2019_CBS_03502 - Omgevingsvergunning - OMV_2019021464. Spaansemolenstraat 41. District Berendrecht - Zandvliet - Lillo - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/09/1989: vergunning (86#890384) voor het oprichten van een woning.

Laatst vergunde toestand

-          een hoekwoning met één bouwlaag onder een schilddak;

-          de kroonlijsthoogte bedraagt 2,88 meter en de nokhoogte bedraagt 6,68 meter.

-          de gevels zijn opgetrokken in roodbruin genuanceerde gevelsteen;

-          de vergunde eengezinswoning heeft een netto-oppervlakte van 155 m².

Bestaande toestand

-          een hoekwoning met één bouwlaag onder een schilddak;

-          de veranda staat links naast en achter de keuken;

-          de bruto-vloeroppervlakte van de veranda bedraagt 33,84 m²;

-          de bestaande tuinberging opgetrokken in betonplaten wordt afgebroken.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van een veranda;

-          de veranda komt links naast en achter de keuken;

-          de bruto-vloeroppervlakte van de veranda bedraagt 33,84 m²;

-          de bouwhoogte van de veranda bedraagt 2,80 meter, een deel van de veranda loopt af naar 2,53 meter;

-          bouwen van een tuin- en fietsenberging;

-          de oppervlakte van de tuinberging bedraagt 48 m² en heeft een bouwdiepte van 5,50 meter;

-          de kroonlijsthoogte van de tuinberging bedraagt 2,42 meter en een nokhoogte van 4,74 meter;

-          de voorgevel van de veranda wordt opgetrokken in roodbruin genuanceerde gevelsteen;

-          de constructie van de veranda en het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in hout;

-          de vergunde woning had een netto-vloeroppervlakte van 155 m² op het gelijkvloers;

-          de netto-vloeroppervlakte op het gelijkvloers van de gevraagde woning bedraagt +/- 233 m², de bruto-vloeroppervlakte op het gelijkvloers bedraagt +/- 254m²;

-          de woning heeft twee slaapkamers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling ZA/1974/D2/19/128, goedgekeurd op 27 september 1974, meer bepaald in lot(en) 2 en 3.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend) punt:

• Artikel 4.71 Verblijfsruimten: de slaapkamer en keuken komen niet meer in aanmerking als verblijfsruimte, omwille van onvoldoende lichtinval en verluchting;
• Artikel 12 Levendige plint: de veranda heeft een volledig gesloten gevel aan de straat. De tuinberging heeft ook een volledig gesloten gevel aan de straat;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de minimale hoogte in de veranda bedraagt niet overal minstens 2.60m;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: door het aanbouwen van de veranda worden de keuken en de slaapkamer 1 afgesloten van rechtstreeks licht en lucht. Het te behouden raam in de keuken is kleiner dan de minimaal vereiste lichtdoorlatende oppervlakte, en biedt dus onvoldoende lichtinval;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het perceel betreft een hoekperceel aan de Spaansemolenstraat en de Martinussteeg.

Volume met tuinberging en fietsstalling aan de Spaansemolenstraat

Het voorgestelde volume met tuinberging en fietsstalling aan de Spaansemolenstraat voldoet niet aan de goede ruimtelijke ordening.

Het is als principe aanvaardbaar om een volume met tuinberging en fietsstalling in de tuin te plaatsen.

Maar het voorgestelde volume is als geheel niet vergunbaar, omdat de tuinmuur niet meer als tuinafsluiting leesbaar is, maar wel als aanbouw met erg gesloten karakter en blinde voorgevel aan de straat.

De hoogte van de tuinmuur wordt namelijk verlaagd, de deksteen wordt verwijderd, de nieuwe bovenkant van de tuinmuur wordt veranderd naar een kroonlijst met dakgoot bij het dak, de tuinmuur wordt veranderd in een (blinde) voorgevel van een gebouw, en op het volume en op de tuinmuur wordt een nieuw schilddak geplaatst dat quasi dubbel zo hoog is dan de huidige tuinmuur. Bovendien wordt de geslotenheid van dit nieuwe volume versterkt door het reeds uitgevoerde ontwerp van de woning. De woning beschikt namelijk reeds over twee massieve garagepoorten, en het bescheiden (vergunde) tuindeurtje in de tuinmuur werd (onvergund) omgevormd naar een derde massieve garagepoort.

Op die manier krijgt de woning een gesloten gevel van +/- 16m, en een levendig/open deel van slechts +/- 10m.

Zulke lange gesloten volumes aan de straat versterken een onaangename passage op het openbaar domein. Vanuit het principe van de “levendige plint” (bouwcode artikel 12) moet in een ontwerp steeds gezocht worden naar een contact tussen de straat en de omgeving, en moeten “blinde vlekken in het straatbeeld” zowel ’s nachts als overdag zoveel mogelijk vermeden worden.

Wel is een bescheiden volume in de tuin bespreekbaar. Dit kan al dan niet gebouwd worden tegen de tuinmuur. Daarbij is het wenselijk dat het nieuwe volume als een bijgebouw wordt vormgegeven .Op het tuinvolume kan dan bijvoorbeeld een plat dak voorzien worden dat niet hoger wordt dan de tuinmuur, en dus niet zichtbaar is vanaf de straat.

Echter kan zo’n wijziging van het ontwerp niet als voorwaarde bij de aanvraag opgelegd worden. Omdat er tegen de perceelsgrens van de rechterbuur wordt gebouwd, dient de procedure “bevraging van de omwonenden” opnieuw te gebeuren. Dit kan enkel in een nieuwe vergunningsaanvraag, waarbij nieuwe plannen worden ingediend.

Veranda aan de Martinussteeg

Aan de kant van de Martinussteeg werd een veranda onvergund gebouwd, zowel tegen de eigen woning als tegen de linkse perceelsgrens.

Op de foto’s is te zien dat het volume tegen betonplaten is gebouwd. Deze betonplaten vormen de scheiding tussen voorliggend perceel, en het perceel van de linkse buur (servitudeweg).

Maar in de aanvraag is geen dwarse verticale snede toegevoegd. Daardoor is het niet duidelijk of op de perceelsgrens ofwel tegen de platen werd gebouwd.

Vanuit de goede ruimtelijke ordening is het aangewezen om ofwel een muur op de perceelsgrens te bouwen, ofwel een muur op een aanvaardbare afstand van de perceelsgrens (bijvoorbeeld 1 meter) te plaatsen. Op die manier worden “restruimtes” vermeden, en op die manier kan de ruimte tussen de betonplaten en de wand van de constructie makkelijk onderhouden worden.

Omdat de plannen onvoldoende info bieden, is het onmogelijk te bepalen of de aanvraag hieraan voldoet.

Bovendien  is op het zijgevelplan te zien dat één gevel van de veranda (de gevel aan de straat) verder wordt gebouwd dan de eigen perceelsgrens. Daardoor bevindt deze gevel zich deels op een servitudeweg van de buur (De Keyserhoeve 29).

Maar helaas kan niet onderzocht worden welke impact deze gevel kan hebben op de toegang tot deze servitudeweg. Er is namelijk geen notarieel betekend plan aan de aanvraag toegevoegd waarop de servitudeweg en de exacte afmetingen van de weg getekend staan.

Ook is diezelfde gevel van de veranda gesloten aan de straatkant. Dit kan afwijken van de bouwcode artikel 12 “levendige plint”. Maar omdat de volledige gevel van de woning aan deze kant verschillende ramen heeft die bij verblijfsruimtes horen, is de blinde gevel van de veranda aan de straat wel aanvaardbaar.

De veranda is echter als geheel niet aanvaardbaar, omdat ze onaanvaardbaar afwijkt van de bouwcode artikel 21 “minimale hoogte van ruimten”. Daardoor wijken de keuken en slaapkamer 1 af van de bouwcode artikel 24 §2 “verblijfsruimte” en artikel 24 §1“minimale lichtinval en luchttoevoer”.

De binnenhoogte in de veranda loopt van 2,80 naar 2,54m, wat lager is dan de vereiste 2,60m in verblijfsruimten. Maar de binnenhoogte is wel aanvaardbaar, omdat de grootse gedeelte van de veranda hoger is dan 2,60m.

Maar het is niet aanvaardbaar dat de veranda het raam van slaapkamer 1 afsluit. Slaapkamer 1 beschikt daardoor niet meer over rechtstreekse lichtinval en verluchting, en komt daardoor ook niet meer aanmerking als verblijfsruimte.

Idem geldt voor licht, lucht en verblijfskwaliteit in de keuken. Het raam in de zijgevel van de keuken wordt dichtgemaakt. En het nieuwe schuifraam in de achtergevel tussen de keuken en de veranda belemmert rechtstreekse lichtinval en verluchting naar de keuken. Het raam in de voorgevel aan de straat blijft wel behouden, maar is te klein om als enige raam voor licht en lucht te zorgen. De lichtdoorlatende oppervlakte = 0,94m², de oppervlakte van de keuken = 17,9m², de minimaal vereiste lichtdoorlatende oppervlakte = 10% van de vloeroppervlakte = minstens 1,79m².

Functionele inpasbaarheid

De woning wordt uitgebreid met een te regulariseren veranda en een nieuwe fietsenstalling/tuinberging. De woonfunctie van deze eengezinswoning wijzigt niet, wat aanvaardbaar is.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied (gebied met Culturele, Historische en Esthetische waarde). Maar de aanvraag betreft een project uit de jaren 1980 zonder erfgoedwaarde. Daardoor doen de ingrepen geen afbreuk aan de omliggende waardevolle CHE-bebouwing.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De onbebouwde oppervlakte op dit perceel werd onderzocht. Na de werken zou +/- 33% tuinzone overblijven, inclusief eventuele terrassen en wandelpaden, wat als principe wel aanvaardbaar is.

Wel is het wenselijk het perceel te vergroenen met inheemse beplanting, conform de bouwcode artikel 17 “behoud en heraanplanting”.

Visueel-vormelijke elementen

De kleur van het schrijnwerk en van de gevelsteen is niet vermeld. Het type gevelsteen is “handvorm gevelsteen”, wat wel aanvaardbaar is. Eenzelfde tint gevelsteen als de oorspronkelijke woning is aanvaardbaar .

De dakpannen in bruinrode sneldek zijn aanvaardbaar, zo ook de bruine aluminium bakgoot en idem afvoerbuizen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Sommige plannen ontbreken namelijk of zijn onduidelijk, waardoor de inplanting van de veranda ten opzichte van de perceelsgrens en ten opzichte van de servitudeweg moeilijk kan beoordeeld worden. Bovendien heeft de veranda een onaanvaardbare impact op licht en lucht in de keuken en de slaapkamer. Daarbij is het volume van de nieuwe tuinberging geen aanvaardbare toevoeging tegen het openbaar domein.

Aan het College wordt voorgesteld om de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.