opgetrokken worden met baksteen;

-          de achterbouw betreft twee oude paardenstallen met een originele houten draagstructuur;

-          de achterbouw wordt herbestemd tot een kantoorruimte verdeeld over twee bouwlagen;

-          de achterbouw zal toegankelijk zijn via een ruime onderdoorgang. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 24: de aangepaste toiletten van de kantoren voldoen niet aan dit artikel; Zo is er geen vrije en vlakke draairuimte achter de deur, naast het draaivlak van de deur.
• artikel 25: de zijdelingse opstelruimte van de deuren van de aangepaste toiletten van de kantoren voldoet niet aan dit artikel;
• artikel 30: de ruwbouwmaten van een aangepast toilet moeten minstens  1,7 meter op 2,25 meter zijn, de aangepaste toiletten van de kantoren voldoen niet aan dit artikel.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er zijn geen autostalplaatsen voorzien voor dit project.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet er in deze aanvraag geen bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid, meer bepaald van artikel 24, 25 en 30. Hierop kan niet worden afgeweken. In voorwaarde zal dan ook worden opgenomen om de aanvraag in regel te stellen met de betreffende artikels.

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door een verweving van functies in gesloten bebouwing. De beoogde meergezinswoning met kantoor op het gelijkvloers en eerste verdieping is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften en functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de kantoren en appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden. Het nodige aantal bedraagt 19:

• 5 appartementen met 2 slaapkamers: 5 x 3 = 15
• 347m² kantoren: 347m² x 1.25/100m² = 4.34  -> 4

Er wordt een fietsenstalling voor 20 fietsen ingericht op het gelijkvloers, wat voldoende is.  De fietsenstallingen bevinden zich in het binnengebied en zijn bereikbaar via de onderdoorgang naar het achterliggend kantoor.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het project betreft een nieuwbouw project bestaande uit 6 bouwlagen en daklaag gelegen op de

Oudeleeuwenrui.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De achterliggende waardevolle stallen blijven behouden, deze worden ingevuld met een kantoorfunctie.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt hoofdzakelijk bepaald door gevelafwerkingen in baksteen in roodbruine en geel/beige tinten in combinatie met afwerkdetails in blauwe hardsteen. De gevelafwerking gebeurt met een geel/beige gevelsteen en donkerbruin houten schrijnwerk en borstweringen.

Omwille van de specifieke uitwerking van de daklaag werd het project in de loop van de aanvraag ter advies voorgelegd aan de welstandscommissie. De welstandscommissie gaf een ongunstig advies waarbij gevraagd werd om de daklaag uit te werken als een teruggetrokken daklaag en de borstwering hier op te trekken zodat deze op een meer kwalitatieve manier aansluit bij de buren. Verder vroeg de welstandscommissie om de plint meer te doen landen op de grond en de penanten door te trekken i.f.v. ‘pakhuisarchitectuur’.

Op basis van deze opmerkingen werkte de aanvrager een aangepast voorstel uit dat via een wijzigingsaanvraag werd toegevoegd aan het dossier. Dit aangepaste voorstel werd een tweede keer voorgelegd aan de welstandscommissie. Deze meldt akkoord te gaan met de aanpassingen, maar stelt voor de borstweringen niet door te trekken over de gehele gevel, maar te beperken tot de raamopeningen. Verder vraagt de welstandscommissie de dakrand te verbijzonderen d.m.v. baksteenverband of dakrand. Mits tegemoet gekomen wordt aan deze laatste opmerkingen kan de aanvraag naar welstand gunstig beoordeeld worden.

Cultuurhistorische aspecten

Een nieuwbouwvoorstel voor de voorbouw is verdedigbaar op deze plek.  Kenmerkend voor het stadsgezicht is de mix van pakhuizen in combinatie met ondersteunende bebouwing (zowel 16e als 19e eeuws).  Typologisch kan het stadsgezicht in twee worden opgedeeld met het Felixpakhuis als grens.  Links van het pakhuis bevindt zich nog de evenwichtig afleesbare mix van de kenmerkende bebouwing in het stadsgezicht.  Rechts van het stadsgezicht werd in de loop van de 20ste eeuw reeds grondig ingegrepen op de initiële bebouwing.  Verbouwingen en/of nieuwbouwvoorstellen moeten kwalitatief zijn en beeldondersteunend werken voor het stadsgezicht. Terug keren naar het historische gevelbeeld is voor dit deel van het stadsgezicht geen vereiste.  Het CHE-rapport wees uit dat het pand deel uitmaakte van een groter geheel en dus nog slechts een restant is van een groot 19e eeuws complex met achterliggende pakhuizen (wel nog duidelijk afleesbaar).  Een nieuwbouwvoorstel dat refereert naar de pakhuisarchitectuur past zich beter in het straatbeeld in. 

De achtergelegen magazijnen met de nog aanwezige historische houten draagstructuur blijven behouden. Ook de bedaking van de twee magazijnen welke zeer kenmerkend is voor het stadsgezicht door de van pannen voorziene halve schilddaken blijven behouden in het voorstel.

In functie van brandoverslag wordt de eerste travee opengewerkt en wordt er een buitengevel voorzien na deze travee. De spantstructuur van het schilddak blijft op deze manier bewaard. In het eerste deel wordt een vloerniveau toegevoegd over een deel van de oppervlakte, het voorste deel van het magazijn blijft dubbelhoog. Er wordt een verbindingsvolume voorzien tussen beide magazijnen te vervanging van een bestaand volume.

De voorgestelde ingrepen houden voldoende rekening met de erfgoedwaarde van de achterliggende magazijnen en zijn bijgevolg aanvaardbaar.

Gelet op het voorgaande wordt dan ook een gunstig advies verleend door de stedelijke dienst monumentenzorg.

Ook door het agentschap onroerend erfgoed wordt een gunstig advies gegeven omdat ook zij van oordeel zijn dat er geen afbreuk wordt gedaan aan de bescherming van de achterliggende magazijnen. De huidige gevel van het gebouw werd al grondig aangepast. Het voorstel van de nieuwbouw zoekt aansluiting bij de linkerburen waardoor een nieuwe kwalitatieve invulling ontstaat.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (ca.435 m²) en ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (enkele funderingen). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Het projectgebied bevindt zich in de historische binnenstad. Er kunnen ondergrondse muurrestanten aan het licht komen. De aannemer is verplicht om deze te melden onder het toevalsvondstprincipe (Onroerenderfgoeddecreet 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vrijgekomen open ruimte op het perceel grenst aan het bebouwde deel van het Felixarchief. In voorwaarde zal opgelegd worden dat de vrijgekomen scheimuur geïsoleerd en wind- en waterdicht gemaakt moet worden.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Het dakappartement is beduidend kleiner dan de minimale netto-vloeroppervlakte. Deze oppervlakte kan hoogstens een éénslaapkamerappartement herbergen. Geadviseerd wordt om in voorwaarde bij deze vergunning op te leggen dat het dakappartement wordt uitgevoerd als een éénslaapkamerappartement.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      De bouwheer meldt restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

3.      De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

4.      De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

5.      De vrijgekomen scheimuur die grenst aan het Felixarchief moet worden geïsoleerd en wind- en stofvrij worden afgeschermd;

6.      De toiletten in de kantoren en de toegang erheen moeten worden aangepast zodat zij op alle punten voldoen aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid;

7.      De borstweringen moeten beperkt blijven tot de raamopeningen;

8.      De kroonlijst moet verbijzonderd worden d.m.v. baksteenverband of dakrand;

9.   Het dakappartement wordt uitgevoerd als eenslaapkamerappartement;

10.      Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden. De wijzingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.