2019_CBS_03325 - Omgevingsvergunning - OMV_2018157315. Kipdorp 36. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/09/2009: vaststelling (ID onroerend erfgoed 5172) als bouwkundig erfgoed Hoekhuis;

-          21/03/1988: vergunning (18#70788) voor een verbouwing.

Laatst vergunde toestand

-          gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder een mansardedak;

-          hoekpand ingericht met 3 studio’s;

-          koertje met een oppervlakte van 2,12 x 1,29 meter.

Bestaande toestand

-          conform laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          de blinde ramen in de voor- en zijgevel worden opnieuw ingevuld als volwaardige ramen;

-          in de zijgevel wordt ook een extra raam voorzien op de 2de verdieping;

-          het koertje wordt dicht gebouwd waarbij deze op het gelijkvloers wordt ingericht als berging, en op de bovenliggende verdiepingen wordt ingericht als badkamer;

-          op de 3de verdieping wordt bovenop de badkamers een dakterras ingericht;

-          de toegangsdeuren tot studio 2 en 3 wijzigen van plaats.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:
aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1 meter van het midden van de scheidsmuur;

-          artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
de onbebouwde ruimte van de aanwezige binnenplaatsen moeten zorgvuldig bewaard blijven; bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel minstens gelijk blijven.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  §1 op de 2de verdieping wijzigt de bestaande functie van hal en badkamer in studio 3 naar zithoek, waarbij deze leefruimte een vrije hoogte van slechts 2,33 meter heeft, daar waar de verordening een minimale vrije hoogte van 2,60 meter voorschrijft;

§2 op het gelijkvloers wordt een mezzanine voorzien waarbij de zithoek onder de mezzanine een vrije hoogte heeft van slechts 1,95 meter en de slaaphoek op de mezzanine een vrije hoogte heeft van slechts 2,09 meter, daar waar de verordening een minimale vrije hoogte van 2,60 meter voorschrijft.

• artikel 27 Open ruimte:
  §1 bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimum 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte zijn;
  het perceel wordt volledig dicht gebouwd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Strijdig met de bouwcode is de zitruimte op de 2de verdieping, voorheen hal, slechts 2,33 meter hoog. Deze ruimte is niet lager dan de naastliggende bestaande woonruimte waaraan deze wordt toegevoegd. De structuur en/of opbouw van het pand laten niet toe deze ruimte hoger te voorzien. De meerwaarde van de uitbreiding van de bestaande studio is groter dan de minwaarde tengevolge de  geringere vrije hoogte. Bijgevolg kan een afwijking op basis van artikel 3 van de bouwcode worden toegestaan.

De aanvraag voorziet strijdig met het RUP en bouwcode in het dichtbouwen van de bestaande open ruimte.

Deze open ruimte is slechts 3 m2 groot, bevindt zich volledig binnen kenmerkende bouwdiepte en is mede hierdoor over de volledige bouwhoogte ombouwd waardoor deze zich uit als een schacht. Bezwaarlijk kan deze schacht beschouwd worden als een kwalitatieve buitenruimte.

Er was bovendien geen enkel raam naar de schacht waardoor geen extra licht tot in de woningen kwam, door de beperkte bouwdiepte is dit ook niet nodig.

Er is dan ook geen reden om het behoud ervan voorop te stellen. Het vergroten van de binnenruimte draagt bovendien bij tot het vergroten van de verblijfskwaliteit . Om deze reden kan dan ook een afwijking worden toegestaan op het supprimeren van de bestaande weinig kwaliteitsvolle open ruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft een verbouwing van een geïnventariseerd historisch pand waarbij de drie bestaande studio’s worden opgewaardeerd. Hierbij wordt de bestaande koer dicht gebouwd.

De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet in het terug openmaken van de dichtgemetste ramen. Het voorzien van deze extra ramen gebeurt met respect voor de historische 16de eeuwse constructie. De gevraagde aanpassingen zijn bovendien visueel gepast in de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op Hoekhuis van Kipdorp en Markgravestraat met traditionele kern, minstens opklimmend tot de 17de eeuw. In neoclassicistische stijl aangepast tijdens de eerste helft van de 19de eeuw. Gebouw van drie bij drie traveeën en twee bouwlagen onder een mansardedak (nok parallel aan Kipdorp). Bepleisterde en beschilderde lijstgevel en zijgevel, vermoedelijk in bak- en zandsteenbouw, voorzien van muurankers met gekrulde spie. Registers van rechthoekige deur- en vensteropeningen, op de eerste verdieping in de voorgevel met typische smeedijzeren leuningen in empirestijl met krans- en pijlenmotief.

Het pand in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde in Kipdorp. De aanwezigheid van een gaaf bewaarde 16de-eeuwse structuur (roostering + tongewelfde kelder) maakt het waardevol. Het pand behoort tot de authentieke bebouwing, nl 16de-en 17de-eeuwse woningen in traditionele bak – en zandsteenstijl die in de 19de eeuw getransformeerd werden tot lijstgevels. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Bovendien vormt het pand een ensemble met de beschermde panden in de Markgravestraat die hun trapgevels behielden. Het behoud van dit 16de-eeuws ensemble in de historische kernstad staat voorop.

Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde, de structuur is waardevol.  Enerzijds wordt er ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Zo blijven de aanwezige roosteringen en de tongewelfde kelder bewaard. Anderzijds is bijzondere aandacht voor de gevel. 

Gezien de architecturale en esthetische waarde van het hoekhuis worden voorwaarden opgelegd mbt buitenschrijnwerk in de voorgevel en het gevelparement en voor de constructie:

- Het schrijnwerk (ramen + voordeuren, kroonijst) dient in eenzelfde kleur te worden geschilderd;

- Het schrijnwerk dient naar oorspronkelijk model, materiaal en profilering te worden vervangen of naar een model dat ondersteunend werkt voor de architectuurtaal. Keuze van het schrijnwerk in detail te bespreken en tekeningen aan te leveren aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

- De voorgevel dient in een lichte kleur te worden geschilderd, de blauwe hardstenen onderdelen uitgezonderd;

- De muurankers en de smeedijzeren roedes dienen in het zwart geschilderd;

- De 16de-eeuwse roostering en het tongewelf bewaard blijven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden en of uitsluitingen voldoen de studio’s aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

De vrije hoogte onder de mezzanine is strijdig met de bouwcode slechts 1,95 meter hoog. De slaapruimte op de mezzanine is eveneens strijdig met ditzelfde artikel van de bouwcode slechts 2,09 meter hoog. Hoewel de oppervlakte van de mezzanine zeer beperkt is en de resterende ruimte ernaast voldoende hoog is, is het verschil met de in de bouwcode minimale opgelegde vrije hoogte te groot om een afwijking te kunnen toestaan. Niet enkel de verblijfskwaliteit, maar ook het gebruiksgenot van deze ruimte wordt door deze te beperkte hoogte verhinderd. De mezzanine dient bijgevolg uitgesloten te worden van vergunning.

Strijdig met het RUP bevindt het dakterras zich niet binnen het volume, blijft deze niet beperkt tot een afstand van 1 meter van het midden van de scheimuur. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan, het dakterras zal hierom worden uitgesloten van vergunning. Bovendien is er, strijdig met de privacy,  vanop het dakterras ook zicht naar de naastgelegen percelen. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen moeten strikt worden nageleefd;

2.      het schrijnwerk (ramen + voordeuren, kroonijst) dient in eenzelfde kleur te worden geschilderd;

3.      het schrijnwerk dient naar oorspronkelijk model, materiaal en profilering te worden vervangen of naar een model dat ondersteunend werkt voor de architectuurtaal. Keuze van het schrijnwerk in detail te bespreken en tekeningen voorafgaand aan te leveren aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

4.      de voorgevel dient in een lichte kleur te worden geschilderd, met uitzondering van de blauwe hardstenen onderdelen;

5.      de muurankers en de smeedijzeren roedes dienen in het zwart geschilderd te worden;

6.      de 16de-eeuwse roostering en het tongewelf moeten bewaard blijven;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

De mezzanine, zoals in rood aangeduid op het plan, en het dakterras worden uitgesloten van vergunning.