2019_CBS_10211 - Omgevingsvergunning - OMV_2019076760. Frans Brandsstraat ZN. District Berendrecht_Zandvliet_Lillo - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/12/2017: vergunning (20177) voor het verkavelen van een terrein in 23 eengezinswoningen (loten 3 t/m 25), twee appartementsgebouwen (lot 2), een gebouw met assistentiewoningen (lot 1), een buurtplein en nieuwe openbare wegenis.

Vergunde toestand

-          een braakliggend grasterrein met struiken tussen Bosstraat, Frans Brandsstraat en Frederik Hendrikstraat;

-          de wegenaanleg moet nog uitgevoerd worden, maar de waarborg voor de wegenaanleg is reeds betaald.

Huidige toestand

-          idem als de vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          vrijstaande nieuwbouw van 3 bouwlagen onder plat dak

-          ingericht met 37 assistentieflats, met elk een eigen terras.

Inhoud van de aanvraag

-          vrijstaande nieuwbouw met 37 assistentieflats;

-          op het eigen terrein wordt inpandig een gelijkvloerse, gemeenschappelijke fietsenberging en worden 8 uitpandige parkeerplaatsen, naast een parking, voorzien.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling BD/2017/V/0004, goedgekeurd op 10 november 2017, meer bepaald in lot(en) 1.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgend punt:

-          Artikel 4.1.A. Aantal woongelegenheden: de aanvraag overschrijdt met 37 gewenste assistentieflats het maximaal toegelaten aantal van 30 assistentiewoningen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een omvangrijke oppervlakte, maar ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat een positieve uitspraak mogelijk is mits naleven van de bepalingen van de hemelwaterverordening.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
 

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften en de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag wijkt af van de stedenbouwkundige voorschriften bij de verkavelingsvergunning en van de beleidsrichtlijnen. Er worden 7 extra assistentieflats voorzien die bovendien te klein zijn en extra parking op het maaiveld met zich meebrengen. Er zijn geen gegronde redenen om hierop afwijkingen toe te staan. Dit wordt besproken in onderstaande paragrafen.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het bouwen van assistentieflats en is qua functie in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving van de Frans Brandsstraat, Bosstraat en de Frederik Hendrikstraat.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Parkeerplaatsen

Artikel 30 van de Bouwcode stelt echter dat het stallen en parkeren van auto’s is toegelaten volgens een volgorde van voorkeur. Daarbij geniet het ondergronds parkeren binnen het bouwvolume de voorkeur. Aan het voorzien van bovengrondse parkeerplaatsen in open lucht wordt de laatste voorkeur gegeven. Parkeren in openlucht is vanuit stedenbouwkundig oogpunt de minst wenselijke parkeervorm omdat dit in conflict komt met open, groene en rustige binnengebieden. 

Naast de parking worden hier nog eens 8 parkeerplaatsen in de tuinstrook rond het gebouw voorzien.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een gelijkvloerse fietsenstalling voorzien met plaats voor 39 fietsen. Er worden ook oplaadpunten voorzien voor elektrische fietsen en scootmobielen. Om te voorzien in de  fietsparkeerbehoefte is het voldoende om 1 fietstelplaats te voorzien per assistentiewoning. De fietsenstalling is dus voldoende groot voor de omvang van dit project.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het aangevraagde voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften van de verkaveling wat betreft de inplanting van het gebouw en het bouwvolume en is in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

Echter, de dichtheid van dit project ligt te hoog. Volgens de verkaveling zijn hier 30 assistentieflats toegelaten daar waar de aanvraag er 37 voorziet. Dit betekent een vermeerdering van wel ca. 23%. Dit brengt bovendien met zich mee dat de parkeerbehoefte evenredig stijgt en – doordat er geen ondergrondse parking wordt voorzien – nog eens 8 extra parkeerplaatsen op het maaiveld rond het gebouw terecht komen, wat niet getuigt van een verantwoord ruimtegebruik. Door de dichtheid terug te brengen naar het in de verkaveling vergunde aantal, kunnen deze parkeerplaatsen dan ook verdwijnen.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.

De plannen die bij de aanvraag horen, voorzien een gemeenschappelijke ruimte naar het open voorplein en een gerationaliseerde structuur waardoor tegemoetgekomen wordt aan de voorwaarden van de welstandscommissie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het hoger aantal voorziene assistentiewoningen (+7) is in strijd met de stedenbouwkundige voorschriften van de verkavelingsvergunning. Dit zorgt ervoor dat er kleinere een-slaapkamerappartementen voorzien worden die qua minimale netto-vloeroppervlakte niet voldoen aan de kwaliteitsvereisten. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het bouwen van 37 woonentiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de verkavelingsvoorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Openbaar onderzoek opnieuw te doen. Bij vorig openbaar onderzoek werden de affiches te laat uitgehangen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten