2019_CBS_10227 - Omgevingsvergunning - OMV_2019104173. Heistraat 22-26. District Wilrijk - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1-2 Sint-Bavostraat-Dr Donnyplein en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 23 februari 1993. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone b voor woningen.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg Nr. 1-2 Sint Bavostraat – Dr. Donnyplein en omgeving op volgend punt:

-          Zone B voor woningen:
De aanvraag betreft het afsplitsen van een deel van de toegelaten nevenbestemming van handelsinrichting en het wijzigen naar hoofdbestemming gemeenschapsuitrusting. De functie gemeenschapsvoorziening is enkel toegelaten als nevenbestemming.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend  punt:

• Artikels 29/2 en 30 Toiletten: De voorziene toiletten voldoen niet aan de artikels 29/2 en 30 van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 11: De kleur van de voorgestelde gevel is antraciet zwart.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de functiewijziging van een deel van een handelsinrichting, gelegen aan het kernwinkelgebied in district Wilrijk, naar een dansstudio en dit deel volledig autonoom te laten functioneren langs een braakliggend deel stuk grond aan de Sint-Camillusstraat.

Het verhogen van de winkeldichtheid in kleinere handelskernen in de districten is een belangrijke stap in het vermijden van het creëren van leegstand en het inzetten op sterke en compacte kernwinkelgebieden.

De Heistraat vormt samen met de Bist, het Mastplein en de Jules Moretuslei hét compacte kernwinkelgebied in district Wilrijk.

Het is dus wenselijk dat de bestaande oppervlakte van de handelsinrichtingen behouden blijft of zelfs verhoogt. Hierdoor blijft of komt er ruimte voor verschillende soorten handelszaken, met verschillende nodige oppervlakte aan winkelruimte en opslag. Het omvormen van een deel van de voorgestelde handelsinrichting is daar dus tegengesteld aan.

Dit wordt ook vermeld in het advies van Business en Innovatie: ‘Daar de site deel uitmaakt van het prioritair kernwinkelgebied Wilrijk centrum zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel is het niet aangewezen om voor een winkel met magazijn, het magazijn af te splitsen en een aparte functie te geven.’.

Het achterste deel van de handelsinrichting gelegen aan de Heistraat dient daarom in functie te blijven van de handelsinrichting zodat zich hier een handelszaak kan vestigen met een nood aan deze oppervlakte en niet buiten dit winkelgebied deze oppervlakte dient te zoeken.

Hiermee kan de oppervlakte buiten dit winkelgebieden ingezet worden voor KMO, diensten en wonen.

Vandaar ook het recente ongunstig advies voor opsplitsing van het perceel én gebouw, in de aangeduide zone voor ‘het winkelcentrum’, in kleinere delen die niet meer ontsloten worden langs het centrum van de handels- en dienstensector.

De voorgestelde opdeling en gebruik versnippert het geheel van de aaneengesloten handelszone.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het voorzien van een publiekstrekkende functie in een binnengebied van een bouwblok heeft een impact op de omliggende woongebouwen en tuinen. Overlast op vlak van geluid, inkijk en passage. Teveel mensen samen brengen op één plek, in het hart van het bouwblok, kan een negatieve invloed hebben op de woonkwaliteit op de omliggende percelen. Daarbij dient een publiekstrekkende functie duidelijk en herkenbaar gesitueerd te worden in de schil van het bouwblok grenzend aan het openbaar domein.

Visueel-vormelijke elementen

Het nieuwe materiaal voor de gevel in het binnengebied wordt voorzien in antracietzwarte aluminium sandwichpanelen en antracietzwart aluminium buitenschrijnwerk. De voorgestelde materialisatie is niet aanvaardbaar.

