2019_CBS_03323 - Omgevingsvergunning - OMV_2019014219. Minderbroedersrui 4. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/01/1957: vergunning (18#36281) voor verbouwingswerken;

-          28/04/2017: weigering (201775) voor uitbreiden van een appartementsgebouw;

-          22/09/2017: vergunning (20171749) voor het uitbreiden van een appartementsgebouw met een daklaag.

Laatst vergunde toestand

-          appartementsgebouw in gesloten bebouwing van 4 bouwlagen met daklaag type mansarde;

-          de verdiepingen bestaan telkens uit één woning;

-          kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 12,25 en 15,50 m;

-          aan de zijde van de Kleine Goddaard werd bij de daklaag een plat dak aangelegd als dakterras over de volledige perceelsbreedte;

-          de daklaag werd afgewerkt met een antracietgrijze, zinken bekleding en buitenschrijnwerk in antraciet grijs aluminium.

Bestaande toestand

-          de bestaande toestand is niet dezelfde als de laatst vergunde toestand (regularisatie):

• er werd geen mansardedak voorzien maar een daklaag onder plat dak;
• dakbedekking voorgevel is in leien in plaats van zink;
• andere raamindeling aan de voorgevel van de dakverdieping.

Gewenste toestand

-          regulariseren van de dakconstructie die afwijkt van de laatst vergunde toestand (vergunning 20171749).

Inhoud van de aanvraag

-          wijziging dakvorm alzijdige inclinerende dakafwerking naar dakvorm met rechte wanden;

-          wijziging dakbedekking voorzijde (Minderbroerdersrui) van zink naar leien;

-          wijziging gevelbekleding teruggetrokken daklaag achterzijde (Grote Goddaard) van zink naar gevelbepleistering;

-          wijziging raamindeling aan de voorzijde (Minderbroerdersrui);

-          wijziging rookluik in trappenhal.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor overdruk - detailhandel - dh en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

er wordt een opstand van 20 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak voorzien, waar dit minstens 30 cm moet zijn.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft geen impact op de functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - cultuurhistorische aspecten

De aanvraag voorziet in de regularisatie van een aantal wijzigingen met betrekking tot een vergunde dakconstructie. Een eerste aanvraag tot uitbreiding van het pand werd geweigerd voornamelijk omwille van het optrekken van de scheidsmuren en de beoogde dakvorm aan de zijde van de Kleine Goddaard. Voor een volgende aanvraag (aangepast voorstel) werd door het college in zitting van 22/09/2017 een Omgevingsvergunning verleend voor het uitbreiden van een appartementsgebouw met een daklaag. Omwille van de storende impact van de ophoging van de scheidsmuren op de erfgoedwaarde van de flankerende panden, werd als voorwaarde opgelegd om alle zichtbare zijden van de dakverdieping uit te werken als een inclinerende dakvorm (type manasarde). Ook werd als voorwaarde opgelegd dat een dakopstand van minstens 30 cm moest gerealiseerd worden.

Daar de aanvrager geen gebruik maakte van de wettelijke mogelijkheden om in beroep te gaan tegen de beslissing van het college, kan ervanuit worden gegaan dat de aanvrager akkoord was met de expliciete voorwaarden die aan de vergunning werden gekoppeld. De aanvrager bracht de stad niet op de hoogte van de start der werken.

De werken werden ondertussen uitgevoerd en beëindigd. De uitgevoerde toestand stemt niet overeen met de laatst vergunde toestand en is in strijd met de expliciete voorwaarden inzake de dakvorm en opstand. Ongeacht het ‘inhoudelijk verworven recht’ dat de aanvrager uit de uitgevoerde toestand meent te kunnen putten, moet voor deze nieuwe aanvraag een onafhankelijke ruimtelijke beoordeling ten gronde gebeuren.

Het pand is gelegen in het smalle bouwblok tussen de Minderbroedersrui en de Kleine Goddaard. Aan de zijde van de Minderbroedersrui is de bebouwing voornamelijk opgebouwd met 4 bouwlagen onder een mansarde- of zadeldak. Het ophogen van het voorliggende pand met 1 bouwlaag aan de zijde van de Minderbroedersrui is aanvaardbaar, daar het pand ook na uitbreiding in harmonie is met het referentiebeeld en er geen storende wachtgevels worden gecreëerd ten aanzien van de flankerende bebouwing.

Aan de zijde van de Kleine Goddaard werd de historische woontypologie bewaard, waardoor de schaal en korrelgrootte kenmerkend kleiner zijn dan deze aan de zijde van de Minderbroedersrui. Zowel het linkerbuurpand – Kleine Goddaard 1 – als het rechterbuurpand – Kleine Goddaard 5 – zijn traditionele diephuizen uit de tweede helft van de 16e eeuw. Het nummer 5 is omwille van zijn trapgevel beschermd als monument. Het nummer 1 werd vermoedelijk in de 19e eeuw aangepast maar behield zijn schaal en opbouw.

Voorliggende ontwerp beoogt ook aan de zijde van de Kleine Goddaard de opbouw van een dakverdieping. Deze wordt aan de straatzijde geplaatst met een set-back van 3 m van de voorgevellijn. De opbouw van deze verdieping resulteert in een verhoging van de scheidsmuren links en rechts van 3,25 m.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en palend aan een beschermd monument, moet ook de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de omgeving beoordeeld worden.

De stedelijke dienst monumentenzorg verleent een ongunstig advies voor de geplande dakuitbreiding. Daar waar in de binnenstad de schaal, korrel en typologie van de historische bebouwing maximaal gevrijwaard moet worden, heeft de verhoging van de scheidingsmuren een negatieve impact op de erfgoedwaarde van de buurpanden aan de zijde van de Kleine Goddaard.

Ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt bezwaar gemaakt tegen het optrekken van de scheidsmuren als resultaat van voorliggende dakvorm en uitwerking. Niettegenstaande de beperkte straatbreedte van de Kleine Goddaard, zal de dakopbouw immers vanop de hoek met de Lange Koepoortstraat duidelijk zichtbaar zijn.

Omdat het niet in de rede ligt dat het gabarit van de aanpalenden zal worden verhoogd (omwille van hun erfgoedwaarde), geldt voor de beoogde dakopbouw dat deze alzijdig als dak moet worden afgewerkt. Door voldoende afstand te respecteren ten aanzien van de perceelsgrenzen of door te opteren voor een inclinerende dakvorm (type mansarde), kan een bijkomende verdieping worden gerealiseerd zonder afbreuk te doen aan de bestaande typologie en erfgoedwaarde van de aanpalende panden en de omgeving van de Kleine Goddaard. Deze voorwaarden leiden verder niet tot een beperking van de vooropgestelde woonoppervlakte of het beoogde programma.

De aanpassingen die nodig zijn om aan deze randvoorwaarden te voldoen, wijzigingen de uitgevoerde toestand echter op essentiële punten, waardoor deze niet in voorwaarden kunnen worden opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het volgende:

-          de wederrechtelijk uitgevoerde scheidsmuren / wachtgevels hebben een storende impact op de erfgoedwaarde van de aanpalende beschermde monumenten en/of historisch waardevolle omgeving;

-          de wederrechtelijk uitgevoerde dakopstand voldoet niet aan artikel 34 van de bouwcode;

-          de wederrechtelijk uitgevoerde handelingen zijn in strijd met de expliciete voorwaarden, gekoppeld aan de vergunning dd. 22/09/2017 (2017149);

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten