2019_CBS_10271 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden met nieuwe wegen en/of grondafstand - OMV_2019064857. District Wilrijk. Krijgslaan ZN - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

De gemeenteraad besliste in zitting van 25 november 2019 (jaarnummer 699) om:

• de bezwaren over de 'zaak van de wegen' te verwerpen;
• zijn goedkeuring te hechten aan het tracé, de uitrusting en de inrichting van de nieuwe en aangepaste wegen bij de verkaveling onder volgende voorwaarden:

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn strikt na te leven;
2. de aanbevelingen en voorwaarden uit het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij betreffende het integraal waterbeleid zijn strikt na te leven;
3. de voorwaarden uit het hydraulisch en technisch advies van Aquafin zijn strikt na te leven;
4. de voorwaarden uit het advies van Proximus zijn strikt na te leven;
5. de voorwaarden uit het advies van Telenet zijn strikt na te leven;
6. de voorwaarden uit het advies van Fluvius zijn strikt na te leven;
7. een toegangssysteem te voorzien waardoor bezoekers ook toegang hebben tot de voor hen noodzakelijke voorziene parkeerplaatsen in de ondergrondse parking op -1, afgescheiden van de private parkings, en duidelijke informatie te voorzien bij de inkom van het projectgebied hierover;
8. de aanvrager dient voor uitvoering de procedure Openbaar Domein te volgen;
9. voor uitvoering van de werken dient de dienst ‘aanwerken bouw’ gecontacteerd te worden voor de staat van bevinding van het openbaar domein;
10. bij uitvoering van de werken het lozen van bemalingswater te bespreken met de groendienst en de milieudienst van de Stad Antwerpen;
11. de draaicirkels en bochten in het fietspad langsheen de Krijgslaan dienen conform de richtlijnen van het Draaiboek Openbaar Domein voorzien te worden;
12. de aansluiting van het fietspad met de parkweg ter hoogte van de Krijgslaan dient aangepast te worden waarbij het fietspad primeert op het parkpad en continue doorloopt;
13. de aansluiting van het fietspad en de bijhorende oversteek op de Krijgslaan dient voorzien te worden conform de inrichtingsprincipes uit het draaiboek Openbaar Domein;
14. alle bestratingsmaterialen dienen afgestemd te worden met de betrokken diensten van Stadsontwikkeling, “Ontwerp en uitvoering publieke ruimte” en “Beheer en Onderhoud openbaar domein” van Stad Antwerpen bij uitvoering;
15. de bouwheer dient voor het plaatsen van een sorteerstraat een uitvoeringsplan aan te maken en voor te leggen aan de dienst stadsbeheer / stadsreiniging. Ook de plaatsing van de sorteerstraat dient te gebeuren volgens de aanwijzingen van deze dienst;
16. de bouwheer laat voor de start van de werken voor het bouwen van de wooneenheden een globale studie opmaken waarin voor het totaal van de bemalingen binnen deze verkaveling gekeken wordt hoe het opgepompte debiet maximaal beperkt kan worden en hoe het opgepompte water geretourneerd zal worden in de bodem;
17. de plantmaat voor solitaire hoogstammige bomen is minimum 18/20, aangeleverd met draadkluit.

Het college neemt kennis van onderstaand verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen 

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor. 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 30 bis Neerland, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 oktober 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: 4.1. zone voor wegenis, 4.2. zone voor voetwegen, 5.2 zone voor groen met ecologische waarde, 5.3. zone voor groen met recreatieve waarde, 5.4. zone voor buffergroen, 10. zone voor gestapelde woningen en 11. zone voor geclusterde woningen. 

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.) 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

• art. 4.1. Openbare wegenis:
  de toegangsweg naar de parking wordt aangelegd in asfalt en de andere wegen in uitgewassen of geborsteld beton, terwijl het BPA waterdoorlatende materialen voorschrijft;
• art. 4.2. Openbare voetwegen:
• een deel van het te verleggen pad in het verlengde van de Gallaitlaan (ten westen van kavel D4) en de paden naar de nieuwe woonwijk (tussen kavels D1c en D6, tussen kavels D4 en D1b en ten noorden van kavel D3) liggen tussen zones voor groen, maar er lijken geen door het BPA verplichte ecotunnels voorzien;
• de bovenvermelde paden worden (deels) aangelegd in geborsteld beton, terwijl het BPA onverharde of halfverharde natuurlijke materialen of klinkers voorschrijft;
• het bovenvermelde pad in het verlengde van de Gallaitlaan heeft geen grachten aan weerszijden, terwijl het BPA deze voorschrijft;
• de bovenvermelde paden naar de nieuwe woonwijk hebben geen gracht aan één zijde, terwijl het BPA deze voorschrijft;
• het pad tussen kavels D1c en D6 is 2,01 m (4 m met grindgazon) breed en het pad ten noorden van kavel D3 is 2,3 m breed, terwijl het BPA 1,5 m voorschrijft;
• art. 5.1. Voorafgaande bepalingen:
  in de toelichtingsnota worden te gebruiken boom- en andere plantensoorten opgesomd (o.a. zwarte populier, ratelpopulier, witte abeel, eenstijlige meidoorn, kweepeer, mispel, kerselaar), die mogelijk gebruikt worden in de zones voor groen, terwijl deze niet behoren tot de door het BPA voorgeschreven soorten;
• art. 5.2. Zone voor groen met ecologische waarde:
• het bovenvermelde pad wordt aangelegd in gestabiliseerd porfier, terwijl het BPA halfopen of gesloten verhardingen of vaste constructies verbiedt;
• art. 5.3.2. Zone voor groen met recreatieve waarde / inrichting:
  een deel van het te verleggen pad in het verlengde van de Gallaitlaan (ten westen van kavel D4), de paden naar de nieuwe woonwijk (tussen kavels D1c en D6, tussen kavels D4 en D1b en ten noorden van kavel D3), de verbrede bocht aan de toegangsweg naar de parking, het sorteerstraatje en de trapeziumvormige verharding ernaast liggen in zones voor recreatief groen, maar worden (deels) aangelegd in geborsteld beton, kleiklinkers of betonstraatstenen, terwijl het BPA natuurlijke, zachte of halfverharde materialen voorschrijft;
• art. 10.1.2. Zones voor gestapelde woningen / bebouwing:
• het verkavelingsplan vermeldt beperktere afstanden tussen kavel D3 en kavel D5 en tussen kavel D1a en kavel D4 dan opgelegd in het BPA;
• verkavelingsvoorschriften 1.a.v., 2.a.v. en 3.a.v. laten erkers tot 1,25 m en balkons tot 1,5 m diepte toe, terwijl het BPA maximum 1 m voorschrijft;
• bovenvermelde verkavelingsvoorschriften laten balkons tot op de gebouwhoeken toe, terwijl het BPA deze beperkt tot op minimum 1 m van de gebouwhoek;
• bovenvermelde verkavelingsvoorschriften laten platte daken, zonder meer toe, terwijl deze volgens het BPA ook groendaken moeten zijn;
• verkavelingsvoorschrift 1.c.i. laat technische ruimten in de ondergrondse parking toe, terwijl het BPA verwarmings- of elektrische installaties in de kelder verbiedt;
• verkavelingsvoorschriften 2.c., 3.c. en 5.b.i. voorzien de parking voor kavels D1 en D3 onder kavel B1, terwijl deze volgens het BPA bovengronds en inpandig moet voorzien worden;
• art. 10.1.3. Zones voor gestapelde woningen / onbebouwde ruimte:
• verkavelingsvoorschriften 1.b.i., 1.b.ii., 3.b.i. en 3.b.ii. laten tuinmuren toe, terwijl het BPA gesloten muurconstructies verbiedt;
• verkavelingsvoorschrift 1.b.ii. laat voor kavel B1a tot 100% verharding toe, terwijl het BPA voorschrijft dat maximum 50% van de onbebouwde ruimte terras mag zijn en minimum 50% groen;
• verkavelingsvoorschrift 1.c.ii. voorziet het rooster van de rook- en warmteafvoer (RWA) in de zone voortuinen, terwijl het BPA de onbebouwde ruimte bestemd voor lokale ontsluiting van bouwvolumes en wooneenheden, terrassen, tuinen en groenvoorzieningen;
• art. 11.1.2. Zones voor geclusterde woningen / bebouwing:
• het verkavelingsplan vermeldt beperktere afstanden tussen kavel D3 en kavel D5 en tussen kavel D1a en kavel D4 dan opgelegd in het BPA;
• verkavelingsvoorschrift 4.a.v. laat luifels, pergola’s en loggia’s toe, terwijl het BPA uitsprongen uit de gevelvlakken voor erkers en balkons verbiedt;
• verkavelingsvoorschriften 4.c. en 5.b.i. voorzien de parking voor kavels D4 tot en met D7 onder kavel B1, terwijl deze volgens het BPA inpandig moet voorzien worden en dit enkel voor zones A4 tot en met A9 gebundeld in gemeenschappelijke ondergrondse parkings mag;
• art. 11.1.3. Zones voor geclusterde woningen / onbebouwde ruimte:
• verkavelingsvoorschriften 4.b.i. en 4.b.ii. laten tuinmuren toe, terwijl het BPA gesloten muurconstructies verbiedt;
• verkavelingsvoorschrift 4.b.ii. laat tot 75% verharding toe, terwijl het BPA voorschrijft dat maximum 50% van de onbebouwde ruimte terras mag zijn en minimum 50% groen;
• verkavelingsvoorschrift 4.b.iii. laat bergplaatsen toe tot een kroonlijsthoogte van 3,5 m, dus met mogelijk een nog hogere nokhoogte, terwijl het BPA enkel niet vergunningsplichtige bergplaatsen toelaat, dus met een nokhoogte van maximum 3,5 m. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:
• art. 10.: de voorziene infiltratievoorzieningen hebben met een volume van 158547 l minder dan de vereiste 170685,5 l.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen
Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
• art. 13, §3 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  verkavelingsvoorschriften 1.a.v., 2.a.v. en 3.a.v. laten balkons tot op de gebouwhoeken toe, zodat deze zich niet binnen de 45° van de erfscheiding zouden bevinden als de zijdelingse gevels op de erfscheiding zouden staan;
• art. 27, §1 Open ruimte:
  verkavelingsvoorschrift 2.a.ii. laat toe dat de gebouwen de volledige kavel beslaan, zodat minder dan 20% onbebouwd zou zijn;
• art. 27, §2 Open ruimte:
  verkavelingsvoorschrift 1.b.ii. laat voor kavel B1a tot 100% verharding toe, verkavelingsvoorschrift 3.b.ii. laat tot 50% verharding toe en verkavelingsvoorschrift 4.b.ii. laat tot 75% verharding toe, zodat meer dan 1/3 van de zij- en achtertuin zou verhard worden.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  De locatie te Antwerpen, Afd. 44, Sectie D, nr(s) 368H,370S14,370T14,371A,372 is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig gebied. Mogelijke schadelijke effecten op het grondwater zouden kunnen ontstaan als gevolg van veranderingen in infiltratie van hemelwater, kwaliteitsverlies van grondwater en de wijziging in grondwaterstroming.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
• Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.2 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen. 
  De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26 november 2018. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.
• Normen bescheiden woonaanbod: overeenkomstig artikel 4.2.1 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid moeten bepaalde projecten voorzien in een bescheiden woonaanbod.
  De aanvraag is in overeenstemming met de normen bescheiden woonaanbod. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt op verschillende punten af van het BPA nr. 30 bis Neerland. Deze afwijkingen worden omschreven in het onderdeel ‘toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen’ van dit verslag.
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen op de stedenbouwkundige voorschriften worden toegestaan.
Er worden geen afwijkingen aangevraagd voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen. 

Zone voor openbare wegenis
De afwijkingen in de zone voor wegenis worden aanvaard omdat hier wordt gekozen om aan te sluiten op bestaande breedtes en materialisatie:

• zo wordt er gekozen voor geborsteld beton waar volgens het BPA voorzien moet worden in onverharde of halverharde natuurlijke materialen of klinkers. Het geborsteld beton sluit aan op het bestaande pad in het park. Voor de continuïteit en de leesbaarheid wordt gekozen om dit materiaal te gebruiken;
• omwille van de belangrijke ontsluiting voor fietsers en voetgangers richting de hoofdwegen wordt een breder pad toegelaten;
• niet aan alle paden worden grachten voorzien zoals gevraagd in het BPA. Wegens de afwatering naar wadi’s zijn lichte uithollingen voorzien. Er kan geoordeeld worden dat deze voldoende zijn en dat zo de paden binnen de woonwijk niet visueel met grachten worden onderbroken;
• door het inrichten van een verkeersluwe wijk, waar de natuur overal doorloopt is het aanvaardbaar om geen ecotunnels te voorzien. De verhardingen vormen geen gevaar voor de aanwezige dieren waardoor deze ecotunnels geen meerwaarde bieden. 

Groenzones
De vastgestelde afwijkingen in de groenzones zijn reeds vastgelegd met de groendienst. De aangepaste beplanting komt voort uit een actuele visie met een focus op onderhoudsarme beplanting.

Zone voor gestapelde woningen

• in de zones voor gestapelde woningen laat de verkaveling minder afstand tussen de gebouwen dan de minimale 8 meter. Deze 8 meter is in het BPA opgenomen om licht en zicht te respecteren. In de voorliggende aanvraag worden de zones echter overgedragen aan de stad en zo vervolgens publieke ruimte waardoor deze afwijking aanvaardbaar is;
• het BPA vraagt om erkers en balkons met een maximale diepte van 1 meter te voorzien. De verkaveling laat toe om deze te voorzien met een diepte van 1,25 meter voor erkers en 1,50 meter voor balkons. Deze afwijking kan aanvaard worden omwille de aangepaste oppervlakte-eis voor private buitenruimtes en het overeenkomen met de geldende bouwcode. Het beeldkwaliteitsplan zorgt er verder voor dat de intenties van het BPA worden gerespecteerd. De private buitenruimtes vormen integraal een onderdeel van de waarneembare gebouwenmassa waardoor deze afwijking aanvaardbaar is;
• om de invloed van balkons op de verschijning van het geheel van het gebouw te beperken is in het BPA opgenomen om uitsprongen op een minimale afstand van 1,00 meter ten opzichte van de hoeken van het bouwvolume te voorzien. De eis van afstand wordt in het beeldkwaliteitsplan omgezet naar effectieve randvoorwaarden door eisen voor materialisatie op te nemen en zo de integraliteit wel te kunnen garanderen waardoor deze afwijking aanvaardbaar is;
• elektrische installaties zijn volgens het BPA niet toegelaten in de kelder. De verkaveling voorzien enkel technieken voor de rook- en warmteafvoerinstallatie en sprinkelerinstallatie, welke nodig zijn om te voldoen aan brandveiligheid. Deze afwijking is aanvaardbaar;
• om zone D van het projectgebied autovrij te kunnen ontwerpen worden alle parkeerplaatsen ondergronds in de zone B1 voorzien. Hierdoor zijn er minder parkeerplaatsen voorzien. In het BPA worden parkeerplaatsen bovengronds en inpandig voorziet in de zones D1 en D3. Het bundelen van parkeerplaatsen om de woonomgeving te vrijwaren en geen druk te leggen op het openbaar domein wordt aanvaard;
• de verkaveling laat bij gestapelde woningen platte daken toe zonder op te leggen dat deze voorzien moeten worden van een groendak. Er wordt bij deze woningen geopteerd voor regenwaterrecuperatie waardoor groendaken een negatief effect hebben om het recuperatiesysteem te laten functioneren. Voor de platte daken van geclusterde woningen blijft de eis van groendaken onbeperkt geldig. Deze afwijking is aanvaardbaar;
• in het BPA worden gesloten muurconstructies uitgesloten om een visueel contact tussen publieke en collectieve ruimtes te bewaren. Door het voorzien van tuinmuren met een maximale hoogte van 0,60 meter worden er lichte markeringen voorzien die niet waargenomen worden als een gesloten muurconstructie. Deze afwijking is aanvaardbaar;
• kavel B1a is voorzien voor sociale woningen. Sociale woningbouwmaatschappijen wensen geen collectieve buitenruimtes omwille van het onderhoud. Omwille van deze redenen wordt er een bebouwing van 100% toegelaten. Om toch voldoende open ruimte te voorzien zoals gevraagd in het BPA is zone B1 opgesplitst in twee deelzones (B1 en B2). Deze afwijking is aanvaardbaar;
• de aanvraag voorziet rook- en waterafvoer in de zone voor tuinen. Dit gebeurt op een zodanige wijze dat een minimale impact voor de tuin ontstaat. Het rooster wordt vlak met het maaiveld voorzien en met een voldoende brede boord van beplanting omzoomd. De groene verschijning van de tuinzone wordt gevrijwaard. Deze afwijking is aanvaardbaar. 

Zone voor geclusterde woningen

• in de zones voor geclusterde woningen worden grotendeels dezelfde opmerkingen als in de zones voor gestapelde woningen omschreven. Ook in deze zones worden de afwijkingen op uitsprongen, parkeren en tuinmuren aanvaard met dezelfde motivatie;
• verder laat de verkaveling tot 75% verharding toe in de onbebouwde ruimte in plaats van 50% verharding zoals opgenomen in het BPA. De verkavelingsvoorschriften zorgen hier voor meer duidelijkheid. Het BPA is inderdaad beperkt tot 50%, maar deze zijn exclusief toegangspaden en bijgebouwen. De verkavelingsvoorschriften laten verhardingen toe tot 75%, hierin zitten alle verhardingen die in de voor- en achtertuin zijn toegelaten. Dit zorgt voor meer duidelijkheid wat betreft de intentie om maximaal te vergroenen. Deze afwijking is aanvaardbaar;
• als voorwaarde zal opgenomen worden om ‘tot de kroonlijst’ in artikel 4.b.iii. te schrappen om zo de hoogtebeperking van 3,5 meter voor bergplaatsen en tuinhuisjes in het BPA te behouden. De voorgestelde afwijking is dus niet aanvaardbaar.

De afwijkingen op artikel 13 en 27 van de bouwcode zijn ook vermeld als afwijking op het van kracht zijnde BPA. Op de opmerkingen over bovengrondse uitsprongen en open ruimte is reeds een afwijking toegelaten. 

De aanvraag wijkt af op artikel 10 van de verordening hemelwater. Conform deze voorschriften dient er een volume van 170685,5 liter infiltratievoorziening aanwezig te zijn. Ook in het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij betreffende het integraal waterbeleid is dit vermeld. Conform dit advies zal er aanbevolen worden om de infiltratie te maximaliseren en de RWA-leidingen te vervangen door infiltratieleidingen indien de nog uit te voeren infiltratieproeven dit niet tegenspreken, en indien de grondwaterstand dit toelaat. Bij het plannen van de werkzaamheden moet rekening gehouden worden met de locatie van de infiltratievoorzieningen en deze dient vrij gehouden te worden van zware belastingen om bodemverdichting te vermijden en om de infiltratiecapaciteit van dit deel van het terrein maximaal te vrijwaren tijdens de werken.

Functionele inpasbaarheid
De verkavelingsaanvraag voorziet een mix aan woonentiteiten bestaande uit meergezinswoningen en private woningen, eventueel met een complementaire functie, gekaderd binnen een zone voor openbaar domein/wegenis. Het ontwerp ligt wat functies betreft volledig in lijn van de bestemmingsvoorschriften vastgelegd in het van toepassing zijnde BPA “Neerland 30 bis – Herzieningen en uitbreiding”. Omwille van deze reden geeft de Provinciale Omgevingsvergunningscommissie een gunstig advies. Bijgevolg kan in alle redelijkheid worden gesteld dat de aanvraag functioneel inpasbaar is.

Mobiliteitsimpact
De Provinciale Omgevingsvergunningscommissie heeft de mobiliteitsimpact beoordeeld aan de hand van het ingediende MOBER. Deze beoordeling wordt integraal overgenomen.
Het projectgebied is gelegen langs de Krijgslaan in het Antwerpse district Wilrijk. Het gebied ligt ongeveer centraal tussen de A12 in het westen en de E19 in het oosten. Voor gemotoriseerd verkeer zal de volledige ontsluiting van de ondergrondse parkeergarage (volgens de normen van de Bouwcode 324 parkeerplaatsen) en pleinen binnen het projectgebied via een interne weg verlopen die aansluit op de bestaande bezoekersparking langs de Krijgslaan. Via deze gedeelde toegang zal het gemotoriseerd verkeer enkel een ontsluiting op de Krijgslaan hebben. Voor voetgangers en fietsers worden er wel meerdere toegangen en doorsteken voorzien, evenals een fietspad aan de zuidzijde van de Krijgslaan waar momenteel geen voorzieningen voor trage weggebruikers aanwezig zijn. De aanvraag is vergezeld van een MOBER. De bijkomende verkeersgeneratie van het programma wordt geschat op 84 extra bewegingen tijdens het drukste ochtendspitsuur en 125 extra bewegingen tijdens het drukste avondspitsuur. Als conclusie wordt er in het MOBER gesteld dat: “Deze extra voertuigen zullen het projectgebied bereiken via ofwel het kruispunt N177 x Krijgslaan ofwel het kruispunt N106 Doornstraat x Krijgslaan. Doordat het extra verkeer via beide kruispunten zal rijden zal de verkeerstoename niet leiden tot een overschrijding van de capaciteit op een van beide kruispunten. De toename van het verkeer heeft op beide kruispunten een verwaarloosbaar effect. Ook ter hoogte van de toegang tot het projectgebied zijn er geen capaciteitsproblemen. Het verkeer op de Krijgslaan zal vlot blijven verlopen. Wat verkeersveiligheid en verkeersleefbaarheid betreft zal het project de kans op ongevallen niet verhogen. Ook de oversteekbaarheid blijft op eenzelfde niveau als tijdens de huidige situatie, aangezien er ter hoogte van lichtengeregelde kruispunten of zebrapaden kan worden overgestoken.”
Uit het MOBER valt af te leiden dat de mobiliteitsimpact van de aanvraag aanvaardbaar is en geen significant negatief effect teweeg brengt op de verkeersafwikkeling in de omgeving.

Het parkeeraanbod van 324 parkeerplaatsen wordt volledig voorzien in een ondergrondse parking. Voor bewoners en werknemers vormt dit geen probleem, aangezien zij toegang kunnen krijgen tot de parking (bv. doormiddel van een badge). Aangezien het hier niet over een publieke parking gaat, zouden bezoekers normaal geen toegang hebben tot de parking, hoewel de nodige parkeerplaatsen worden voorzien. Er dient dan ook een toegangssysteem voorzien te worden waardoor bezoekers ook toegang hebben tot de voor hen noodzakelijke voorziene parkeerplaatsen in de ondergrondse parking op -1, afgescheiden van de private parkings. Bovendien moet hierover duidelijke informatie voorzien worden bij de inkom van het projectgebied. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het verkavelingsontwerp richt zich wat schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid betreft naar het van kracht zijnde BPA. Bijgevolg kan er worden gesteld dat de aanvraag geen schaalbreuk teweeg brengt met de omgeving en dat het ruimtegebruik en de bouwdichtheid aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen
Het goedgekeurde Beeldkwaliteitsplan opgemaakt d.d. 04/02/2019 maakt integraal deel uit van de verkavelingsvoorschriften. Dit document legt de gewenste materiële en visuele kwaliteit van de nieuwe woonontwikkeling vast. Het ontwerp voor de wijk is gebaseerd op het idee van een rurale, dorpse woonontwikkeling rond grotere en kleinere pleinen. Lage muurtjes, tuinen en paden die door de groene omgeving lopen scheppen een informele sfeer. Van hieruit opent de bebouwing lange zichten in het omliggende parklandschap. Het voorgestelde materiaalgebruik en de vormentaal is niet storend in de ruimtelijke context en kan bijgevolg worden aanvaard. 

Toegelaten materialen voor de op te richten gebouwen zijn gevelmetselwerk in aardetinten en eventueel secundaire elementen in beton, natuursteen en hout. Het schrijnwerk moet voorzien worden in hout, staal of aluminium. Borstweringen zijn ofwel massief uitgevoerd in primaire of secundaire gevelmaterialen, of als hekwerken in staal of hout voorzien.
Bergplaatsen zijn gematerialiseerd in baksteen, aansluitend op de gebouwen waar zij bij horen, of in hout (onbehandeld / natuurlijk vergrijzend), of in een combinatie van beide. Het schrijnwerk is in hout of staal.
De voorgestelde materialen zijn hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar. 

De stedelijke groendienst legt via een advies volgende voorwaarde op:

• plantmaat van solitaire hoogstam bomen is minimum 18-20, te leveren met draadkluit. 

De stedelijke dienst ontwerp en uitvoering legt via een advies volgende voorwaarden op:

• de aanvrager dient voor uitvoering de procedure Openbaar Domein te volgen (nazicht en goedkeuren bestekken, …);
• voor uitvoering dient de dienst aanwerken bouw (SW B&O) gecontacteerd te worden voor staat van bevinding bestaand openbaar domein;
• bij uitvoering dient het lozen van bemaling water (ter plaatse) besproken te worden met de groendienst en milieudienst van de Stad Antwerpen;
• de draaicirkels en bochten in het fietspad langsheen de Krijgslaan dienen conform de richtlijnen van het Draaiboek Openbaar Domein voorzien te worden;
• de aansluiting van het fietspad met de parkweg ter hoogte van de Krijgslaan dient aangepast te worden waarbij het fietspad primeert op het parkpad en continue doorloopt;
• de aansluiting van het fietspad en de bijhorende oversteek op de Krijgslaan dient voorzien te worden conform de inrichtingsprincipes uit het draaiboek Openbaar Domein;
• alle bestratingsmaterialen dienen afgestemd te worden met de betrokken diensten van Stadsontwikkeling, “Ontwerp en uitvoering publieke ruimte” en “Beheer en Onderhoud openbaar domein” van Stad Antwerpen bij uitvoering. 

Cultuurhistorische aspecten
Er werd conform de regelgeving een archeologienota opgemaakt in het kader van deze vergunningsaanvraag. Deze geeft aan dat een voortzetting van het archeologisch onderzoek is genoodzaakt in het noordelijk en centraal gedeelte van het projectgebied.
Het projectgebied van de verkaveling bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone met een oppervlakte boven 3000 m² (ca 56000 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.
De archeologienota werd ingediend door Raap op 15/11/2018 en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 26/11/2018. Het bijhorende programma van maatregelen beval een vervolgonderzoek met ingreep in de bodem in de vorm van een proefsleuvenonderzoek aangevuld met verkennend of waarderend booronderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/9262).

De stedelijke dienst archeologie omschrijft nog volgende voorwaarden in hun advies:

• de bouwheer voert het verplichte programma van maatregelen, voorvloeiend uit de archeologienota, uit. Dit programma van maatregelen schrijft een vervolgonderzoek met ingreep in de bodem voor, nl. een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd door een verkennend of waarderend booronderzoek. Dit onderzoek dient te gebeuren voor de start van eender welke toekomstige graafwerken.
• de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.
• de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be)

Deze zullen integraal worden overgenomen. 

Bodemreliëf
Op het totale gebied is een hoogteverschil van circa 3 meter aanwezig, afhellend vanaf de Krijgslaan richting het park. Het terrein wordt zacht geterrasseerd: de wegen en paden worden in helling aangelegd (gemiddeld circa 1,5%), de publieke pleinen en private kavels zijn op plateaus aangelegd en nagenoeg horizontaal. 

In het noordelijk gedeelte dat aansluit op de Krijgslaan is bestaand groen aanwezig met enkele grote bomen (o.a. Gewone esdoorn). In overleg met de Groendienst van de stad Antwerpen zal tijdens de uitvoeringsfase bepaald worden welke bomen behouden blijven en welke verwijderd moeten worden (bvb. niet-inheemse). In het zuidelijk gedeelte is door gebrek aan onderhoud over de jaren heen een ruigte ontstaan bestaande uit wilde struiken en kleine bomen. Deze zullen volledig verwijderd worden. 

Gezien het hellend karakter van het terrein zijn regelmatig muurtjes nodig om hoogteverschillen op te vangen. Deze keermuren zijn maximaal op de bouwpercelen voorzien en maken dus deel uit van het privatief domein. Enkel waar binnen het publiek domein hoogteverschillen moeten worden opgevangen, zijn deze muurtjes ook in het publiek domein aanwezig. Deze muurtjes zullen worden uitgevoerd met gebakken kleiklinkers (al dan niet met een kern in beton). 

Rekening houdend met de leembodem en de kwelstromen in deze zone wordt gekozen voor vocht-tolerante soorten die ook in het park van Eden gebruikt werden.
Op het centrale plein wordt gekozen voor Prunus avium: een soort met opvallende lentebloei.
Enkele meerstammige bomen en struiken zorgen voor gelaagdheid.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
In deze projectontwikkeling moet door de bouwheer een volledige sorteerstraat, type systeem Antwerpen, worden aangelegd. Het aantal te voorziene containers van deze sorteerstraat zal berekend worden door de dienst SB/SR/OSS op basis van het maximum mogelijke aantal bewoners van het project. De bouwheer dient voor de plaatsing een uitvoeringsplan aan te maken en voor te leggen ter goedkeuring aan de dienst SB/SR/OSS. Ook de plaatsing van de sorteerstraat dient te gebeuren volgens de aanwijzingen van de dienst SB/SR/OSS. 

De stedelijke dienst milieuvergunning geeft een voorwaardelijk gunstig advies met volgende afweging en voorwaarden: ‘Door de verkaveling zullen op het projectgebied 42 loten voor eengezinswoningen en 7 loten voor meersgezinswoningen.
Bij de realisatie van de gebouwen en wegenis zal bemaling noodzakelijk zijn. Volgens de aanvrager kan nog niet ingeschat worden wat de noodzakelijke diepte en het debiet zal zijn, noch uit welke waterlaag het grondwater gewonnen wordt. Dit zal verder uitgewerkt worden in de desbetreffende projecten.
Bij het realiseren van de verschillende bouwblokken binnen deze verkaveling zal, weliswaar gespreid in tijd, een groot debiet grondwater opgepompt moeten worden. De aanvrager geeft aan deze bemalingen uit te werken in de verschillende projecten afzonderlijk. De noodzaak op een gecoördineerde aanpak door de ontwikkelaar dringt zich op om te vermijden dat voorbij gegaan wordt aan de cumulatieve effecten die de opeenvolgende bemalingen voor de verschillende projecten zullen hebben. De bemalingen nodig voor het realiseren van alle projecten binnen de verkavelingen dienen bij voorkeur op voorhand en in hun totaliteit bekeken te worden, niet afzonderlijk per project. Hierbij dient niet alleen nagegaan te worden hoe het opgepompte debiet per project beperkt kan worden, maar ook hoe en waar het opgepompte water geretourneerd zal worden in de ondergrond (technische voorzieningen, werfplanning, hydraulische studie). Elke vorm van lozing van op de openbare riool dient steeds vermeden te worden, en gelet op de specifieke waterhuishouding in het te verkavelen gebied en het zuidelijker gelegen Park Van Eden, is een geïntegreerde aanpak noodzakelijk. Het globaal plan met betrekking tot de grondwaterbemaling kan vervolgens als leidraad dienen voor de afzonderlijke projectaanvragen.
De ontwikkelaar laat voor de start van de ontwikkeling van de wooneenheden door een deskundige een globale studie (voor heel voorliggende verkaveling) opmaken waarin voor het totaal van de bemalingen binnen deze verkaveling gekeken wordt:

• hoe het opgepompte debiet maximaal beperkt kan worden;
• hoe het opgepompte water geretourneerd zal worden in de bodem.’

Deze voorwaarden worden integraal overgenomen.

Aangegane verbintenissen
Een overeenkomst betreffende de lastvoorwaarden dient afgesloten te worden tussen de stad en de verkavelaar. Deze overeenkomst moet conform zijn aan het typecontract, goedgekeurd met raadsbesluit van 26 oktober 2015 (jaarnummer 576).

Riolering
Water is een belangrijk element voor het gebied Neerland en zeer specifiek voor de zone B/D, dit door de aanwezigheid van ondergrondse waterstromen en het voorkomen kwelwater. Het maaiveld loopt hellend af van het noorden naar het zuiden maar de dieperliggende waterdichte kleilaag heeft een mindere helling waardoor deze in het zuiden veel minder diep onder het maaiveld ligt dan aan de noordrand. De grondwaterstromingen worden daardoor als het ware naar de oppervlakte geduwd en bij hoge grondwaterstand komt het water aan de oppervlakte als kwelwater.
In het zuidelijk gelegen Park Van Eden is de aanwezigheid van het kwelwater volledig geïntegreerd en is er een meerwaarde mee gecreëerd. Op de rand van het projectgebied aan het Park Van Eden is er echter destijds onvoldoende rekening gehouden met dit kwelwater wat resulteert in een te nat landschap wat nadelig is voor de aanwezige beplanting (de boomgaard) en de gebruikers.
Het huidig ontwerp biedt een oplossing aan dit probleem door de aanleg van een wadi specifiek voor dit kwelwater.
Het concept van ‘zichtbaar water’ is verder ook doorgetrokken in het beheer van het regenwater: langsheen gebouwen en wegen/paden worden wadi’s aangelegd die maximaal zullen worden aangesproken voor de opvang van regenwater van de verharde oppervlaktes (zowel wegenis als gebouwen). De wadi’s fungeren daarbij als buffer en infiltratievoorziening. Allemaal zijn ze ook uitgerust met een overstort die is aangesloten op het nieuw aan te leggen RWA rioleringsstelsel. Ook de verharde oppervlaktes die, om technische redenen, niet kunnen afwateren in een wadi, zijn aangesloten op dit RWA rioleringsstelsel.
Het RWA rioleringsstelsel stuurt het regenwater uiteindelijk naar het reeds bestaande wadi stelsel ten westen van het projectgebied. Bij het ontwerp en dimensionering van dit wadi stelsel is destijds rekening gehouden met deze aansluiting vanuit het projectgebied B/D.
Het afvalwater binnen de bouwzone wordt opgevangen door rioleringsbuizen die via drie rioolaansluitingen uitmonden in de bestaande riolering van de Gallaitlaan. 

Wegenis
De toegangsweg vanaf de Krijgslaan tot de inrit van de parkeergarage wordt aangelegd in asfalt. Het buurtplein (berijdbaar voor afvalophaling en leveringen) wordt uitgevoerd in uitgewassen beton. De wegen (3 meter breed, toegelaten voor vergunningshouders) zijn uitgevoerd in geborsteld beton, aansluitend op de padenstructuur in het park. Verbrede stroken voor reddingsvoertuigen worden in betongrasdallen (gevuld met porfier en ingezaaid met bloemenmengsel) en grindgazon voorzien. Alle andere fiets- en voetpaden (1,5 tot 2 meter breed) worden in gestabiliseerd porfier aangelegd.
Alle bestratingen (behalve de toegangsweg) zijn primair bedoeld voor fietsers en voetgangers, om een zo volledig mogelijk doorwaadbaarheid van het projectgebied te garanderen.

Ter plaatse van paden die slechts een breedte hebben van 2,00 meter, zal de berijdbaarheid voor de brandweer worden gerealiseerd door een aanliggende strook van 2,00 meter grasbetontegels of versterkt gras (zie plan).
Op plaatsen waar deze voor de brandweer berijdbare stroken zijdelings verder doorlopen in klassieke graszones, zullen elementen worden aangebracht (bv. boomstronken) om de grens van de berijdbare zone duidelijk te maken.
Op plaatsen waar paden zijn uitgerust met paaltjes om toegang voor gemotoriseerd onmogelijk te maken, zullen de nodige breekpalen worden geplaatst volgens de richtlijnen van de brandweer. 

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn strikt na te leven;
2. de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:
• het voorschrift wat betreft de hoogte voor bergplaatsen en tuinhuisjes in artikel 4.b.iii. wordt aangepast. In dit artikel dient ‘tot de kroonlijst’ geschrapt te worden om zo de hoogtebeperking van 3,5 meter te behouden.
3. de aanbevelingen en voorwaarden uit het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij betreffende het integraal waterbeleid zijn strikt na te leven;
4. de voorwaarden uit het hydraulisch en technisch advies van Aquafin zijn strikt na te leven;
5. de voorwaarden uit het advies van het Agentschap Natuur en Bos zijn strikt na te leven;
6. de voorwaarden uit het advies van Proximus zijn strikt na te leven;
7. de voorwaarden uit het advies van Telenet zijn strikt na te leven;
8. de voorwaarden uit het advies van Fluvius zijn strikt na te leven;
9. een toegangssysteem te voorzien waardoor bezoekers ook toegang hebben tot de voor hen noodzakelijke voorziene parkeerplaatsen in de ondergrondse parking op -1, afgescheiden van de private parkings, en duidelijke informatie te voorzien bij de inkom van het projectgebied hierover;
10. de aanvrager dient voor uitvoering de procedure Openbaar Domein te volgen;
11. voor uitvoering van de werken dient de dienst ‘aanwerken bouw’ gecontacteerd te worden voor de staat van bevinding van het openbaar domein;
12. bij uitvoering van de werken het lozen van bemalingswater te bespreken met de groendienst en de milieudienst van de Stad Antwerpen;
13. de draaicirkels en bochten in het fietspad langsheen de Krijgslaan dienen conform de richtlijnen van het Draaiboek Openbaar Domein voorzien te worden;
14. de aansluiting van het fietspad met de parkweg ter hoogte van de Krijgslaan dient aangepast te worden waarbij het fietspad primeert op het parkpad en continue doorloopt;
15. de aansluiting van het fietspad en de bijhorende oversteek op de Krijgslaan dient voorzien te worden conform de inrichtingsprincipes uit het draaiboek Openbaar Domein;
16. alle bestratingsmaterialen dienen afgestemd te worden met de betrokken diensten van Stadsontwikkeling, “Ontwerp en uitvoering publieke ruimte” en “Beheer en Onderhoud openbaar domein” van Stad Antwerpen bij uitvoering;
17. de verkavelaar voert het verplichte programma van maatregelen uit, voorvloeiend uit de archeologienota. Dit programma van maatregelen schrijft een vervolgonderzoek met ingreep in de bodem voor, nl. een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd door een verkennend of waarderend booronderzoek. Dit onderzoek dient te gebeuren voor de start van eender welke toekomstige graafwerken;
18. de verkavelaar laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;
19. de verkavelaar meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be);
20. de verkavelaar legt een volledige sorteerstraat, type systeem Antwerpen, aan. De verkavelaar dient voor het plaatsen van de sorteerstraat een uitvoeringsplan aan te maken en voor te leggen aan de dienst stadsbeheer / stadsreiniging. Ook de plaatsing van de sorteerstraat dient te gebeuren volgens de aanwijzingen van deze dienst;
21. de verkavelaar laat voor de start van de werken voor het bouwen van de wooneenheden een globale studie opmaken waarin voor het totaal van de bemalingen binnen deze verkaveling gekeken wordt hoe het opgepompte debiet maximaal beperkt kan worden en hoe het opgepompte water geretourneerd zal worden in de bodem;
22. de plantmaat voor solitaire hoogstammige bomen is minimum 18/20, aangeleverd met draadkluit. 

Lasten
Vooraleer onderhavige verkavelingsvergunning kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar:

• een overeenkomst, conform het raadsbesluit van 26 oktober 2015 (jaarnummer 576), af te sluiten met de stad Antwerpen voor de kosteloze overdracht van de met infrastructuur voorziene gronden, gelegen in het toekomstig openbaar domein;
• een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken te stellen in de handen van de stadsontvanger/financieel beheerder van de stad Antwerpen;

Dit houdt in dat zolang aan deze beide opschortende voorwaarden, waarvan voor de laatste, de naleving volledig rust op de verkavelaar zelf, niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen verkavelingsvergunning en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Standpunt college
Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar. Echter wenst het college de optie open te houden om parkeermogelijkheid te voorzien op het maaiveld voor een deel van het bezoekersparkeren, bij voorkeur in een pocketparking in de omgeving van de Krijgslaan.

Wijzigingslus
De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.
Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden. De wijzingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren
Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. De gronden maken visueel deel uit van het park: verschillende bezwaarindieners geven aan dat door de dichte begroeiing op het perceel een buffer aanwezig is tussen het park van Eden en de Krijgslaan. Hierdoor draagt het perceel bij tot het groene karakter van het park.
   Beoordeling:
   De gronden waarvan sprake zijn gelegen in woonuitbreidingsgebied volgens het gewestplan. Dankzij het bijzonder plan van aanleg worden delen bestemd als groenzone. Voorliggend voorstel van verkaveling houdt hier rekening mee.
   De gronden waarvan sprake zijn reeds bij de opstart van de gehele ontwikkeling van dit gebied opgetekend als bouwzone. Verder is er steeds gecommuniceerd dat deze gronden bebouwd zullen worden, ze zijn nooit ingetekend geweest als park. Door de looptijd van bepaalde procedures klopt het dat deze gronden momenteel begroeid zijn en visueel bijdragen aan het park, zonder dat ze er effectief deel van uit te maken.
   Het bezwaar is ongegrond.
2. De helft van het openbaar park moet verdwijnen: verschillende bezwaarindieners stellen dat door de verkaveling de helft van het openbaar park moet verdwijnen.
   Beoordeling:
   De te verkavelen gronden zijn nooit openbaar park geweest. Al sinds de opstart van de gehele ontwikkeling in dit deel van Wilrijk is deze zone ingetekend om te bebouwen. Er zal dus geen openbaar park verdwijnen.
   Het bezwaar is ongegrond.
3. De draagkracht van het park wordt overschreden: verschillende bezwaarindieners menen dat wanneer de nieuwe bewoners ook gebruik maken van het park de open ruimte onder druk komt te staan.
   Beoordeling:
   Het park van Eden is voorzien op een groot aantal bezoekers. Zo is het park net heel bewust opgedeeld in verschillende zones zodat iedere gebruiker naar eigen wensen het park kan gebruiken. Bij het ontwerp is rekening gehouden met de ontwikkeling van een park dat gebruikt kan worden door alle bewoners van het district Wilrijk en bij uitbreiding de randgemeenten. Het bijkomende aantal gebruikers is in dit opzicht zeer beperkt.
   Het bezwaar is ongegrond.
4. Overlast door activiteiten in het park: verschillende bezwaarindieners vrezen dat bepaalde activiteiten (zoals Chillrijk met live concerten en filmvoorstellingen) de nieuwe bewoners van de verkaveling tot last zullen zijn.
   Beoordeling:
   Het klopt dat bepaalde activiteiten die in het verleden werden afgeschermd door de braakliggende gronden in de toekomst dichter bij bewoners zullen plaatsvinden. Deze tijdelijke activiteiten zijn echter beperkt in tijd waardoor er gesteld kan worden deze met de nodige zorg (en overleg met de nieuwe bewoners) kunnen plaatsvinden zonder voor overlast te zorgen die de bewoonbaarheid in het gedrang brengt. Deze activiteiten in het park zorgen voor een aanbod dat het wonen in de buurt net aangenamer zal maken.
   Het bezwaar is ongegrond.
5. Afname luchtkwaliteit: verschillende bezwaarindieners geven aan dat het park en de te verkavelen gronden een broodnodige groene long vormt tussen de drukke verkeersassen A12, R11 en E19. Verder wordt er aangehaald dat het park pal naast de verbrandingsoven ligt.
   Beoordeling:
   Het klopt dat het district Wilrijk wordt belast met veel doorgaand verkeer dat gebruik maakt van een bovenlokaal wegennetwerk. Hierdoor ontstaat er een slechtere luchtkwaliteit.
   Voor evaluatie van de luchtkwaliteit kunnen we ons baseren op het jaargemiddelde stikstofdioxide (NO₂) opgemaakt door de Vlaamse Milieumaatschappij. NO₂ is een goede indicator voor verkeersgerelateerde verontreiniging in de buitenlucht. De Europese jaargrenswaarde voor NO₂ is 40 µg/m³. Dit is gezondheidskundig ook de maximale waarde geadviseerd door de Wereldgezondheidsorganisatie. Volgens de meest recente modelkaart (2017, Vlaamse milieumaatschappij) is de jaargemiddelde concentratie NO₂ ter hoogte van het projectgebied 21 à 25 µg/m³. Hieruit kan worden af geleid dat de gemiddelde concentratie zich nog ruim onder de grenswaarde bevindt.
   Het bezwaar is ongegrond.
6. Het perceel staat steeds onder water tijdens hevige regenval: verschillende bezwaarindieners geven aan dat bij hevige regenval de Neerlandwijk reeds dreigt onder te lopen.
   Beoordeling:
   Voor voorliggend dossier is er advies gevraagd aan de Vlaamse Milieumaatschappij.
   Conform artikel 1.3.1.1. van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018, werd onderzocht of er een schadelijk effect op de waterhuishouding uitgaat van de geplande ingreep. Deze adviesverlening geldt voor het domein grondwater in uitvoering van artikel 5 van het besluit van de Vlaamse regering van 20 juli 2006.
   ‘Het klopt inderdaad dat er mogelijks schadelijke effecten op het grondwater zouden kunnen ontstaan als gevolg van veranderingen in infiltratie van hemelwater, kwaliteitsverlies van grondwater en de wijzigingen in grondwaterstroming.
   Er wordt aangegeven dat de daken voor de woningen zullen worden ingericht met een groendak, dat het hemelwater afkomstig van de appartementen zal opgevangen worden voor hergebruik en dat een aantal bouwblokken rechtstreeks kunnen afwateren naar de infiltratiezones.
   Het afstromend hemelwater van de wegenis kan volgens de plannen deels rechtstreeks afwateren naar de randzones en wordt verder opgevangen d.m.v. kolken en via RWA-leidingen afgevoerd naar een aantal infiltratiewadi’s die reeds werden voorzien in het aangrenzend project voor de parkzone Neerland. De aansluiting in de zuidelijke deelzone wordt d.m.v. een pompput gerealiseerd en kan pas gravitair afwateren op 13,65 m TAW. Een bestaande kwelzone op het terrein wordt d.m.v. een wadi ontwaterd en aangesloten op een grachtenstelsel ten zuiden van het terrein. Aangezien de wadi’s voor het aangrenzende project over gedimensioneerd werden en ook een bijkomend buffervolume van 158 m³ wordt voorzien binnen het voorliggend project, kunnen we er vanuit gaan dat bovenstaande bepalingen gerespecteerd worden. Om infiltratie nog verder te maximaliseren worden de RWA-leidingen best vervangen door infiltratieleidingen indien de nog uit te voeren infiltratieproeven dit niet tegenspreken, en indien de grondwaterstand dit toelaat. Bij het plannen van de werkzaamheden moet rekening gehouden worden met de locatie van de infiltratievoorzieningen en deze dient vrij gehouden te worden van zware belastingen om bodemverdichting te vermijden en om de infiltratiecapaciteit van dit deel van het terrein maximaal te vrijwaren tijdens de werken. Voor wat betreft het aspect grondwaterkwaliteit wordt er een gescheiden stelsel voorzien en wordt het afvalwater aangesloten op de bestaande straatriolering. De aanleg van riolering moet in overeenstemming zijn met de bepalingen van Vlarem II en de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen.’
   Het project wordt gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid met betrekking tot het aspect grondwater.
   Het bezwaar is ongegrond.
7. Verkeersoverlast: verschillende bezwaarindieners vinden dat er reeds genoeg verkeer is in de buurt.
   Beoordeling:
   Op 09/11/2018 werd er een studie opgemaakt voor de mobiliteitseffecten door deze ontwikkeling. Het betreft een mobiliteits(effecten)studie conform de wettelijke  inhoudelijke vereisten van het Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de dossiersamenstelling van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (dd. 27-11-2015). De studie is opgemaakt conform het nieuwe richtlijnenboek ‘Mobiliteitseffectenstudies, Mobiliteitstoets en MOBER’ (dd. mei 2018).
   Deze studie geeft aan dat de verwachte toekomstige situatie een verwaarloosbaar effect heeft op de nabije kruispunten. Ook op vlak van ongevallencijfers wordt aangetoond dat het project geen impact heeft op de ongevalskans.
   Verder worden er ook voldoende doorsteken voorzien voor fietsers en voetgangers. Hierdoor wordt het fiets- en voetgangersverkeer bevoordeeld en gestimuleerd ten opzicht van het autoverkeer.
   Het bezwaar is ongegrond.
8. Klimaatverstoring: verschillende bezwaarindieners geven aan dat in tijde van klimaatveranderingen het niet mogelijk is om een verkaveling toe te laten.
   Beoordeling:
   Het klopt dat er gezocht moet worden naar klimaatoplossingen. Een van de oplossingen kunnen klimaatneutrale gebouwen zijn, waarbij meer mensen wonen op een beperkte oppervlakte. Deze vorm van wonen geeft vele voordelen waarbij de open ruimtes collectief gebruikt kunnen worden en waarbij een aansluiting op een warmtenet eenvoudig te voorzien is. Voorliggende aanvraag voldoet hier aan.
   Het bezwaar betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de veronderstelde overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift.
   Het bezwaar is ongegrond.
9. Zware belasting voor fauna en flora: verschillende bezwaarindieners vrezen voor een zware belasting op de aanwezige fauna en flora, waaronder een bijenpopulatie, vogelsoorten en zoogdieren. Het Neerlandpark kent een uniek maaibeleid.  Er wordt gekozen om de biodiversiteit maximaal te laten groeien. Daarom worden de bermen en plateau's enkel op het einde van het groeiseizoen gemaaid. Het neerlandpark is verder gekend als een broeiplaats voor verschillende inheemse salamandersoorten.
   Beoordeling:
   Het klopt dat er een aanwezigheid is van bijzondere diersoorten. Bij de opmaak van het BPA is hier uitvoerig onderzoek naar gedaan en rekening mee gehouden. Het BPA is dan ook zo opgemaakt dat dit rekening houdt met deze bijzondere diersoorten (waaronder de kamsalamander en vleermuizen). De verkavelingsaanvraag voldoet aan de voorschriften die hiervoor zijn opgenomen in het BPA.
   Het bezwaar is ongegrond.
10. Behoud van een leefbare en rustige omgeving: verschillende bezwaarindieners willen niet dat de leefbare en rustige omgeving verdwijnt. Ze geven aan dat er geen vrije ruimte meer zal zijn. Het weinige groen dat Wilrijk nog heeft wordt ingesloten tussen woonzones.
    Beoordeling:
    Net om deze reden is er destijds een bijzonder plan van aanleg opgemaakt. Het terrein Neerland vormt één van de weinige open ruimten in een vrij dicht bebouwd gebied. Daarenboven is er een aantal waardevolle ecologische en landschappelijke elementen aanwezig. De bestemming van het gewestplan (grotendeels woonuitbreidingsgebied) biedt geen planologische garantie voor het vrijwaren van deze open ruimte. Het BPA Neerland wil door middel van een aangepaste bestemming garanties bieden voor behoud, bescherming en versterking van deze waardevolle open ruimte.
    Naast de behoefte aan open ruimte, zijn er echter nog meerdere ruimteclaims die op het gebied rusten. Als woonuitbreidingsgebied dient deze zone ook een deel van de stedelijke taakstelling m.b.t. het voorzien in een woningenaanbod op zich te nemen. Daarenboven is er ook een behoefte aan ruimte voor recreatie. Het aanwezige voetbalveld, de skateramp, de jeugdbeweging en de volkstuintjes dienen allen eveneens binnen het gebied geherlokaliseerd te worden. Het BPA Neerland biedt een ruimtelijk-juridische oplossing voor deze problematieken.
    Het bezwaar is ongegrond.
11. Vreemde bouwlijn en absurd plan: verschillende bezwaarindieners geven aan dat er een vreemde bouwlijn wordt toegepast voor deze verkaveling. Door deze zo ver in het park te laten komen ontstaat er een absurd plan.
    Beoordeling:
    De bebouwbare zone is opgenomen in het van kracht zijnde BPA. Het inplantingsplan van deze aanvraag voldoet hier aan.
    Het bezwaar is ongegrond.
12. Vormgeving: verschillende bezwaarindieners geven aan dat er beter in de hoogte gebouwd kan worden en dat de gebouwen in lelijk beton worden voorzien.
    Beoordeling:
    Het gaat hier om een subjectieve beoordeling. Aan de verkavelingsvoorschriften wordt een beeldkwaliteitsplan toegevoegd dat dient om te bewaken dat er een duurzame materialisatie en visuele kwaliteit wordt voorzien. De plaatsing en hoogte van gebouwen zorgt voor een woonontwikkeling die wordt opgevat als rurale ontwikkeling rond grote en kleine pleinen met voldoende zichten naar het omliggend parklandschap.
    Het bezwaar is ongegrond.
13. Geen tekort aan woningen: verschillende bezwaarindieners halen aan dat er geen tekort is aan woningen in Wilrijk.
    Beoordeling:
    Het is de taak van de vergunningverlenende overheid om een bepaald project op een bepaald perceel te beoordelen. Het is niet de taak om te bekijken of er in een ruime omgeving gelijkaardige panden beschikbaar zijn die met dezelfde kwaliteit voorzien kunnen worden. Leegstand op andere locaties in Wilrijk kan geen weigeringsgrond zijn voor deze aanvraag.
    Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag 

Voorgeschiedenis
Op 25 juni 2003 keurde het college (jaarnummer 6290) de structuurschets Neerland goed. Op 18 december 2006 stelde de gemeenteraad het bijzonder plan van aanleg (BPA) 30bis “Neerland” definitief vast (jaarnummer 2693). Op 26 oktober 2007 vond de goedkeuring via ministerieel besluit van het bijzonder plan van aanleg (BPA) 30bis “Neerland” plaats. De uitvoering van het open ruimtegebied 'Neerland' gebeurt in een aantal opeenvolgende stappen. Het projectgebied is opgedeeld in 6 deelprojecten:

• herinrichting Krijgslaan (uitgevoerd in 2009);
• verplaatsing skateterrein (uitgevoerd in 2009);
• aanleg park en speelterreinen (uitgevoerd in 2013);
• ontwikkeling bouwzone A (uitgevoerd in 2016);
• ontwikkeling bouwzone C (uitgevoerd in 2017);
• ontwikkeling bouwzone B/D. 

De ontwerpopdracht voor de nieuwe bebouwing en de infrastructuur voor bouwzone B/D werd na een ontwerpwedstrijd toegewezen aan het ontwerpteam 'Triple Living – Fris in het landschap – Hama architecten – Johannes Norlander Arkitektur' vertegenwoordigd door Triple Living als projectontwikkelaar.

Er werd een beeldkwaliteitsplan opgemaakt waarin een concrete visie voor het projectgebied werd uitgewerkt, welke gunstig werd beoordeeld door de Welstandscommissie op 9 september 2018 en dat werd toegevoegd aan deze aanvraag. Voorliggende aanvraag is een vertaling van dit ontwerp en het beeldkwaliteitsplan in een verkaveling.

Het college van burgemeester en schepenen besliste op 27 januari 2017 (jaarnummer 832) om voor de verkoop onder voorwaarden van de projectgebieden B en D geen stedenbouwkundige ontwikkelingskosten op te leggen gelet op de verplichting tot de realisatie van 60 sociale woningen en de historische dading afgesloten op 6 juni 2006 (gemeenteraad 27 maart 2006, jaarnummer 526).

Het definitief ontwerp van het openbaar domein werd voorgesteld op de Commissie Openbaar Domein op 8 oktober 2018. Het ontwerp werd door de COD goedgekeurd met enkele opmerkingen. Het dossier werd vervolgens goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 9 november 2018 (jaarnummer 9877).

De gemeenteraad besliste op 24 juni 2019 om de opstart van de procedure tot aanvraag voor de gedeeltelijke afschaffing van de voetweg 23 in het district Wilrijk goed te keuren. Over het voornemen tot gedeeltelijke afschaffing van voetweg nr. 23 te Antwerpen, atlasgemeente Wilrijk, werd een openbaar onderzoek georganiseerd van 18 juli 2019 tot en met 16 augustus 2019. Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden geen bezwaren ontvangen. Op 31 oktober 2019 besliste de deputatie dat de voetweg kan worden afgeschaft. 

Bestaande toestand
Het project ‘Neerland B/D’ bevindt zich te Wilrijk langs de Krijgslaan, ten oosten van de bouwvelden ‘Neerland A’.

Het projectgebied is gelegen aan de zuidelijke stadsrand van Antwerpen, net buiten de voormalige fortengordel. Het wordt in het noorden begrensd door de Krijgslaan en de wijk Duivelshoek en in het zuiden door het natuur- en parklandschap Park van Eden, een erkend natuurreservaat. Het projectgebied ligt ruwweg centraal tussen de A12 in het westen en de E19 in het oosten.

Het beschermd natuurgebied Groen Neerland grenst in het oosten aan het projectgebied. In het westen grenzend aan het projectgebied bevindt zich bouwzone A van het bijzonder plan van aanleg. De deelzones A1-6 worden ontwikkeld voor vrijemarktwoningen, de deelzones A7-9 voor sociale woningen. Er is een menging van meergezinswoningen en eengezinswoningen.

De Krijgslaan is uitgerust met een breed voetpad langs de noordzijde van de rijweg. Aan de zijde van het projectgebied is geen voetpad voorzien. De Krijgslaan is uitgerust met een dubbelrichtingsfietspad langs de noordzijde van de rijweg. Vanuit de Krijgslaan is één ontsluitingsweg naar bouwzone B/D voorzien. De bebouwing langs de Krijgslaan wordt door een menging van kleinschalige rijhuizen en eerder grootschalige appartementsgebouwen gekenmerkt. De wijk ten noorden van de Krijgslaan kenmerkt zich door een bouwblokkenstructuur van hoofdzakelijk rijhuizen met enkele tuinwijkfragmenten en buurtpleintjes.

Het terrein is nagenoeg onbebouwd. Er worden een restant van een gebouwtje en een verharding verwijderd. In het noordelijke gedeelte dat aansluit op de Krijgslaan is bestaand groen aanwezig met enkele grote bomen (onder andere gewone esdoorn). Het terrein is lang gebruikt als landbouwgrond. In het noordelijke gedeelte (ter hoogte van de Krijgslaan) bevonden zich destijds ook een aantal kleine volkstuintjes. Na de opmaak van het bijzonder plan van aanleg en de aanleg van het Park van Eden is het perceel onbeheerd achtergebleven. De jonge bomen en struiken die in de noordelijke zone aanwezig waren, zijn daarbij ondertussen uitgegroeid tot grote volwaardige bomen. In de zuidelijke zone hebben struiken zich fel ontwikkeld en vormen samen met andere woekerende planten een bijna ondoordringbaar geheel.

Uit het digitale hoogtemodel van het gebied blijkt dat de terreinhelling overwegend in de richting noordwest-zuidoost verloopt. Op het totale gebied is een hoogteverschil van ongeveer 3 meter aanwezig, afhellend vanaf de Krijgslaan richting het park.

Inhoud van de aanvraag 

• verdelen van een terrein in 49 loten voor woningbouw:
• 42 loten voor eengezinswoningen (loten 1 tot 42);
• 7 loten voor meergezinswoningen (loten 43 tot 49);
• ondergrondse parking (bouwzone B);
• aanleggen van nieuw openbaar domein:
• uitvoeren van uitgravingen en ophogingswerken van het maaiveld;
• uitvoeren van rioleringswerken met aansluiting op het bestaande net;
• aanleggen van wegenis en brandwegen;
• aanleggen van wandel- en fietspaden, pleinen en groenzones;
• plaatsen van speelinfrastructuur;
• aanleggen van ondergrondse nutsvoorzieningen voor de betrokken percelen en openbaar domein;
• vellen van hoogstammige bomen;
• slopen van een bestaande constructie;
• op 13 september 2019 werd er een wijzigingsverzoek ingediend dat op 16 september 2019 is aanvaard. Deze wijziging omvatte aangepaste plannen om te voldoen aan de brandweertoegankelijkheid. Zo zijn er wijzigingen in de berijdbaarheid van bochten, is er een opstelplaats toegevoegd en zijn er wegen verbreed door het omzetten van gras naar grindgazon, grasdallen of gestabiliseerd porfier.