Omwille van duurzaamheidseisen is het belangrijk om de stedelijke opwarming te verminderen. Een van de oorzaken van deze stedelijke opwarming is het donker materiaalgebruik. Oppervlaktes met een lage energetische reflectiefactor, wat het geval is bij zwarte materialen hebben een negatieve invloed op de stedelijke opwarming. De stad raadt daarom het gebruik van dergelijke materialen af op plaatsen waar er andere alternatieven gemakkelijk voorhanden zijn. Voor gevels raadt de stad het gebruik van lichte kleuren en bij voorkeur witte kleuren aan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De dansschool geeft aan dat er veel kinderen/leerlingen met de fiets komen. De fietsparkeerbehoefte kan worden afgeleid uit de norm voor gewone klaslokalen (school). Per klaslokaal / danszaal moeten dan 9 stallingen worden voorzien. Dat betekent dat er een fietsparkeerbehoefte van 2 x 9 = 18 fietsenstallingen is.

Er wordt een overdekte stalling voorzien van 10 fietsen. Dit is te weinig en moet uitgebreid worden.

De bestaande overdekte stalling is prima voorzien. De bijkomende plaatsen hoeven niet per se ook overdekt voorzien te worden. Voor deze 8 plaatsen volstaan gewone beugels. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het college erkent dat het niet aangewezen is in kernwinkelgebied om het magazijn af te splitsen en een aparte functie te geven. Terecht werd de notariële opdeling ongunstig geadviseerd. Deze opdeling is echter toch rechtsgeldig doorgevoerd, en dus oordeelt het college dat bij de beoordeling moet worden uitgegaan van deze feitelijke toestand.

Deze opdeling creëert daarbij verschil in interpretatiemogelijkheden. Het college is van mening dat de planningscontext en de grafische plannen van het BPA niet veranderen door een kadastrale opdeling. De gemeenschapsfunctie is derhalve niet strijdig met het BPA, maar moet nog steeds gezien worden als een nevenfunctie in de betreffende bestemmingszone. 

Functioneel is de gemeenschapsfunctie hier perfect inpasbaar en zelfs versterkend voor de verdere ontwikkeling van dit binnengebied, dat gekenmerkt wordt door groenzones een bundeling van gemeenschapsvoorzieningen zoals de school met speelplaats, de lokale harmonie, het theater en het jeugdcentrum. De aanwezige open en groene ruimte kan zowel als buffer dienen, alsmede de synergie tussen deze voorzieningen verder ondersteunen.

Wat betreft de kleur van de achtergevel; gelet op het feit dat dit een reeds bestaande toestand is, betreft het een achtergevelwijziging t.o.v. de vergunning met ref. 20125425, dewelke vrijgesteld is van vergunningsplicht. 

Het klopt evenwel dat omwille van duurzaamheidseisen  het belangrijk is om de stedelijke opwarming te verminderen. Eén van de oorzaken van deze stedelijke opwarming is het donker materiaalgebruik. De dakoppervlakte is hiervoor echter vele malen bepalender dan de gevel, het valt daarom ten zeerste aan te bevelen het dak te voorzien van een extensieve begroeiing, of van een witte reflecterende laag. Dit helpt evenzeer om oververhittingsproblemen te voorkomen binnenin de loods, een vaak voorkomend probleem. Gezien het een bestaand dak betreft, kan dit echter niet in voorwaarden worden opgenomen.
Wat evenzeer belangrijk is bij het verhinderen van stedelijke opwarming, is het voorzien van bomen. De acht nieuwe bomen op het onverharde voorplein zijn daarbij zeer belangrijk. Op termijn vormen zij een belangrijke uitbreiding van het reeds bestaande groenvolume in het bouwblok. Dit wordt hernomen in de voorwaarden.

Voorts moet voldaan worden aan de verordening toegankelijkheid, en de fietsparkeerbehoefte.

Om tegemoet te komen aan de parkeerbehoefte voor wagens, kan 1 parkeerplaats worden ingericht op het eigen perceel in het binnengebied, enkel bestemd  voor personeel of mindervaliden. Deze moet aansluiten op de reeds bestaande verharding, en uitgevoerd worden in grasbetontegels. Bijgevolg wordt dit de parkeerparagraaf: