De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019027750 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
GANDS nv, De Merodelei 1 te 2600 Berchem-Antwerpen |
|
Gegevens van de exploitant: |
Yust Hotel Antwerp nv, De Merodelei 1 te 2600 Berchem-Antwerpen |
|
Ligging van het project: |
Coveliersstraat 2 te 2600 Berchem-Antwerpen |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 21 sectie B nr. 248Y2 |
|
Inrichtingsnummer: |
20190304-0044 (Yust) |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. Exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
deels wijzigen van de functie, regularisatie van wijzigingen op vorige vergunning en de exploitatie na verandering door uitbreiding |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 12/07/2016: vergunning (2016459) voor het verbouwen van een voormalig industrieel pand tot een nieuw eigentijds woongebouw voor jongvolwassenen.
Laatst vergunde toestand
- pand in gesloten bebouwing van 2 tot 6 bouwlagen met teruggetrokken terrasverdieping onder plat dak;
- kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 22,2 en 25,6 m;
- het gelijkvloers bestaat uit een fietsenparking, een sanitaire blok, patio en gemeenschappelijke ruimtes;
- op de 1ste tot 5de verdieping werden 60 kamers voor kortverblijf van 30 m² voorzien en 38 woonunits van 50 m² voor lange termijnverhuur;
- op de 6de verdieping werd er een dakterras met luifel en technische installaties voorzien. De resterende platte daken werden ingericht als extensief groendak;
- de originele voorgevel bestaat uit rood-bruine baksteen, de nieuwe verdiepen zijn afgewerkt met vezelcementplaat.
Bestaande toestand
- pand in verbouwing.
Inhoud van de aanvraag
- Functiewijzigingen:
- Volumewijzigingen:
- Gevelwijzigingen:
- Indeling:
Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Aangevraagde rubrieken
|
Rubriek |
Omschrijving |
Gevraagd voor |
|
3.2.2.a |
het lozen van meer dan 600 m³ per jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; |
2.250 m³/jaar |
|
16.3.1.1 |
inrichtingen voor het fysisch behandelen van gassen (samenpersen – ontspannen) - koelinstallaties voor het bewaren van producten, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioninginstallaties, met een totale geïnstalleerde drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; |
+3,48 kW |
|
32.2.2 |
schouwburgen, variététheaters, andere zalen voor sportmanifestaties dan de zalen, vermeld in punt 3°, polyvalente zalen en feestzalen met een speelruimte. |
1 ruimte |
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
AQUAFIN NV |
3 april 2019 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
3 april 2019 |
6 mei 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
FOD Mobiliteit en Vervoer - Dienst Luchtvaart |
3 april 2019 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
|
PROXIMUS |
3 april 2019 |
25 april 2019 |
Gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
3 april 2019 |
15 april 2019 |
|
ondernemen en stadsmarketing/ visit Antwerpen |
3 april 2019 |
15 april 2019 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
3 april 2019 |
10 april 2019 |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
een zelfstandige woning dient een netto-vloeroppervlakte te hebben van minimaal 35 vierkante meter. Verscheidene woonunits (38) hebben niet deze minimale oppervlakte. De kleinste unit is slechts 27 m2;
er is geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voor de woonunits voorzien;
praktisch de volledige open ruimte wordt ingenomen door een fietsenstalling onder een luifel;
alle buitenruimtes werden kleiner uitgevoerd, waardoor er niet meer voldaan wordt aan minimaal 4m² buitenruimte per woonunit:
Er dient minimaal 300 m² kwalitatief ingerichte buitenruimte voorzien te worden op het perceel voor 75 woonunits (4*75m²);
De lichtreclame werd niet voorzien als losse letters;
rechts naast de ‘extra technische zone’ en rondom de zonnepanelen werd geen groendak aangelegd.
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het pand is gelegen in woongebied volgens het gewestplan. Een woonfunctie of een hotelfunctie is inpasbaar in de ruimere omgeving, die hoofdzakelijk gekenmerkt wordt door wonen, alsook het gelijkvloers commercieel in te vullen met de lobby en de daar bijhorende neven functies van een hotel en een restaurant met daarbij horende neven functies.
Het verkrijgen van een omgevingsvergunning bevrijdt een exploitant echter niet van de plicht om elke logieseenheid te vergunnen of aan te melden volgens het Vlaamse logiesdecreet.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Er is geen onaanvaardbare negatieve impact op de omgeving ten gevolge van de beperkte wijzigingen aan het bouwvolume.
Het totale aantal leefeenheden (woonunits én kamers) wijzigt niet. Hierdoor wordt geoordeeld dat de draagkracht van de site niet overschreden.
Cultuurhistorische aspecten
De werken zijn gesitueerd in een pand dat is opgenomen in het inventaris van het bouwkundig erfgoed. De indeling van het gevelschijnwerk werd gewijzigd naar een indeling die zich beter inpast bij de cultuurhistorische context van het pand, dit is aanvaardbaar.
De zaakgebonden-reclame werd niet voorzien als losse letters, wat niet aanvaardbaar is bij inventarispanden. De overige wijzigingen (ten opzichte van de vergunning uit 2016) hebben geen impact op de erfgoedwaarde van dit pand.
Beoordeling aanvaardbare afwijkingen van de voorschriften
Hemelwater:
- Het is praktisch niet mogelijk om een functionerende infiltratievoorziening te plaatsen. Daarom is er gekozen voor een buffervoorziening. De voorwaarde uit vorige vergunning zal worden overgenomen: het rioleringsontwerp te laten goedkeuren door rioolbeheerder Rio-link (www.rio-link.be) door het aanvragen van een hydraulisch advies: hydraulischadvies@rio-link.be
Bouwcode artikel 27:
- Het voorzien van de fietsenstallingen achteraan onder een luifel van 69m² in het binnengebied is niet ideaal. De luifel is echter reversibele die en legt geen hypotheek op de verdere ontwikkeling van het binnengebied. Bovendien wordt een groot deel van het dak aangelegd als een extensief groendak.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Voor dit project dienen er volgens de bouwcode 47 autoparkeerplaatsen voorzien te worden. De ontwikkeling is gelegen in centrumgebied. Er worden 39 kamerwoningen voorzien (< 30m²) met een norm van 0,15. Er zijn verder 36 woonunits < 60m² met een norm van 1,05. Tot slot zijn er ook nog 23 hostelkamers met een norm van 1,3 per 10 kamers. 36 woonunits < 60m² => 36*1.05 = 37,8 => 38 39 kamerwoningen < 30 m² => 39*0.15 = 5,85 => 6 23 hostelkamers (norm volgens CROW = 1,3 autostaanplaats per 10 kamers) => 2,99 => 3 De parkeerbehoefte voor het woongedeelte bedraagt: 38+6+3 = 47 De werkelijke parkeerbehoefte is 47 Er worden voorlopig geen autoparkeerplaatsen voorzien in het gebouw. Er wordt vanuit de aard van het project (woningen voor jongvolwassenen die bewust niet kiezen voor autobezit) gesteld dat er plaatsen voor deelwagens worden voorzien. Er wordt verder vanuit gegaan dat 1 plaats voor autodelen 8 gewone parkeerplaatsen kan vervangen. Er dient nog verder geconcretiseerd te worden welke aanpak men gaat uitwerken in het kader van het voorzien van deelwagens. De nodige parkeerplaatsen kunnen volgens de aanvrager niet in het eigen gebouw voorzien worden. Yust Antwerpen NV beweert een huurovereenkomst gesloten te hebben met de provincie Antwerpen (eigenaar van het Coveliersgebouw) voor de huur van 18 parkeerplaatsen. Deze 18 parkeerplaatsen zullen volgens hen worden benut voor zowel wagens als het stallen van fietsen. Dit is echter niet wenselijk, omwille van de veiligheid dient autoparkeren en fietsparkeren van elkaar gescheiden te worden.
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Dit aantal is toereikend.
|
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Er dienen voor dit project 134 (39+(36*2)+23) fietsenstallingen voorzien te worden. Er werden 141 fietsstalplaatsen ingetekend op de plannen.
Er dienen ook laadpunten voorzien te worden voor elektrische fietsen. Verder dient er ook ruimte voorzien te worden voor niet-standaardfietsen (bakfietsen, driewielfietsen,…). Deze worden in voorwaarden opgelegd.
De huurplaatsen voor wagens zouden volgens de aanvrager ook kunnen gebruikt worden om fietsen te stallen. Om conflicten te vermeiden moet autoparkeren en fietsparkeren gescheiden blijven.
Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu
De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.
Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandregels.
De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. het advies van brandweer strikt na te leven;
2. het rioleringsontwerp te laten goedkeuren door rioolbeheerder Rio-link(www.rio-link.be) door het aanvragen van een hydraulisch advies: hydraulischadvies@rio-link.be;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
4. elektrische laadpunten en stallingen voor niet-standaard fietsen (zoals bakfietsen, driewielfietsen,…) te voorzien in de fietsenstalling, conform artikel 29 van de bouwcode;
5. woonunits kleiner dan 35m² te voorzien als hotelkamer;
6. een afgescheiden ruimte voor afvalberging voor de woonunits te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;
7. minstens 148 m² buitenruimte te voorzien conform artikel 28 van de bouwcode;
8. de lichtreclame uit te voeren als losse letters, conform artikel 33 van de bouwcode;
9. alle platte daken, groter dan 20 m², moeten voorzien worden als groendak, met uitzondering van het oppervlakte dat ingericht is als dakterras of zonnepanelen;
Uitsluitingen
10. woonunits kleiner dan 35m².
Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten
De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.
Geadviseerde rubrieken
|
Rubriek |
Omschrijving |
Geadviseerd voor |
|
3.2.2.a |
het lozen van meer dan 600 m³ per jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; |
2.250 m³/jaar |
|
16.3.1.1 |
inrichtingen voor het fysisch behandelen van gassen (samenpersen – ontspannen) - koelinstallaties voor het bewaren van producten, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioninginstallaties, met een totale geïnstalleerde drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; |
+3,48 kW |
|
32.2.2 |
schouwburgen, variététheaters, andere zalen voor sportmanifestaties dan de zalen, vermeld in punt 3°, polyvalente zalen en feestzalen met een speelruimte. |
1 ruimte |
Gecoördineerde rubrieken
|
Rubriek |
Omschrijving |
Gecoördineerd |
|
3.2.2.a |
het lozen van meer dan 600 m³ per jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; |
2.250 m³/jaar |
|
16.3.1.1 |
inrichtingen voor het fysisch behandelen van gassen (samenpersen – ontspannen) - koelinstallaties voor het bewaren van producten, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioninginstallaties, met een totale geïnstalleerde drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; |
163,48 kW |
|
32.2.2 |
schouwburgen, variététheaters, andere zalen voor sportmanifestaties dan de zalen, vermeld in punt 3°, polyvalente zalen en feestzalen met een speelruimte. |
1 ruimte |
Standpunt college
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De Parkeerparagraaf herberekent de behoefte op 47 plaatsen. In de voorgaande vergunning bedroeg dit 49, waarbij verder werd bepaald dat door het inzetten van 4 deelwagens, er – bovenop deze 4 deelwagens (1 per 8) – nog 17 wagens dienden te worden gestald in de onmiddellijke omgeving. Gelet op de reductie van de behoefte, daalt dit van 17 naar 15. Onder onmiddellijke omgeving werd toen verstaan de Site van Eandis of de Brouwerij de Coninck. Geen van beide werden opgenomen in het huidige dossier, momenteel heeft Yust Antwerpen NV een huurovereenkomst gesloten voor één jaar met de provincie Antwerpen (eigenaar van het Coveliersgebouw) voor de huur van 32 parkeerplaatsen op het achter-aanpalende terrein.
Gelet op:
- de tijdelijkheid van huurovereenkomsten,
- de onduidelijkheid over de parkeerlocaties in de vorige vergunning,
- het geheel van projectontwikkelingen in de buurt, waarbij de aanvrager aangeeft over meerdere wisselende opties te beschikken,
wordt in voorwaarden opgelegd dat te allen tijde 15 autostalplaatsen en 4 autodeelplaatsen beschikbaar moeten zijn voor de gebruikers van het gebouw, en dit binnen een loopafstand van 300m. Bovendien is het gebruik van deelwagens onlosmakelijk verbonden met het woonconcept, wat wordt opgenomen in de voorwaarden.
Wat betreft de beschikbare fietsparkeerplaatsen wordt ook hier gebruik gemaakt van deelfietsen. De berekende behoefte op basis van de BC is 134, er worden 141 fietsen ingetekend op de plannen, echter niet cfr. de inrichtingsprincipes van de bouwcode.
Er worden voorwaarden opgelegd, waarbij tevens toegestaan wordt om, per deelfiets, 3 private fietsen minder te stallen. Het fietsparkeren wordt ingericht op eigen terrein, er is dus geen conflict met de autostalplaatsen die momenteel worden gehuurd.
Vergund lag de fietsstalling vlak bij de centrale inkom, nu is deze achter het gebouw voorzien. Bewoners moeten – wanneer commerciële ruimte 2 is afgesloten – langs de straat gaan en dan door gebouw doorsteken. De wandelafstanden zijn daardoor toegenomen, wat nadelig is voor het fietsgebruik. In voorwaarden wordt opgelegd om via traphal 2 een interne connectie te voorzien naar de fietsenberging achteraan op het perceel.
Er is in de aanvraag sprake van commerciële ruimte 1 en 2. Dit is geen vastgelegde functiecategorie. Beide ruimtes staan in dienst van zowel de Hostel als het cohousen (wonen). Dit wordt zo bepaald in de voorwaarden. Hier kan eventueel als ondergeschikte functie, maar complementair aan het wonen en de hostel reca / vergaderen / co-working worden ingericht. Om te vermijden dat deze complementaire functies het cohousen benadelen, moet er van deze complementaire functies te allen tijde een
substantieel deel (minimaal 1/3de ) beschikbaar zijn voor de gebruikers van het gebouw. Bijvoorbeeld 1/3 van de beschikbare tafels mogen niet worden gereserveerd door derden.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
7 maart 2019 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
3 april 2019 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
2 juni 2019 |
|
Verslag GOA |
7 mei 2019 |
|
naam GOA |
Wim Van Roosendael en Bieke Geypens |
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. het advies van brandweer strikt na te leven;
2. het rioleringsontwerp te laten goedkeuren door rioolbeheerder Rio-link(www.rio-link.be) door het aanvragen van een hydraulisch advies: hydraulischadvies@rio-link.be;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
4. te allen tijde moeten er 15 autostalplaatsen beschikbaar zijn exclusief voor de gebruikers/bewoners van het gebouw, en dit binnen een wandelafstand van 300m;
5. te allen tijde moeten er 4 autodeelwagens en dus ook stalplaatsen beschikbaar zijn exclusief voor de gebruikers/bewoners van het gebouw, en dit binnen een wandelafstand van 300m. Het deelwagenconcept leidt tot een vermindering van de parkeerbehoefte, maar als gevolg hiervan mogen er dan ook maximaal 14 (15/1.05) van de 36 studio's (35m²<studio<60m² NVO) gebruikt worden als zelfstandige wooneenheden, de andere zijn te voorzien voor kortverhuur, waarbij kortverhuur een maximale duur betreft van 1 jaar;
6. De huurovereenkomsten voor bewoners, en/of het intern reglement moet duidelijk vermelden dat er geen bewonersparkeerkaarten voor private auto's mogelijk zijn, en dat er medegebruik van de deelwagens is;
7. via traphal 2 moet een interne connectie voorzien worden naar de fietsenberging achteraan op het perceel;
8. elektrische laadpunten en stallingen voor niet-standaard fietsen (zoals bakfietsen, driewielfietsen,…) te voorzien in de fietsenstalling, conform artikel 29 van de bouwcode;
9. het gedeelte van de fietsberging bestemd voor private fietsen en personeel afsluitbaar te voorzien;
10. per deelfiets mogen 2 stalplaatsen worden geschrapt, er mogen daarbij maximaal 30 deelfietsen worden in rekening gebracht;
11. De woonunits kleiner dan 35m² te voorzien als kamers voor kortverhuur, waarbij kortverhuur een maximale duur betreft van 1 jaar;
12. een afgescheiden ruimte voor afvalberging voor de woonunits te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;
13. minstens 148 m² buitenruimte te voorzien conform artikel 28 van de bouwcode;
14. de lichtreclame uit te voeren als losse letters, conform artikel 33 van de bouwcode;
15. alle platte daken, groter dan 20 m², moeten voorzien worden als groendak, met uitzondering van het oppervlakte dat ingericht is als dakterras of zonnepanelen;
16. commerciële ruimtes 1 en 2 op het gelijkvloers worden bestemd als ruimtes horende bij het regulier gebruik van het gebouw, dus én als wonen én als verblijfsrecreatie (hostel). Hier kan eventueel als ondergeschikte functie, maar complementair aan het wonen en de hostel reca / vergaderen / co-working worden ingericht. Van deze complementaire functies moet ten allen tijde een substantieel deel (minimaal 1/3de ) beschikbaar zijn voor de gebruikers van het gebouw.
Uitsluitingen
17. het gebruik van woonunits kleiner dan 35 m² als zelfstandige woongelegenheden.
Brandweervoorwaarden
De voorwaarden uit het brandweeradvies met kenmerk BW/SVE/2019/G.00693.BE.0011.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.
De vergunning omvat thans volgende rubrieken:
|
Rubriek |
Omschrijving |
Gecoördineerd |
|
3.2.2.a |
het lozen van meer dan 600 m³ per jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; |
2.250 m³/jaar |
|
16.3.1.1 |
inrichtingen voor het fysisch behandelen van gassen (samenpersen – ontspannen) - koelinstallaties voor het bewaren van producten, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioninginstallaties, met een totale geïnstalleerde drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; |
163,48 kW |
|
32.2.2 |
schouwburgen, variététheaters, andere zalen voor sportmanifestaties dan de zalen, vermeld in punt 3°, polyvalente zalen en feestzalen met een speelruimte. |
1 ruimte |
Het college beslist dat de omgevingsvergunning ingaat op 29 mei 2019 voor onbepaalde duur.