2019_CBS_03682 - Omgevingsvergunning - OMV_2018140262. Jules Moretuslei 368-376. District Wilrijk - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/01/1962: toelating (238#11396) voor verbouwingswerken;

-          21/10/1968: toelating (222#2074) voor verbouwingswerken aan het winkelhuis;

-          14/06/1971: toelating (222#2924) voor het bouwen van een magazijn;

-          25/06/2004: vergunning (222#10855) voor het verbouwen van een eengezinswoning met dokterspraktijk naar een advocatenkantoor.

Laatst vergunde toestand

-          Jules Moretuslei 368-372:

• voormalige drogisterij en apotheek met magazijnen en woning bestaande uit twee bouwlagen onder een zadeldak;

-          Jules Moretuslei 374-376:

• kantoorgebouw in een meesterwoning van drie lagen grenzend aan een gebouw van twee lagen met een garage. Beide gebouwen zijn intern met elkaar verbonden;

-          Mastweg:

• 6 garageboxen en een doorgang naar het magazijn van de apotheek en drogisterij;

Bestaande toestand

-          langs de Mastweg zijn  7 garageboxen voorzien;

-          de verdiepingen boven de drogisterij worden gebruikt als opslagruimten.

Inhoud van de aanvraag

-          het volledig slopen van de bestaande bebouwing op de percelen zijnde een kantoorgebouw, 2 handelswoningen en 6 garageboxen. De voorgevel van het inventarispand Jules Moretuslei 374 wordt behouden;

-          het bouwen van 31 appartementen met een gemiddelde nettovloeroppervlakte  van 72 m² op een gemeenschappelijke ondergrondse garage;

-          langs de Jules Moretuslei worden 19 woonentiteiten voorzien in een bouwvolume van 3 bouwlagen en een doorlopende teruggetrokken daklaag:

• er worden vijf 1-slaapkamerappartementen, twaalf 2-slaapkamerappartementen en twee 3-slaapkamerappartementen voorzien. Alle woonunits bezitten een privatieve buitenruimte;
• op het gelijkvloers wordt één centrale inkomhal voorzien en een fietsenstalling voor 12 fietsen;
• in dit bouwvolume is de inrit voorzien naar de gezamenlijke ondergrondse garage voor 42 auto’s en 51 fietsen;
• de voorgevel wordt voorzien in lichtgrijs baksteen metselwerk;
• de teruggetrokken daklaag wordt voorzien in gevelpleister;
• de achtergevel wordt voorzien in een combinatie van metselwerk en pleisterwerk;

-          langs de Mastweg worden 12 appartementen voorzien in een bouwvolume van 3 bouwlagen met een plat dak;

• er worden 12 2-slaapkamerappartementen voorzien;
• op het gelijkvloers worden 2 fietsenstallingen voorzien met elk 14 stalplaatsen;
• de gevel aan de Mastweg heeft inspringende delen die de twee entrees markeren en twee voortuinen;

-          het open ruimte tussen de beide volumes wordt voorzien als gemeenschappelijke tuin op de ondergrondse parking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 5:

De aanvraag gaat niet uit van de wenselijkheid van behoud. De vergunningsaanvraag bevat in de beschrijvende nota niet voldoende informatie over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen;

• artikel 6:

De Jules Moretuselei wordt gekenmerkt door 3 bouwlagen met een plat dak. Het voorzien van een 4de doorlopende teruggetrokken daklaag op het gehele project is niet kenmerkend in het straatbeeld en verstoord de beeldkwaliteit van de inventarispanden.

De bebouwing langs de Mastweg wordt gekenmerkt door bebouwing van slechts 1 bouwlaag met een plat dak.

Door het voorgesteld programma is de druk op zowel het perceel, als het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar en wordt de draagkracht van de site overschreden. Zie ook ‘Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid’ bij ‘Omgevingstoets’;

• artikel 38:

Het is niet duidelijk af te lezen op de plannen of de daken worden aangelegd als groendaken;

• artikel 43 Septische putten:

De inhoud van voorziene septische putten is niet voldoende groot volgens de bepalingen van dit artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van woningen is principieel in overeenstemming met de bestemming van de percelen en de woonfuncties op de omliggende percelen.

Op de percelen tussen de Jules Moretuslei en de Mastweg is vandaag, aan de zijde van de Mastweg, geen woonfunctie aanwezig. Hoewel verdichting op deze locatie niet wordt uitgesloten is het wel noodzakelijk dat er een uitgebreide stedenbouwkundige studie wordt uitgevoerd, waarin de toekomstvisie voor het gehele bouwblok wordt onderzocht. De studie die eerder werd uitgevoerd, waarvan sprake in de beschrijvende nota (voorgelegd op het A-overleg van 25 mei 2016) trachtte een kader te scheppen voor mogelijke woonontwikkeling aan de Mastweg.

Noodzakelijk is om het stedenbouwkundig onderzoek nog verder uit te diepen en meer aandacht te besteden aan de gefaseerde ontwikkeling van het gehele bouwblok. In de studie werd er enkel de huidige situatie weergegeven alsook de situatie wanneer de belendende percelen een gelijkaardige ontwikkeling hebben uitgevoerd.

Er werd onder andere ook aangegeven dat er eerder wordt uitgegaan van de typologie van de eengezinswoning als van de meergezinswoning en dat de haalbaarheid van het ontwikkelingsscenario voor de naastgelegen inventarispanden in twijfel wordt getrokken en de wenselijkheid ervan verder moest worden onderzocht.

In de aanvraag wordt geen duidelijkheid geschept over deze geformuleerde aandachtspunten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet dus in een verdichting van de woonfunctie op voorliggende percelen.

Enerzijds worden de commerciële functie en kantoorfunctie langs de Jules Mortetuslei gesupprimeerd en vervangen door een nieuwbouw appartementsgebouw, anderzijds wordt een woonfunctie geïntroduceerd langs de Mastweg, daar waar vandaag enkel commerciële functies zijn en enkele garageboxen. Het uitgangspunt van wonen langs de Mastweg is principieel aanvaardbaar. De percelen zijn diep genoeg, om op beide rooilijnen bebouwing te voorzien, die onderling voldoende afstand kunnen houden van elkaar zodat een kwalitatieve groene tuinzone kan worden voorzien tussen beide volumes.

Er wordt echter geoordeeld dat door de afstand tussen beide achtergevels, zowel op het gelijkvloers als op de verdiepingen, in relatie tot de hoogten van de volumes het maximaal toelaatbare volume op de percelen wordt overschreden en de kwaliteit van de tuinzone onvoldoende is.

De aanvraag bevat ook onvoldoende informatie over hoe het project zich inpast in de omgeving en hoe de bouwdiepten en bouwhoogten aansluiten op de omliggende bebouwing en zich inpassen in het straatbeeld.

De Jules Moretuselei wordt gekenmerkt door 3 bouwlagen met een plat dak. Het voorzien van een 4de doorlopende teruggetrokken daklaag op het gehele project is niet kenmerkend in het straatbeeld en verstoord de beeldkwaliteit van de inventarispanden.

De bebouwing langs de Mastweg wordt gekenmerkt door bebouwing van slechts 1 bouwlaag met een plat dak. Een schaalvergroting langs deze zijde van het bouwblok is, zoals eerder aangegeven principieel aanvaardbaar. Echter zal er eerst een grondige stedenbouwkundige studie moeten worden uitgevoerd om te onderzoeken hoe de bebouwing langs de Mastweg zich verder kan ontwikkelen.

Zoals hierboven reeds vermeld, dient er langs de zijde van de Mastweg te worden uitgegaan van de typologie van de eengezinswoning, zodat de draagkracht van de percelen niet wordt overschreden, de bebouwing in de hoogte kan worden beperkt en de schaal aansluit op de bestaande bebouwing langs de Mastweg en het Mastplein. 

Het project werd voorgelegd aan de welstandscommissie op 15 maart 2019.

Het volgende werd opgenomen in het verslag: “… De welstandscommissie gaat akkoord met een eventuele ontwikkeling aan de Mastweg, maar vindt het wenselijk om hier eengezinswoningen (compacte rijwoningen) te voorzien in plaats van appartementen. Een duidelijke adressering ten opzichte van het hoogbouwvolume en een masterplan voor het hele bouwblok zijn noodzakelijk. De leefkwaliteit en afstand tot de voorbouw zijn aandachtspunten alsook de adressering langs de Mastweg…”

De aanvraag voorziet in het verwijderen van al het bestaande groen in de tuinzone van de percelen en het onderbouwen van deze volledige oppervlakte voor een ondergrondse garage, fietsenstallingen en bergingen. Hoewel de aanvraag geen gegevens bevat over de omvang en aard van het aanwezige groen, kan op de basis van beschikbare foto’s worden vastgesteld dat het kwalitatief groen betreft dat een meerwaarde biedt voor de beeldkwaliteit van de omliggende  woon- en winkelomgeving. Het verwijderen van al de aanwezige bomen komt de belevingswaarde van de omgeving niet ten goede.

Het onderbouwen van de volledige tuinzone heeft ook een ongunstige invloed op de natuurlijke waterinfiltratie op de percelen zelf en is vanuit ecologisch standpunt niet aanvaardbaar.

Er werd een hydraulisch en technisch advies gevraagd aan Aquafin.

Hun advies is ongunstig en kan integraal nagelezen worden als bijlage bij de beslissing.

Voornamelijk de onduidelijkheden over de aanleg van alle dakvlakken, het ontbreken van een toelichting over het hergebruik van het regenwater en de onduidelijkheden over de infiltratievoorzieningen zijn de basis van het ongunstig advies.

Het voorstel voorziet in totaal 31 woonentiteiten waarvan 24 twee slaapkamerappartementen, 5 één slaapkamerappartementen en slechts 2 drie slaapkamerappartementen.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Het project voorziet niet in een aanvaardbare mix aangezien er overwegend twee slaapkamerappartementen worden voorzien en slechts 2 grotere woonentiteiten.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een slaapkamerappartement herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drie slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 80 m²) kan hoogstens een twee slaapkamerappartement herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 130 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een vierslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 110 m²) kan hoogstens een drie slaapkamerappartement herbergen.

Bovendien worden langs de Jules Moretuslei 12 van de 19 woonentiteiten uitgewerkt als enkelzijde gerichte appartementen en hierdoor over weinig woonkwaliteit beschikken.

Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving. Beter worden alle appartementen uitgewerkt als tweezijdig georiënteerde appartementen.

Uit bovenstaande kunnen we concluderen dat door voorgesteld programma de druk op zowel het perceel, als het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar is en de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Het voorstel voorziet aan de zijde van de Jules Moretuslei in 1 groot volume met teruggetrokken daklaag. De geveluitwerking houdt geen rekening met de kenmerkende schaal van het straatbeeld en de beeldkwaliteit van het inventarispand gaat helemaal verloren door het doortrekken van de daklaag over de gehele breedte van het project.

Ook planmatig houdt het voorstel geen rekening met de (gevel)geleding van het inventarispand.

Enerzijds wordt in de hoogte een bijkomende vloerplaat voorzien, zodat achter het gevelbeeld van 2 bouwlagen, een 3de laag wordt voorzien.

Anderzijds overschrijdt de breedte van het achterliggende appartement, de gevelbreedte van het inventarispand en wordt er een inpandig terras voorzien achter de “inkomdeur” van het inventarispand. Dergelijke uitwerking van de gevel is onaanvaardbaar.

Het volgende werd opgenomen in het advies van de welstandscommissie:

“… De welstandscommissie vraagt een pandsgewijze opbouw aan de Jules Moretuslei na te streven en het inventarispand te respecteren (typologisch correct, als een separaat gebouw). Een doorlopende daklaag is daarom ook niet wenselijk. Er wordt niet aangetoond waarom sloop van het inventarispand (tot op de gevel) noodzakelijk is. Verder vraagt de welstandscommissie om voldoende aandacht te hebben voor kwalitatieve gevelbehandeling en onderzoek naar typologieën die zich helder vertalen in de geveluitwerking…”

Cultuurhistorische aspecten

Het pand met huisnummer 374, langs de Jules Moretuslei werd opgenomen op de inventaris van bouwkundige erfgoed. De aanvraag voorziet in het slopen ervan. Enkel de voorgevel wordt behouden. De aanvraag bevat geen informatie over het cultuurhistorisch profiel van het pand zoals bepaald in artikel 5 van de bouwcode.

Gelet op de aard van deze werken werd er advies gevraagd aan de dienst monumentenzorg. Hun advies luidt als volgt: “Naar aanleiding van uw vraag om advies, kan ik u melden dat de werken gesitueerd zijn in een pand dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed van 28 november 2014 zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen…

De aanvraag heeft betrekking op panden gelegen aan de Jules Moretuslei 368-376, het gedeelte van de Militaire Baan of Krijgsbaan die de forten van de Antwerpse fortengordel met elkaar verbindt. Bestraat in 1871-1874. Kort na 1905 kreeg het de huidige naam naar burgemeester Jules Moretus (1870-1874). Tussen Druivenstraat en Kerkhofstraat: inplanting van het oude kerkhof, geopend in 1886, ter vervanging van het kerkhof rondom de kerk dat geleidelijk werd opgeruimd vanaf 1912. Sedert 1951 werd de nieuwe begraafplaats zogenaamd "Steytelinck" aan het Dr. Donnyplein in gebruik genomen. Thans drukke verbindingsweg die het district van oost naar west doorkruist, heterogene bebouwing uit de 20ste eeuw geconcentreerd in het centrum, begane grond veelal met winkelfunctie. Aan noordzijde, ter hoogte van de Bist, thans doodlopend straatje met onder meer een art-decogetint hoekpand (nummer 253) gesigneerd Art. Van Der Heyden…

Dit deel van de Jules Moretuslei wordt gekenmerkt door een nog gaaf bewaarde reeks dorpswoningen uit het begin van de 20ste eeuw waarvan enkele grotere burgerhuizen en enkele winkelwoonhuizen. Drie van deze panden zijn opgenomen in de inventaris cultuurbezit nl 362, 366 en 374.

Het pand nummer 374 maakt deel uit van het project en wordt in de inventaris beschreven als een dubbelhuis uit 1903 van vier traveeën en twee bouwlagen onder leien zadeldak (nok parallel aan de straat). Lijstgevel van witte en gele baksteen met licht ingangsrisaliet gemarkeerd door een balkon. Decoratie van panelen (borstwering) en rondboogvelden (bovenverdieping) is verdwenen. Rechthoekige muuropeningen met bewaard houtwerk.

De overige panden zijn niet opgenomen in de inventaris maar dateren wel uit dezelfde periode. Hierover ontbreekt verder alle duiding. De inventarisatiecampagne van de districten dateert al van 1992. Een herinventarisatie dringt zich dan ook op en is in volle gang. Wilrijk komt nog aan de beurt. Gezien de aard en de verschijningsvorm van deze panden, onderdeel van de oorspronkelijke dorpsbebouwing, wordt het ensemble in zijn totaliteit bekeken en wordt niet enkel het inventarispand eruit gelicht. Het ensemble is beeldbepalend mogelijk waardevol, informatie over de binnenzijde ontbreekt. Een complex is beeldbepalend wanneer de stedenbouwkundige, architecturale of esthetische waarde hoog zijn. Bebouwing die de uitstraling van het plangebied bepaalt. Vanuit architecturaal oogpunt kan ze als representatief beschouwd worden voor de omgeving en vertoont ze een stedenbouwkundige samenhang met de ontstaansgeschiedenis van de wijken en verkavelingen. De architectuur binnen deze categorie wordt gekenmerkt door een hoge context- en ensemblewaarde en maakt vaak deel uit van gehelen. Ook waardevolle architectuur waarvan het oorspronkelijke ontwerp door aanpassingen werd aangetast maar waarvan het initiële idee nog leesbaar is behoort tot deze categorie…

Men wenst de panden nrs. 368-376 te slopen.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Deze cultuurhistorische motivering is niet aanwezig in het ingediende bouwdossier. De stedelijke dienst monumentenzorg kan aan de hand van deze nota in detail bepalen wat al dan niet waardevol is en dus al dan niet moet behouden blijven.  Als dit niet voldoende aangetoond wordt in de bouwaanvraag, geldt het volledige behoud van het gebouw.  Gezien het ontbreken van deze nota is het niet mogelijk om de erfgoedwaarden te duiden en op die manier een uitspraak te doen over de te bewaren erfgoedkenmerken..

In de voorbespreking is reeds meegegeven dat het slopen van dit ensemble niet wenselijk is. Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde in de dorpskern van Wilrijk. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch vroeg 20ste-eeuwse burgerwoningen en winkelwoonhuizen. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Het behoud van dit neoklassiek ensemble staat voorop gelet op het behoud van het dorspkarakter. Het nieuwe ontwerp gaat voorbij aan de kenmerkende schaal en korrel.

De manier waarop er in het ontwerp met het inventarispand wordt omgegaan is ook niet wenselijk. Van de planopbouw en de mogelijk aanwezige interieurelementen blijft niets over. Ook de buitenschil wordt uitgehold. De voordeur, het schrijnwerk en de twee blinde boogvelden boven de vensters op de tweede bouwlagen worden omgevormd tot inpandige terrassen. Zo is er geen correcte correlatie tussen de gevelonderdelen en hun initiële functies en hun nieuw gebruik. Voor panden opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014 geldt dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Wij adviseren de aanvraag dan ook ongunstig.”

Uit dit advies kan worden geconcludeerd dat behoudens het inventarispand, ook het ensemble van de betreffende panden wordt aanzien als waardevol bouwkundig geheel. Voor het geheel van de panden zal dus eerst een rapport moeten worden opgemaakt om de erfgoedwaarden te duiden zodat er een uitspraak kan gedaan worden over de te bewaren erfgoedkenmerken van het geheel.

Er kan niet uitgegaan worden van sloop van het geheel, zonder dergelijke rapport.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalplaatsen en ontsluiting

Het volgende werd opgenomen in het advies van de dienst mobiliteit:

“ De fietsparkeerbehoefte is:

5 x 1-slaapkamerappartementen: 5x (1+1) = 10

24 2-slaapkamerappartementen: 24 x (2+1) = 72

2 x 3-slaapkamerappartementen: 2 x (3+1) = 8

In totaal zijn er 90 fietsenstallingen nodig.

Er worden fietsstalplaatsen voorzien op het gelijkvloers en in de ondergrondse parking.

Op het gelijkvloers zijn er 28 fietsen voor het gebouw aan de Mastweg. Deze zijn correct ingetekend. Voor het gebouw aan de Jules Moretuslei zijn er 12 plaatsen ingetekend, maar deze zijn met een te smalle tussenafstand van < 40 cm hart-op-hartafstand. Hier kunnen er maar 11 geplaatst worden in de correcte rekken.

In de ondergrondse garage zijn er aan de zijde van de Jules Moretuslei 36 stallingen en aan de kant van de Mastweg 15 stallingen.

In totaal zijn er in het project 90 nuttige fietsenstalplaatsen voorzien.

De ondergrondse garage is bereikbaar via één in/uitrit in de Jules Moretuslei. De toegang is beperkt tot 1 rijrichting. Voor het binnen en buitenrijden wordt gewerkt met een licht. Dit licht moet ook werken voor fietsers aangezien zij ook gebruik moeten maken van de toegangshelling (met treden in het midden)”.

Bodemreliëf

De aanvraag voorziet in een ophoging van het terrein boven de ondergrondse parking.

Deze ophoging, in combinatie met het volledig onderbouwen van het perceel kan ernstige hinder veroorzaken op het gebied van waterhuishouding op het perceel zelf en de omliggende percelen. Door deze ingreep, bovenop de volledige ondergrondse bouwlaag, wordt de waterinfiltratie in de volle grond niet gegarandeerd en worden er enkel wateroverlast verwacht op de omliggende percelen. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er werd advies gevraagd aan de dienst stadsbeheer/groen en begraafplaatsen aangezien al de bomen in de huidige tuinzone zullen worden gesupprimeerd. Hun advies is gunstig maar het verlies van het groot aantal bomen wordt betreurt. Er wordt opgenomen in hun advies dat de bestaande straatboom ter hoogte van huisnummer 374 tijdens de werken optimaal moet worden beschermd, zowel boven - als ondergronds. Hiervoor zullen een aantal voorwaarden moeten worden vervuld, die in voorwaarden kunnen worden opgenomen bij een eventuele vergunning.

Gelet op de werken die noodzakelijk zijn voor het realiseren van de ondergrondse parking werd er advies gevraagd aan de dienst milieuvergunningen. Hun advies luidt als volgt:

“De aanvraag betreft de sloop van bestaande bebouwing en het bouwen van twee meergezinswoningen op een gezamenlijke ondergrondse parking op een perceel gelegen tussen de Jules Moretuslei 368-376 en de Mastweg te 2610 Wilrijk.

Er werd een sloopinventaris aan de aanvraag toegevoegd. Tijdens de sloopwerken dient men rekening te houden met de instructies voor de reductie van stofemissies die beschreven staan in Vlarem II bijlage 6.12.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten (zie richtlijnen bemalingen 2009). De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

 In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

- een beschrijving van de resultaten van het vooronderzoek (o.b.v. DOV, bodemkaarten, hydrogeologische kaarten, studie ABO 2015 infiltratiegevoeligheid, …). Een beschrijving van het uitgevoerde grondonderzoek (sonderingen, boringen, metingen grondwaterpeil, pompproeven, doorlatendheidsproeven, …);

- een risico-inschatting (wat betreft verdroging, verzilting, verontreiniging en zettingen);

- een motivatie van de hydraulische parameters (via pompproef, putproef of bestaande literatuurgegevens);

- een beschrijving van het bemalingsconcept;

- een beschrijving van de afschermende maatregelen

- verticale waterremmende wanden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …), al dan niet tot in een waterremmende grondlaag;

- horizontale waterremmende laag;

- retourbemaling of oppervlakte-infiltratie;

- beperken duur van de bemaling;

- als geen retourbemaling mogelijk is: grondige motivatie en alternatief voorstel,  een aanduiding van het lozingspunt, lozing op oppervlaktewater, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u;

- berekende grondwaterstanden voor en tijdens bemaling, inclusief de invloedstraal van de bemaling (op plan getekend - formule van Sichardt mag niet gebruikt worden voor de berekening van de invloedsstraal) en de bemalingsdebieten;

- een beschrijving van het monitoringprogramma.

Voor de exploitatie van het gebouwen (stookinstallaties, airconditioningsinstallatie,…) is er mogelijks een melding of vergunningsaanvraag noodzakelijk. De exploitant dient dit na te gaan.”

Gelet op de aard van de aanvraag werd er advies gevraagd aan de dienst stadsontwikkeling/ontwerp en uitvoering/ontwerpers. Het volgende werd opgenomen in hun advies: “De aanvraag vereist de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen. De bouwheer dient voor de werken contact op te nemen met Stadsontwikkeling – dienst Beheer & Onderhoud betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en voor de aanleg van het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Deze dienst zal ook nagaan of er een extra fundering van de inrit nodig is gezien het om een collectieve parking gaat met 42 parkeerplaatsen.”

Gelet op de aard van de aanvraag werd er ook advies gevraagd aan Proximus.

Volgende werd opgenomen in hun advies: “Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht en vragen u om volgende voorwaarden op te nemen in uw vergunning… Het project ligt langsheen een bestaande weg met onvoldoende capaciteit aan telecominfrastructuur van Proximus.  Er zijn bijkomende werken nodig. Deze kosten zijn ten laste van de aanvrager.

Ons advies is gunstig bij opname van deze voorwaarden in uw vergunning.

Na de werken, kunnen de bewoners snel en eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie- internet- en televisiediensten.“

Het advies van Fluvius kan integraal worden nagelezen bij de beslissing van de aanvraag.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het ongunstig advies van de brandweer en onverenigbaarheden met de geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      De aanvraagprocedure werd beëindigd: De bezwaarindieners geven aan dat de aanvraag onvolledig werd verklaard op 23 januari 2019 wegens het ontbreken van een sloopopvolgingsplan en dat daarmee de aanvraag definitief werd beëindigd. Ze merken op dat er verdere motivering ontbreekt waarom de aanvraag alsnog volledig verklaard op latere datum.

Beoordeling:

Door omstandigheden kruiste het aanvullen van het sloopopvolgingsplan de opmaak van het onvolledigheidsbewijs. Na nazicht bleek de gevraagde informatie tijdig te zijn aangeleverd op het omgevingsloket. Er werd alsnog beslist het dossier op 27/01 volledig te verklaren en werd er een volledigheidsbewijs aan de aanvrager gestuurd.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Geen overleg met de buurt: De bezwaarindieners geven aan dat er op geen moment overleg is gepleegd met de buurt. De bezwaarindieners merken op dat dit mogelijks een bewuste overweging is geweest gezien de omvang van het project en het gebrek aan inpassing. Verder wensen ze op te merken dat hun bezwaar niet per definitie dient geïnterpreteerd te worden als een algemene tegenkanting tegen een meer kleinschalige ontwikkeling op de betrokken percelen.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard.

De aanvrager is niet verplicht om in overleg te gaan met de buurt over een mogelijke omgevingsaanvraag. Niettegenstaande kan het een meerwaarde zijn voor ontwikkelingen dat door de aanvrager een proces wordt doorlopen met als doelstelling een algemeen gedragen ontwikkeling te bekomen.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Geen akkoord voor aanpassingen aan gemeenschappelijke muren: De bezwaarindieners geven aan dat zij niet op de hoogte waren van de voorziene scheimuurwijzigingen en dat zij hiervoor geen toestemming hebben gegeven. Verder geeft één van de bezwaarindieners aan dat door voorliggend plan de scheimuur aan de inrit van de parking een buitenmuur zal worden door het ontbreken van een afgesloten poort in de voorgevel. De bezwaarindieners geven aan dat de opbouw van de scheimuren niet duidelijk afleesbaar is op de plannen.

Beoordeling:

Bij vergunningsplichtige scheimuurwijzigingen zal de vergunningverlenende overheid  enkel oordelen of de wijzigingen stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn. Het akkoord tussen buren onderling over de afwerking van scheimuren en aanpassingen van deze muren betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid en is niet stedenbouwkundig van aard. Het is niet verplicht een onderling akkoord te bekomen voor het indienen van een omgevinsgaanvraag. Zowel tijdens een eenvoudige procedure als een gewone procedure zullen de aanpalende op de hoogte worden gebracht van scheimuurwijzigingen.

Het klopt wel dat de opbouw van de scheimuren en de aanduiding van de perceelgrenzen onduidelijk is weergegeven op de plannen.

Het bezwaar is deels gegrond.

4.      Het dossier is onvolledig en onontvankelijk:

a.      De bezwaarindieners geven aan dat er in de beschrijvende nota wordt verwezen naar een stedenbouwkundige studie en een advies van de A-commissie die niet in het dossier zijn opgenomen. De bezwaarindieners zijn van mening dat het dossier hierdoor onvolledig is en het openbaar onderzoek onregelmatig is verlopen. 
Beoordeling:
Het klopt dat vernoemde documenten niet werden toegevoegd aan de aanvraag.

Deze documenten zijn principieel niet verplicht volgens het normenboek voor een omgevingsaanvraag met architect. Echter is, zoals ook vermeld in de verdere beoordeling van de aanvraag, voor voorliggend project een uitgebreide stedenbouwkundige studie van het gehele bouwblok noodzakelijk om het project ten gronde te kunnen beoordelen.

Het bezwaar is deels gegrond.

b.      De bezwaarindieners vragen zich af of er geen milieuvergunning moet worden bekomen voor de werken, zeker wat betreft de grondwaterbemaling voor het realiseren van de ondergrondse parking. Ze merken op dat de aanvraag geen gegevens bevat over de uit te voeren grondbemaling en zijn dan ook bezorgd over de gevolgen hiervan.
Beoordeling:
De aanvraag bevat in eerste instantie geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten die onlosmakelijk zijn verbonden met het woonprogramma dat wordt voorzien in de aanvraag. Er werd tijdens de procedure wel advies gevraagd aan de dienst milieuvergunningen. In hun advies werden een aantal aandachtspunten en voorwaarden vermeld die moeten worden volbracht voordat voorgestelde werken zouden kunnen worden uitgevoerd moest een omgevingsvergunning worden bekomen.  Het bezwaar is deels gegrond.

c.       De bezwaarindieners geven aan dat de weergave van de omgeving in de aanvraag onvolledig en ondermaats is. De foto’s geven bijvoorbeeld geen duidelijke weergave van de omliggende gebouwen waaruit de hoogte van deze gebouwen blijkt en er wordt bijvoorbeeld niet vermeld dat ook de aanpalende percelen in de Jules Moretuslei ook werden opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed.
Beoordeling:
Principieel bevat de aanvraag alle documenten die strikt noodzakelijk zijn volgens het normenboek voor een omgevingsaanvraag met architect.

Zoals eerder vermeld, en ook opgenomen in het advies van zowel monumentenzorg, de A-commissie als de welstandscommissie, is voor het beoordelen van voorliggend project een grondige en correcte analyse van de omgeving alsook een voldoende uitgewerkte toekomstvisie voor het gehele bouwblok noodzakelijk.

Er zal ook eerste een nota moeten worden opgemaakt om de erfgoedwaarde van zowel het inventarispand als het ensemble in zijn geheel te duiden.

Het bezwaar is deels gegrond.

d.      De bezwaarindieners geven aan dat zowel de tekeningen als de legende geen duidelijke weergave geven van de afwerking van de scheimuren, de gevels zichtbaar op de aanpalende percelen en of er een muur wordt voorzien naast de terrassen ter hoogte van de perceelgrenzen.

Beoordeling:

De aanvraag bevat 2 snedes waarop de gevels gericht naar de aanpalende percelen weergegeven worden. Dit is principieel voldoende. De aanvraag voorziet in het oprichten van een ontkoppelde muur op de betreffende percelen.  Het klopt dat de afwerking van de vrijgekomen scheimuren niet is weergegeven op de tekeningen. Dit is echter niet stedenbouwkundig van aard.

Het klopt ook dat op de tekeningen niet éénduidig is af te lezen of er naast de terrassen een muur wordt voorzien op de perceelgrenzen. Dit is vooral zo bij het terrassen aan de zijde voorzijde van de Mastweg ter hoogte van de perceelsgrens.

Het bezwaar is deels gegrond.

e.       De bezwaarindieners merken op dat de aanvraag onvoldoende duidelijk is over de wijzigingen die worden voorzien ter hoogte van de perceelgrenzen en dat de profielen van de aanpalende gebouwen foutief is weergegeven.

Beoordeling:
Het is aan de aanvrager om de correcte informatie aan te leveren. Als blijkt dat deze foutief is kan het project inderdaad niet correct beoordeeld worden. De bijgevoegde foto’s geven geen verduidelijking over de profielen van de geburen.

Het klopt inderdaad dat de scheimuurwijzigingen niet duidelijk zijn weergegeven op de terreinprofielen toegevoegd aan de aanvraag.
Het bezwaar is gegrond.

f.        De bezwaarindieners menen dat de impact op het verkeer en de mobiliteit onvoldoende werd onderzocht en geven aan dat er momenteel reeds lange files zijn op de Jules Moretuslei. Zij geven aan dat door het project bijkomende parkeerhinder zal ontstaan in de omgeving. 
Beoordeling:
Een mobiliteitsstudie is niet vereist voor voorliggende werken. De aanvraag voorziet de parkeerbehoefte van de aanvraag op eigen perceel. Redelijkerwijs wordt er geen onaanvaardbare hinder op het verkeer verwacht.

De inrichting van de ondergrondse parking is echter niet bruikbaar. Dit zal herbekeken moeten worden, aangezien het uitgangspunt is dat de parkeerbehoefte wordt voorzien op eigen perceel. Het bezwaar is ongegrond.

g.      De bezwaarschriftindieners menen dat de milieueffecten aanzienlijk zijn en dat dus een project-MER noodzakelijk is. Zij geven aan dat de mogelijke milieueffecten worden geminimaliseerd in de m.e.r-screeningsnota en dat er negatieve effecten te verwachten zijn inzake mobiliteit, visuele impact, trillingen en geluid tijdens de uitvoering van de werken, grondwaterstand tijdens het uitvoeren van grondbemalingen voor de ondergrondse garage en negatieve effecten op het aanwezige groen op het perceel.
Beoordeling:
Er is geen project-Mer noodzakelijk voor voorliggende werken. De werken vallen niet onder bijlage II van het MER-besluit. Voorliggende werken vallen principieel onder bijlage III van dit besluit, er wordt echter pas een m.e.r-screeningsnota verwacht vanaf 50 zelfstandige woningen, 100 kamerwoningen en wegenisdossiers met een mobiliteitsimpact. Het klopt echter dat de aanvraag ongunstige effecten heeft op het groen in het bouwblok, de beeldkwaliteit in de straat, de waterinfiltratie,… Hierdoor zal de aanvraag dan ook worden geweigerd.

Het bezwaar is deels gegrond.

5.      Het project is niet verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening:

a.      De bezwaarindieners geven aan dat een project met een vierde bouwlaag te veel impact heeft op lichtinval en privacy op de aanpalende percelen en dat deze terugspringende laag het straatbeeld verstoord.
Beoordeling:
Het klopt dat een volledige teruggetrokken daklaag niet kenmerkend is in het straatbeeld en dat het de beeldkwaliteit verstoord van de gevel van het inventarispand.

Het klopt ook dat de voorgestelde bouwhoogte in combinatie met de bouwdiepten het maximaal toelaatbare volume en bijgevolg ook de draagkracht van het perceel overschrijdt. Het bezwaar is gegrond.

b.      De bezwaarindieners geven aan dat het gabarit langs de Jules Moretuslei onaanvaardbaar is en dat bouwdiepten van 19 meter op het gelijkvloers en 14 meter op de verdiepingen niet voorkomt op de andere percelen in de bebouwde rij alsook dat de bebouwing langs de Mastweg beperkt is tot 1 bouwlaag.

Beoordeling:
Gelet op de omvang van het project en de impact op het bouwblok is een uitgebreide stedenbouwkundige studie nodig voor de verdere beoordeling van het project. Uit dergelijke studie moet blijken hoe het project zich inpast in de omgeving en aansluit op de aanpalende bebouwing. Dit ontbreekt in voorliggende aanvraag.

Principieel is het voorzien van meerdere bouwlagen langs de Mastweg aanvaardbaar. Echter zijn de leefkwaliteit in het bouwblok en de afstand tot de bouwing aan de Jules Moretuslei aandachtspunten die verder onderzocht moeten worden.Het klopt dat voorgestelde densiteit te groot is op de betreffende percelen.

Het bezwaar is deels gegrond.

c.       De bezwaarindieners zijn niet akkoord met het voorzien van meergezinswoningen, opgebouwd uit 3 bouwlagen langs de Mastweg. Het voorgestelde gabarit en deze woontypologie sluit niet aan bij de bestaande bebouwing langs de Mastweg en heeft als gevolg dat de grote tuinzones in het bouwblok verdwijnen.
Beoordeling:
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er uitgegaan van eengezinswoningen langs de Mastweg, zodat de draagkracht van de percelen niet wordt overschreden, de bebouwing in de hoogte kan worden beperkt en de schaal aansluit op de bestaande bebouwing langs de Mastweg en het Mastplein.  Het is de relatie tussen de bebouwing langs de Jules Moretuslei en de Mastweg die verduidelijkt moet worden in een verdere studie. Vanuit ecologisch standpunt is het volledig onderbouwen van de tuinzone van het perceel niet aanvaardbaar.

Het bezwaar is deels gegrond.

d.      De bezwaarindieners geven aan dat de Mastweg niet voldoende is uitgerust om er meergezinswoningen te voorzien. Het voetpad is veel te smal en werd bedoeld om een extra ontsluiting van het Mastplein te voorzien.
Beoordeling:
De Mastweg behoort tot het openbaar domein en is een voldoende uitgeruste weg. Gelet op de omvang van het openbaar domein wordt er uit gegaan van eengezinswoningen en niet van meergezinswoningen.
Het bezwaar is deels gegrond.

e.       De bezwaarindieners merken op dat het project voorziet in een louter artificiële integratie van het bouwkundig erfgoed en dat er zowel planmatig als visueel geen rekening wordt gehouden met de kenmerken van de inventarispanden in en naast het project en dat er geen aanleiding is om de volledige panden te slopen.  
Beoordeling:
Het klopt dat de aanvraag geen nota bevat waaruit de erfgoedwaarde van het inventarispand blijkt. Er kan dan ook niet worden uitgegaan van volledige sloop.

Het voorstel houdt inderdaad geen rekening met de gevelgeleding en erfgoedwaarde van het inventarisispand. Het bezwaar is gegrond.

f.        De bezwaarindieners menen dat een densiteit van 31 wooneenheden voor het project niet inpasbaar is in de buurt en dat de draagkracht van het perceel hiermee wordt overschreden.
Beoordeling:
Het klopt dat het voorzien van 31 woonentiteiten de draagkracht van het perceel overschrijdt. Zowel naar bouwvolume , als naar woonkwaliteit is de aanvraag niet aanvaardbaar. Het bezwaar is gegrond.

6.      Het project genereerd onaanvaardbare hinder voor de bezwaarindieners:

a.       Privacyhinder:
De bezwaarindieners geven aan dat er inzicht is op de belendende percelen vanop de terrassen aan de achterzijde van de Jules Moretuslei en aan de voorzijde van de Mastweg en dat er geen afscheiding is voorzien ter hoogte van de perceelgrenzen.

Ook de ramen in zijgevels hebben rechtstreekse inkijk op de aanpalende percelen. De terrassen aan de voorzijde hebben dan weer inkijk op de slaapkamers van de woningen aan de overzijde.
Beoordeling:
Het klopt dat aan de voorzijde van de Mastweg en op het dak van de Jules Moretuslei de terrassen een onaanvaardbare impact hebben op de privacy van de buurpercelen.

De overige terrassen en ramen worden principieel voorzien op voldoende afstand van de perceelgrenzen.

Het bezwaar is deels gegrond.

b.      Mobiliteitshinder:
De bezwaarindieners gaan niet akkoord met het voorzien van de ontsluiting van de ondergrondse parking langs de Jules Moretuslei omdat er nu al verkeersproblemen zijn die zullen vergroten door de bijkomende parkeerbewegingen. Door het kruisen van een druk gebruikt fiets- en voetpad zal bovendien een gevaarlijke verkeerssituatie worden gecreëerd. Door voorgesteld project wordt ook bijkomende parkeerhinder verwacht.
Beoordeling:
Er wordt geacht dat iedereen met de nodige voorzichtigheid gebruik maakt van de in- en uitrit. Volgens de huidige stedenbouwkundige voorschriften kan er per 8 meter gevel een garagepoort worden voorzien. Het voorzien van slechts 1 poort voor de gehele gevelbreedte is bijgevolg aanvaardbaar. De parkeerbehoefte zal worden ingevuld op het eigen perceel.
Het bezwaar is ongegrond.

c.       Milieu en Gezondheidshinder:
De bezwaarindieners geven aan dat door het project, het fijn stof in de lucht zal verhogen door de 42 wagens die de parking in- en uitrijden.

Beoordeling:

Voor evaluatie van de luchtkwaliteit baseert de stad Antwerpen zich op de luchtkwaliteitskaart voor stikstofdioxide (NO2). NO2 is een goede indicator voor verkeersgerelateerde verontreiniging in de buitenlucht. De Europese jaargrenswaarde voor NO2 is 40 µg/m³. Dit is gezondheidskundig ook de maximale waarde geadviseerd door de Wereldgezondheidsorganisatie. Volgens de meest recente modelkaart (2017, Vlaamse milieumaatschappij) is de jaargemiddelde concentratie NO2 ter hoogte van het projectgebied 21 à 25 µg/m³. Volgens de prognosekaart van 2020 van de stad Antwerpen is de verwachte jaargemiddelde concentratie NO2 er 21 à 30 µg/m³. We leiden hieruit af dat de gemiddelde concentratie zich nog ruim onder de grenswaarde bevindt.

Het bezwaar is ongegrond.

d.      Lawaaihinder:

De bezwaarindieners geven aan dat de uitvoering van de werken geluidsoverlast met zich zal meebrengen, alsook stof en vuil en verkeershinder van aanrijdende vrachtwagens.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard. De uitvoering van de werken zal moeten gebeuren volgens de regels van de kunst waarbij de hinder naar de omgeving, zoveel mogelijk, moet worden beperkt.

Het bezwaar is ongegrond.

e.       Verminderen van de lichtinval:
De bezwaarindieners geven aan dat door voorgesteld gebouw op te richten aan de zuidkant van het perceel, al het zonlicht in de tuinen weggenomen zal worden.
Het project zal ook een ongunstige impact hebben op de lichtinval op de tegenoverliggende percelen.
Beoordeling:
Het klopt dat de bouwhoogte langs de Mastweg een ongunstige invloed heeft op het zonlicht dat valt in de tuinzones van de percelen zelf en de omwonenden.

Gelet op de breedte van de straat en de huidige daklaag op de panden wordt geoordeeld dat de impact op de tegenoverliggende bebouwing wat betreft lichtinval minimaal is.
Het bezwaar is deels gegrond.

f.        Aantasten van de groenzones in het bouwlok:

De bezwaarindieners geven aan dat door voorgestelde bebouwing (bouwdiepten en ondergrondse parking) de tuinzones in het bouwblok zullen verdwijnen. Ook de bemalingswerken, die nodig zijn voor het realiseren van de bouwblok zullen een ongunstige impact hebben op de groenzones op de omgeving.
Beoordeling:
Het klopt dat door voorgestelde bouwvolumes en het volledig onderbouwen van het perceel de kwaliteit en beleving van de tuinzones op onaanvaardbare wijze zal dalen.

Mogelijks hebben ook de bemalingswerken een ongunstige impact op het omliggend groen. Dit kan niet worden beoordeeld door het ontbreken van relevante informatie.

Het bezwaar is deels gerond.

g.      Visuele hinder:
De bezwaarindieners merken op dat de geveluitwerking van het project geen rekening houdt met het huidige karakter van dit deel van de Jules Moretuslei en niet aansluit bij de kenmerken van de omliggende inventarispanden. Ze zijn van mening dat het gevelbeeld sterk wordt aangetast.

Beoordeling:
Het klopt dat het voorstel niet inpasbaar is in de geleding van het straatbeeld langs de Jules Moretusei en geen rekening houdt met de geleding van de inventarispanden in het project zelf en op de omliggende percelen. Ook de welstandscommissie merkte op dat een pandsgewijze opbouw aan de Jules Moretuslei beter te voorzien is. De welstandscommissie vraagt om voldoende aandacht te hebben voor kwalitatieve gevelbehandeling en onderzoek naar typologieën die zich helder vertalen in de geveluitwerking.
Het bezwaar is gegrond.