2019_CBS_04682 - Omgevingsvergunning - OMV_2019032734. Huidevettersstraat 10. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/01/2002: vergunning (86#10451) voor verbouwen van een winkel;

-          22/12/2017: weigering (20172484) voor het verbouwen van een handelspand;

-          10/10/2018: bouwovertreding (20155354) voor het wijzigen van de hoofdfunctie.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          handelspand met bovenliggende woonfunctie in een gebouw bestaande uit 3 bouwlagen onder een schuin dak aan de straatzijde en een plat dak aan de achterzijde;

-          handelsruimte op het gelijkvloers en op het achterste gedeelte van de eerste verdieping;

-          woonfunctie aan de voorzijde van de eerste verdieping en bovenliggende verdiepingen.

Huidige toestand

-          gebouw bestaande uit 3 bouwlagen onder een schuin dak aan de straatzijde en een plat dak aan de achterzijde;

-          handelsruimte op het gelijkvloers en de eerste verdieping met bovengelegen wooneenheid;

Gewenste toestand

-          gebouw bestaande uit 3 bouwlagen onder een schuin dak aan de straatzijde en een plat dak aan de achterzijde;

-          handelsruimte op het gelijkvloers en de eerste verdieping met bovengelegen wooneenheid.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van de winkelruimte op de eerste verdieping en naar de kelder;

-          voorzien van een nieuwe trap van verdieping 1 naar 2 voor de bovenliggende woonfunctie;

-          interne verbouwing van de woonfunctie boven de winkel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor overdruk - detailhandel - dh en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag voldoet aan  de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de plafondhoogte van slaapkamer 1 is 2,12 meter in plaats van de vooropgestelde 2,60 meter.  De plafondhoogte van de kelder is ook maar 1,96 meter in plaats van 2,60 meter;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: zowel slaapkamer 2 en 3 als de bureauruimte op verdieping 3 beschikken niet over raamopeningen die rechtstreeks uitmondt in open lucht. De raamopening in slaapkamer 1 is minder dan 10 % van de netto-oppervlakte van de slaapkamer.
• Artikel 26 Afvalverzameling: er is geen afvalberging voorzien bij de handelsruimte;
• Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: de haakse gevelreclame op het gelijvloers bevindt zich op 0,35 meter van de perceelgrens. Dit is minder dan de vooropgestelde 0,60 meter.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het uitbreiden van de winkelruimte op de eerste verdieping is principieel in overeenstemming met de bestemming van het ruimtelijke uitvoeringsplan. Het perceel is gelegen in een zone met overdruk detailhandel. De woonfunctie boven de winkel, met aparte toegang, wordt behouden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gevraagde werken situeren zich binnen het bestaande en vergunde volume. Het aantal woongelegenheden wijzigt niet en de aparte toegang van de woonentiteit blijft behouden. De woonkwaliteit van het appartement neemt echter wel af aangezien er geen enkele slaapkamer wordt voorzien die beschikt over voldoende grote raamopeningen en slaapkamer 1 bovendien slechts een beperkte verdiepingshoogte heeft. Dit is niet aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Het advies van Mobiliteit stelt dat de parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van de handelsoppervlakte. Dat advies stelt dat het gaat om een zeer beperkte oppervlakte (+/- 25m2) waardoor er geen parkeerplaatsen opgelegd worden. De bovenliggende wooneenheid blijft behouden. De parkeerparagraaf is niet van toepassing.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.De wijziging van de bestaande toestand van het gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 - moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid ze kan afwegen. Er werd advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Het advies laat zich als volgt samenvatten: “ De aanvraag heeft betrekking op een laatclassicistisch burgerhuis met voor- en achterhuis uit de vroege 19de eeuw (1837) dat werd opgebouwd op een 16de-eeuwse kern. Rijwoning oorspronkelijk met enkelhuisopstand van drie traveeën en drie bouwlagen onder een zadeldak (nok loodrecht op de straat, pannen). Oorspronkelijk bepleisterd en beschilderd, is de lijstgevel vandaag gecementeerd en beschilderd. Van de regelmatig geordonneerde opstand zijn enkel de tweede verdieping en de laatclassicistische frontonbekroning nog gaaf bewaard. De oorspronkelijke rondboogvensters van de bel-etage, zijn rechthoekig aangepast in 1877 en ingekort bij een latere verbouwing van de pui. Op de tweede verdieping worden de rechthoekige vensters geaccentueerd door waterlijsten, doorgetrokken lekdrempels en onderdorpels met neuten. Het klassieke hoofdgestel, samengesteld uit een gelede architraaf, trigliefen en casementen in de fries, wordt bekroond door een geprofileerd en gekornist driehoekig pseudo-fronton. Een vlak omlijste ronde oculus met sluitsteen en guirlande doorbreekt het timpaan.

