2019_CBS_04248 - Omgevingsvergunning - OMV_2019026782. Durletstraat 37. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12 juni 2015: vergunning met voorwaarden (2015738) voor het aanleggen van een verharding en het plaatsen van een bijgebouw;

-          5 juli 2013: vergunning (20132448) voor het verbouwen van een woning met atelier naar woning met notariaat.

Laatst vergunde toestand

-          een poort en klein bijgebouw aan de straatkant van een overigens onbebouwd perceel dat een doorgang biedt naar een achtergelegen woning en notariaat;

-          het voorziene en vergunde, klein bijgebouw aan de straatkant omvat een afvalberging van 4m² plus een fietsenstalplaats van 11,5m² met daarnaast 8 fietsparkeerplaatsen in openlucht;

-          aan de rechterkant werden 4 autostalplaatsen voorzien op grasdallen ten behoeve van het achterliggend notariaat;

-          in de voorwaarden van vergunning 2015738 werd opgenomen dat er in het geval van een toekomstige invulling aan de straatzijde, een vrije groene strook van 10m achter de achterbouwlijn moet voorzien worden met uitzondering van het toegangspad voor het achtergelegen notariaat.

Bestaande toestand

-          een poort en klein bijgebouw aan de straatkant van een overigens onbebouwd perceel dat een doorgang biedt naar een achtergelegen woning en notariaat;

-          de fietsenstalplaats bezit een oppervlakte van slechts 8,8m², de afvalberging en de 8 fietsparkeerplaatsen in open lucht werden niet uitgevoerd

-          aan de rechterkant werden 4 autostalplaatsen ingericht op grasdallen ten behoeve van het achterliggend notariaat. 

Inhoud van de aanvraag

-          nieuwbouw van een meergezinswoning met 3 appartementen;

-          op het gelijkvloers wordt aan de linkerkant een grote poort met doorrit voorzien naar de achtergelegen woning met notariaat;

-          aan de rechterkant wordt, 4m achter de rooilijn, een inkom met lift en trap naar de bovenliggende appartementen ingericht;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• twee 2-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 86m² (1ste en 2de verdieping);
• één 3-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 119m² (duplex op 3de verdieping en teruggetrokken 4de verdieping)

-          ondergronds wordt een afvalberging en meterlokaal voorzien;

-          de poort en inkomdeur aan de straatkant bestaan uit zwart staal;

-          de voorgevel bestaat uit lichtgrijs gevelmetselwerk en buitenschrijnwerk in zwart aluminium;

-          de voorgevel van het teruggetrokken dakvolume bestaat uit een zwart aluminium paneel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• Er wordt een afwijking gevraagd om geen  hemelwaterput en geen infiltratievoorziening te moeten voorzien en om in de plaats daarvan een buffer van 5000l te plaatsen, hoewel er voldoende plaats is om zowel de vereiste hemelwaterput als de vereiste infiltratievoorziening te voorzien.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 12.1 Levendige plint: De volledige voorgevellijn op het gelijkvloers wordt ingenomen door een brede, dubbele poort van circa 5m breed en een ingangspoort van 1m35 breed met daarachter geen enkele verblijfsruimte waardoor het contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat is afwezig. Er is in geen geval sprake van een levendige plint;
• Artikel 12.3 Levendige plint: de bestaande poort wordt verwijderd en terug geplaatst op een perceelsbreedte van 7m83, wat minder is dan de minimaal vereiste breedte van 8m. Deze toegangspoort is meer dan 5 meter breed in plaats van de maximaal toegelaten 3 meter;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de bestaande fietsenberging van 11,5m² voor het notariaat verkleint tot slechts 8,8m² en de voorziene 8 fietsparkeerplaatsen worden verminderd naar 5. De 10 fietsstalplaatsen voor de nieuwe woningen in de onderdoorgang hebben geen minimale vrije uitrijruimte van 1m70;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van de platte daken hebben geen opstand van minstens 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• Artikel 40 en 41: Privaat gescheiden rioolstelsel en kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel. Het gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel conform artikels 40 en 41 van de bouwcode;
• Artikel 43 Septische put: er is geen septische put voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De oneven zijde van de Durletstraat wordt gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing uit 3 of 4 bouwlagen met plat of schuin dak. De aanvraag voorziet een woongebouw bestaande uit 4 bouwlagen en een teruggetrokken 5de daklaag,  over de helft van de perceelgrens. Vastgesteld wordt dat een teruggetrokken 5de daklaag niet kenmerkend is voor de Durletstraat. Hierdoor kan het voorgestelde volume niet gunstig worden beoordeeld en moet het onderliggende programma herbekeken worden.

