2019_CBS_09064 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2019085575. Putsebaan 126. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Voorgeschiedenis

Relevante voorgeschiedenis

-         geen.

Huidige toestand

Het perceel ligt op de hoek van de Putsebaan en de Bremstraat in het oostelijk deel van Zandvliet en heeft een oppervlakte van 776 m². Het heeft een straatbreedte van 24,96 m in de Putsebaan en van ongeveer 45 m in de Bremstraat. Het perceel is bebouwd. Er staat een vrijstaande woning met de voorgevel in de Putsebaan. De woning is opgebouwd uit twee lagen en een schuin dak. Aan de westzijde werd tegen de woning een aanbouw geplaatst bestaande uit één bouwlaag en een licht hellend golfplaten dak. In de tuin, aan de zuidzijde, staat een tuinberging, liggen verhardingen en gras. Er staan twee naaldbomen. Er zijn geen markante hoogteverschillen.

Putsebaan en Bremstraat zijn gemeentewegen. In de Putsebaan ligt een rijweg in beton met aan weerszijden een voetpad in betonstraatstenen. In de Bremstraat ligt een rijweg in kasseien en een voetpad aan de westzijde in betondals. De driehoekige strook op de hoek van beide straten is in hoofdzaak aangelegd met gras.

Inhoud van de aanvraag

Afsplitsen van 1 lot voor een eengezinswoning:

-          afbreken van een aanbouw;

-          creëren van een lot met een oppervlakte van 433 m² en een straatbreedte van 16,31 m voor het bouwen van een halfopen bebouwing;

-          creëren van een bebouwd restperceel met een oppervlakte van 342 m² en een straatbreedte van 8,65 m.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de voorschriften laten een vrije materiaalkeuze toe als afwerkingsmateriaal;
• Artikel 12 Levendige plint: de woning op lot 1 heeft een voorgevelbreedte van minimum 7 m meter (kleiner dan 8 meter) en mag met een inpandige garage worden gebouwd wat het onmogelijk maakt een levendige plint te voorzien;
• Artikel 19 Tuinafsluitingen: de voorschriften laten een hoogte van maximum 2 m toe. De gesloten voortuinafsluitingen mogen niet hoger zijn dan 1 m;
• Artikel 27 Open ruimte: de voorschriften laten een maximale bouwoppervlakte van 43 m² toe in de achtertuin. Dit is meer dan 1/3 verharding van achtertuinzone.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project betreft een verkaveling voor 1 lot en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verkavelen van een grond. Er wordt 1 lot aangeboden voor woningbouw. De beoogde functie ‘wonen’ is inpasbaar in de omgeving. Enkel eengezinswoningen worden toegelaten als hoofdbestemming.

Het voorzien van eengezinswoningen sluit aan bij de kenmerkende woonfuncties aanwezig op de omliggende percelen in de Putsebaan en de Bremstraat.

In de strook voor tuinen mogen volgens de voorliggende voorschriften bijgebouwen (een garage, carport, berging of dergelijke opgericht worden die kan dienen als berging, autostaanplaats of in die trend) worden opgericht. Deze zijn inherent verbonden met de hoofdbestemming van het hoofdgebouw.

De toegelaten functies zijn in overeenstemming met de bestemming als woongebied van het perceel.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag omvat slechts 1 lot waarop enkel functies zijn toegelaten die weinig verkeer met zich meebrengen. De voorschriften laten een inpandige garage toe.

De voorgestelde voorschriften laten een voorgevelbreedte van ca. 16,16 m breed toe. Conform artikel 12 van de bouwcode kan er per 8 m maximaal 1 toegangspoort (maximum 3 m breed) worden voorzien. Het perceel heeft de mogelijkheid om 2 inpandige plaatsen te voorzien.

De voorschriften laten een minimum voorgevelbreedte van 7 m toe. Hierdoor is een inpandige garage niet mogelijk conform artikel 12 van de bouwcode. Het is stedenbouwkundig wenselijk om de minimumbreedte van de voorgevel te wijzigen naar 8 m zodat een inpandige garage moet worden voorzien. Dit voorschrift dient te worden aangepast.

Aangezien in het hoofdgebouw een inpandige garage moet worden voorzien, is het stedenbouwkundig niet wenselijk om achteraan in de tuin nog een autostalplaats (garage of carport) op te richten. De mogelijkheid om dit te voorzien wordt uit de voorschriften gehaald.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Omgeving

De aanvraag betreft een perceel gelegen in een gebied gekenmerkt door vrijstaande en gekoppelde bebouwing. De bebouwing in de omgeving bestaat uit 1 à  2 bouwlagen met een zadeldak. De bouwplaats grenst aan de linkerperceelsgrens aan een eengezinswoning bestaande uit 2 bouwlagen met een zadeldak.

De bestaande berging/ garage wordt afgebroken zodat er een gekoppelde woning kan worden opgericht.

Gabarit woning

De voorgevelbouwlijn ligt in het verlengde van de woning op huisnummers 126. De achtergevellijn ligt op maximum 17 m uit de voorgevel. Achter de bouwzone is de tuinzone ongeveer 24 m diep. De tuin is zuid georiënteerd.

De voorschriften laten volgend gabarit toe: een gelijkvloerse verdieping tot maximaal 17 m en minimaal 12,25 m. De eerste verdieping en dakverdieping mogen maximum 8,8 m diep zijn. Voor de nokhoogte van het hoofdgebouw wordt maximaal 10,04 m voorgesteld op 4,4 m diepte. Overige gedeelten moeten met een plat dak worden aangelegd.

Het voorgestelde volume past in de bestaande straatwand en het gabarit van de naastliggende woning. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.
 

Gabarit bijgebouwen

Volgens de voorgestelde voorschriften moeten bijgebouwen op minimum 10 m van de achtergevelbouwlijn worden opgericht, de maximale bouwoppervlakte bedraagt 43 m². De bijgebouwen mogen maximum 3 m hoog zijn met een plat dak.

Tevens mag volgens de voorschriften een tuinhuis worden voorzien met een maximum oppervlakte van 12 m². De kroonlijsthoogte mag max. 2,5 m bedragen en de nokhoogte 3 m.

De voorschriften laten twee verschillende type van bijgebouwen toe: een kroonlijst van 3 m tegenover 2,5 m en een plat dak tegenover een hellend dak. Naar ruimtelijke ordening, harmonie en beeldkwaliteit is het wenselijk om één type bijgebouwen toe te laten. Aangezien het stedenbouwkundig niet wenselijk is om achteraan een garage of carport te plaatsen, wordt in de voorschriften enkel het type tuinhuis toegelaten.

De aanvraag wijkt af van artikel 27 van de bouwcode. De maximaal bouwoppervlakte (43 m²) is meer dan de toegelaten 1/3 bebouwing/ verharding conform het artikel 27. Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem en vermindert het risico op problemen met de waterhuishouding. De maximale bouwoppervlakte wordt uit de voorschriften uitgehaald.

Bodemreliëf

Reliëfwijzigingen zijn enkel toegestaan om de bestaande niveauverschillen met de openbare wegenis op te heffen of te verkleinen. Er zijn geen te rooien bomen.

Visueel-vormelijke elementen

Woning

De voorgestelde voorschriften laten een vrije materiaalkeuze als afwerkingsmateriaal toe. Echter is dit strijdig met artikel 6 van de bouwcode. De materiaalkeuze moet in harmonie zijn met de omgeving. De omgeving is gekenmerkt door bakstenen gebouwen in roodbruine of aardse tinten. Het is stedenbouwkundig wenselijk om hierbij aan te sluiten. Dit voorschrift dient te worden gewijzigd, de materiaalkeuze wordt beperkt in roodbruine of aardse tinten gevelmetselwerk.

Bijgebouw

Volgens de voorgestelde voorschriften mag er een tuinhuis worden voorzien in metaal of houtwerk. Echter als dit tuinhuis op de perceelsgrens wordt geplaatst is het stedenbouwkundig wenselijk om te voldoen aan artikel 34 van de bouwcode. Daarom wordt een tuinhuis is metselwerk ook toegelaten. Dit wordt aangepast in het voorschrift.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met artikel 19 van de bouwcode. De voorschriften laten een gesloten erfscheiding toe met een maximale hoogte van 2 m. Gesloten erfscheidingen mogen enkel voorzien worden in de zij- en achtertuinstrook.

Aangezien het perceel een hoekperceel betreft, wordt de zijtuinstrook aan de rechterzijde als een voortuinstrook beschouwd. Daarom is een gesloten tuinafsluiting hier stedenbouwkundig niet wenselijk. De gesloten voortuinafsluitingen aan de rechterzijde mogen niet hoger zijn dan 1 m.

Aan de linkerzijde mag deze wel worden voorzien. Dit voorschrift dient te worden aangepast.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst stadsontwikkeling/ vergunningen/ dienst milieuvergunningen. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“De aanvraag betreft een verkaveling voor één lot voor het bebouwen van de zijtuinstrook na afbraak van een gedeelte van de bestaande woning, gelegen Putsebaan 126 te 2040 Zandvliet. Overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak van het zijgebouw zoveel mogelijk te beperken. De verkaveling is opgevat als een aan te bouwen nieuwe halfopen bebouwing tegen de bestaande woning.”

Het is inderdaad wenselijk om bij een afbraak van een gebouw zo min mogelijk hinder te veroorzaken naar de omgeving. Er dienen inderdaad voorzorgen te worden genomen om dit te voorkomen. De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de vergunning worden opgelegd.

Wat betreft de nutsleidingen werd er advies gevraagd aan Proximus en Fluvius. De voorwaarden geformuleerd in hun advies moeten strikt worden nageleefd.

Algemene aspecten betreffende het Burgerlijk Wetboek

Bij de behandeling van het dossier wordt vastgesteld dat in de rechtergevel van de links aanpalende woning (huisnummer 126) een raamopening aanwezig is. Aangezien er geen laatst vergunde toestand  met bijhorende plannen terug te vinden is, zal dit raam vermoedelijk hier altijd al hebben gezeten.

Volgens de voorliggende verkavelingsvoorschriften moet er op de linker perceelsgrens een blinde scheimuur worden voorzien waardoor het raam achter een muur komt te zitten. Dit kan eventuele ontwikkeling op lot 1 van de voorliggende verkaveling hypothekeren.

Echter kan de vergunningverlenende overheid hier pas rekening mee houden als er effectief een aanvraag voor de bouw van een woning voorligt.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1.      het bij de vergunning gevoegd met rood aangepastverkavelingsplan moet strikt worden nageleefd:

• de arcering ‘zone voor bijgebouwen’ wijzigt naar ‘zone voor tuinhuis’;

2.      de bijgevoegde voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• in het voorschrift wat betreft Gebouw – Oppervlakte wordt de voorgevelbreedte van minimum 7 meter gewijzigd naar minimum 8 meter;
• het voorschrift wat betreft Gebouw – Type gebouw wordt gewijzigd met de bepaling dat carports en garages niet zijn toegelaten in de achtertuin en dat enkel ‘tuinhuizen’ zijn toegelaten;
• het voorschrift wat betreft Gebouw – Materiaalgebruik wordt gewijzigd met de bepaling dat enkel gevelmetselwerk in roodbruine en aardse tinten toegelaten is voor het hoofdgebouw;
• het voorschrift wat betreft Vrijstaande handelingen in de tuinzones – Achtertuinstrook - Constructies wordt gewijzigd met de bepaling dat carports en garages niet zijn toegelaten in de achtertuin en dat enkel ‘tuinhuizen’ zijn toegelaten met een oppervlakte van maximum 12 m² en wordt aangevuld met de bepaling dat tuinhuizen ook in metselwerk mogen worden uitgevoerd;
• het voorschrift wat betreft Afsluitingen op de perceelsgrens wordt gewijzigd met de bepaling dat voortuinafsluitingen niet hoger mogen zijn dan 1 meter;

3.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Proximus moeten strikt worden nageleefd;

4.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd;

5.      overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak van het zijgebouw zoveel mogelijk te beperken.