Voorhuis met per verdieping één kamer vooraan over de gehele breedte, gevolgd door trappenhuis met spiltrap die nog bewaard is vanaf de eerste tot de derde verdieping.

Het complex is waardevol…

Aan de beschrijvende nota werd onvoldoende cultuurhistorische motivering toegevoegd. De nota bevat geen andere informatie of motivering dan een citaat uit de beschrijving in de inventaris en een korte beschrijving van de plannen.

Om accuraat te kunnen beoordelen wat de erfgoedwaarde van het geheel is, is het noodzakelijk om een cultuurhistorische verantwoordingsnota op te maken die minstens de volgende elementen bevat: een bouwhistoriek, een inventarisatie van de erfgoedkenmerken in woord en beeld (uitgebreide fotoreportage),eventueel een bouwfysische analyse, een waardebepaling (historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde) van de aanwezige elementen,  een motivering die duidt op welke manier de ingrepen rekening houden met de erfgoedwaarde of het ontbreken ervan. De stedelijke dienst monumentenzorg kan in detail bepalen wat al dan niet waardevol is en dus al dan niet moet behouden blijven.  Als dit niet voldoende aangetoond wordt in de bouwaanvraag, geldt het volledige behoud van het gebouw.

Het aangeleverde plannenmateriaal toont duidelijk dat het ontwerp voor de verbouwing van het complex afbreuk doet aan de erfgoedwaarden ervan: De sloop van de spiltrap tussen de eerste en tweede verdieping verstoort de indeling en structurele leesbaarheid van het historische pand. De spiltrap dient gevrijwaard te blijven. De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert dan ook ongunstig.”

De omschrijving van de werken in de beschrijvende nota is inderdaad beperkt. Er wordt vermeld dat de wijzigingen worden beperkt tot het supprimeren van de spiltrap tussen verdieping 1 en 2 en interne herschikking van de ruimten. Aangezien de spiltrap deel uitmaakt van de erfgoedwaarde wordt het advies van monumentenzorg gevolgd. Bovendien hebben de aanpassingen een ongunstige invloed op de woonkwaliteit.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voorziet het wijzigen van de functie van de bergingen in de kelder naar winkelruimte. De plafondhoogte van de kelder is slechts 1,96 meter. Deze hoogte voldoet niet aan de bepalingen van artikel 21 van de bouwcode. De kelder kan dus enkel worden gebruikt als bergruimte. Dit kan worden opgelegd in voorwaarden.

In voorwaarden kan ook worden opgenomen dat in de kelder een afvalberging moet worden voorzien bij de handlesruimte, conform artikel 26 van de bouwcode.

Op de geveltekeningen is aangeduid dat er een haaks reclamebord is voorzien op slechts 0,35 meter van de linkse perceelgrens. Dit in strijd met artikel 33 van de bouwcode. De afmetingen van dit reclamebord kunnen niet worden afgetoetst aan de bepalingen van dit voorschrift.

De aanvraag voorziet in het verkleinen van de oppervlakte van de woonentiteit boven de winkelruimte. Principieel is er geen bezwaar tegen het voorzien van een kleinere woonentiteit op de verdiepingen, echter komen de aanpassingen de woonkwaliteit niet ten goede.

De  interne herschikkingen voorzien in een woonkamer, keuken en badkamer op de tweede verdieping. De slaapkamers worden allemaal voorzien op de derde verdieping.
Geen enkele slaapkamer, alsook de bureuruimte beschikken door deze herschikking over een voldoende groot raam dat uitmondt in open lucht. Dit is in strijd met artikel 24 van de bouwcode. Bovendien heeft slaapkamer 1 slechts een plafondhoogte van 2,19 meter. Dit is in strijd met artikel 21 van de bouwcode. Om een minimale woonkwaliteit te garanderen zijn bovenstaande afwijkingen niet aanvaardbaar. Ingrepen, nodig om de woonkwaliteit te verbeteren, hebben mogelijks een invloed op de erfgoedwaarde van het pand. Eventuele aanpassingen kunnen daarom best met de dienst monumentenzorg worden kortgesloten en vormen het onderwerp van een nieuwe aanvraag.

Buiten de afwijkingen op de voorschriften van de bouwcode en het ongunstig advies van de dienst monumentenzorg heeft ook de brandweer een ongunstig advies gegeven voor de werken.
Uit het ongunstige advies van de brandweer blijkt dat de brandveiligheid van het gebouw niet gegarandeerd is. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan het advies van de brandweer wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van een ongunstig brandweeradvies. Door de herschikking van de bestaande woonentiteit voldoet de woning niet aan de geldende voorschriften van de Bouwcode waardoor de woonkwaliteit van de woning niet gegarandeerd kan worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.