De 4 parkeerplaatsen op het perceel zijn voorzien om de parkeerbehoefte van het notariaat op te vangen. Deze zijn gelegen in de achtertuinstrook van het gewenste woongebouw. In een voorgaande vergunning werd reeds uitspraak gedaan over (2015738) de groenaanleg van dit perceel:
“Het college is wel van mening dat indien er in de toekomst een invulling aan de straatzijde zou worden aangevraagd, het noodzakelijk is een vrije groene strook van 10 meter te voorzien achter de achterbouwlijn […].Het zorgvuldig en professioneel uitgewerkte tuinplan voorziet in een ruime balans tussen paden, stalplaatsen en groen.”
Er is een beperkte groenstrook voorzien. Echter verhinderen de bestaande autostalplaatsen, de aanwezige toegangspaden, de doorritten en de fiets- en afvalberging, de aanleg en het gebruik van een tuinzone. Er dient een oplossing gevonden te worden die zo maximaal mogelijk tegemoet komt aan de parkeerbehoefte van zowel het notariaat en de woningen in de schil en die het mogelijk maakt om een tuinzone, die start achter het terras op het gelijkvloers, met kwalitatief gebruiksgroen van minstens 10 meter diepte aan te leggen die bruikbaar is door de bewoners in de schil. Deze groenstrook mag niet ingenomen worden door voorzieningen die horen bij het notariaat. Evenmin mogen er volumes geplaatst worden in deze strook.
De combinatie van enerzijds een nieuw appartementsgebouw langs de straatzijde, bestaande uit 3 wooneenheden, met bijhorende noodzakelijk voorzieningen zoals fietsenberging, autoberging, tuin,… met anderzijds het bestaande notariaat en bijhorende voorzieningen overstijgt de draagkracht van het perceel en de omgeving. Bijgevolg kan dit project niet gunstig beoordeeld te worden. Er dient een compromis gevonden te worden in beide programma’s. Dit kan onder meer door minder appartementen te voorzien en de gelijkvloerse verdieping beter te schikken.

Visueel-vormelijke elementen

De  aanvraag wenst de bestaande toegangspoort aan de straat te behouden. Gelet op de volledige nieuwbouw aan de straatzijde, moet de toegangspoort beoordeeld worden in het kader van een gewijzigde context.

De aanvraag voorziet een voorgevellijn op het gelijkvloers die bijna volledig ingenomen wordt door een brede, dubbele poort van meer dan 5 meter breed en een toegang van 1,35 meter breed. Daarachter bevinden zich geen verblijfsruimte waardoor het contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat nihil is. Het voorstel voorziet geen levendige plint en is daardoor strijdig met artikel 12§1 van de bouwcode. De betreffende toegangspoort wordt bovendien voorzien op een perceelbreedte van 7,83 meter. Conform artikel 12§3 van de bouwcode is een toegangspoort van maximaal 3 meter breed pas toegelaten indien de perceelbreedte 8 meter is. Omdat de doorrit naar achteren noodzakelijk is om de achterliggende functies te bedienen, is het aanvaardbaar dat er een toegangspoort wordt voorzien in de voorgevel. Deze mag echter maximaal 3 meter breed zijn zodat een levendige functie in de plint kan voorzien worden.

Doordat de gelijkvloerse plint wordt vormgegeven als toegangspoort is er weinig massiviteit te vinden in de voorgestelde gevel. Het is wenselijk dat er een massief gevelvlak voorzien wordt met een leesbare toegang naar het gebouw. Het zou tevens wenselijk zijn om het achtergelegen notariaat meer visibiliteit te geven vanaf de straat, door middel van een onthaal of zaakgebonden publiciteit, geïntegreerd in het ontwerp en conform artikel 33 van de bouwcode. Dit verhoogt de leesbaarheid van de aanwezige functies en de levendigheid van de plint.

Het voorstel past zich onvoldoende in het straatbeeld in en houdt geen rekening met levendigheid op het gelijkvloers. Bijgevolg doet het voorstel afbreuk aan de beeldkwaliteit van de straat.

