2019_CBS_04495 - Omgevingsvergunning - OMV_2019030892. Sint-Michielskaai 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26 oktober 2018: weigering (20182394) voor het intern verbouwen en wijzigen van de functie van kantoorruimte naar appartement

-          20 mei 1999: deputatie vergunning (86#980358) voor het aanbrengen van een dakterras met toegang

-          31 juli 1997: vergunning (86#970051) voor het oprichten van een appartementsgebouw met kantoor

Laatst vergunde en bestaande toestand

-          appartementsgebouw met 2 ondergrondse bouwlagen en 7 bovengrondse bouwlagen;

-          gebouw met kantoorruimte en 6 appartementen

-          kantoorruimte van 192 m² op het gelijkvloers en de 1ste verdieping;

-          2de tot 6de verdieping 6 appartementen;

-          2de verdieping: 2 slaapkamers (101 m²) en een studio (53 m²);

-          3de verdieping: 3 slaapkamers (162 m²);

-          4de verdieping: 4 slaapkamers (165 m²);

-          5de verdieping: 3 slaapkamers (127 m²);

-          6de verdieping: 2 slaapkamers (129 m²);

-          aantal parkeerplaatsen is 8 (3 gelijkvloers en 5 ondergronds);

-          aantal bergingen is 5.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 7 appartementen;

-          duplexappartement met 3 slaapkamers op het gelijkvloers en de 1ste verdieping (192 m²).

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van de kantoorruimte op het gelijkvloers en de 1ste verdieping tot een duplexappartement met 3 slaapkamers (192 m²);

-          vermeerdering van het aantal woongelegenheden van 6 naar 7;

-          het volume, de scheidsmuren en de gevels blijven ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26: Afvalverzameling:

er wordt geen afvalberging vermeld op de plannen, waar dit verplicht is in een gebouw met meer dan 4 woningen;

• er is geen open ruimte, waar dat er bij een functiewijziging minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd moet blijven (20% van 231 m²: 46,2 m²);
• artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte:

de buitenruimte voor de nieuwe woongelegenheid is slechts 6,48 m² waar minimaal 8 m² vereist is.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het gebrek aan open en onbebouwde ruimte op maaiveldniveau maakt het ontwerp strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Voorliggend perceel bevindt zich in het smalle bouwblok tussen de Sint-Michielskaai en de Verbrande Entrepotstraat met aan beide straatzijden toegangspoorten. Open ruimte op maaiveldniveau is niet kenmerkend in dit bouwblok. De werken die nodig zouden zijn om te voldoen aan de voorschriften, zouden bovendien niet in verhouding staan tot het aangevraagde. Op basis van artikel 3 van de bouwcode wordt afgeweken van de strijdigheden omwille van bovengenoemde redenen.

Het bestaande terras op +1 heeft slechts een oppervlakte van 6,48 m2, waar voor een 3-slaapkamerappartement minstens 8m2 wordt opgelegd. De aanvrager opteert voor een herinrichting van een voormalige kantoorgebouw zonder constructieve wijzigingen. De totale oppervlakte van het appartement is aanzienlijk (192 m2). De ligging aan de Kaaien, maakt dat er een grote lichtinval en een ruim uitzicht is, waardoor in alle redelijkheid kan worden gesteld dat het tekort aan buitenruimte niet resulteert in een onaanvaardbaar verlies van woonkwaliteit. Op basis van artikel 3 van de bouwcode wordt afgeweken van de strijdigheden omwille van bovengenoemde reden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een functiewijziging van kantoor naar appartement op het gelijkvloers en de 1ste verdieping. Beiden ruimten worden intern verbouwd. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er principieel geen bezwaar tegen de functiewijziging van kantoor naar wonen. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen en fietsvoorzieningen

Voor het bijkomende appartement moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden:

- 1 appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit vermeld:

In de hal van het appartement is een fietsenberging ingetekend maar het gaat hier om een ophangsysteem. Niet alle types fietsen kunnen hier gebruik van maken (fietsen met bak vooraan of met kinderzitjes zijn vaak te zwaar). De helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen moet daarom voorzien worden als een gewone fietsstalplaats. Achter elke fiets moet een minimale vrije ruimte van 1m70 zijn en dat is hier ook niet het geval.

Fietsstalplaatsen achter een parkeerplaats worden niet meegeteld en omdat deze vaak niet gebruikt kunnen worden als alle wagens geparkeerd zijn.

Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd om 4 fietsstalplaatsen te voorzien, waarvan er minstens 2 moeten uitgevoerd worden als gewone stalplaatsen (dus geen hangsysteem).

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag betreft geen wijziging van het bouwvolume. Ook de gevels van het bestaande pand maken geen deel uit van de aanvraag.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde beoordeeld worden.

De stedelijke dienst monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen de aangevraagde werken. Het pand zelf heeft geen erfgoedwaarde en er wordt geen afbreuk gedaan aan de waardevolle che-omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een afvalberging te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      4 fietsstalplaatsen te voorzien, waarvan er minstens 2 moeten uitgevoerd worden als gewone stalplaatsen (dus geen hangsysteem);

4.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.