2019_CBS_03376 - Omgevingsvergunning - OMV_2018134819. Mechelseplein 1-5 / Lange Gasthuisstraat 39-45. District Antwerpen. Stedenbouwkundige lasten - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh) en artikel5:zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-        artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

het inplantingsplan nieuwe toestand toont verschillende wijzigingen met betrekking tot het heraanleg van de onbebouwde ruimte, waaronder het verharden van meerdere groenzones en het supprimeren van (een deel van) de bestaande beplanting. Dit is in strijd met de voorschriften die het behoud van de bestaande beplanting vooropstellen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18-21  opvangen niveauverschillen binnen:

het dossier bevat onvoldoende info om de leuningen van nieuwe trappen af te toetsen aan de voorschriten;

• artikel 29/2 toiletten:

in de casco horecaruimten werd geen sanitair opgetekend, waardoor dit niet kan worden afgetoetst aan de voorschriften.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de verblijfsruimtes op niveau +3 in de historische straatvleugel Lange Gasthuisstraat, beschikken over een vrije hoogte van 2,40 of 2,45 m , waar dit minstens 2,60 m moet zijn;

• artikel 26 Afvalverzameling:

er werd geen afgescheiden ruimte voor afvalberging  voorzien, conform de bepalingen van dit artikel;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

parkeerbehoefte recafunctie: 4 fietsstalplaatsen voor personeel;

parkeerbehoefte hotel: 3 fietsstalplaatsen voor het personeel

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.

• artikel 43 Septische putten:

de 2 septische putten samen hebben een volume van 17.000 l, waar de minimale inhoud voor de kamers en de reca samen 39.000 l bedraagt.

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-        Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd
De archeologienota werd ingediend door RAAP op 21/12/2018 en door het agentschap Onroerend Erfgoed tijdig bekrachtigd.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voldoet niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, maar gezien de beperkte afwijkingen, kan de stedenbouwkundige vergunning toch worden verleend mits de in voorwaarde opgelegde aanpassingen integraal worden uitgevoerd.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de functiewijziging van bestaande kantoorruimtes (1.400 m²) naar 29 hotelkamers en gelijkvloerse brasserie en restaurant. Vanuit oogpunt ondernemen en stadsmarketing wordt deze functiewijziging gunstig geadviseerd onder de volgende voorwaarden: Het verkrijgen van een Omgevingsvergunning bevrijdt een exploitant niet van de plicht om elke logieseenheid aan te melden of te laten erkennen volgens het Vlaamse logiesdecreet. Ook dient voldaan te worden aan de vereiste brandveiligheidsnormen waarnaar het betreffende decreet verwijst.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen en fietsvoorzieningen

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit legt als voorwaarde op om 7 fietsstalplaatsen voor het personeel van het hotel en de reca-ruimtes te voorzien. Als voorwaarde bij de vergunning wordt daarom opgelegd om op het gelijkvloers een inpandige fietsenberging te voorzien voor 7 fietsstalplaatsen. De inrichting van de fietsenstalling dient te voldoen aan artikel 29 van de bouwcode.

Laden en lossen

Het laden en lossen van het hotel zal gebeuren via de bestaande logistieke route van het ziekenhuis die aansluit op de Leopoldstraat. Op die manier wordt de binnenstraat tussen Mechelseplein en Leopoldstraat ontlast.

Het is niet duidelijk hoe de leveringen voor de horecaruimtes gaan gebeuren. Maar bij het laden en lossen mag de tram niet gehinderd worden en moet ook de doorgang voor voetgangers en fietsers gevrijwaard blijven. Deze voorwaarde wordt mee opgenomen in de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In functie van de herinrichting van de bestaande gebouwen, worden een aantal volumewijzigingen doorgevoerd.

Deze beperken zich tot het openmaken van de oude binnentuinen en het supprimeren van recentere aanbouwen. Een nieuw trap- en liftvolume wordt in de oksel naast de poort

ingeplant zodat dit alle verdiepingen kan ontsluiten, en tevens de begane grond vrijlaat. Dit volume met zadeldak wordt opgebouwd binnen eenzelfde typologie als de overige panden.

De stedenbouwkundige impact van de volumewijzigingen is dus beperkt en aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

De bouwgeschiedenis van de panden Lange Gasthuisstraat 41-45 en Mechelseplein 1-5 gaat terug tot het midden van de 16de eeuw. In deze periode werden er langs de Lange Gasthuisstraat verschillende woningen in bak- en zandsteenstijl gebouwd. Links van de doorgang betrof het drie woonhuizen: een voorhuis met afgesloten binnenhof, een achterhuis met lange doorgang en voorhuis met bijgebouwen. Uit het onderzoek ter plaatse is gebleken dat er in situ nog 16de- eeuwse elementen bewaard zijn gebleven. Het betreft de gevels, moerbalken met gedecoreerde balksleutels en geprofileerde kraagstenen, en de dakconstructie van het achterhuis (Lange Gasthuisstraat 43), een deel van achtergevel van het pand Lange Gasthuisstraat 41, de kelders en verschillende binnenmuren.

De historische opdeling tussen de verschillende woningen uit de 16de eeuw is vandaag nog herkenbaar in het grondplan met deels bewaarde gevels en binnenindeling. De 16de-eeuwse kern is zeer waardevol omwille van zijn architectuur- en bouwhistorische waarde.

In 1835-1836 werd het volume langs de Lange Gasthuisstraat verbouwd naar ontwerp van de Antwerpse architect Louis Serrure (1799-1845). Het ontwerp voorziet een nieuwe voorgevel, een monumentale poortdoorgang en een gedeeltelijke verbouwing van het interieur. De 19de- eeuwse verbouwing is nog duidelijk herkenbaar in de huidige voorgevel met poortdoorgang alsook in de binnenindeling van de panden langs de Lange Gasthuisstraat.

Het uitbreken van de kruisramen en bepleisteren van de gevels van de bestaande volumes werd vermoedelijk ook in deze periode uitgevoerd (met uitzondering van de noordgevel van het achterhuis). In het interieur bleven enkele 19de-eeuwse paneeldeuren bewaard. De voorgevel en achterliggende 19de-eeuwse volumes in de Lange Gasthuisstraat zijn zeer waardevol omwille van hun architecturale, historische en contextwaarde. De gevel is beeldbepalend in het straatbeeld en is kenmerkend voor de neoclassicistische architectuur van architect Louis Serrure.

De nieuwe voorgevel en verbouwing van de achterliggende volumes kadert ook binnen de grootschalige verbouwing- en uitbreidingscampagnes van het Sint-Elisabethziekenhuis uit het begin van de 19de eeuw. Het vormt als het ware het sluitstuk op een verbouwingscampagne van ca. 1820-1835/36. Hieraan werkten verschillende belangrijke 19de-eeuwse architecten zoals Pierre Bourla en Louis Serrure aan mee, alsook architecten van de voorloper van het OCMW.

In de periode 1850-1935 werden nog een aantal verbouwingswerken doorgevoerd, die we al dan niet via plannen in kaart konden brengen. Het betreft een aantal aanpassingen aan de interieurindeling op de gelijkvloerse verdieping, het ophogen van de oude stal met een eerste en zolderverdieping en het openwerken van de blinde gevel/muur langs de doorgang naar de Leopoldstraat. In het interieur bleven ook een aantal houten paneeldeuren en schouwmantels uit deze periode bewaard. Zowel de bewaarde elementen als het grondplan uit deze periode zijn waardevol.

In het vierde kwart van de 20ste eeuw werden verschillende verbouwingswerken doorgevoerd. De interne circulatie werd gewijzigd door de realisatie van een horizontale circulatie per verdieping waarbij verschillende scheidingsmuren doorbroken werden. Er werd eveneens een verbinding gemaakt met het pand Lange Gasthuisstraat 39. Alle bestaande verticale circulatie werd afgebroken (trappen) en vervangen door horizontale verbindingen (nieuwe gangen en doorbrekingen). De deur- en poortopeningen in de voorgevel werden dichtgemetseld. Het schrijnwerk in de deur- en vensteropeningen in de gevels werd vervangen door nieuwe houten ramen met historisch uitzicht en verdeling. In de oostelijke gevel van de voormalige stal werden de drie grote poorten, die te zijn op het plan van Serrure, gereconstrueerd. De gevels, behalve de voorgevel, werden ontpleisterd (tweede en derde kwart 20ste eeuw). Het volume rechts van de poortdoorgang werd grondig gerenoveerd en de buitengevels werden nieuw heropgebouwd.

Deze panden zijn zeer waardevol gelet op de hoge historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en esthetische waarde.

Advies stedelijke dienst monumentenzorg

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en palend aan een beschermd monument, en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Een bouwhistorische studie werd toegevoegd aan het dossier, net zoals een masterplan voor de hele site, zodat de impact van de voorgestelde ingrepen kan beoordeeld worden.

Het dossier werd voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg. De voorgestelde ingrepen zijn aanvaardbaar.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.

Advies Agentschap Onroerend Erfgoed

De omgevingsaanleg van de binnentuin is gedeeltelijk gelegen binnen de bescherming van de Kruidtuin. In dat kader, werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed.

Voor de gevraagde handelingen binnen de bescherming wordt een ongunstig advies verleen. De aanvraag bevat onvoldoende gegevens om te kunnen oordelen of de heraanleg van de onbebouwde ruimte schade zal aanbrengen aan het beschermde erfgoed.

Meer bepaald wordt er een nieuwe verharding voorzien naast de Gingko, maar uit de plannen kan niet worden opgemaakt of dit zal gepaard gaan met een terreinwijziging. In de eerdere besprekingen bleek dat er een verlaging van de verharding (noord zuid) werd voorzien om de toegankelijkheid te kunnen garanderen.

Bovendien stelt de ontwerper een nieuwe verharding voor de hele site voor terwijl er mogelijk toch historische verhardingen aanwezig zijn en alle terreinen bovendien een andere geschiedenis kennen die zich ook mag uiten in het gebruikte verhardingsmateriaal.

Dit zijn allemaal zaken die binnen het overleg voor de hele site dienen vastgelegd worden en waar dit dossier een voorafname zou op zijn.

De door het agentschap ongunstig geadviseerde handelingen (omgevingsaanleg) worden uitgesloten van vergunning.

Advies stedelijke dienst archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (2795.25 m²) en ingreep in de bodem groter dan 100 m² (211 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door RAAP op 21/12/2018 en door het agentschap Onroerend Erfgoed tijdig bekrachtigd. Het bijhorende programma van maatregelen beveelt een proefputtenonderzoek, aangevuld met een landschappelijke boring in het projectgebied (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/9769). Deze zijn uit te voeren voorafgaand aan de geplande uitgravingen die hier vergund zullen worden. Nadien zal de erkende archeoloog inschatten of een ander vervolgonderzoek (bijvoorbeeld een opgraving) op het projectgebied noodzakelijk is.

De voorwaarden uit dit advies worden opgenomen in de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien het openbare karakter van de servitudeweg langs de Kruidtuin en gezien Den Botaniek een openbaar park is, wettelijk beschermd als monument, moet de heraanleg van de onbebouwde ruimtes passen binnen dit openbaar karakter. Het is noodzakelijk dat er voor heel de site een visie en een masterplan wordt opgemaakt alvorens er verdere ontwikkelingen worden ingeleid via omgevingsaanvragen. De stedelijke groendienst wenst als beheerder uitdrukkelijk betrokken te worden bij de opmaak van de visie en het masterplan, samen met andere betrokken stadsdiensten (zoals mobiliteit) en beleidsverantwoordelijken.

Rekening houdende met het bovenstaande en met het ongunstig advies van het agentschap Onroerend Erfgoed, worden alle wijzigingen aan de onbebouwde delen tussen de Lange Gasthuisstraat en de Leopoldstraat uitgesloten van vergunning.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag verder aan de actuele eisen inzake veiligheid en verblijfskwaliteit.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag heeft betrekking op de tweede fase in de renovatie van het bestaande “Elzenveld hotel & seminarie”. Het hotel wordt verbouwd en gerenoveerd in vier fasen waarvoor per fase een omgevingsvergunning wordt gevraagd. Onderhavige aanvraag omvat de renovatie van het poortgebouw Sint Elisabeth en de aanpalende gasthuizen alsook de heraanleg van de open ruimte. De toekomstige bestemming van de gebouwen is horeca op de begane grond en hotelkamers op de verdiepingen (29 kamers). De kantoorfunctie verdwijnt volledig.