Omwille van al deze elementen kan de aanvraag niet gunstig worden geëvalueerd op het gebied van visueel-vormelijke elementen en moet de aanvraag ook hierdoor worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De nieuwbouw maakt het onmogelijk dat auto’s nog op eigen terrein kunnen keren. Hierdoor zijn ze genoodzaakt om achterwaarts in, dan wel uit het perceel te rijden, wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt.
De parkeerplaatsen beperken niet alleen de grootte van de buitenruimte van de voorbouw, ze zorgen ook voor weinig verblijfskwaliteit. In- en uitrijdende wagens kunnen ook tot onveilige situaties leiden.
 

Bodemreliëf

De aanvraag wenst af te wijken van het niet voorzien van een hemelwaterput en plaatst geen infiltratievoorzieningen. Deze afwijking kan moeilijk gemotiveerd worden gezien er voldoende plaats is op het perceel om zowel de vereiste hemelwaterput als de infiltratievoorziening te voorzien. Hierdoor is de aanvraag strijdig met de hemelwaterverordening.

Het gebouw is niet voorzien van een privaat gescheiden rioolstelsel conform artikel 40 en 41 van de bouwcode. Daarnaast is er geen septische put geplaatst conform artikel 43. Het is onaanvaardbaar dat dergelijke voorzieningen niet zijn opgetekend. Omdat hier geen zekerheid over bestaat dient de aanvraag geweigerd te worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een onbebouwd perceel dat gebruikt wordt als doorrit naar het achterliggende notariaat te bebouwen met een woongebouw dat bestemd is voor appartementen. Wonen in de bouwschil is een kenmerkende functie voor de Durletstraat. Echter bevat het dossier knelpunten die van die aard zijn dat een kwalitatieve woonfunctie niet mogelijk is op het perceel. Hierdoor is de aanvraag functioneel niet inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er dient een oplossing gevonden te worden die zo maximaal als mogelijk tegemoet komt aan de parkeerbehoefte van zowel het notariaat als de woningen in de schil en die het mogelijk maakt  om een tuinzone met kwalitatief gebruiksgroen aan te leggen die bruikbaar is door de bewoners in de schil.

Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

De bestaande fietsenberging van 11,5m² voor het notariaat verkleint tot slechts 8,8m² en de voorziene 8 fietsparkeerplaatsen worden verminderd naar 5. De reden van deze afname kan niet gemotiveerd en bijgevolg niet aanvaard worden. Er worden 10 fietsstalplaatsen voorzien in de onderdoorgang. Achter elke fiets moet een minimale vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn, wat niet het geval is.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Gezien de veelheid aan afwijkingen op de bouwcode kan er niet gemotiveerd worden afgeweken van de voorschriften. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheden met de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Er dient inderdaad een oplossing gevonden te worden die zo maximaal als mogelijk tegemoet komt aan de parkeerbehoefte van zowel het notariaat, als de nieuwe woningen aan de straat. Tevens dient de invulling van het gelijkvloers grondig herzien te worden, maar zijn de mogelijkheden op het terrein ook beperkt, gelet op alle randvoorwaarden.
Een levendige plint kan gaan over een levendige functie, maar kan – indien functioneel niet logisch – ook bestaan uit een kwalitatieve materialisatie. Een doorkijk naar ontoegankelijk privéterrein is daarbij niet wenselijk, de voorkeur gaat uit naar het realiseren van een echte poort, in combinatie met een waardevolle plint.
Het nut van een tuinzone hangt samen met deze invulling van het gelijkvloers. In elk geval valt het aan te bevelen de tuinzone rechtstreeks bereikbaar te maken vanuit het onderste appartement. Hetzij meteen buitentrap vanop de 1ste verdieping, of een herschikking in het hoofdgebouw waarbij het appartement ook een leefruimte krijgt op het gelijkvloers aan de tuinzone. Dit impliceert dan wel dat de voorziene inpandige fietsstalling elders op het gelijkvloers moet gerealiseerd worden, conform de juiste afmetingen zoals opgelegd in de bouwcode. Uiteraard is het beter de afvalberging en overdekte fietsstalling, die toebehoort aan het notariaal, intergraal te verplaatsen nabij het notariaat, achteraan in het binnengebied.
Het college oordeelt dan ook dat mits aanpassingen een kwalitatiever ontwerp mogelijk is, dat de functionaliteiten van het notariaat (doorgang, parking, fiets, afval) kan verzoenen met de gewenste woonkwaliteit. Echter zijn deze aanpassingen te ingrijpend waardoor een vergunning onder voorwaarde niet mogelijk is.
In die zin kan wel de parkeerparagraaf als volgt herzien worden: