2019_CBS_04522 - Omgevingsvergunning - OMV_2019013708. Nationalestraat 147. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12 november1948: vergunning (18#25093) voor veranderingswerken.

Laatst vergunde toestand / geacht vergunde toestand

-          besloten meergezinswoning van 5 bouwlagen onder een teruggetrokken zadeldak met op de gelijkvloerse verdieping een handelsfunctie;

-          de zij- en achterbouw bestaat uit drie bouwlagen;

-          opdeling van het pand in 4 woningen.

Bestaande toestand

-          opdeling pand in 5 woningen.

Gewenste toestand

-          besloten meergezinswoning van 5 bouwlagen plus een teruggetrokken daklaag;

-          gelijkvloerse handelsfunctie;

-          de zij- en achterbouw bestaat uit drie bouwlagen;

-          opdeling van het pand in 5 woningen.

Inhoud van de aanvraag

-          het verbouwen van een bestaande meergezinswoning met op de gelijkvloerse verdieping een handelsfunctie;

-          inrichting en opdeling van de verdiepingen in 5 appartementen:

• in de achterbouw bevindt zich op de eerste- en tweede verdieping een twee slaapkamer app. met een netto vloeropp. van 114 m2 en een dakterras van 32,90m2 (app. 01);
• op de eerste verdieping bevindt zich een twee slaapkamer app. van netto 65 m2 met een inpandig terras van 5 m2 (app. 02);
• op de tweede verdieping bevindt zich een twee slaapkamer app. van netto 65 m2 vloeropp. zonder buitenruimte (app. 03);
• op de derde verdieping bevindt zich een twee slaapkamer app. van netto 65 m2 vloeropp. zonder buitenruimte (app.04);
• op de vierde- en vijfde verdieping bevindt zich een twee slaapkamer duplex app. van netto 110 m2 met een terras aan de voor- en achtergevel van samen11 m2.

-          de gemiddelde oppervlakte van de appartementen bedraagt 84 m2;

-          de handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping heeft een publiek toegankelijk netto vloeropp. van 138,50m2;

-          de bestaande buitenruimte van 22,64m2 wordt dichtgebouwd en als binnenruimte betrokken bij de handelszaak;

-          in de kelder wordt een aparte afvalberging voorzien voor de handelszaak en één voor de 4 appartementen van elk 4,20m2;

-          supprimeren van bestaand zadeldak en opbouw van teruggetrokken daklaag op niveau +5;

-          aanleg van dakterrassen op plat dak van bestaande achterbouw;

-          er wordt een liftschacht voorzien vanuit de kelder tot op de 4de verdieping;

-          de beige gevelsteen met rode accentueringen in de voorgevel blijft ongewijzigd;

-          het groen geschilderd houten schrijnwerk wordt  wit geschilderd in de voor- en achtergevel;

-          de volledige achtergevel wordt wit geschilderd;

-          de volledige gevel van de teruggetrokken daklaag wordt uitgevoerd in zink met staande naad en wordt voorzien van een groendak met een buffercapaciteit van 35 l/m2.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

de nog aanwezige open ruimte van 22,64m2 wordt volledig betrokken bij de handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping, waar de bestaande onbebouwde ruimte bewaard moet worden;

-          2.2.5 Dakvormen:

de nieuwe teruggetrokken daklaag ligt op 2,70 m van de voor- en achtergevellijn, waar minstens een afstand van

3m vereist is;

-          2.1.11.2 Terrassen op platte daken:

de terrassen op de platte daken van de achterbouw vallen niet binnen het maximaal toelaatbaar volume. Een uitbreiding van het volume op deze achterbouw zou de lichtinval, privacy en leefbaarheid van de omwonenden onaanvaardbaar schenden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Appartementen 03 en 04 beschikken niet over een buitenruimte, waar dit bij vermeerdering van het aantal woningen vereist is voor elke woning;

-          Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:

- 1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

In de nota staat dat er fietsenstallingen in de kelder voorzien worde, maar op plan zijn deze niet ingetekend;

-          Artikel 34 stabiliteit en scheidingsmuren:

het gedeelte van de scheimuur ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak van de nieuwe platte daken moet een opstand hebben van 0,30 m, deze werd niet voorzien;

-          Artikel 43 septische putten:

de septische put moet een gebruiksequivalent hebben van 13GE  met een dimensionering van 4175 liter = 2000L + (300x5=1500L)  +(225x3= 675L). De aanvraag bevat hierover geen informatie.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De bestaande open ruimte op het gelijkvloers, wordt dichtgebouwd en geïntegreerd in de handelsruimte. Dit maakt het ontwerp strijdig met de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Door de hoge opgaande scheidsmuren en de beperkte oppervlakte, lichtinval en verblijfskwaliteit van de bestaande koer, kan gesteld worden dat het overkappen van deze ruimte geen onaanvaardbaar verlies van ruimtelijke kwaliteit betekent voor het pand of de omgeving. Het vergroten van de commerciële oppervlakte betekent daarentegen wel een versterking van het kernwinkelgebied waarin het pand gelegen is. Om bovenstaande redenen wordt een afwijking toegestaan.

Artikel 28 van de bouwcode stelt dat bij een vermeerdering van het aantal woningen , elke woning voorzien moet worden van een buitenruimte. Appartementen 03 en 04 beschikken niet over een terras, wat de aanvraag dus strijdig maakt met de voorschriften. De aanvraag betreft onder meer een herinrichting van de bestaande woningen, de toevoeging van een lichtinstallatie en de aanleg van terrassen bij appartementen 01, 02 en 05. De toegankelijkheid en het gebruiksgenot van alle appartementen wordt dus verbeterd. Het gebrek aan buitenruimtes in appartementen 03 en 04 resulteert niet in een verlies van woonkwaliteit ten opzichte van de vergund geachte toestand. Om bovenstaande redenen kan op basis van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Het advies van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing laat zich als volgt samenvatten:

De aanvraag omvat het renoveren van een gelijkvloerse, voormalige winkelruimte, tot een grotere handelsruimte door het innemen van een achterliggend bijgebouw. Het pand wordt op deze manier kwalitatiever ingericht en beter verhuurbaar. Behoud van de commerciële ruimte versterkt bovendien de handel in het afgebakende kernwinkelgebied waar dit pand in gevestigd is. De aanvraag wordt daarom gunstig beoordeeld.

De geacht vergunde toestand omvat een opdeling van het pand in 4 woningen. De aanvraag betreft een herinrichting van het gebouw tot 5 appartementen. De vermeerdering van het aantal woningen en de toevoeging van een lift, maakt dat de oppervlaktes van de vergund geachte woningen kleiner wordt.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Appartementen 02, 03 en 04 hebben een netto-vloeroppervlakte van 65 m2 en worden ingericht als een tweeslaapkamer-appartement.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen. Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met deze bepalingen, wordt als voorwaarde opgelegd om de appartementen 02, 03 en 04 te voorzien van maximaal 1 slaapkamer.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft onder meer de constructie van een teruggetrokken daklaag. De afstand van deze constructie tot aan de voor- en achtergevellijn bedraagt slechts 2,70 m, waar een minimale afstand van 3 m wordt opgelegd. Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met deze voorschriften en om een correcte aansluiting te genereren met eventuele toekomstige aanpalende daklagen, wordt als voorwaarde opgelegd om een set-back van 3 m te voorzien aan de voor en achterzijde.

Achter het hoofdvolume bevindt zich een achterbouw van 3 bouwlagen met plat dak. De verdiepingen van deze achterbouw worden ingericht als ruim duplex-appartement. De aanvrager wenst de platte daken in te richten als dakterras bij de onderliggende woning. Vanop die dakterrassen is er echter een rechtstreeks inkijk mogelijk in de achtergevels van verschillende aanpalenden. De aanleg van de platte daken achteraan als dakterras hebben een onaanvaardbare impact op de privacy en leefbaarheid van de omwonenden. Als voorwaarde wordt opgelegd om de terrassen te beperken zoals in rood aangeduid op de plannen.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een rijhuis van vijf bouwlagen en drie traveeën. Herhaaldelijk vernieuwde winkelpui op gelijkvloers, met marmeren bekleding. De bovenliggende verdiepingen achter gevel in eclectische stijl van gele baksteen, Vensters op de verdiepingen in spaarveld tussen pilasters in kolossale orde, horizontale geleding door doorlopende druiplijsten, sobere versiering in bruinrode geglazuurde baksteen aan de bovenzijde van de vensters. Dakverdieping in 1927 verhoogd tot volwaardige vierde verdieping, weliswaar afgewerkt in gevelsteen met licht afwijkende kleur. Origineel houten schrijnwerk op de verdiepingen met T-ramen. Houten kroonlijst op klossen.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg is gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De erfgoedwaarde van het pand wordt voornamelijk gedefinieerd door de beeldbepalende buitenschil, waardoor het een beeldondersteunende functie heeft in het de straat. De kenmerkende erker met glas-in-lood blijft bewaard. De teruggetrokken dakverdieping is niet zichtbaar vanop straat.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (ca. 185 m²) en ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (enkele muren en leidingen). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Het projectgebied bevindt zich in de historische binnenstad. De aannemer is verplicht om eventuele oudere muren die worden aangetroffen bij de graafwerken te melden onder het toevalsvondstprincipe (Onroerenderfgoeddecreet 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er moeten minstens 3 fietsstalplaatsen voorzien worden, conform artikel 29 van de bouwcode;

3.      Volgens artikel 34 dient het platte dak van de nieuwe uitbouw voorzien te worden van een opstand van minimaal 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak om de (brand)veiligheid te garanderen. De nieuwe platte daken worden voorzien van een groendak. Daardoor is de opstand niet vereist indien er een niet-brandbare strook van minimaal 30cm breed voorzien wordt tussen de scheidingswand en de vegetatie.

4.      een septische put te voorzien conform artikel 43 van de bouwcode;

5.      de appartementen 02, 03 en 04 mogen maximaal voorzien worden van 1 slaapkamer;

6.      de teruggetrokken daklaag moet een set-back hebben van 3 meter ten opzichte van de voor- en de achtergevellijn conform artikel 2.1.9 van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad;

7.      de terrassen op de platte daken van de achterbouw (niveau +3) dienen beperkt te worden zoals in rood aangeduid op de plannen. De overige delen van de platte daken dienen ingericht en gebruikt te worden als ontoegankelijke platte daken;

8.      de bouwheer meldt restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

9.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

10.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten