2019_CBS_03672 - Omgevingsvergunning - OMV_2018154628. Lange Nieuwstraat 6. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/02/2017: weigering (20162500) voor het wijzigen van een bestaande vergunning voor verbouwingswerken;

-          17/16/2011: vergunning (20112249) voor het verbouwen van twee panden tot studio's met commerciële ruimte;

-          04/10/1935: vergunning (18#3561) voor een gevelverandering;

-          18/06/1934: vergunning (18#741) voor het wijzigen van een pannendak in een plat dak.

Laatst vergunde toestand

-          de vergunning uit 2011 is nooit uitgevoerd;

-          het pand bestaat uit vijf bouwlagen onder een plat dak;

-          het gebouw is ingericht als een handelshuis;

-          op de benedenverdieping is een winkelruimte voorzien.

Bestaande toestand

-          conform de laatst vergunde toestand;

-          op de verdiepingen bevindt zich een eengezinswoning;

-          op het platte dak is een uitbouw voorzien voor toegang tot het dak.

Inhoud van de aanvraag

-          het verbouwen en uitbreiden van een bestaand handelshuis (bruto-vloeroppervlakte van 249 m²);

-          het bouwen van een bijkomende teruggetrokken  dakverdieping met plat dak en dakterras aan de straatzijde;

-          het verhogen van de achterste scheimuur op de eerste verdieping en het voorzien van een dakterras op het plat dak van het gelijkvloers;

-          het voorzien van een gemeenschappelijke inkomhal voor de woonfunctie op de verdiepingen  en de nevenfunctie op het gelijkvloers;

-          het wijzigen van de nevenfunctie op het gelijkvloers van handel naar reca (49 m²);

-          het isoleren en pleisteren van de achtergevel;

-          het aanpassen van de raamopeningen in de achtergevel;

-          het wijzigen van de voorgevelpui en het plaatsen van pvc schrijnwerk in de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  4:   zone voor wonen - (wo4).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels:

de kroonlijsthoogte van de achtergevel is niet lager of even hoog als de kroonlijst van de voorgevel;

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

de vormgeving en uitwerking van de bijkomende dakverdieping is niet kenmerkend in de omgeving die overwegend bestaat uit ofwel platte daken, ofwel duidelijke schuine dakvormen. Door het schuin opmetselen van de scheimuren aan de voorzijde wordt een schuin dak gesuggereerd, het teruggetrokken dakvolume heeft een plat dak;

-          artikel 2.1.11.1. Terrassen in schuine daken:

het voorzien van dakterrassen aan de voorzijde van schuine daken is niet toegelaten. Het voorstel voorziet een dakterras aan de straatzijde tussen de schuin opgemetselde scheimuren;

-          artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:
het terras achteraan de eerste verdieping bevindt zich buiten het maximaal toegelaten bouwvolume.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 16 Technische uitsprongen:

de technische installaties horende bij de horecafunctie zijn niet aangeduid op de plannen en kunnen bijgevolg niet afgetoetst worden aan dit artikel;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de plafondhoogten van de verblijfsruimten op de verdiepingen zijn lager dan 2,60 meter;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de keuken bij de horecafunctie op het gelijkvloers is volledig ingesloten en beschikt niet over een gevelopening of koepel waarlangs daglicht kan toetreden;

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

De uitlaten van de dampkap van horeca-keukens worden beschouwt als schadelijke of hinderlijke gassen. Het is niet duidelijk hoe deze uitlaat wordt voorzien;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

het is niet duidelijk of het afvalwater van de horecafunctie via een vetafscheider wordt geloosd.              

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorstel voorziet in een verbouwing van een bestaand handelshuis. De nevenfunctie op het gelijkvloers en de bovenliggende woonfunctie zijn in de bestaande toestand onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het voorstel voorziet een gemeenschappelijke inkomhal voor de nieuwe horecafunctie op het gelijkvloers en de woning op de verdiepingen. Ondanks deze ingreep wordt het pand aanzien als één en ondeelbaar. De nevenfunctie op het gelijkvloers is enkel toegankelijk via de gemeenschappelijke inkomhal die ook de ontsluiting voorziet van de bovenliggende woning.  Bij het verlenen van de vergunning zal dan ook worden opgenomen dat het pand wordt aanzien als één en ondeelbaar en in zijn geheel aan slechts 1 eigenaar kan toebehoren.

