2019_CBS_03320 - Omgevingsvergunning - OMV_2018148497. Napelsstraat 110. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/11/2015: vergunning (20151860) voor het verbouwen van een appartementsgebouw met vier appartementen naar vijf appartementen.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit 4 bouwlagen onder hellend rood leiendak;

-          dit hellend dak is dubbelhoog en bevat 2 verdiepingen met 2 rijtjes van 3 ramen erin;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een broodjeszaak met een groot etalageraam;

-          links springt het glazen schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping schuin in en creëert zo een overdekte inkom voor zowel de handelszaak als de verdiepingen erboven;

-          achter de handelszaak ligt een koer die is overdekt en in het verlengde van de gang van de appartementen ligt een fietsenstalling;

-          het hele perceel is dichtgebouwd;

-          op de eerste verdieping bevindt zich een appartement met 2 slaapkamers;

-          dit appartement heeft achteraan in elke slaapkamer een raam;

-          het dakterras op het dak van de fietsenstalling is via de linkse slaapkamer toegankelijk;

-          op de tweede en derde verdieping bevindt zich opnieuw een appartement met 2 slaapkamers;

-          centraal achteraan is een smalle strook terras voorzien;

-          op de vierde verdieping is een appartement met 1 slaapkamer ondergebracht, het terras ligt op dezelfde wijze centraal achter het bouwvolume;

-          op de vijfde verdieping is achteraan inpandig een terras gemaakt voor het eenslaapkamerappartement daar;

Bestaande toestand

-          de onderste rij ramen in het hellend dak is kleiner uitgevoerd;

-          het etalageraam van de gelijkvloerse verdieping heeft een hogere dorpel;

-          achteraan is bovenaan in het leien dak een rookkoepel geplaatst boven de traphal;

-          op de vierde verdieping is er achteraan in plaats van 2 smalle ramen een groot raam geplaatst;

-          naast het raam op de bovenste verdieping achteraan zijn de rode leien van het schuine dak verder doorgetrokken tot op de hoogte van de dorpel van het raam;

-          de interne muren en indeling zijn niet gerealiseerd.

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft het verbouwen en omvormen van een handelsgelijkvloers met 4 woongelegenheden naar een gebouw voor studentenhuisvesting en wonen;

-          op de gelijkvloerse verdieping wordt de schuine inkom rechtgetrokken en worden 3 verticale ramen in plaats van de etalage geïnstalleerd;

-          op de gelijkvloerse verdieping wordt een gemeenschappelijke keuken, eetplaats en kleine zithoek voorzien;

-          de overdekte koer wordt weer opengemaakt;

-          de achtergevel wordt voorzien van een brandtrap;

-          de fietsenberging achteraan krijgt uitbreiding door de gang ervoor te verbreden;

-          op de eerste verdieping komt achteraan een studentenkamer en vooraan een studio;

-          op de tweede, derde en vierde verdieping komen er 3 studentenkamers;

-          op de vijfde verdieping komt 1 studentenkamer en 1 studio die in de nok van het dak een bergplaats heeft;

-          deze bergplaats is te bereiken via een interne trap;

-          de terrassen vanaf de tweede verdieping worden niet uitgevoerd;

-          enkel het inpandige terras in het schuine dak blijft behouden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing en zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje op volgend punt:

-          1.2.4: Open ruimte: de open ruimte op het perceel bedraagt minder dan 15% van de oppervlakte van het perceel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 27: Open ruimte: bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op de begane grond buitenruimte zijn;
• Artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte: de studio op de eerste verdieping vooraan heeft geen buitenruimte;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In toepassing van artikel 27 van de bouwcode dient de open ruimte op het perceel bij een functiewijziging minimaal 20% van de perceelsoppervlakte te bedragen. De bestaande open ruimte heeft een oppervlakte van +/- 8 m². Dit is ongeveer 8% van de totale perceelsoppervlakte. Gezien de beperkte bouwdiepte van het perceel van slechts 14,57 meter en de ligging nabij een hoekperceel kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 27.  Om bovenstaande reden kan eveneens een afwijking worden toegestaan op art. 1.2.4 van het RUP.

De aanvraag is strijdig met artikel 28 van de bouwcode dat bepaalt dat elke zelfstandige woongelegenheid dient te beschikken over een eigen, voldoende grote open ruimte. Uit lezing van de plannen blijkt dat de studio op de eerste verdieping geen buitenruimte heeft.  Hierbij dient opgemerkt dat een terras aan de voorgevel niet kenmerkend is. Een terras achteraan is door de ligging in het oksel van het kleine bouwblok niet kwaliteitsvol. De ligging langsheen de straat compenseert het ontbreken van de privatieve buitenruimte. Op basis van deze argumentatie kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 28.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 studio’s en 10 studentenkamers worden 13 fietsenstallingen voorzien.

Deze worden ingericht op het gelijkvloers.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het wijzigen van het woonprogramma wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De aanvraag om de 5 bestaande appartementen met handelsgelijkvloers om te vormen naar 11 studentenkamers en 2 studio’s is aanvaardbaar.

De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen aan de voorgevel beperken zich tot het wijzigen van het buitenschrijnwerk en het aanpassen van enkele raamopeningen in het dak en op het gelijkvloers in functie van de interne herindeling van het pand.
De beglaasde winkelpui wordt vervangen door een gesloten massiever gevelgeheel dat de nieuwe woonfunctie uitstraalt. De ritmiek van de raamopeningen is rustig en tracht een hedendaagse, verticale gevelritmiek te benadrukken. De gevel is zowel in kleur, als materiaalgebruik inpasbaar in het straatbeeld en kan naar welstand gunstig geadviseerd worden.

Cultuurhistorische aspecten

In de voorgevel wordt houten buitenschrijnwerk geplaatst volgens de klassieke indeling, met name een T-venster, de segmentboog van de vensteropening wordt niet gevolgd met het schrijnwerk. De pui wordt omgevormd tot een woongevel, wat een verbetering is van de beeldbepalende gevel in het straatbeeld.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht. In voorwaarde zal worden opgelegd om bij het houten schrijnwerk met klassieke indeling (T-venster) de segmentboog van de vensteropening te volgen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen en studentenkoten  voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      bij het houten schrijnwerk met klassieke indeling (T-venster) moet de segmentboog van de vensteropening gevolgd worden;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.