2019_CBS_03677 - Omgevingsvergunning - OMV_2018159980. Vlasmarkt 7. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/9/2009: vaststelling als bouwkundig erfgoed (4655) ‘Stadswoning met lijstgevel’;

-          12/8/1927: vergunning (1927#27123) voor veranderingswerken.

Geacht vergunde toestand

-          handelspand van 4 bouwlagen onder plat dak met een gelijkvloerse winkel

-          verdieping opgedeeld in 2 woningen.

Bestaande toestand

-          meergezinswoning van 4 appartementen;

-          aangepast schrijnwerk in de voorgevel.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 5 bouwlagen;

-          inrichting met 5 woningen (NVO 32 m2, 39 m2, 32 m2, 31 m2, 34 m2).

Inhoud van de aanvraag

-          regularisatie van de opdeling van een handelshuis in 4 éénslaapkamer-appartementen met een oppervlakte van respectievelijk 32 m2 (GV), 39 m2 (+1), 32 m2 (+2) en 31 m2 (+3);

-          uitbreiden van het inventarispand met een extra bouwlaag onder plat dak;

-          de nieuwe bouwlaag wordt ingericht als studio met een netto-vloeroppervlakte van 34 m² plus een terras van 4,4m²;

-          op het gelijkvloers wordt een deel van de overdekte koer afgesloten en ingericht als fietsenberging;

-          in de bestaande studio achteraan op de 2de verdieping wordt één doorlopend raam voorzien in de keuken en badkamer;

-          de voorgevel wordt voorzien in een witte bepleistering en het bestaande houten buitenschrijnwerk blijft behouden;

-          de nieuwe daklaag wordt bekleed met grijze, eternit platen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-          2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

de Vlasmarkt wordt gekenmerkt door een bebouwing met historische lijst- en trapgevels. De opbouw van een daklaag op een mansardeverdieping en een bekleiding in grijze eternit-platen is niet kenmerkend in deze historische context;

-          2.1.7 Gevelmaterialen:

de bekleding van mansardedaken in deze historische omgeving bestaat voornamelijk uit zink en leien. Het gebruik van de grijze platen in eternit als dakbekleding is niet in harmonie met het referentiebeeld;

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

in 1923 werd het hellend dak omgevormd tot een mansardelaag boven de kroonlijst. De uitbreiding met een nieuwe dakverdieping bovenop de bestaande bekroning, resulteert in een dakvorm die niet in harmonie is met de kenmerkende daken in de omgeving;

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

ten opzichte van de laatst vergunde toestand verkleint de oppervlakte van de kleine koer achteraan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de Vlasmarkt wordt gekenmerkt door een bebouwing met historische lijst- en trapgevels. De opbouw van een daklaag op een mansardeverdieping en een bekleiding in grijze eternit-platen is niet kenmerkend in deze historische context;

-          Artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige ruimte:

na de opdeling van het pand beschikken de studio’s op het gelijkvloers, de 2de, 3de en 4de verdieping over een netto-vloeroppervlakte van slechts 32m², 31m² en 34 m² in plaats van de minimaal vereiste 35m².

-          Artikel 26 Afvalverzameling:

er is geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien;

-          Artikel 27 Open ruimte:

na de gelijkvloerse functiewijziging van winkel naar woning beschikt het perceel over een buitenruimte op het maaiveldniveau van slechts 5% in plaats van de minimaal vereiste 20% van de totale perceelsoppervlakte;

-          Artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte:

na de opdeling van de winkelwoning beschikken de wooneenheden op het gelijkvloers, de 1ste en 2de verdieping over geen of over een onvoldoende grote buitenruimte;

-          Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de scheidingsmuren van het nieuw dak beschikken niet over een opstand van minimaal 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;

-          Artikel 38 Groendaken:

het nieuw plat dak wordt niet als groendak aangelegd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de verbouwing en uitbreiding van een voormalig handelspand. Het gebouw is geacht vergund als tweewoonst. De aanvraag betreft de inrichting van het bestaande volume in 4 studio’s. Er wordt een bijkomende unit gecreëerd in een nieuwe dakverdieping. In totaal worden dus 5 studio’s voorzien.

Slechts 1 unit beschikt over een oppervlakte van meer dan 35 m2. De overige studio’s zijn kleiner dan 35 m2 en voldoen dus niet aan de minimale vereiste oppervlaktenormen voor zelfstandige woonentiteiten.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Vijf studio’s met een oppervlakte onder 35 m2 vormen geen aanvaardbare mix.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 2 woongelegenheden naar 5 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een rijhuis met een traditionele kern van drie/twee traveeën en drie bouwlagen, dat mogelijk opklimt tot de 16de eeuw. Aloys Dirickx bracht in 1856 houten winkelramen en een kroonlijst aan. Ed. Lauwers verhoogde het pand in 1927 met een pseudo-mansarde.

De gecementeerde lijstgevel is vermoedelijk opgetrokken in bak- en zandsteenbouw, verankerd door smeedijzeren muurankers waaronder met gekrulde spie. Pui samengesteld uit gekoppelde, rechthoekige muuropeningen met kwarthol geprofileerde dagkanten, en een restant van een geprofileerde plint met laatgotische inslag ter hoogte van de inkomdeur rechts. De in de vroege 19de eeuw aangepaste, rechthoekige bovenvensters met cordonvormende en individuele lekdrempels, gaan terug op vroegere kruiskozijnen.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, palend aan een beschermd monument en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Aan de beschrijvende nota werd geen cultuurhistorische motivering toegevoegd.

Op basis van het aangeleverde plannenmateriaal is duidelijk dat het ontwerp voor de uitbreiding van het appartementsgebouw afbreuk doet aan de erfgoedwaarden van het pand. De bijkomende bouwlaag verstoort de opstand van de negentiende-eeuwse lijstgevel nog meer en laat zich qua indeling en materialisatie niet lezen als dakverdieping. De gevelopstand met gevel, kroonlijst en dak dient bewaard te blijven.

De inpassing van de gevel in het straatbeeld is a-typisch. De houten kroonlijst tussen gevel en het pseudo-mansardedak uit 1927 lijkt vervangen door een waterlijst in natuursteen waardoor de huidige daklaag zich als een bouwlaag laat lezen. Een extra verdieping vergroot dit negatieve effect nog een keer. De panden met lijstgevels aan de overkant van de straat  kunnen de typische gevelopstand illustreren.

Het is jammer dat de aanvraag niet wordt aangegrepen om de beeldkwaliteit van de volledige gevel aan te pakken. Het huidige schrijnwerk is kwaliteitsverlagend voor de belevingswaarde van de gevel en voor het straatbeeld in het algemeen vanwege de atypische profilering van de ramen en de gesloten bovenlichten op de eerste en tweede verdieping.

Deze uitgangspunten hanteert de dienst monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het onroerend erfgoed: Panden in neoklassieke stijl uit het einde van de 19de eeuw of eclectische panden uit het begin van de 20ste eeuw waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. Indien er kan aangetoond worden dan het schrijnwerk aan vervanging toe is, dienen er detailtekeningen aangeleverd te worden van het nieuwe schrijnwerk. Indien gewenst, beschikken wij als dienst monumentenzorg over detailtekeningen van laat 19de-eeuwse T-ramen.

Op basis van de aangeleverde informatie is het onvoldoende mogelijk om de impact af te lezen van de bijkomende raampartij in de achtergevel. In de inventaris van het onroerend erfgoed wordt melding gemaakt van een “achtergevel (geregistreerd omstreeks 1975) met drie overstekken met in de derde bouwlaag vrij belangrijke overblijfselen van gewitkalkt stijl- en regelwerk”. Het is niet duidelijk of deze elementen nog aanwezig zijn en in welke mate er in het ontwerp rekening mee wordt gehouden.

De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert de aanvraag dan ook ongunstig.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de uitbreiding van het pand met een bijkomende verdieping.

Er bevinden zich verschillende raamopeningen in de scheidsmuur met de rechteraanpalende. Door toevoeging van de dakverdieping wordt 1 vensteropening gedeeltelijk gedicht.

Vanop het terras en vanuit de raamopeningen in de achtergevel van de nieuwe dakverdieping is er rechtstreekse inkijk mogelijk in het eigendom van de buren. Tegen deze wijziging werd tijdens het openbaar onderzoek eveneens bezwaar ingediend.

De ingreep doet afbreuk aan de historische waarde van het pand, de aanpalende panden en de omgeving. De wijzigingen resulteren in privacyhinder ten opzichte van de omwonenden. Het aangevraagde is in strijd met de geldende voorschriften en is onverenigbaar met de goede ordening van de plaats. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uit het ongunstige advies van de brandweer blijkt dat de brandveiligheid van het gebouw niet gegarandeerd is. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan het advies van de brandweer wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1.      Privacyhinder: vanop het terras achteraan is er rechtstreekse inkijk mogelijk in het eigendom van de aanpalenden.

Beoordeling:

De aanvraag betreft de uitbreiding van het pand met een bijkomende verdieping.

Er bevinden zich verschillende raamopeningen in de scheidsmuur met de rechteraanpalende. Vanop het terras en vanuit de raamopeningen in de achtergevel van de nieuwe dakverdieping is er rechtstreekse inkijk mogelijk in het eigendom van de buren. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.