Gelet op de aard van de aanvraag werd er ook advies gevraagd aan de dienst ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie. Hun advies luidt als volgt: “Gunstig advies met betrekking tot het herinrichten van een gelijkvloerse handelsruimte (langdurig leegstaand) als een horecaruimte (maximaal 49 personen).  Het pand is gelegen in een afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Sint-Katelijnevest). Door de herinrichting wordt leegstand in de kern weggewerkt en groeit de levendigheid en de kwaliteit ervan. De bovenliggende verdiepingen zijn gelinkt aan de uitbater/eigenaar van de horecazaak. De aanvraag wordt daarom ook gunstig beoordeeld.” In de beschrijvende nota is ook opgenomen dat 2 van de 3 slaapkamers met eigen sanitair zullen worden verhuurd in functie van een Bed & Breakfast. De kamers worden niet aanzien als aparte entiteiten en vormen één geheel met de rest van de woning op de verdiepingen. De aanvraag is hierdoor in overeenstemming met de toegalaten functies volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan Binnenstad en doet geen afbreuk aan de woonkwaliteit van de woning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume blijft grotendeels ongewijzigd. Het voorzien van een bijkomende dakverdieping is principieel aanvaardbaar in de directe omgeving van het pand. Deze dakverdieping moet dan wel kenmerkend zijn in de gevelrij waar het pand deel vanuit maakt. Zoals gesteld in het advies van de dienst monumentenzorg wordt beter geopteerd voor een klassieke bedaking in de vorm van een pseudomansarde. Deze dakvorm verhoudt zich beter tot de gevelopbouw en –stijl. Voorgestelde dakvorm, in de vorm van een teruggetrokken daklaag tussen schuin opgaande scheimuren is niet inpasbaar in het straatbeeld en zal uitgesloten worden uit de vergunning.

Door de beperkte bouwdiepte van de verdiepingen en de voldoende grote raamopeningen in de gevels garandeert het voorstel voldoende woonkwaliteit ondanks de eerder lage plafondhoogten.

Visueel-vormelijke elementen

De authentieke gevelgeleding van de voorgevel blijft grotendeels behouden, behoudens de bijkomende dakverdieping. De aanpassingen aan de gelijkvloerse gevelpui sluiten zowel qua materialisatie als vormgeving aan bij de vormentaal van het pand. De materialisatie van de dorpels van de ramen in de achtergevel is niet duidelijk. Om vervlakking van de achtergevel, door het isoleren, toch enigszins tegen te gaan zal in voorwaarden worden opgenomen dat de raamdorpels moeten voorzien worden in natuursteen die uit het gevelvlak steekt.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Er werd dan ook advies gevraagd aan de dienst stadsontwikkeling/onroerend erfgoed/monumentenzorg. Hun advies luist als volgt: “ Naar aanleiding van uw vraag om advies, kan ik u melden dat de werken gesitueerd zijn in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Aan de beschrijvende nota werd geen CHE-rapport toegevoegd. De aanvraag voldoet niet aan artikel 5§2.

De aanvraag heeft betrekking op een enkelhuis van drie traveeën en vijf bouwlagen onder plat dak.  Thans bepleisterde en beschilderde lijstgevel met oudere kern (vermoedelijk 17e-eeuws) verraden door de muurankers, waarvan één met krulspie, tussen de eerste en tweede verdieping, maar ook door de aanwezigheid van moer –en kinderbalken.  Rechthoekige vensteropeningen met houten zesvlakvensters en smeedijzeren leuning.  De gelijkvloerse pui werd verbouwd.  Het nummer 6 vormt stilistisch een eenheid met de buurpanden.  

Het object/ complex is waardevol. Een object/complex is waardevol wanneer de algemene historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische of esthetische waarde hoog zijn.

Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde in de Lange Nieuwstraat en de kernstad. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl de typische in de 19de eeuw tot lijstgevel getransformeerde panden met oudere kern. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Het maakt uit deel uit van een gelijkaardig ensemble. Het behoud van dit ensemble staat voorop gelet op het behoud van het karakter van de Lange Nieuwstraat.  Alle informatie over het interieur ontbreekt.

Men wenst een teruggetrokken daklaag te voorzien en het pand her in te richten. Vanuit oogpunt monumentenzorg zijn de aanpassingen niet wenselijk en niet te beoordelen. Een teruggetrokken daklaag is niet kenmerkend in de straat. Bovendien worden de scheimuren opgehoogd waardoor het lagere, historische pand aan de linkerzijde nog meer verdrukt wordt. Het blijft aan deze zijde ook een loze scheimuur. Bovendien doen de zichtbare scheimuren afbreuk aan de belevingswaarde van de waardevolle voorgevels. Het rechterbuurpand nr. 4 heeft recent ook een aanvraag ingediend om een dak toe te voegen. In tegenstelling tot deze aanvraag, opteren zij wel voor een klassieke bedaking in de vorm van een pseudomansarde. Een dakvorm die zich beter verhoudt tot de gevelopbouw en –stijl. Voor de ensemblewaarde van de gelijkaardige gevelreeks en de uniformiteit van het straatbeeld is het aangewezen om eenzelfde bedaking te hanteren voor heel deze reeks of op zijn minst te opteren voor een volwaardig dak en niet voor een teruggetrokken daklaag. 

De voorgestelde interne ingrepen kunnen niet afgetoetst worden op basis van de aangeleverde informatie aangezien er geen enkele ingreep geduid aan de hand van een che-rapport of cultuurhistorische verantwoordingsnota. Er werden ook geen interieurfoto’s toegevoegd. Zo wordt er een nieuwe trap voorzien tussen 0 en 1. Het is niet duidelijk welke impact de werken hebben op de initiële laat 16e – vroeg 17e-eeuwse draagstructuur. In tegenstelling tot een eender ingediende aanvraag lijken de vloerniveaus en de roosteringen wel bewaard. Dit is alleszins vereist.

Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde.  Enerzijds dient er ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Anderzijds moet er bijzondere aandacht zijn voor de gevel.

Zo werd het schrijnwerk zeer recent (na mei 2017) en onvergund vervangen door a-typisch geprofileerd, pvc schrijnwerk. In de huidige aanvraag blijft dit bewaard. Dit is niet aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning. Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt (aan te tonen aan de hand van een onderbouwd dossier gestoffeerd met foto’s), kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. Deze uitgangspunten hanteert de dienst monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden met erfgoedwaarde. Panden uit het einde van de 19de eeuw waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. De keuze voor een ander materiaal doet afbreuk aan de erfgoedwaarde, zelfs in een kwalitatieve uitvoering die qua vormgeving dicht in de buurt van het oorspronkelijk schrijnwerk komt.  Pvc of aluminium zijn immers atypische materialen voor de laat 19de-eeuwse vormentaal en kunnen omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en historische detaillering van het oorspronkelijk houten schrijnwerk evenaren. De intrinsieke waarde van hout als materiaal is dan ook essentieel. De schildering van het hout geeft het schrijnwerk het verfijnde en typische uitzicht. Op de google streetviewfoto’s zijn de voormalige houten zesvlakramen nog zichtbaar.  Het bestaande schrijnwerk doet afbreuk aan de erfgoedwaarde en komt niet voor regularisatie in aanmerking. Daarnaast is ook het isoleren van de achtergevel en het voorzien van een crepi niet aanvaardbaar. Door het aanbrengen van een isolatiepakket zijn de nog aanwezige muurankers en het oeil-de-boeuf niet meer afleesbaar of verliezen hun context. Een witte gladde pleisterlaag is wel aanvaardbaar.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een ongunstig advies uitgebracht.”

Gelet op bovenstaande advies en gelet op de strijdigheden met de voorschriften van het ruimtelijke uitvoeringsplan zal de bijkomende dakverdieping en het terras aan de voorzijde worden uitgesloten uit de vergunning. Wat betreft de interne werken, klopt het dat er geen CHE-rapport is toegevoegd aan de aanvraag en dat er geen foto’s werden toegevoegd van het interieur. Op basis van de gegevens op de plannen wordt geconcludeerd dat de aanvraag niet voorziet in het wijzigen van de interne draagstructuur, noch de authentieke trap. Enkel de draagstructuur van de uitbouw op het gelijkvloers wordt vernieuwd en de balkenlaag boven de kruipzolder wordt gesupprimeerd. Bij het verlenen van de vergunning zal het supprimeren van de balkenlaag boven de kruipzolder worden uitgesloten uit de vergunning, aangezien ook de dakverdieping wordt uitgesloten. Er zal worden opgenomen in voorwaarden dat de laat 16e – vroeg 17e-eeuwse draagstructuur moet behouden blijven.

Wat betreft het wijzigen van het schrijnwerk in de voorgevel, van hout naar pvc, kan inderdaad betreurt worden dat de authentieke uitstraling van het pand verminderd door deze ingreep.

Er wordt echter vastgesteld dat dezelfde indeling van de ramen werd voorzien dan de authentieke ramen en dat er in de directe omgeving van het pand al een groot aantal panden voorzien zijn van schrijnwerk in wit pvc. Er wordt bijgevolg geconcludeerd dat het schrijnwerk in pvc in de voorgevel geen onaanvaardbare afbreuk doet aan het straatbeeld.

Gelet op het advies van de dienst monumentenzorg voor wat betreft het isoleren van de achtergevel zal in voorwaarden worden opgenomen dat de aanwezige muurankers behouden moeten blijven onder het isolatiepakket en dat de isolatie moet afgewerkt worden met een gladde pleisterlaag.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De vormgeving van de bijkomende dakverdieping wijkt af van een aantal voorschriften van het ruimtelijke uitvoeringsplan Binnenstad en zal bijgevolg uitgesloten worden uit de vergunning. Ook het voorzien van een terras achteraan de eerste verdieping en het verhogen van de achterste scheimuur is in strijd met artikel 2.1.11.2 van het ruimtelijke uitvoeringsplan. Het maximaal volume van de panden in de oksel van het bouwblok is bereikt. Het ophogen van de achterste scheimuur en het voorzien van een dakterras zal worden uitgesloten uit de vergunning.

De aanvraag bevat geen informatie over de technische installaties die voorzien zullen worden voor de horecafunctie op het gelijkvloers. Zulke installaties zijn eigen aan deze functie en zorgen dikwijls voor overlast voor de omwonenden. De uitlaten van een dampkap van horeca-keukens worden beschouwt als schadelijke of hinderlijke gassen. In artikel 16 en 35 van de bouwcode zijn bepalingen opgenomen om de overlast naar de omgeving te beperken.

Bij het verlenen van de vergunning zal in voorwaarden worden opgenomen dat alle technische installaties, inclusief klimaatbeheersingstoestellen, ofwel inwendig in het gebouw moeten worden voorzien ofwel dat deze op het hoogste dak moeten worden voorzien conform de bepalingen van artikel 16§1 en 16§2 van de bouwcode.

Om de visuele overlast te beperken en de erfgoedwaarde van de achtergevels te bewaren zal ook in voorwaarden worden opgenomen dat de afvoerkanalen van deze installaties en van de dampkap, in het bouwvolume moeten worden voorzien en boven de hoogste kroonlijst moeten uitmonden conform artikel 35§4 van de bouwcode. Zoals bepaald in artikel 44 van de bouwcode zal ook worden opgelegd dat er een vetafscheider moet worden voorzien op het afvalwater.

De verdiepingshoogten van de woonfunctie zijn minder dan 2,60 meter volgens artikel 21 van de bouwcode. Aangezien dit een vergunde situatie betreft waarbij reeds een woonfunctie op deze verdiepingen is gekend is een afwijking op basis van artikel 3 van de bouwcode, aanvaardbaar.