Vergunningstechnisch omvat deze aanvraag volgende onderdelen:

- een uitbreiding van de vergunning voor fase I wegens uitbreiding van het hotel;

- een toevoeging van kadastrale percelen die tot op heden niet in de vergunning opgenomen waren;

- een regularisatie van de transformator vergund in fase I wegens uitbreiding en andere (definitieve) locatie in fase II;

- een regularisatie van de koel- en stookinstallatie vergund in fase I wegens uitbreiding en andere (definitieve) locatie in fase II;

Milieutechnisch is deze aanvraag voor fase II vooral een uitbreiding. Het lozen van huishoudelijk afvalwater vermeerdert met 4.000 m³/jaar tot een totaal van 12.000 m³/jaar. Het vermogen van de koelinstallaties vermeerdert tot 1.005 kW en het vermogen van de stookinstallatie stijgt met 750 kW tot 3.450 kW. De locatie van de transformator evenals van de koel- en stookinstallaties wijzigt ten opzichte van fase I. Enkel de opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen wijzigt niet.

Volgens het dossier zijn de gebouwen die in deze aanvraag begrepen zijn, bouwkundig erfgoed doch niet als monument beschermd. Ze hebben een lange en boeiende geschiedenis en tevens een hoge erfgoedwaarde. Een gedetailleerde beschrijving werd bij de aanvraag gevoegd.
 

Volgens het dossier is er “een bestaande regenwaterput voorzien met vermoedelijke inhoud van 10.000 liter”. Het is niet duidelijk of er hier verwezen wordt naar de hemelwaterput uit fase I en evenmin wat er bedoeld wordt met de “vermoedelijke” inhoud. Bij fase I werd oorspronkelijk gepland het opgevangen hemelwater enkel te hergebruiken ter bevoorrading van de buitenkranen. Hierop gaf Aquafin een negatief advies. Na overleg werd besloten ook de sanitaire voorzieningen voor het personeel op deze hemelwaterput aan te sluiten. Dit werd vertaald in een bijzondere voorwaarde bij de vergunning voor fase I. Uit onderhavig aanvraagdossier voor fase II kan niet opgemaakt worden of en hoe deze bijzondere voorwaarde in fase II van het project geïmplementeerd werd. Het is duidelijk dat het aanvraagdossier niet overal aangepast werd aan deze bijzondere voorwaarde. Bij opmaak van dit milieutechnisch advies was een advies van Aquafin voor fase II nog niet in het Omgevingsloket opgenomen. Er wordt voorgesteld de bijzondere voorwaarde gebaseerd op het advies van Aquafin en opgenomen in de vergunning voor fase I opnieuw als bijzondere voorwaarde op te nemen in het vergunningenbesluit voor fase II.

Net zoals in het aanvraagdossier voor fase I spreekt de exploitant zich ook hier tegen door in het hemelwaterformulier te stellen dat het hemelwater op natuurlijke wijze op eigen terrein infiltreert terwijl in de motivatienota gesteld wordt dat infiltratie/buffering niet mogelijk is doordat alles – ook ondergronds – volgebouwd is.

Onder het binnenplein wordt een nieuwe kelder voorzien op de plaats waar er vroeger blijkbaar ook een dergelijke kelder voorkwam. De bedoeling is om de technische installaties in deze kelder te plaatsen, vandaar ook de herlocalisatie van transformator en koel- en stookinstallatie.

De bijgevoegde project-m.e.r.-screeningsnota is bijna identiek aan de screeningsnota die gevoegd werd bij de vergunningsaanvraag voor fase I. De nota werd niet aangepast naar aanleiding van de bijzondere voorwaarde opgelegd bij de vergunning voor fase I op basis van het advies van Aquafin. Ook het antwoord op de vraag over de bemaling is identiek. Het is dan ook niet duidelijk of de bemaling waarvan sprake reeds gebeurd is of nog dient te gebeuren. Bij navraag aan de exploitant blijkt ook in fase II, net zoals in fase I, waarschijnlijk een bemaling te zullen uitgevoerd worden omwille van de aanleg van een kelder. De voorwaarden voor bemaling worden dan ook opnieuw opgenomen:

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten (zie richtlijnen bemalingen 2009). De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten en fasen, tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-        een beschrijving van de resultaten van het vooronderzoek (o.b.v. DOV, bodemkaarten, hydrogeologische kaarten, studie ABO 2015 infiltratiegevoeligheid, …);

-       een beschrijving van het uitgevoerde grondonderzoek (sonderingen, boringen, metingen grondwaterpeil, pompproeven,doorlatendheidsproeven, …);

-        een risico-inschatting (wat betreft verdroging, verzilting, verontreiniging en zettingen);

-        een motivatie van de hydraulische parameters (via pompproef, putproef of bestaande literatuurgegevens);

-        een beschrijving van het bemalingsconcept;

-        een beschrijving van de afschermende maatregelen:

-       verticale waterremmende wanden (bijvoorbeeld berlinerwand, bentonietwand, secanspalen, …), al dan niet tot in een waterremmende grondlaag

-        horizontale waterremmende laag

-        retourbemaling of oppervlakte-infiltratie

-        beperken duur van de bemaling;

-        als geen retourbemaling mogelijk is: grondige motivatie en alternatief voorstel,  een aanduiding van het lozingspunt, lozing op oppervlaktewater, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10 m³/uur;

-        berekende grondwaterstanden voor en tijdens bemaling, inclusief de invloedstraal van de bemaling (op plan getekend - formule van Sichardt mag niet gebruikt worden voor de berekening van de invloedsstraal) en de bemalingsdebieten;

-        een beschrijving van het monitoringprogramma.

 Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden opgenomen in het advies van Aquafin zijn nauwkeurig na te leven;

3.      de voorwaarden opgenomen in het advies van De Lijn zijn nauwkeurig na te leven;

4.      de voorwaarden opgenomen in het advies van het Agentschap Wegen en verkeer zijn nauwkeurig na te leven;

5.      de nieuwe trappen moeten leuningen aan beide zijden hebben die doorlopen op de bordessen en die voorbij de eerste en laatste trede min. 40 cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de wand of de vloer, conform artikel 18 – 21 van de verordening Toegankelijkheid;

6.     wanneer er in de cascoruimten sanitair voorzien wordt voor klanten moet er ook aangepast sanitair voorzien worden, conform artikel 29/2 – 32 van de verordening Toegankelijkheid;

7.     een ruimte voor afvalverzameling moet voorzien worden, conform artikel 26 van de bouwcode;

8.     de septische putten moeten voorzien worden, conform artikel 43 van de bouwcode;

9.     op het gelijkvloers moet een inpandige fietsenberging voorzien worden voor 7 fietsstalplaatsen. De inrichting van de fietsenstalling dient te voldoen aan artikel 29 van de bouwcode;

10.  de nodige maatregelen moeten getroffen worden zodat bij het laden en lossen de tram niet wordt gehinderd en de doorgang voor fietsers en voetgangers steeds gevrijwaard blijft;

11.  de bouwheer voegt de desbetreffende archeologienota met bijhorend programma van maatregelen en bekrachtiging toe bij de aanvraag;

12.  de bouwheer voert het programma van maatregelen (proefputten en een landschappelijke boring) adequaat uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/9798). Deze zijn uit te voeren voorafgaand aan de geplande uitgravingen. Nadien wordt door de erkende archeoloog een nieuwe programma van maatregelen opgesteld;

13.  de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

14.  de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

Uitsluitingen

15.  alle handelingen die ongunstig worden geadviseerd in het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed omwille van de strijdigheid met de direct werkende normen;

16.  alle handelingen die ongunstig worden geadviseerd in het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed omwille van onvolledigheid;

17.  elke wijziging in de aanleg van de onbebouwde ruimte tussen de Lange Gasthuisstraat en de Leopoldstraat.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de wetgeving betreffende de omgevingsvergunning. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Gecoördineerde rubrieken

Stedenbouwkundige lasten

Het project valt onder het principebesluit Stedenbouwkundige lasten van 9 maart 2018. De procedure SOK werd opgestart binnen de doorlooptijd van de omgevingsvergunning.  De aanvraag is een onderdeel van de gehele renovatie en herinrichting van de site Elzenveld waarvoor ook andere omgevingsvergunningen werden aangevraagd. Deze site vormt als monument, in combinatie met de botanisch tuin, een aantrekkingspool voor het publiek met een grote erfgoedwaarde voor wie dit deel van de site eveneens toegankelijk en doorwaadbaar gemaakt wordt en alsdusdanig kan beleefd  worden.