Aangezien de keuken van de horeca functie volledig is ingesloten achteraan het gelijkvloers en dit een werkruimte betreft waar mensen voor een lange tijd verblijven zal in voorwaarden worden opgenomen dat de er een dakkoepel moet worden voorzien in het platte dak met een minimale oppervlakte van 1 m².

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande verbouwingswerken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het handelsgelijkvloers en bovenliggend woning in verkoop als één en ondeelbaar geheel te behouden.

3.      de dorpels van de ramen in de achtergevel uit te voeren in natuursteen die uit het gevelvlak steken;

4.      het behouden van de laat 16e – vroeg 17e-eeuwse draagstructuur van de vloeren;

5.      het behouden van de muurankers in de achtergevel onder het isolatiepakket;

6.      de isolatie van de achtergevel af te werken met een gladde gevelpleister;

7.      alle technische installaties, inclusief klimaatbeheersingstoestellen, ofwel inwendig in het gebouw te voorzien ofwel op het hoogste platte dak te voorzien conform de bepalingen van artikel 16§1 en 16§2 van de bouwcode;

8.      de afvoerkanalen van technische installaties en van de dampkap, in het bouwvolume te voorzien en boven de hoogste kroonlijst laten uitmonden conform artikel 35§4 van de bouwcode;

9.      een vetafscheider te voorzien op het afvalwater conform artikel 44 van de bouwcode;

10.  in het plat dak, achteraan het gelijkvloers, een dakkoepel te voorzien van minstens 1 m²;

11.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1.      het uitbreiden van het pand met de voorgestelde dakverdieping boven de kroonlijst;

2.      het supprimeren van de balkenlaag boven de kruipzolder;

3.      het verhogen van de achterste scheimuur op de eerste verdieping en het voorzien van een dakterras op het plat dak boven het gelijkvloers.

Standpunt college

College voegt volgende voorwaarde toe :

Het verkrijgen van een omgevingsvergunning bevrijdt een exploitant niet van de plicht om elke logieseenheid te vergunnen of aan te melden volgens het Vlaamse logiesdecreet.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, die zich als volgt laat samenvatten:

1.      Huidige toestand is niet vergund: de bezwaarindiener merkt op dat het huidige bouwvolume van het pand niet vergund is en dat de aanvrager via voorliggende aanvraag deze toestand wil regulariseren.

Beoordeling:

Het huidige bouwvolume, behoudens de dakopbouw aan de achterzijde van de 5de verdieping, werden vergund in de aanvragen van 1935 en 1934, beschikbaar in het felixarchief via de dossiernummers 18#3561 en 18#741.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Onaanvaardbare functiewijziging: de bezwaarindiener merkt op dat de aanvraag voorziet in een aanzienlijke functiewijziging van het pand.De bezwaarindiener heeft bedenkingen bij de combinatie van de verschillende activiteiten in het pand en hoe een privé bewoning kan worden gegarandeerd.  

Beoordeling:

De hoofdfunctie van het pand wijzigt niet. De horecafunctie op het gelijkvloers wordt beschouwd als een nevenfunctie bij het wonen op de verdieping. De oppervlakte is slechts 49 m² ten opzichte van 151 m² voor het wonen. De horecafunctie beschikt ook niet over een afzonderlijke toegang en is met de woonfunctie verbonden via de gemeenschappelijke inkomhal. Het verhuren van 2 kamers als toeristische logies is niet vergunningplichtig en niet in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

In de voorwaarden van de vergunning zal ook worden opgenomen dat het pand met al zijn activiteiten steeds als één en ondeelbaar beschouwd moeten worden in verkoop en aan slechts 1 eigenaar kan toebehoren.

Het bezwaar is gegrond.

3.      Verstoren van het straatbeeld: de bezwaarindiener merkt op dat een bijkomende dakverdieping het straatbeeld verstoord.

Beoordeling:

Het klopt dat voorgestelde dakverdieping vreemd is in het straatbeeld. De vormgeving is ook in strijd met een aantal voorschriften van het ruimtelijke uitvoeringsplan. De dakverdieping zal dan ook worden uitgesloten uit de vergunning. Er wordt echter niet uitgesloten dat een andere dakvorm wel inpasbaar is in het straatbeeld.
Het bezwaar is deels gegrond.

4.      Verstoren van de privacy: de bezwaarindiener merkt op dat de bijkomende dakverdieping ongeoorloofd zicht neemt op het linker buurpand.

Beoordeling:

De bijkomende ramen in de achtergevel nemen op geen andere manier zicht op het naburig perceel dan de ramen van de bestaande verdiepingen en bezorgd bijgevolg geen bijkomende hinder naar inkijk. Aan de voorzijde blijft het terras ook binnen de hoogte van 1,90 meter hoogte van de nieuwe scheimuren waardoor principieel ook geen inkijk wordt gegenereerd op het buurpand.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      Verlies van lichtinval: de bezwaarindiener merkt op dat door de bijkomende dakverdieping ongeoorloofd licht wordt weggenomen van het linker buurpand.

Beoordeling:

Gelet op de noord-zuid oriëntatie van de percelen wordt geoordeeld dat een optopping aan de noordzijde een minimale impact heeft op de lichtinval op het naburig perceel. Echter zal de dakverdieping op een andere manier moeten worden vormgegeven.

Het bezwaar is ongegrond.

6.      Ontpitten van het perceel: de bezwaarindiener verwijst naar artikel 27 van de bouwcode die bij een functiewijziging van het pand voorschrijft dat 20 % van het perceel onbebouwd moet zijn en dat hiervan niet kan worden afgeweken aangezien de Lange Nieuwstraat geen “kernwinkelgebied” is.

Beoordeling:

Zoals hierboven vermeld voorziet de aanvraag niet in een wijziging van de hoofdfunctie van het pand. De nevenfuncties die worden voorzien in de aanvraag zullen onlosmakelijk verbonden moeten blijven met de woonfunctie. In de voorwaarden van de vergunning zal ook worden opgenomen dat het pand met al zijn activiteiten steeds als één en ondeelbaar beschouwd moeten worden in verkoop en aan slechts 1 eigenaar of huurder kan toebehoren. De Lange Nieuwstraat tussen nrs. 1-13 en 2-16 zijn in de definitie van de bouwcode wel bepaald als kernwinkelgebied.

Het bezwaar is ongegrond.

7.      Geur- en geluidshinder: de bezwaarindiener merkt op dat de aanvraag geen informatie bevat over de technische installaties die voorzien zullen worden bij de horecafunctie en is ongerust over de geluidsoverlast en geuroverlast die de functie met zich meebrengt.

Beoordeling:

Het klopt dat de aanvraag geen informatie bevat over de technische installaties die noodzakelijk zijn voor de horecafunctie. In artikel 16 en 35 van de bouwcode zijn bepalingen opgenomen om de hinder naar de omgeving te beperken. Bij het verlenen van de vergunning zal in voorwaarden worden opgenomen dat alle technische installaties, inclusief klimaatbeheersingstoestellen, ofwel inwendig in het gebouw voorzien moeten worden ofwel op het hoogste platte dak moeten worden voorzien conform de bepalingen van artikel 16§1 en 16§2 van de bouwcode en dat de afvoerkanalen van technische installaties en van de dampkap, in het bouwvolume moeten worden voorzien en boven de hoogste kroonlijst moeten uitmonden conform artikel 35§4 van de bouwcode.

Het bezwaar is gegrond.

8.      Vetafscheider: de bezwaarindiener vraagt zich af of het afvoerstelsel is voorzien van een vetafscheider, gelet op de horecafunctie op het gelijkvloers.

Beoordeling:

Het klopt dat niet duidelijk is op de plannen dat er een vetafscheider wordt voorzien.

Bij het verlenen van de vergunning zal dit worden opgelegd in voorwaarden.

Het bezwaar is gegrond.